北京延安知青饭馆:六大問題待解 今年樓市懸念幾何?

　　■ 房產稅

　　下一個會是誰

　　除“限購令”外﹐2011年最熱的話題就是房產稅了。而到了去年年底﹐業界又開始猜測﹕誰會繼上海﹑重慶後成為下一個實施房產稅的城市。

　　當時大家猜測的目標是廣州和一些中西部城市（2010年資源稅試點也首先在新疆）。但廣州已於日前明確表示“未收到通知”﹐其他城市的開征事宜也停留在猜測層面。目前有關房產稅惟一確切的消息是﹐1月14日﹐重慶市國土資源和房屋管理局稱﹐2012年﹐重慶主城區個人住房房產稅徵收門檻將提高至12152元/平方米﹐這比去年的標準提高了20%左右。

　　不過﹐在財政部財政科學研究所所長賈康看來﹐房產稅“將成未來財源支柱”。最近在參加一場公開論壇時﹐賈康暗示﹐“今年中國將繼續推進結構性減稅和稅制改革﹐資源稅﹑房地產稅將是重頭戲。”賈康稱﹐房地產領域不能長期依靠行政色彩濃重的限購﹑限價措施﹐必須建立長治久安的制度框架﹐“這就不可迴避地要考慮在住房保有環節（祗是在高端）形成房地產稅”。

　　在接受媒體採訪時﹐賈康亦表示﹐目前最重要的是總結重慶和上海兩地試點的經驗﹐然後再談怎麼進一步推開。他說﹐“至於是哪些城市﹐還很難確定。總而言之﹐未來的房地產調控大方向是以房產稅等經濟手段來逐步替換‘限購令’這樣的行政手段。”

　　事實上﹐去年5月﹐中國社科院發佈的藍皮書已提到了擴大房產稅試點的必要性﹕不僅可增加地方財政收入﹐形成穩定稅收來源﹐也可抑制房價過快上漲﹐調節收入分配差距。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前表示﹐“2012年﹐北京乃至全國推出房產稅的可能性很大。”如此一來﹐“原來閑置的房屋會迅速進入市場﹐增加樓市供給﹐從而緩解供需矛盾”。

　　楊紅旭預計﹐2012年房產稅將會有第二批城市進行試點﹐數量會超過兩個。

　　■ 限購令

　　鬆綁還是持續

　　在分析機構看來﹐2011年是中國房地產調控“最嚴厲”﹑“落實最到位”的一年。其中﹐對市場殺傷力最大的就屬“限購令”了。

　　2011年1月26日出臺的新“國八條”中﹐相關部門就要求各地政府合理制定和公佈房價控制目標﹐出臺具體的限購範圍和標準﹐明確要求各直轄市﹑計劃單列市﹑省會城市必須加入限購。隨後﹐一線城市中如北京﹑上海﹑深圳等地開始出臺限購政策的細則﹐二三線城市如南京﹑蘇州乃至臺州﹑佛山等地也紛紛加入限購大軍。

　　“限購令”在2011年產生了明顯效果﹐2012年﹐該政策還能否在主要城市持續下去﹖

　　關於這個問題﹐業界對此早有爭論。全國人大財經委員會副主任委員吳曉靈去年10月就公開表示﹐長期採取限購政策與市場配置資源的原則相悖﹐應更多運用稅收手段調節。對此﹐住建部部長姜偉新回應﹐“樓市限購政策是行政辦法﹐是不得已而採取的辦法。”

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為﹐2012年中央經濟工作會議明確要堅持房地產調控政策不動搖﹐促進房價合理回歸健康發展﹐“這表明2012年將會繼續堅定不移地對房地產進行調控”。但楊紅旭對《國際金融報》記者表示﹐受國內外複雜經濟形勢的影響﹐及樓市調控效果的進一步顯現﹐即房價逐漸合理回歸﹐“預計2012年下半年﹐政策會進行一定程度的調整”。

