比尔吉沃特服务器在哪:购买房屋的相关注意事项

　　读者疑问：没有销售许可证的房屋可以退房吗?

　　律师答疑：开发商出售的房屋既没有销售许可证也没有开发商名下的房屋所有权证，所签订的合同无效，且在起诉前仍未取得合法手续是可以退房的。

　　读者疑问：购买集体土地上的有规划许可证的房屋可以退房吗?

　　律师答疑：一个合法的房地产开发项目在开发时必须将集体土地变为国有土地，然后才能进行后续的工作，否则所建房屋因不具备合法的手续，不可能取得出售的合法资格，所签订的合同无效，是可以退房的。有些在集体土地上所建项目是以村集体的名义申请，以搞新村建设等名义立项，所建房屋也是合法建筑，村民可以居住，但不能上市出售，不具备上市出售的合法条件，因此所签订的合同也属于无效合同，也是可以退房的。

　　读者疑问：开发商采取欺诈、 胁迫 手段与我签订的合同可以退房吗?

　　律师答疑： 开发商采取下列四种方式签订的买卖合同都是可以退房的。 ( 一 ) 欺诈、 胁迫 手段; ( 二 ) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益 。

　　读者疑问：开发商出售抵押房屋未事先告知我能退房吗?

　　律师答疑：开发商出售抵押房屋未事先告知购房人或者签订商品房买卖合同后开发商未经购房人同意又将房屋抵押的，所签订的合同无效，是可以退房的。

　　读者疑问：开发商将我买的房子又卖给了别人，而且让别人先入住，我能退房吗?

　　律师答疑：开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋，购房人可以退房。

　　读者疑问：我在签订合同时存在重大误解，我能退房吗?

　　律师答疑：购房者与开发商所签合同显失公平，存在重大误解，购房者可以请求法院或仲裁机构予以撤消，要求退房。就目前而言，在房地产买卖合同的签署过程中，购房者由于知识及经验的不足往往处在一个弱者的地位，而开发商则凭借其自身实力及优势与购房者签订显失公平的合同，比如购房者想通过按揭贷款付款的，在签订合同时以为该 项目能办理个人住房贷款，而事实上该项目不能办理贷款，购房人又不能通过其它方式支付房款，导致合同无法继续履行。再比如购房人签订合同时认为购买的是甲房屋，而实际上是购买的却是乙房屋。 又比如开发商在合同中约定，无论开发商是否存在违约行为，购房人都不能提出退房的请求。 从以上这些条款中，可以明显看出合同中买卖双方的权利、义务明显不对等，显失公平，或者购房人对合同有重大误解。对这种合同，购房者可在合同订立起一年内，请求法院或仲裁机构予以撤消。合同撤消后，双方应恢复到合同订立前的状态，即购房者将房屋退还，开发商应返还购房者的房价款和相应的利息。

　　读者疑问：贷款办不下来可以退房吗?

　　律师答疑：约定以贷款方式支付房款，非因购房人的原因，贷款办不下来的，购房人可以退房。

　　读者疑问：规划变更或设计变更可以退房吗?

　　律师答疑：建筑工程施工图设计文件的设计变更在户型、朝向、采暖、供热方式等方面影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起 10 日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人可以退房。 如果出卖人通知了买受人，买受人在 15 日之内任何一天都可以书面答复出卖人退房。

　　读者疑问：逾期交房超过一定期限可以退房吗?

　　律师答疑：在目前使用的格式合同中都有这样的规定，即开发商应于规定的日期交付房屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还楼价款及相应的利息，并要求开发商承担相应的违约责任。这里需要明确一点，即只有逾期交房超过了合同约定的期限，在开发商构成根本违约的条件下，开发商才承担退房的义务;如果逾期交房没有超过合同的期限，那么开发商不构成根本违反合同，购房者不能解除合同，只能要求开发商承担逾期交房的义务。

　　读者疑问：不能按期办理房产证的能退房吗?

　　律师答疑：在合同约定的期限或法律规定期限或仍不能办理完毕房产证的，是可以退房的。在正常情况下，开发项目履行了合法的开发手续，房产证的办理期限是从房屋竣工交付之日起一年左右都可办理。但一般开发商都为自己在时间上留有余地，约定两年办理完毕的比较多。如果合同中有约定，超过约定的时间仍不能办理完毕或根本就无法办理房产证的，或者合同中没有约定办理房产证的日期，从入住之日起超过九十日，再经过一年的时间仍不能办理完毕房产证的，那么购房者可以选择退房。

　　读者疑问：房屋存在质量问题可以退房吗?

　　律师答疑：如果房屋质量主体不合格，无法修复，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，购房人可以退房。

　　读者疑问：面积误差超过正负 3% 的可以退房吗?

　　律师答疑：在买卖双方没有特殊约定的情况下，合同约定的面积与实测面积差绝对值超过正负 3% 的，购房人可以退房。

　　读者疑问：室内有害气体超标可以退房吗?

　　律师答疑：商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房，但是使用 2005 年 3 月 15 日 之前版本的格式合同则不能据此退房。

　　读者疑问：合同约定的退房条件出现时能退房吗?

