湖北飞young客户端:拆迁推高房价

拆迁推高房价

　　“现在拆迁，动不动就拆出个亿万富翁来，如果有一个钉子户就要绑架整个项目。”万科一位高管无奈地告诉记者。拆迁难，拆迁成本高几乎成了众多房地产开发商心头挥之不去的阴霾。

　　近日，众多业内人士在接受《证券市场周刊》记者采访时表示，拆迁成本水涨船高，在一线城市的城区位置甚至占到了土地出让价格的70%-80%，导致部分地方政府宁愿暂停土地出让，也不肯降低出让底价，这与之前人们普遍认为的地方政府大发土地横财的印象存在分歧。而开发商也在抱怨房价降不下来的原因是拿地成本太高，降价就亏本。

　　另一方面，一些拆迁户对于开发商的拆迁补偿并不满意，矛盾冲突不断。那么拆迁背后的真相是什么，拆迁难题如何破解？拆迁补偿定价机制如何助推了房地产行业的恶性循环？针对这一系列问题本刊记者进行了深入调查。

　　户口不同补偿各异

　　家住丽泽南路的老李最近心情不大好，随着丽泽金融商务区规划的出台，老李的家成了该规划区内B2地块的一部分，但家人对补偿方案并不满意。

　　北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，按照规划，未来将成为高端的金融商务区。

　　一年多以前老李就与开发商达成了拆迁协议，开发商答应他的条件是回迁加奖励费用。老李的房子是一套一居室，面积约47平方米，按照1：1.7的比例回迁，回迁的房子为79.9平方米，回迁房实际面积为90平方米的两居室房子，其中有8-9平方米需要老李按7999元/平方米交补偿款。除了房屋补偿外，提前搬家奖加过度安置费等另奖励他30万元。

　　老李告诉记者，他所知道的目前B2地块的补偿政策有两套方案，一种是货币补偿，一种是回迁安置。B2地块的货币补偿基准价定在25800元/平方米，一部分非常住居民一般接受货币补偿，其他基本选择回迁加安置费用。

　　对于城市居民来说，回迁的大原则是一套一居室能换个90平米左右的两居，再加一些奖励政策，回迁位置在南三环的万柳桥等地，比原来的位置稍差一点。

　　奖励政策虽说只有早签的有奖励，但事实上在后来的谈判中奖励政策并没有取消。

　　老李表示，在拆迁问题上，开发商都会一家一户地分别谈判，各家的补偿政策都不尽相同，但大的原则不变。如果后拆迁的条件变了，对前面已经迁走的居民来说不公平。

　　正是由于居民对拆迁条件要求公平，使得B2、B3区块的拆迁面临很多难题。目前最让老李纠结的是，城市居民和农民因为户口性质的不同，拆迁补偿政策不一样，两者差距很大。

　　城市居民的拆迁标准是按照25800元/平方米的基准价进行核算，采取货币补偿或回迁安置的措施；而农民是按宅基地计算，每人补偿50平方米的回迁面积，一个四口之家就能分到两套两居室，还包括数量不等的现金。

　　不同户籍之间补偿方案也有差别。如果是农民宅基地，这样补偿，他们倒也没有多少怨言，但事实上与老李同住一栋楼的其他户主，并不是宅基地，只是因为是“农民”户口，就在补偿上差上百万元。

　　据老李估算，目前搬走的有200多户居民、300多户农民，他所在的居民楼已经拆了八栋楼，还有八栋楼没有拆，有200多户居民没有搬走，这些没有走的居民多数是不满意拆迁政策。

　　丽泽商务区拆迁办韩主任告诉记者，目前补偿主要包括两块，一块是农民，包括集体企业和农民个人的补偿；另一块是国有单位和居民的补偿。农村的集体企业就是盖一些厂房、库房、门市等靠租赁收入盈利，在拆迁中的补偿也要充分把这些因素考虑进去，目前国有单位只占较小的一部分。