　　在楊紅旭看來﹐率先進行“調整”的很可能還是部分地方政府。具體模式可能是縮短外地人納稅時間﹑限購範圍縮小至90平米以下的中小戶型（類似長沙）﹑限購區域縮小（只限主城區﹐不限郊區）﹑允許本地戶籍家庭新購一套房（類似珠海）等。

　　樓市“大嘴”任志強表示﹐在全國48個限購城市中﹐除北京﹑上海外﹐大多祗要求購房者提供1年社保或納稅證明。因此﹐他預計﹐至今年3月﹐將釋放一批符合條件的購房者﹐這也會給市場帶來20%左右的新增需求量。

　　當然﹐從目前的局面看﹐一些城市繼續選擇了限購政策。上海市此前表示﹐今年上海將繼續嚴格貫徹執行國家有關調控政策﹐加大房地產市場調控力度﹐執行住房限購政策﹐進一步鞏固調控成果﹐促進房地產市場健康發展。在此之前﹐北京﹑廣州﹑海口﹑深圳﹑青島﹑福州﹑長春和廈門等城市已表態﹐今年“限購令”將延續。

　　■ 房 價

　　還可以跌多少

　　不管是“限購令”﹑開征房產稅﹐還是保障房建設﹐最終的指向都是2009年和2010年“急速奔跑”的房價。2011年﹐調控雖有效果﹐但大多數城市的房價仍在同比上漲﹐但漲幅趨緩﹐也有少部分城市房價出現了下跌。據瑞銀房地產行業研究主管李智穎統計﹐2011年﹐三亞房產成交價下跌12%左右﹐上海﹑南京等地也有小幅下跌。在她的統計中﹐就連上海市中心房價的平均跌幅也有5%-10%。

　　對於2012年的房價走勢﹐瑞銀表示﹐預計中國政府未來6個月將繼續實施房地產調控政策﹐因此2012年中國房價或將下跌5%至20%﹐其中﹐一線城市房價跌幅最大。

　　在媒體一項有關經濟學家的調查中﹐有69.9%的經濟學家認為﹐2012年國內房價呈下行趨勢﹐其中﹐認為房價跌幅20%以內的是主流。另外﹐還有11.7%的人認為﹐2012年國內房價會大幅下跌﹐僅有1%的人認為2012年國內房價會上行。

　　獨立經濟學家謝國忠日前撰文稱﹐2012年將進入房價下跌的第二波。但與2011年的“急跌”相比﹐2012年的總體跌勢要緩和一些﹐“因為當房價下跌20%至30%後﹐急需買房的民眾和一些投資客會進場﹐交易量就會上昇﹐於是房價走勢會出現反復”。

　　潘石屹則表示﹐“我對房地產市場的走勢還是非常悲觀的。”他稱﹐具體到房價﹐“祗有跌的可能性”。剛剛在冰島購地失敗的中坤集團董事長黃怒波也很悲觀﹕“本輪樓市調控不會停止﹐房價降幅應該在30%。”

　　楊紅旭先前告訴記者﹐中國樓市的上一個冬天是2008年10月至2009年7月﹐當時國房景氣指數在冬天呆了10個月﹐“由於這次不會有之前那樣的救市力度﹐所以這一次房地產的冬天持續時間將超過上一次”。

　　不過﹐業內資深人士認為﹐就區域而言﹐以一線城市為例﹐樓價下跌更多地還是集中在郊區和交通不方便的地區﹐而在市中心或離市中心較近的地區﹐樓價很難下跌。

　　■ 房 企

　　缺錢是偽命題﹖

　　中國內地房地產行業雖受到交易量明顯減少的影響﹐但一些大型房地產公司並沒有出現資金流問題﹐房地產行業在未來一年不會過多減速。但同時﹐一些中小型房地產企業可能會因為資金緊張﹑借貸成本高等﹐遇到經營問題﹐甚至關閉”