　　律师答疑：合同中约定的退房条件出现，可以退房。比如合同中约定绿化率达不到 35% 可以退房，在房屋交付时绿化率只有 30% ;比如合同中约定噪声超标可以退房、约定房屋里有管道可以退房等条件，只要符合合同事先的约定，就可依据合同的约定提出退房。

　　房展会上买的房子能退吗?

　　读者疑问：我参观房展会时，一时冲动买了套房子，现在不想要了，但正式合同已经签了，首付也交了，我该怎么办?

　　律师答疑：有些消费者在参观房展会时，做出买房的决定比较草率，在展会上立即签订正式合同。房屋买卖涉及到方方面面的问题，在房展会上您不可能对所有问题都了如指掌，在情况不明时签订的正式合同，如果情况清楚了，您不想买了，想退房，解除合同，那么您就应该承担违约责任，违约金可能从几千到十几万不等，就是您没有交首付款，开发商也有权要求您承担违约责任 ，如您不履行协议，开发商有权诉诸法院，如出现这种情况您败诉的可能性非常大。有些参观者在房展会上不冷静，在A展位上看好了一个项目立刻签合同，还没走出展厅，发现B展位的项目比A展位的还好，于是就想退掉A展位的房子。希望参观者在展会上保持头脑冷静，现在已不是短缺经济的时代了，一定要理性消费。

　　读者疑问：在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续?

　　律师答疑：商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

　　( 一 ) 订金(定金或认购金)阶段：这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退定金的问题。读者可以参照本书中退定金的问题解决。

　　( 二 ) 已签合同未做预售登记阶段。这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行，也可以通过讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成致一致意见，那么根据《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

　　( 三 ) 已做预售登记阶段。买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果退房除与上述(二)办理方式一样外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。在卖方违约时，如果买方已申请银行贷款，在解除合同时应同时通知贷款银行。卖方应将首付款及应付违约金支付给买方，买方银行贷款部分由卖方直接退还给银行。银行再与买方解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定，如无约定，由买方、卖方及银行三方协商解决。

　　( 四 ) 入住阶段。在房屋竣工后，买方已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是买方，大多是卖方违约。这个阶段除与上述(三)要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

　　( 五 ) 房产证办理完毕阶段。房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定， 否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。另外，在房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

　　总之，为了避免出现退房的情况出现，还是希望买卖双方都谨慎从事，买方将项目了解清楚之后再做决定，卖方应履行法律法规的规定及自己的承诺，努力将项目做好。

　　提出退房后还能进驻所购房屋吗?

　　读者疑问： 师 先生自己买了一处公寓，因为开发商擅自更换物业公司，办理入住时自己向开发商提出退房申请，但开发商没有答复，在此期间我是否有权进入自己买的这套房屋?如果被禁止怎么办?

　　律师答疑：只要业主按规定交付了全部房款并符合合同约定的房屋交付条件，开发商就应当交付房屋。虽然业主提出了退房，但开发商还没有答应，也就是说双方对合同履行过程当中的变更还没有达成一致意见，双方还应按原来的条件来履行。如果开发商拒绝交付房屋，使业主无法入住该房屋，那么应属于开发商逾期交房，应按合同承担逾期交房的违约责任。超过合同约定期限开发商仍拒绝业主入住的，业主可以退房。但业主应举证证明开发商拒绝业主在合同约定的交付期限入住。

　　读者疑问：合同无效返还的房款利率按什么标准计算?

　　律师答疑：按照合同法的规定，合同无效自始无效，对双方均不产生法律约束力，因此有关违约内容的约定也无效，对双方不产生约束力，因此不能按违约条款的约定来解决纠纷。合同无效法院都会判决返还房款并支付利息，但法院对利息的计算标准并没有一个统一的规定，有的按活期利率计算，有的按存款利率计算，也有的按贷款利率计算。

　　读者疑问：违约金约定过低不足以弥补损失怎么办?

　　律师答疑：合同约定过低违约金可申请增加到实际所受损失。由于目前开发商在买卖合同签订时的强势地位，有些开发商为规避自己的违约责任，将逾期交房等约束自己的违约金比例定得比较低，通常定 3% 的比较多，也有极端的开发商将因开发商违约解除合同时违约金比例定为 0.1% ，且不能更改，也就是说，买一套价值 100 万的房屋，如果让开发商承担违约责任，那么开发商只承担 1000 元的违约金。而实际情况是，如果买受人已实际入住该房屋并对其进行了装修，那么装修损失至少也要几万元，如果买受人通过银行贷款购买此房，那么还要支付银行的贷款利息、保险费、律师费、公证费、抵押登记费、预售登记费 ( 如有代理 ) 、外地人购房审批费 ( 户口外地 ) 、印花税等费用，买受人的实际损失可能大约占总房款的 10% 左右，双方事先约定的 0.1% 或 1% 或 3% 根本无法弥补买受人的实际损失。遇到这种情况，购房人可请求增加，增加到实际损失的数额。

　　读者疑问：没有做预售登记可以提出解除合同吗?

