3377事件77又出轨:叶楚华、余治国：房产泡沫破灭不会导致中国版的次贷危机

叶楚华、余治国：房产泡沫破灭不会导致中国版的次贷危机

叶楚华、余治国：房产泡沫破灭不会导致中国版的次贷危机

叶楚华按：转眼间就到了农历年底，这是我和余治国先生在春节前最后一篇地产评论，希望各位过个好年。春节之后我们会继续。若需要探讨问题，请加qq622007920

很多人都在大肆鼓吹，中国房价一旦下跌必将出现中国版的次贷危机。他们认为，房价下跌将导致银行危机，最终导致中国的经济大危机。其实，中国的情况与美国完全不同。美国经济所出现的问题比中国要严重得多。

在我们所著的《世界金融五百年》一书中早就解释过美国次贷危机爆发的原因了。在美国债务经济中，不仅政府负债累累，而且居民负债也达到了恐怖的水平。美国人信贷消费远远超出了他们的偿债能力，从而导致银行坏账保证，继而引爆基于债务基础之上的金融衍生品交易的崩溃。最近，美国债务额度超过了美国GDP，这意味着美国即便是“借新债还旧债”，也需要经济增长率高于借款利率，否则必然是美国经济的土崩瓦解。

据中国宏观经济学会副会长王建提供的数据，美国仅次级房贷就已接近美国全部金融机构贷款总额的10%，全部房产贷款则超过全部贷款额的一半。其次，到2010年末个人按揭贷款是4.8万亿元，占房地产贷款总额的65%。美国次债危机的诱发因素不仅没有缓解，反而愈加恶化。美国的房价仍然在跌。美国经济复苏缓慢，失业率居高不下，越来越多的家庭因房贷高于房价，不得不停止还款，导致房价进一步下跌。因此，房产泡沫的破灭造成美国经济陷入长期的纠结之中。

而中国的房产泡沫远未达到美国那么严重的程度。2010年末，中国的房地产业贷款余额只有7.4万亿元，只占年末全部贷款余额的15%。中国房贷是最为优质的银行资产，有数据显示，中国全部贷款的违约率在6-7%，而房屋按揭贷款的违约率只有2.5%。仅在房价数一数二的上海，按揭贷款户的还款额普遍超过了60%，因此即使违约率提升一倍，也只会使银行不良贷款增加数百亿元。

房产投资一般占固定资产投资总额的22%。2010年，全国销售的房产总量约为600多万套。我们再来看看货币与信贷的一些数据。2010年，房地产信贷新增2.02万亿，其中个人按揭贷款新增1.4万亿，占房地产贷款比例70%。平均算起来，每套住宅需要银行贷款23万。这些年来，一般购房首付一般在30%-50%左右，权且算40%，因此购房的银行贷款占房价的60%。因此，2010年一套房产的总价约为38万。

2005-2010年的6年中，全国商品住宅共销售3000多万套。按38万一套计算，2005-2010售出的住宅房存量的价值大约为11.4万亿。2010年全年房产投资总额为4.8万亿，其中商品住宅投资3.4万亿，占房产投资总额的70%。因此，我们可以推算出，2005-2010年整个房产业的销售总额最多16万亿。

一般来说，房产商的资本金只占房产30%-40%，不妨设定为35%。因此，整个房产业中房产商只投入了约5.6万亿，剩下的10.4万亿才是银行贷款。但这10.4万亿是这些年来银行贷款的总额。银行真正剩余的贷款分为两部分，一部分是房产公司正在开发或已开发未销售掉的房产贷款，另一部分是按揭购买的房产在未来若干年需要购房者逐年归还银行的那部分按揭贷款。

在资金充裕的条件下，房产公司开发一个项目一般需要1-2年时间，不妨以2年作为房产公司运营一个项目的周期时间。根据这个数据，房产公司未归还银行的贷款约为4万亿。按揭贷款为7.4万亿左右，按平均20年的按揭还款时间计算，购房者平均已还了3年的贷款，仍需在未来若干年归还的银行贷款余额约为6.3万亿。由于按揭贷款占房产贷款的70%，个人按揭贷款约为9万亿。两个数据相加，房产贷款余额约为13万亿，其中银行贷款余额约为10万亿。而银行目前贷款总量约为55万亿元，房产贷款仅占银行贷款总额的18%，其中房产商们的贷款仅占银行贷款总额的7%。

房价若下跌40%，相当于消灭了4万亿的流动性，有效地降低了通胀。而这4万亿的流动性，按揭购房者要承担其中的2.8万亿。按照3000多万套来计算，平均每个家庭要承担9.3万多，考虑到按揭时间剩余17年，平均每年损失几千块钱而已。对于真正的自住房购买者来说，这个损失的大或小纯粹是纸面价值，不会对生活有影响。至于炒房者们，那可能就真的会有一大批人跳楼了。再来看房产商，即便房产商个个都去跑路或跳楼，银行不过才损失了1.2万亿，坏账仅占贷款总额的2%。

对于中国政府来说，房价下跌并不会引起中国经济的崩溃。这一点最为重要，决定了中央房产调控的力度大小。房地产在中国经济总产出中的比重仅5%，而2008年的美国则是12.5%。因此，房价下跌不会引起全局性经济震动。

在中国具有战略性实质意义的中央经济工作会议与金融工作会议都已明确提出，坚持金融服务实体经济的本质要求，牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，从多方面采取措施，确保资金投向实体经济，有效解决实体经济融资难、融资贵问题，坚决抑制?6?7社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象。

尽管这一政策尚未找到有效的政策与策略来防止资金流向房产等投机领域。但政府早已清楚，如果这一趋势无法扭转，最终的结局是无法想象的糟糕与悲惨。就像我们一直以来所秉持的观点一样，房价下跌不仅是一个经济问题，也是一个社会问题与政治问题。

政府仍将坚持房产调控政策，将房价降到大部分城市居民可以承担的程度。如果房价像2008年一样明显反弹，政府2年来的调控成果将丧失殆尽，人民对国家的信心亦随之东流。那么，反过来说，无论从经济角度看，还是从政治与社会角度看，我们的判断与预测会有极高的概率兑现。

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