　　隨著銀根緊縮﹑銷售相對低迷﹐從去年年中到現在﹐一直持續著房地產企業資金鏈吃緊的說法。而去年11月初﹐浙江綠城面臨破產的消息似乎為資金吃緊的說法添加了一些佐證。

　　在資本市場中﹐一些房企也開始“不務正業”﹐意欲通過其他途徑為企業融資。北京中原市場研究部統計數據稱﹐去年年底以來﹐先後有中弘地產﹑ST珠江﹑萊茵置業﹑鼎力股份﹑華業地產等10余家地產公司涉礦。另一方面﹐水井坊等企業也退出房地產業務﹐將精力集中在自己的主業上。

　　在分析人士眼中﹐2012年﹐房企的資金鏈或仍比較緊張。國泰君安一份報告稱﹐2012年房企資金缺口量將達到1.35萬億元﹐相當於2009年4萬億元刺激計劃政策的1/3。清華大學經濟管理學院博士杜麗虹也曾測算﹐“2012年﹐近六成企業有資金缺口﹐這決定了今年是行業分化和整合的一年。”而截至去年第三季度﹐上市房企的負債率節節攀升﹐有8家A股上市房企資產負債率超過85%﹐16家上市房企資產負債率超過80%。

　　然而﹐在一位資深房地產人士看來﹐房企資金鏈吃緊根本是個“偽命題”﹐房企遠未達到當年的歷史低谷（2008年）。據他所述﹐目前仍有80%的房企保持著良好的資金流﹐“祗有少數房企資金鏈吃緊﹑負債率節節攀升﹐這也與2009年至2010年高價拿地有密切關係”。

　　他對記者說﹐雖然銀根緊縮﹐但在銀行眼中﹐不少房地產企業仍是“最優質客戶”﹐“甚至﹐一些銀行主動要求房企不要急著還錢﹐因為﹐錢還回來之後﹐還是要貸出去﹐還不如留在‘優質客戶’那兒。所以﹐祗要2012年房企沒有重大決策失誤﹐沒有高價拿地等﹐度過‘概念中’的寒冷冬天沒有問題”。

　　瑞信亞洲區首席經濟分析師陶冬去年9月曾表示﹐中國內地房地產行業雖受到交易量明顯減少的影響﹐但一些大型房地產公司並沒有出現資金流問題﹐房地產行業在未來一年不會過多減速。但同時﹐一些中小型房地產企業可能會因為資金緊張﹑借貸成本高等﹐遇到經營問題﹐甚至關閉。

　　■ 土 地

　　抄底機會已至﹖

　　隨著樓市調控持續深化﹐土地市場‘已逐漸呈現出低迷態勢’。政策環境的不明朗使開發商對後市缺乏信心﹐萎靡不振的新房銷售市場也使開發商的資金鏈日益繃緊﹐開發商拿地愈發謹慎﹐甚至個別房企已公開聲稱‘不拿地’。”

　　在2009年和2010年﹐“地王頻出”曾是轟動一時的新聞熱點。但2011年﹐地王早離房企遠去。中國指數研究院統計數據顯示﹐2011年﹐全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元﹐同比減少11%。其中﹐住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元﹐同比減少23%。甚至﹐130個城市﹐還出現了900宗土地流標。

　　而近期在上海﹐另一個引人注目的熱點就是潘石屹與復星國際老闆郭廣昌的爭地風波了。但這件事也讓人嗅出了地價下跌的氣息。數據顯示﹐SOHO中國以40億元間接收購了上海海之門房地產有限公司50%的股權﹐進而收購了上海2010年地王外灘8-1地塊50%的權益。而兩年前﹐該地塊曾被上海證大以92.2億元成交﹐與潘石屹的成交價相比﹐至少在賬面上縮水了13%左右。

　　對於2012年土地市場的走向﹐中原集團研究中心分析稱﹐隨著樓市調控持續深化﹐土地市場“已逐漸呈現出低迷態勢”。政策環境的不明朗使開發商對後市缺乏信心﹐萎靡不振的新房銷售市場也使開發商的資金鏈日益繃緊﹐開發商拿地愈發謹慎﹐甚至個別房企已公開聲稱“不拿地”。

