飞鸽战队:土地利用规划的基本理论

  土地利用规划的基本理论

    一、地租与地价理论

    地租是土地所有者凭借土地所有权所获得的不劳而获的收益。根据马克思的地租理论，一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，它是以土地所有权的存在为前提的。马克思根据其产生的原因和条件，提出级差地租、绝对地租和垄断地租三种形态。在合理组织土地利用中应遵循地租理论努力获得最大的地租收入。所谓级差地租，就是利用较好生产条件土地的超额利润。级差地租Ⅰ是由于土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的。级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别而形成的。   马克思在批评地继承古典政治经济学的地价理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地价理论，指出土地价格是虚幻形式的价格，称土地价格为“虚幻的价格”，没有价值的物品可以有价格，土地价格是没有价值的价格。马克思把土地分为土地物质和土地资本，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”，“土地价格是地租的资本化即土地价格=地租/利息率。”

    为了获得土地利用的最大经济效益，合理配置土地资源，必须应用经济杠杆对其加以调节和控制。地租和地价理论对于土地资源的综合评价和合理开发利用，制定土地利用政策具有重要的指导作用。通过合理组织土地利用，不断提高土地肥力和改善土地质量状况，修筑交通运输网络，改变土地的经济地理位置和交通运输条件，追加物化劳动和活劳动的投入，实行土地集约化经营，必将导致土地级差地租地租条件的变化。这就是常说的“规划即地价”，规划是影响地价的重要因素，应根据地价的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。

    在地租及地价理论的指导下，根据土地用途和地租之间的关系，应把位于和接近城市中心区的土地规划用作高价用地和商业用地、居住用地等。把其他类型用地如工业用地、行政办公用地规划于远离城市中心的地段上。对于农用地而言，应把集约经营用地如果品、蔬菜等产品生产用地规划在城市近郊区，而将粗放经营用地如大田作物生产用地等规划在远离城市的地段上。从另一角度而言，土地利用规划条件是影响土地价格形成的重要因素。土地使用种类与地价高低有密切的关系，通常商业用地的地价最高，农业用地的地价最低。另外不同土地用途对土地利用的条件要求不一样，在土地条件一定的情况下，规定土地用途对土地价格有着重大影响，就某一块土地而言，规定用途会降低地价，而从总体上看由于有利于土地的协调利用而具有提高地价的作用。但如果规定用途不妥，缺乏科学的依据，既降低单块土地的价格，也会降低整个土地利用效率而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现尤为显著。在城市郊区由于城市发展而使郊区某些适宜土地作为城市用地，但由于政府规定只能维持农业用途，地价必然很低，一旦政府准许改变用途，地价则会成倍上涨。
   二、土地区位理论

   区位论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。区位理论包括屠能的农业区位论、韦柏的工业区位论、克里斯泰勒的中心地理论、廖什的市场区位论等。屠能的农业区位论指出：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的自然特性，而且更重要的是依赖于其经济状况，其中特别取决于它到农产品消费地（市场）之间的距离。屠能从农业土地利用角度阐述了对农业生产的区位选择问题。在此基础上，屠能为了阐述农业生产地到农产品消费地的距离对土地利用类型产生的影响，提出了著名的“孤立国”模式，证明市场（城市）周围土地的利用类型以及农业集约化程度（方式）都是以城市为中心，呈圈层分布的。围绕城市形成一系列的同心圆，称作“屠能圈”。距城市最近的圈层为高度集约经营的圈层，随着距城市距离的增加，土地越粗放，即呈现出如下的变化规律。精细城郊农业---林业---集约种植业---栅栏农业---粗放的三年轮作---牧业与粗放种植业。由于实际上不存在屠能假设的国家，它的土壤肥力和土壤的物理性质到处一样，而且，实际上不可能拥有唯一的城市，既不在河流边，也不在可通航的运河边，这些前提条件的变化会对“孤立国”的的作用产生影响，各圈的位置和范围大小均会发生变化。屠能理论的核心部分，从经济上看就是农业生产者所处位置的级差地租。土地位置级差地租为土地经济利用时的价格，与需求之间成正相关。屠能的区位论对土地的利用及其规划起着十分重要的作用。1909年韦柏的工业区位论问世。韦柏的工业区位论中排除了社会文化方面的区位因素，只考虑原材料费用及其地区差异纳入运费之中，因此，“孤立的工业生产”的区位就取决于运输费用和劳动力费用，并从两项因素的相互作用分析中，推导出工业区位分布的基础网，继而根据聚集因素，对基础网作进一步的位置变换。韦柏研究了运费对工业区位选择的影响认为，吨公里总和的最低点可使工业生产取得最低成本的效果，因为，运输费用与吨公里总和是成正比的。依据原材料系数条件选择企业定向，即原材料系数大的企业原料定向。原材料系数小的企业则以消费定向。在此基础上，韦柏认为，当劳动力费用（表现为工资）在特定的区位对配置企业有利时，这样可使一个工厂离开或者放弃运费最小的地点，而移向有廉价劳动力的地区，条件是原材料和成品的追加费用小于节省下来的劳动力费用，从而使韦柏的区位图形产生“第一次变形”。当一个工厂如果集聚所节省的费用大于因离开运费最小或劳动力费用最小的位置需追加的费用，则其区位由积聚因素定向。韦柏在以上分析中首次运用“区位因素”这一概念，把对运费的分析作为理论推导的重点，首次提出并运用等费线（费用等值线）方法进行分析。克里斯泰勒吸取屠能、韦柏两区位论的基本特点，于20世纪30年代初提出“中心地理论”，即“城市区位论”，深刻地揭示了城市、中心居民点发展的区域等级-----规模的空间关系，为城市规划和区域规划提供了重要的方法依据。克里斯泰勒认为，空间中的事物从中心向外扩散，区域的中心地点即区域核心，就是城镇。大多数情况是：一个国家或地区，如果从大到小对城市进行分级，各种等级的城市均有，规模最小的那一级城镇的数量最大，等级愈高，数量愈小。廖什在屠能、韦柏等人的区位理论的基础上，从工业配置寻求最大市场角度，从总体均衡的角度来揭示整个系统的配置问题，以利润来判明企业配置的方向，并且把利润的原则同产品的销售范围联系起来。廖什对工业区位理论研究的贡献之一，是他提出的关于工业企业配置的总体区位方程，当方程的约束条件得到满足，解出方程以后，也就确定了整个区域总体平衡的配置点。

   土地利用规划实践必须全面系统地应用区位理论作为指导，合理地确定土地利用方向和结构，根据区域发展的需要，将一定数量的土地资源科学地分配给农业、工业、交通运输业、建筑业、商业和金融业以及文化卫生教育部门，以谋求在一定量投入的情况下获得尽可能高的产出。在具体组织土地利用时不仅要依据地段的地形、气候、土壤、水利、交通等条件状况，确定适宜作为农业、工业、交通、建筑、水利等的用地，而且要从土地利用的纯经济关系入手，探讨土地利用最佳的空间结构。