　　律师答疑：预售登记不是合同生效的前提条件。按法律法规的规定，买卖双方在签订商品房买卖预售合同后，应该到房地产行政主管部门履行备案登记手续，主管机关登记后，该套商品房就不能设定抵押，开发商也不能再次上市出售。基于此，有些买受人认为商品房买卖预售合同必须经过行政机关登记备案才生效，其实不然，预售登记不是商品房买卖合同生效的前提条件。买卖双方以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，向法院请求确认合同无效的，不予支持。即使买卖双方在合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，也不一定是合同解除的条件，如果买卖之中的一方已经履行主要义务，对方接受，那么就不能以此解除合同。

　　读者疑问：什么情况下可获双倍赔偿?

　　律师答疑：按照商品房买卖合同的司法解释规定，六种情况买受人可获双倍赔偿。 1 、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 2 、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3 、拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的; 4 、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 5 、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 6 、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述六种情况的双倍赔偿是有前提条件的，其中第 1 、 2 、 3 种情况双倍赔偿的前提条件是：存在这三种情形中的任何一种，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;其中第 4 、 5 、 6 种情况双倍赔偿的前提条件是：出卖人订立商品房买卖合同时，具有 4 、 5 、 6 情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在司法实践中，几乎没有判决双倍赔偿的，因为法院的掌握双倍赔偿的尺度还是比较严格的。

　　读者疑问：解除合同一定要办注销手续吗?

　　律师答疑：解除合同双方要签订解除合同的协议书，并持协议书及双方的身份证明及相关的手续到房屋行政主管部门办理注销登记手续。

　　读者疑问：贷款办不下来怎么办?

　　律师答疑：贷款办不下来的原因很多，有开发商的原因，也有银行的原因，还有购房人的原因。如果是开发商的原因，一般是项目不合法或项目风险较大，或者贷款条件还不具备，银行不同意给该项目放贷，或者正在等待开发商具备贷款条件时再放贷，这种情况业主就要催促开发商尽快办理贷款的手续，使项目合法或具备放贷的条件。银行的原因一般是政策的变化，比如提高首付款比例，购买第二套房屋时首付款不低于 40% ，再比如提供财产担保等要求，或者对贷款材料的审查较严格，比如购房人单位营业执照未年检等原因，都会导致贷款不能成功，银行的原因有时购房人无法左右，只能消极应对，最好的办法是换一家银行，因为每一家银行审查的标准有一些细小的差别，换一家银行也许就能办下来。个人的原因办不下来的也有，比如不具备银行要求的还款能力，出具虚假证明等。如果采取其他措施仍不能办理贷款的话，那么就只好与开发商协商，采用一次性付款的方式，或者分期付款的方式，或者解除合同退还房款。

　　读者疑问：解除合同时银行贷款怎么办?

　　律师答疑：买卖双方商定以担保贷款方式付款、贷款申请未获批准时，买卖双方可解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，但前提条件是：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人才可以请求解除合同。如果因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果买受人签订商品房合同后不办理贷款手续，那么开发商可以要求解除合同并要求买受人承担违约责任。购房合同无效买受人可解除与银行贷款合同。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。此规定既免除了买受人不继续支付银行贷款利息的负担，也利于银行资产的安全。

　　读者疑问：退房时装修损失如何确定?

　　我买了一套商品房，因开发商不能办理房产证，我想退房，但我对房屋进行了装修，花费约 10 万元，现在我已住了两年，我要求开发商赔偿我装修的损失，但开发商不同意，只同意赔我 5000 元，请问这个赔偿合理吗?装修的数额如何确定?我该怎么办?

　　律师答疑：如果购房人对房屋进行了装修，那么退房时装修的投入属于损失，开发商应当赔偿，这是毫无疑问的，但赔偿的标准往往成为争议的焦点。购房人希望按实际损失即花了多少装修费就赔多少，开发商希望越少越好，一般达不成一致意见。遇到退房要求装修损失时首先要明确购房人入住后对哪些部分进行了装修。确定装修的项目可以对照商品房买卖合同的附件装修标准中列名的项目及房屋装修的现状确定购房人装修了哪些项目。另外装修公司的报价单及装修合同也可作为装修部位及项目的依据，因此购房人一定要保管好购房合同及装修合同。其次在掌握证据的基础上与开发商协商，协商不成准备起诉。起诉后购房人可申请法院委托专业机构做评估。鉴定结果做出后，如果程序合法法院会以鉴定的结果作为判决赔偿的依据。鉴定机构在鉴定时会考虑材料、人工及折旧等因素，对房屋装修的现状价值做一综合评估，最后得出一具体数额。最后在起诉时购房人可申请法院委托专业机构对装修损失进行鉴定。

　　读者疑问：预付款能退吗?

　　我准备买一套商品房，开发商要求我先把首付交了，我禁不住售楼人员诱惑，一下子交了 15 万元首付款，当时没有签订买卖合同，也没有签订认购书，但了过了一周后我发现这个项目问题比较多，已购房入住的住户普遍反映开发商及物业差，于是我不想买了，开发商却不退我已付的款项，说我违约，请问我能把首付款要回来吗?