　　媒體評論認為﹐2012年上半年的土地出讓市場形勢將更加嚴峻﹐“各地若要完成本年度供地計劃﹐惟有採取更積極靈活的土地出讓策略﹐更為理性地評估地塊起拍價﹐才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象”。

　　但在一些資金雄厚的開發商看來﹐土地市場的低迷也造就了抄底良機。根據公告﹐今年1月初﹐“招保萬金”中的招商地產﹑保利地產和萬科及中海地產在青島﹑武漢等三線城市總共拿地超過100億元。其中﹐招商地產上次拿地要追溯到去年的7月。另外﹐據中房信統計﹐遠洋地產﹑華潤置地和上海本土的綠地集團也曾於去年12月耗費巨資拿地。

　　對此﹐知名財經評論員李德林認為﹐經過兩年的房地產調控﹐很多土地拍賣甚至出現流標的情況之下﹐地價到了階段性底部﹐所以﹐這個時候部分房企大手筆拿地是“為春節之後的項目開春做準備”。在李德林看來﹐此舉是“正常的商業規劃”。

　　值得注意的是﹐電商代表京東商城1月10日以2.95億元的價格獲得了北京經濟技術開發區路東區兩塊規模分別為18.7萬平方米和20.9萬平方米的商業用地。按去年11月附近土地折合樓面價格之後計算為每平方米2000元﹐而京東每平方米卻只花費了1408元﹐屬於“低價”範疇。

　　■ 保障房

　　資金難題待解

　　北京﹑上海等城市已獲批准﹐可以開展集體建設用地建設租賃住房先行試點。但上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍擔心﹐集體土地放開後會暫時解決土地供應問題﹐但這方面的相關法律﹑制度等都還不健全﹐後期可能會出現多方面的利益爭端”

　　2011年與其他年份最大的不同就是政策持續給力。尤其讓外界沒有想到的是﹐在保障房開工方面﹐真正做到了進步。而2012年﹐保障房將繼續朝5年3600萬套的目標進軍。

　　在清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明看來﹐與嚴格執行“限購令”同樣重要的就是加快保障性住房的建設﹐即在遏制樓市投機者的同時﹐滿足普通老百姓的住房需求。他認為﹐相關增加保障房數量﹐就能真正起到穩定房價的作用﹐在使供給增加的同時﹐房價還能保持在比較合理的位置。

　　1月14日﹐上海在全國較早地公佈了保障房建設的目標。在2012年住房保障工作會議上﹐上海計劃新開工和籌措保障性住房1100萬平方米﹑16.58萬套﹐竣工9萬套（戶）﹐供應770萬平方米﹑11萬套。與此同時﹐江西﹑山東等部分地區同樣制定了保障房建設的目標。

　　瑞銀近期在一場公開的研討會上稱﹐2011年新開工住房建設中﹐有47%為保障房﹐預計2012年這個比重約為44%。

　　不過﹐復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對記者說出了自己的擔憂﹕一方面﹐在市區開建保障房成本相對較高﹐資金缺口大﹐地方政府吃不消﹔另一方面﹐市區的土地總體供不應求﹐不能滿足所有人的需求。

　　在去年10月29日舉辦的中國保障房發展高峰論壇上﹐國務院發展研究中心高級研究員高偉也曾表示﹐2012年保障房建設資金缺口仍可能較大﹐須給予更多支持。賈康給出建議﹕“在市場的環境下運用有限的財政資金﹐盡量去創新發展以調動民間資本共建保障房。”

　　對此﹐國土部部長徐紹史日前透露﹐北京﹑上海等城市已獲批准﹐可以開展集體建設用地建設租賃住房先行試點。雖然降低了建設成本﹐但上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍擔心﹐此時放開集體土地建設公租房“並不明智”。在他看來﹐集體土地放開後會暫時解決土地供應問題﹐但這方面的相關法律﹑制度等都還不健全﹐後期可能會出現多方面的利益爭端﹐尤其是集體建設用地的擁有者和使用者的利益分割問題。(史燕君黃燁)