秦兵：被拆迁户如何争取合理补偿？

发布: 2010-10-15 14:21 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 159次

记者：秦兵先生，您是房地产法律问题的专家，做了很多年了……

秦兵：十五年。

记者：据相关报道您主要是代表业主对抗开发商维权的？

秦兵：我们现在主要帮助购房人、业主和被拆迁户，帮助他们对抗强势群体。

记者：那您认为，现在全国都在搞拆迁，并且屡屡发生暴力事件，核心的问题是什么？

秦兵：要解释这个问题就必须要理解拆迁的本质，它实际上并不是向大家想象的是一种“大型公共项目”，他实际上是一个商业化的市场行为。由于卖地的收入是支撑地方财政收入的重要来源，而土地是不可再生的，所以必须要通过低价的收购土地高价销售出去才能赚取利润。只不过这个利润是要和开发商合作才能创造的。

记者：如果拆迁是一个市场行为，为什么我们普遍发现拆迁补偿的价格非常低？

秦兵：这是因为我们国家有强制拆迁制度，好比说你在市场卖衣服，来一个人用非常低的价格来买你的衣服，你可以不卖给他。但是法律赋予他一项权利，就是可以先拿走你的衣服，然后再和你谈价格，这个价格肯定就是低价了对么？

记者：对，可是这样不是抢劫么？

秦兵：也可以这样说。所以我认为强制拆迁是应该取消的。

记者：那按您说的意思，我们不就没有办法拿到补偿了么？

秦兵：也不是这样，被拆迁户自己通常谈不出合理的价格。

记者：国家是不是应该规定一些法律法规，比如对一平米房屋应该补偿多少有一个统一的标准？

秦兵：这是一种误解，法律只规定了一些笼统的原则，拆迁方也不见得认真的去遵守。没有一部法律法规能够具体的规定一平米多少价格，因为拆迁本来就比较复杂，你家是地砖，我家是木地板，你家是大院子小屋子，我家可能是几层楼房，情况都不一样。你家位置好，我家可能就差一些。

记者：秦律师抱歉打断您，我前些天采访的一个开发商说，根据国家政策，你家就1000块一平米。

秦兵：这又是一种误解，是开发商哄骗业主签合同的手段。其实每次的所谓拆迁政策，都是由拆迁方制定，到政府申请批准的。一旦被批准，就被认为是国家政策了，其实他只是一个报价，我们有权不接受。

记者：原来是这样，也就是说拆迁方就可以定价了。

秦兵：对，拆迁方就可以定价格。

记者：可是既然政府批准了，我们是不是就要按照这个标准去执行，因为我们要响应政府的号召？

秦兵：当然不是，法律规定被拆迁户有谈价格的权利。

记者：可是您刚才也说因为有强拆制度，被拆迁户不可能谈价格。

秦兵：在消极防守的时候，当然是谈不出来的。一定要反过来攻击对手。

记者：您说的攻击对手，怎么攻击？

秦兵：你要找出对方违法的地方。

记者：找得出来么？

秦兵：大部分拆迁都是违法的，可以说99%的拆迁都是违法的，程序上都有瑕疵，只是程度深浅的问题。

记者：99%？这太夸张了。

秦兵：按照我们的经验就是如此，不这样就不能取得低价格。比如09年我们制定了新的评估标准，到了2010年却常常沿用很旧的评估方法，而且评估的过程报告也是不公开的。

记者：评估过程报告是什么？

秦兵：评估报告其实有两份，一份是过程报告，一份是结果报告，过程报告是体现如何评估出你的房屋价值的。本来应该是给我们两份的，但是为了压低价格通常只给一份结果报告。

记者：这就是违法的地方？

秦兵：当然不止如此。发现了对方的违法的地方，就可以有针对性的涉及诉讼进行攻击，把对方推上被告席。

记者：可是我没听说过打官司法院判决拿到很多钱的。

秦兵：我也没听说过。

记者：我有点不明白饿了，秦律师，那为什么还要打官司？

秦兵：打官司直接要钱是你能想到的最简单的方案，也是最笨的方案。

记者：那不要钱么？

秦兵：当然可以，比如我要求确认你的拆迁许可证违法。

记者：不提钱？

秦兵：不提。大家都很明白。我找的不是开发商，我可以找建委。

记者：为什么不直接找开发商呢？

秦兵：因为违法的行政行为不是开发商做出的，而是建委作出的。

记者：我明白了，所以我们可以通过诉讼逼建委出面解决问题。

秦兵：是这样，随后谈价格就要容易多了。

记者：一般的被拆迁户都是直接去找开发商要。

秦兵：其实找的是开发商或者政府委托的拆迁公司，他们的工作任务是压低价格。

记者：所以和他们说什么他们都不听的。我前面采访的那个村民就是，拿着物权法去找这些人，结果还被这些人给打了。报警警察也不管。

秦兵：一般都不管。这是一种一方弱势群体对多方强势群体的博弈。

记者：我有点明白您的意思了。秦律师能否透露一下，这样打官司要补偿是不是可以胜诉。

秦兵：通常是败诉的，胜诉是偶然的。

记者：不会吧，你们也打不赢官司。

秦兵：我们和其他的律师主要区别在于我们可以设计诉讼，这些诉讼都是促进对方和你平等谈判的手段，或者说是筹码。一场官司败诉往往是我们提前就预见到的，后面还有很多场官司等着对方。所以官司可以败，但谈判的结果通常比较理想。当然要各方都满意才能签协议。

记者：原来是这样，主要是谈判。

秦兵：对，通过不断的诉讼来施压。

记者：除了打官司还有其他办法维权么？

秦兵：还有几种，大部分拆迁户都会放弃权利，直接签合同。这种咱们不说了。

记者：是这样，我认识很多朋友签了协议以后又后悔，说签的太着急了。

秦兵：有一部分人会去信访。

记者：听说也没什么效果。

秦兵：是的，我们最近接待了不少信访很多年的客户，给我说我们终于知道这个没用了，要请律师打官司。

记者：那您得多收他们钱。

秦兵：当然，因为拖得太久，很多不该说的话都说了，很多证据和权力都灭失了，导致难度非常大。

记者：早一点行动的结果都比较好。

秦兵：你说的非常正确。还有一种就是采取一些不恰当的行为，比如自焚，让我非常痛心。

记者：是，我有个朋友说自焚还不如把对方砍了。

秦兵：我也不建议这样做，因为触犯了刑法。

记者：这不属于正当防卫么？

秦兵：在有些时候法律是严厉的。尤其是在弱势群体触犯法律的时候。

记者：对强势群体就很宽松。

秦兵：对，所以很多拆迁在具体操作的时候都有很多违法的问题，却没有得到纠正。

记者：您觉得是谁的问题？

秦兵：拆迁公司一些人员的法律意识不够，同时也有政府监管的问题。其实核心是制度问题，强烈呼吁取消强制拆迁。

记者：感谢秦律师接受采访。

秦兵：不客气。