　　律师答疑：在双方合同没有成立的前提下，你所付款项并非首付款，也不是定金，不能按照定金的法律规定处理，当然也不能按照违约的法律规定来处理，因为合同没有成立，不存在违约的问题。这种情况在法律上称为不当得利，因为开发商未与购房人没有合同签订合同，没有合同依据，却收取了购房人款项，而购房人却未取得利益，没有对价，给购房人造成了损失，如果开发商不退，购房人可以不当得利的理由起诉开发商，要求开发商退回所谓的首付款。

　　民法通则

　　第九十二条　没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

　　第八节　商品房买卖履行中的其它问题

　　买房要请律师吗?

　　读者疑问：我想买一套房，但我缺少这方面的知识，尤其是法律方面的知识，听说买房可以请律师帮忙，那律师在购房过程中能起什么作用呢?

　　律师答疑：无论消费者买房用于居住还是投资，都需要大笔的自有资金，甚至还需要银行贷款。由于目前的房地产市场还不规范，所以在涉及交易金额较大住房消费过程中还存在或大或小的风险。最大的风险是开发商携款潜逃，或者开发项目不合法被查封、拆除，购房人得不到所购房屋，或者所购项目或房屋被抵押，购房人所购房屋被拍卖，小一点的风险是开发商承诺不兑现，虚假宣传，房屋质量存在问题或者物业管理存在问题。因为大多数购买住宅的消费者都不是房地产及法律方面的专业人士，所以在购房过程中难免会因为某一方面知识的欠缺而无法发现存在的风险或不知如何避免风险。为了避免风险或尽可能减小风险，或者节省购房者的时间，于是有些购房者就聘请专业房地产律师为其把关，委托律师参与买房的全部过程或某些环节。

　　那么专业房地产律师在购房过程中对消费者能提供哪些帮助呢?在房地产交易中律师对购房人的帮助主要体现在以下几个方面：

　　律师提供法律、房地产、投资、建筑、信贷等方面的咨询。购房过程一般包括如下环节：购买意图→搜集信息→选定楼盘→审查合法性→交定金(或订金)→谈判→签主合同→签补充合同→付款(或贷款)→入住验收→物业管理合同→房屋产权证。在这个过程当中，每一个环节都涉及到很多问题，稍有不慎，就会付出或大或小的代价。房产律师可以用自己的专业知识，从选房、交定金、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询，告知购房者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式，以助于购房者作出正确判断，少走弯路，避免风险或尽最大可能减小风险。

　　律师审查售房的合法性。一个房地产项目上市销售需要具备很多条件，除开发企业自身应符合规定的条件外，还应履行政府各主管部门审批手续，如计委立项、规划部门审批、国土资源和房管部门批准允许使用土地和上市销售等，其中与购房者最密切的就是常说的"五证"，即《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《开工许可证》和《销售 / 预售许可证》。律师可以从"五证"上审查开发项目是否合法。如不合法，可能导致合同无效，或者被诈骗，律师根据专业知识及经验可以提前判决这方面的风险。

　　律师帮助签约谈判。目前建设部与国家工商总局联合制定的供选择使用的格式合同与以前的格式合同相比虽然有了很大的进步，但仍只是一个粗线条规定，很多细节并没有涉及到，比如噪音污染、热污染、贷款办不下来怎么办等等，且格式合同的条款有许多是供买卖双方选择才能适用的，有些开发商利用交易上及拥有知识上的优势，事先并不与消费者商量，单方决定选择对自己最有利条款或对某些条款加以修改，或拟定补充协议，减轻自己应承担的责任，加重消费者的义务。如果消费者自己聘请了律师，那么律师就可以从保护购房者的角度拟定一个详细的补充协议，并以此为基础，与开发商谈判，争取将对消费者有利的条款加入到合同中，并同时将开发商拟定的补充条款中不利于消费者的内容删掉或修改。

　　律师在房屋验收时帮助审查法律文件。一般情况下，房屋验收的前提条件是开发商提供了《房屋竣工验收备案表》、实测面积、“两书”，即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》才能交付。律师可以参与验收，审查这些文件的真实性、合法性，以及参与房屋的验收，逐一核对合同附件中有关设备及装修的情况是否与交房时一致。

　　协助业主办理房产证。按目前的法律法规规定，开发商没有义务为业主办理个人的产权证，只要开发商将整栋楼做了初始产权登记，那么业主就可以办理产权证了。产权证如何办理、要交哪些费用、到哪里去交、办证需要什么材料律师都可以代办，或者指导业主如何办。

　　为贷款业主提供商业贷款及公积金贷款方面的咨询。律师可以就贷款方面的知识向购房人讲解贷款的基本程序及基本知识，根据业主自身的情况指导业主采用哪种方式贷款更省钱。

　　在买卖合同的改造过程当中，如果存在违约的情形，律师可协助处理纠纷并在不可避免的情况向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。

　　读者疑问：开发商能为我指定律师吗?