　　知情人士透露，给农民的补偿不仅包括每人50平方米的回迁面积，还包括给农民找工作，户口也要农转非。如果不找工作还要通过货币补偿等方法解决。补偿当中也要考虑区域位置和装修情况等各种因素。

　　事实上，记者在一些论坛上也注意到，很多丽泽商务区的居民特别羡慕农民的拆迁补偿方案，认为农民拆迁获得的补偿要比居民多好几倍，甚至认为拆迁造成了多个千万富翁。就连老李小区看门的门卫（农民）都开着别克。

　　丽泽控股公司一内部人士表示，补偿本身不可能是几百万元现金，但可能给的房子比较多，在一些地方，城中村富起了很多亿万富翁的事情对拆迁是个负面影响。

　　在众多采访中，丽泽金融商务区没有一位官员能给记者一个完成拆迁的准确时间表，在他们看来拆迁成本高、拆迁难已是城市规划中的难题。

　　拆迁成本水涨船高

　　“现在开发商才是真正的弱势群体，”丽泽控股公司的内部人士表示，“只要有一户不走，公共厕所就不能拆。如果按照拆迁法要走很多程序，也要从民生的问题考虑保护被拆迁人的利益。”

　　拆迁难最主要的问题是补偿协议难以达成共识，随着房价的暴涨，拆迁费用也是水涨船高。据丽泽商务区拆迁办韩主任透露，据估算，B2、B3地块的面积大约有二三十公顷，总的拆迁成本预计在每公顷1-2个亿左右，每平米近万元，而丽泽已经出让的几块土地价格都在1万-2万元之间。拆迁成本加上土地设施配套费最后算下来的土地出让价格肯定要比现在的高很多。

　　根据丽泽商务区公布的资料显示，2011年2月份，丽泽商务区出让的E17地块，成交价为9.1亿元，折合楼面单价16135元/平方米。而E-18地块成交价为10亿元，折合楼面单价16168元/平方米。

　　而据北京市土地整理储备中心公告，2011年11月3日，E15地块地价为4.16亿元，折合楼面价10400元/平方米；E16/20/21地块,地价为14.5亿元，折合楼面价10100元/平方米。

　　韩主任表示，上述两次出让的土地拆迁的时间比较早，出让价格并不是最高，但B2、B3的拆迁成本特别高，肯定以后的土地出让价格会提高，否则就会亏损。

　　事实上，像丽泽商务金融区面临拆迁成本高企的情况并不在少数。

　　全国最大的旧改项目——深圳华润置地参与的深圳市大冲村旧城改造项目，共931户需补偿的实物面积达104万平方米，按1.1万元/平方米的货币补偿方案，华润置地前期将要准备100多亿元的现金作为投资大冲村的成本。

　　在鄂尔多斯东胜区的一些旧城改造中，拆迁成本就达到每亩600万元，折合楼面价格近万元。即使容积率达到2，楼面价格也不会下降太多，这还不包括税费、小区基础设施费等。

　　鄂尔多斯市的一些城中村改造中，造就了无数的百万富翁、千万富翁。以东胜区罕台庙镇某村为例，在拆迁中政府只征用农民50%-60%的地，每人就能拿到80万元的补贴，一家五口人轻松就能拿到400万元的补贴。而在湖北孝感下面一个县级市的拆迁成本每亩也达到了300万元。

　　在众多房地产商看来，拆迁户才是房地产上涨的最大受益者，随着房屋价格上涨，拆迁成本也随之暴涨。然而并没有因为补偿费用增加而使拆迁工作变得更为简单，拆迁户无非是想获得更高的补偿额，而这也进一步推升了房价。

　　补偿定价依据市场价格导致恶性循环

　　那么拆迁补偿的定价机制究竟是怎样的？记者在采访中了解到，几乎所有的定价都参考了区域位置、周边房屋的市场价格等因素。一般来说按照拆迁规定要有专业评估公司的评估，除了上述因素外，还包括安置费、过渡周转费、提前搬家奖等，依据比较多，核算方法比较复杂。