　　律师答疑：在房地产法律服务中，律师可为三类主体提供服务，一类是律师为购房人提供服务，二是律师为开发商提供服务，保护开发商的利益，三是为银行提供服务的律师。有些读者有时没有弄清在购房过程出现的律师是为谁服务的。读者所述的问题一般在下面两种情况下才有可能出现：一是有些开发商的律师在为开发商提供法律服务时，为了打消买房人的顾虑，使买房者尽快签约，向其解释有关法律或合同条款的含义，但开发商往往随口说"我帮你请个律师为你解释"或"我为你推荐一个律师"。实际上按司法部的规定，一个律师在同一个案件或法律服务中是不能同时代理双方的，这是违规的。可实际情况开发商的律师未必就为买房者提供了法律服务，可能是购房者分不清开发商的律师是否为其提供了服务，搞不清楚开发商的律师是为开发商利益服务的。二是购房者在买房需要贷款时，购房者所说的开发商给指定的律师其实与开发商没有任何关系，而是银行的按揭律师，是银行聘请的为维护银行的利益而服务的，主要审查贷款人有没有还贷能力以及对贷款过程及贷款法律文件的签署提供指导。只有消费者自己聘请的律师才是自己利益的维护者。

　　在楼价上涨背景下的购房应注意哪些问题?

　　读者疑问：近一两年来，房价涨得很厉害，虽然国家出台了调控措施，但我没感觉到房价降，而且还在涨，我现在犹豫不决，想买房觉得房价太高，不买吧担心房价继续涨，还不如现在买能省点钱，在现阶段买房应注意哪些问题，在楼市看涨背景下的购房有什么策略?

　　律师答疑：近两年全国的房价整体来说上涨比较快，国家出台了一些措施平抑房价，从目前来看，国家陆续出台的措施起到一定的作用，房价虽然还在继续上涨，但涨幅明显回落。总的来说，商品房的价格最终决定于消费者的购买力，如果消费者的购买力达不到消费商品房的程度，那么就不会产生现实的购买行为，也就不会发生在购买商品房上的消费。消费者收入过低和楼价过高，都会产生这一问题。目前消费者收入的增长明显低于房价的增长，这种趋势的发展必将导致买得起房的人越来越少。没有一定数量能买得起房的人支持房地产市场，那这个市场只能繁荣一时，不可能维持长久繁荣。要维持房地产市场的健康发展，必须从法律、法规的制定完善、司法审判实践、政府宏观调控、政府主管机构的严格监管以及消费者消费心理的理性化等几个方面来解决。就目前的形势而言，有购买商品房意向的消费者在现阶段购房时要注意下列几个问题。

　　• 冷静观察，不要轻信开发商继续大幅涨价的误导。对于近两年房价过快上涨的现象，已经引起国家的高度重视，并在采取措施平抑房价，从出台的政策看，平抑房价的效果还是比较明显，尤其是上海房地产市场效果明显，高端价位项目价格回落更是明显，而北京市场变化不算太大，价格上涨的趋势继续，但明显放慢。近期珠三角地区房价上涨仍然过快。在目前市场情况还不明朗的情况下，建议购房者还是冷静观察，必须要买房时再出手，如不是必须，可以考虑再观察一下市场走向。

　　• 签一份对自己有利的合同。目前开发商不愿意与消费者签补充协议，可供选择的条款也是由开发商事先填好，一般不能更改。因为开发商不想受合同以外的任何约束。这种情况产生原因很多，主要是开发商的原因，但消费者自身也有原因。就消费者来说，对购买住房这一专业性很强的消费行为缺乏足够的认识，又缺少主观能力性，往往轻信销售人员的介绍，轻易地付了定金，这样就给以后正式合同的谈判造成了被动局面。当双方就补充协议达不成一致意见，分歧比较大时，开发商往往不让步，他们会以“定金不退”的事先约定向买方施压。在这种压力下，买方往往就范。建议消费者在交定金之前，在认购书上说明，如果双方将来就主合同或补充协议条款达不成一致意见，那么消费者有权退回定金。这样消费者在签约谈判时就有了主动权。如果认为自己所提的要求不能被开发商接受，那么就可以通过汇总各方面的信息做出决策，是买还是不买这个项目的楼盘。

　　读者疑问：付款方式一共有几种，哪种方式对购房人有利?

　　律师答疑：购房人购买房屋的付款方式主要有三种，第一种是一次性付款，第二种是分期付款，第三种是贷款方式付款。贷款方式付款至少有两种贷款方式可供选择，一是商业银行贷款，二是住房公积金贷款。现行的商品房买卖格式合同第六条列有四种付款方式，除了前面介绍的三种外还列有其它方式付款，其它方式主要是购房人与开发商之间的特殊约定，比如有的开发商为业主垫付首付款，入住后再由业主归还开发商，还有其它的付款方式，总之除了三种常见的付款方式外，其它的付款方式不常见，但约定比较灵活。

　　三种主要的最常见的付款方式表面看没有什么太大区别，都是向开发商付款，但这几种方式对购房人的影响还是不一样的，有时影响还比较大。购房者在确定付款方式时仍需仔细考虑一下几种付款方式对自己有什么影响，以便争取到将来对自已有利的结果。