　　据知情人士透露，北京在拆迁上分为一、二、三、四类地区，不同类的地区拆迁的价格不同，以前定的价格比较低，现在制订的基准价都是往上调，而且回迁房的价格要比市场价低很多。

　　目前多位业内人士向记者证实，目前很多拆迁的补偿政策并不是政府来制定的，而是由拆迁方来制定，在立项的时候一起报政府审批，政府推动实施。而拆迁方制定补偿方案时，往往通过评估公司的评估来定出基准价。

　　有开发商表示，目前定价机制基本都是拆迁方与拆迁户协商的结果，没有明文规定，以最后双方谈判的结果作为依据，重点是双方要达成一致。

　　业内人士透露，一些评估公司在评估时，也要根据拆迁方的要求来制定，并不完全按照评估公司的评估方法。

　　审洋房地产评估公司评估师田朝旭表示，评估拆迁补偿价格时，一般是从拆迁房屋周围的正在销售的楼盘中挑选三个案例，通过市场比较的方法，每一个案例求出来的价格叫做比准价格，然后把三个案例的价格加到一起再平均叫做基准价格，然后报建设委员会，由拆迁科审定基准价格是否合理。确定了基准价格后，再根据每个房屋周边环境的不同进行修正。比如装修比较好，每平米在基准价格的基础上也可以考虑增加两三百，这一块基本是协商解决，但不会偏离基准价格太多。

　　业内人士表示，补偿定价机制跟房屋周边物业的实际使用价值有关，此外还与被拆迁掉的房子的产权属性有很大关系。如果房子本身是商品房，补偿的价格肯定要高一些，而一些城中村的房子大部分是违章建筑，有的本身并不具备产权，很难有一个很高的补偿价格；三是与被拆迁建筑群的容积率有关系，如果拆迁房屋的容积率较低，补偿的面积就会低；如果容积率较高，补偿的面积就会较多，补偿成本就会较高。

　　由于迁拆成本的居高不下，土地出让价也成了房价上涨的推动力。田朝旭表示，目前土地出让价格包括土地开发费以及基础设施配套费。而土地开发费用分为两种，一是农民征地费用；二是城镇拆迁费用。目前在一线城市的市区土地开发费用占到土地出让价格的70%-80%。

　　万科高管认为，房价上涨，开发商只是表面风光，大部分钱最后都用来买地。老城区拆不动，新城区配套跟不上，地方政府土地明明卖不出去，却不愿意降底价，其原因就是因为前期的拆迁成本太高导致地方政府根本不愿意亏本出让。由此带来的买地成本高企，买地量减少，长此以往住房供应就会越来越少，形成恶性循环，仅靠金融政策调控依然起不到明显的效果。

　　根据现在的城市更新办法，拆迁需要100%的原住户签约，所以只要有一个钉子户，就能绑架整个项目，而且舆论基本都是支持钉子户，地方政府并没有好的解决方案。

　　那么如何打破这个恶性循环呢？万科高管认为，除非在两个领域取得重大的制度创新，一个是拆迁的股份制决策，就是由拆迁户组成一个股份公司，按照公司的方式实行民主投票，可以不用现金进行拆迁补偿，而是让拆迁户股份公司直接在房地产项目中占一定的股份，如此一来房价高，则利润高，拆迁户得到的利益就多，否则就得到的少。

　　而另一个方法就是立法，直接规定原地安置的补偿比例。不用现金补偿，而是直接补偿房子，如果分配上有争议，采用用股份制的方式，在内部进行拍卖，用好房子的溢价去补偿差房子的损失，用以解决旧城区拆迁面临的难题。

　　高成本拆迁形成的恶性循环能否得到遏制，很难有一个明确的答案，但是不容忽视的是，这已经成为制约城市长远发展的关键因素。