　　选择一次性付款一般会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，这种付款方式风险比较大，尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，或者楼盘烂尾，那您就相当被动了，最大的风险是房子住不上，钱又要不回来。如果你所购房屋在签订合同前以存在抵押，那么你采用一次性付款方式付款，对于开发商来说不着急做解除抵押登记，因为你的钱已经付清，开发商不解除抵押 其基于 抵押的借款可以一直不归还，这样一旦开发商出现资金周转不开的情况你的损失就比较大。一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且最好是现房的情况下。即使是在这种情况下，也建议您最好付全款的 90% ，以此来对抗可能出现的质量问题，以便开发商及时维修。

　　相对来说，分期付款对购房者比较有利，尤其对于期房项目，购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。但目前在北京的市场上这种分期付款的方式几乎没有，购房者提出这样的要求，开发商一般都不会同意，因为开发商既想尽快回笼资金，也担心购房人违约，不支付剩余房款。

　　贷款支付房款的方式目前大多数购房者都采用，原因主要是资金的问题。购房者一般都没有实力一次性支付房款，必须采用贷款的方式。现在银行要求贷款必须先支付不低于购房款 20% 的首付款，有些情况还要提高，其余部分由购房者按月向银行偿还。以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还需支付银行的律师费、保险费等费用，这样购房人的额外支出是显而易见的。比如某人贷款三十万，还款期限二十年，那么按现行的利率标准，二十年后还清贷款时，除了三十万本金外，其大约还要支付十八万多元的银行利息，从购房成本的角度来考虑，其总房款在购房价的基础上又增加了十八万，这是一笔非常大的支出。但通过银行贷款从风险的角度来说，对购房者是有利的，在某种情况下，购房者可以将风险转嫁给银行。另外，通过贷款方式支付房款还可以考验开发商的所售项目的合法性。还有，通过贷款方式支付房款可以避免自己的房屋被开发商抵押被拍卖的风险。对于银行来说，给哪个项目的购房人发放贷款，银行会对该项目的风险进行评估，银行认为项目手续合法，风险不大，才会给该项目发放贷款，否则银行也不会给该项目放贷，这样银行就为购房人把了一关。如果某项目不能办贷款，那么证明该项目肯定风险比较大，建议购房人不要购买该项目。另外，银行给购房人放贷的前提条件是开发商与购房人签订的购房合同已做完预售登记，银行才会给放贷，签订合同后做完预售登记对购房人非常有利，这样所购房屋就不会被一房两售，也不会被再次抵押，避免了被拍卖的风险。如果楼盘出现烂尾，在购房人不能履行贷款合同的前提下，开发商要承担还款的连带责任，这样购房人实际上最大的损失是首付款，但理论上仍是全部房款，因为银行对购房人来说债权是存在的。

　　读者疑问：期房与现房的标准是什么?盖好的房子就是现房吗?

　　律师答疑：商品房的期房指建设单位取得国有土地使用证并办理了商品房销售许可证且正在建设未竣工或者已竣工但未取得开发商名下的房屋所有权证。 商品房现房是指由建设单位建设并取得国有土地使用证和房屋所有权证(未进行过房屋权属转移登记)的房屋。因此，从形象进度及外观上看已建好的房子未必就是现房，开发商的售楼人员一般都将盖好的房屋称为现房，这是不准确的，一定要看有了登记在开发商名下房屋所有权证才是现房，不要被开发商误导。

　　读者疑问：开发商对物业的承诺是否可信，是不是有约束力?

　　律师答疑：从法律规定的角度来讲，物业管理企业与开发商没有任何法律上的关系，除非开发商自己管理物业，开发商代替物业公司所做的承诺没有任何意义，物业是由独立的物业管理公司来管理，购房者入住前应与物业管理公司签订物业管理协议，发生争议纠纷只能与物业管理公司交涉。选择物业公司应该按法定程序进行，但目前相当一部分物业公司是开发商自已出资成立一个物业管理公司来管理物业。开发商与物业公司实际上是一批人马两块牌子，但在法律上并不互相承担责任，开发商的承诺不等于物业公司的承诺，所以不能轻信开发商对物业的承诺。如果将来物业管理出现问题，开发商是不负任何责任的。

　　读者答疑：对实测面积有怀疑，如何解决?

　　律师答疑：如果以实测面积有怀疑，可以委托其它有资质的测绘机构重新测量，如果测量结果与开发商委托的测量机构测量的结果不在规定的误差范围之内，可以提请行政主管部门认定哪一个测量结果是准确的，以此作为产权登记的标准。在重新测量时，开发商应协助，需开发商提供原预测面积的图纸、分摊原则等，另外，在实测时，对于某些房间如设备层或设备房等开发商需允许测量人员进入，否则业主委托的测量机构是无法开展工作的。

　　买房带户口是真的吗?

　　读者疑问：我户口不在北京，但我已在北京工作多年，孩子在上小学，听说在北京买房可以带户口，是真的吗?如果是真的，手续该怎么办?

　　律师答疑：京城因其政治、经济、文化中心的地位，吸引了大批各行各业外省市的优秀人才来京发展。虽然他们暂时还无法取得北京户口，但在北京拥有一套自己的住房，实现在北京长久定居、安居乐业及取得北京市户口是他们共同的愿望。由于政策和市场发展阶段的原因，外省市个人在京购房还受到一些限制，比如不能购买经济适用房，在选择房屋时可能还会受到一些房屋以外因素的诱惑，比如户口、就业等，这些外部条件可能导致决策失误，造成不必要的损失。那么外省市个人购房能不能办户口呢?开发商的承诺是不是真的呢?

　　• 对外省市在京个人来说，拥有北京市户口无疑是一个巨大的诱惑，因为这可以解决在找工作、婚姻、子女入托入学、租房以及心理上的归属感等诸多由于户口带来的问题。个别开发商或代理商正是利用外省市个人急需北京市户口的这种心理，故意欺骗买房人，将与户口及投资无关的项目说成是能办理北京市户口，或者故意曲解北京市的有关政策，做出与政策不符的承诺，或者以政策为诱饵推销非法开发的项目或有其它问题的房屋。个别开发商的这种做法严重损害了购房人的利益，有些人投资买了房却办不了户口，而这些人买房的初衷并非为了居住，而是单纯为了户口，这种情况损失更严重。有些人买了房却发现这些房屋是在集体所有土地上开发的项目，根本办不了产权证，只能当所谓的"荣誉村民"因此应谨慎对待"买房带户口"的承诺。那么买房到底能不能带户口呢?根据 1997 年 7 月 19 日 京政办发第 41 号文《北京市郊区小城镇建设试点城镇户籍管理办法》(以下简称《办法》)和北京市公安局 1997 年 10 月下发的《北京市郊区小城镇建设试点城镇户籍管理试行办法实施细则》的规定，符合规定条件的外地人员，可以申请登记试点城镇常住户口。规定的主要内容是：在试点城镇投资达到规定数额的，投资者个人及其共同居住的直系亲属可以办理户口迁入手续。有些试点城镇将买房也作为投资额计算，只要达到《办法》规定的数额，就可以办理北京市常住户口。这里特别提醒外省市购房个人，一定要详细了解该试点城镇相关的政策，并且一定要在合同中约定，如果不能办理户口迁入，开发商应承担的责任以及如何解决由此带来的问题。不能因为户口问题重要房屋的其它问题就可以忽略了，其它问题同样重要。目前北京市的这项政策暂时停止，以后能否恢复尚不能确定。

　　读者疑问：按揭制度对购房人、开发商与银行三方都有哪些风险?

　　律师答疑：按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。目前对银行及开发商来说，由于其处在强势群体的地位，律师介入的比较早，尤其是银行，律师参与按揭贷款已经形成了一种制度。对开发商来说，每一个开发商几乎都有律师或法律专业人士参与其公司的法律事务，所以律师对银行、开发商利益的维护比较到位。比如银行律师的贷款见证、审查买方的资信及还款能力，能较好地保护银行的利益。开发商的律师从项目的初期就对整个开发项目做出结构性法律设计，比如在房产证办理完毕之前，开发商应对买方的贷款违约向银行提供担保，但开发商同时与买方签订反担保协议，结果如出现问题，所有后果都由买方来承担，这样开发商就将自己的风险降到最低。笔者下面重点要强调的是律师如何在按揭制度中有效地维护买方的利益，防范购房风险。

　　购房者在按揭中的风险主要表现为： 1 、开发商取得银行划给的购房人的贷款后，挪作它用，或卷款潜逃; 2 、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房; 3 、房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证; 4 、开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格; 5 、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效; 6 、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利; 7 、银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。目前律师对购房者上述风险的防范所起的作用有限，一般都是购房者个人通过聘请律师代其审查开发商的开发程序、签订补充协议，以避免出现上述风险。但通过购房者个体的行为和律师个人的法律服务并不能从整体上约束开发商，且对每一个独立个案的约束也不甚理想。对广大购房者来说，风险依然存在。由于购房者个体的行为缺乏统一性、组织性，所以建议建立起一种常设制度，将律师为个别购房者法律服务变成一种常规制度，像贷款时银行一定要聘请律师见证一样，并且让这种制度能从整体上约束开发商和银行的行为。

　　读者疑问：如何避免买房投资的风险 ?

　　律师答疑：目前有一些购房人购房不是为了个人居住，而为投资购房，那么如何避免或者减少买房投资的风险呢?买房投资至少考虑四个方面的因素：

　　一 自己判断当前乃至十年以后的经济环境及经常趋势。让投资者做到这点似乎有些强人所难，但投资买房的确与此有很大的关系，尤其是在中国加入WTO的情况下，世界经济与中国经济将越来越紧密地融合在一起，不仅国内经济形势会影响到投资，国际上经济环境的变化也将不可避免地影响中国的经济状况。一般来说，世界经济形势的走势都有其固有的周期，有高峰，有低谷，赶在经济周期的上升初起阶段投资收益率是最大的，风险是最小的，毫无疑问这也是投资的最佳时机。目前国内的经济状况总体来说比较好，尤其是房地产行业作为一支新兴的国民经济的支柱产业之一，总体走势还是不错的，今后如要继续保持这种发展势头，还有赖于其它方面的支持，比如居民的收入情况，法律环境等。如果您预测未来十年内中国经济的走势仍然强劲，那么不妨投资房地产市场，以期获得较高的回报。因为经济形势好，人们对各行业的投资都会增加，那么做为经济活动依托的房屋当然也不会被闲置，无论是商业用房还是出租用于个人居住，都应该会有比较高的回报率。个人投资房地产市场属于长线投资，如果您对未来的经济走势不看好，那么建议您选择其它短线的投资方式或者直接把钱存在银行。

　　二、考虑国家经济政策调整对房地产业的影响。目前房地产市场总体形势比较好，但是房价上涨过快会影响整个行业的发展，甚至或影响国民经济的健康发展，因此目前国家已采取了宏观调控的措施，有些地区房价已回落，这对购房者来说在高价买入就会承担比较大的风险。当国家判断房地产市场过热时肯定会出台调控措施，抑制房价上涨，这样就会直接影响到投资者的利益，而且风险比较大。

　　三、选准方向，了解细节，谨慎投资。目前投资买房可供选择的范围还是比较大的，比如公寓，底商，二手房等。选择为外国人服务的公寓投资收益率比较高，但应对外国人的需求有所了解，了解外国人集中居住的区位，了解他们需求什么样的房子，什么价位的房子，房屋位置、周边环境、小区内的设施是否利于居住、居住的舒适程度等情况，然后按照他们的要求投资买房。但是您一定要充分估计世界经济形势的变化及中国吸引外商投资的能力。投资普通商品房收益率稍低一些，但客户需求群体庞大，尤其是众多的在京谋求发展的外地优秀人才，他们是普通商品房最大的消费群体。投资底商及铺面风险相对来说大一些，国为这里既有周边环境、客流量、客户结构的问题，也有投资者自身经营的问题，还有物业及经营管理者的服务及能力问题。投资底商及铺面您一定要了解清楚周边客户的消费结构以及竟争对手。在底商及铺面中，如果开发商或物业公司与您将来所经营的范围是属于具有竟争关系的行业，那么您一定要当心，小心强大的竟争对手采用不正当的竟争手段，如停水、停电、停气等极端方式，让您无法继续经营。如出现这种情况，您的损失将十分惨重。投资二手房的优势在于地理位置好，出租用于居住的客户群体广泛，易于成交。但交易有风险，产权状况复杂，房屋结构不尽合理。

　　四 认清法律环境，用法律手段保护自己的投资成本及收益。目前整个房地产市场的法律法规不健全，整个市场缺乏规范的法规来约束，即使现有法规在执法过程中也存在着薄弱环节，致使投资者的投资风险加大。在一个成熟的市场经济体制下，投资者主要考虑市场方面的风险，但在目前北京房地产市场上除要考虑市场风险因素外，还要重点考虑法律方面对投资者的保护程度及如何通过法律手段保护投资者的利益。目前北京房地产市场在法律方面的问题主要有：没有销售许可证或五证不全，非法销售;由于开发程序或税费方面的问题迟迟办理不了房屋所有权证，致使投资者的房屋无法合法出租;房屋交付时与销售时承诺的不一致，导致投资者做出错误判断，背离买房时投资者的预期利益，使投资者受损;房屋质量问题影响出租;物业管理软环境欠佳 ，致使欲承租人望而却步，影响租赁合同的签署。就上述罗列的问题，投资者一定要做到心中有数，做出正确判断，最好请法律方面的专业人士将合同中的漏洞补上，事先签一份对开发商有约束力的补充协议，以降低投资的风险。另外，未来法律法规的完善与修订也会影响投资者的收益。比如所谓的商住两用房作为卖点或概念已经持续了一段时间，但这种商住两用房的缺点是明显的，既影响居住又不是十分理想的办公环境。在美国，设计时用于居住的房屋是严格禁止作为办公用房的。随着经济的发展及对居住环境需求的提高，不能排除将来我国也会制定与美国相似的法规，禁止这种房用于办公。如果将来有相关的法规禁止商住两用房的存在，那么投资者在远期可能会有很大的损失。还有，未来出租税费的变化也会影响投资者的收益。目前下调后的房屋租赁税费总体维持在 12 %至 13 %之间，将来不排除税费变化的可能性，物业费及其它与商品房消费有关的费用上升都可能影响投资者的收益，这些投资者事先都应有所考虑。

　　总之，买房投资的这种方式，您一定要清楚面临的风险，知道风险后应尽量避免或减小投资的风险，争取最大的投资利润。

　　读者疑问：房屋鉴定需花费多少钱?

　　我买了一套商品房，在入住时发现承重墙裂缝很大，担心房屋的安全问题，想做房屋安全鉴定，听说费用很高，能否告知费用是多少?由谁来出这笔费用?

　　律师答疑：按北京市物价局、财政局《关于调整我市房屋安全鉴定收费标准的通知》(京价(房)字[ 2001 ] 005 号)文件的规定，房屋安全鉴定基本收费标准为三类房屋鉴定收费标准为 1.8 元 / 建筑平方米，二类房屋为 2.25 元 / 建筑平方米，一类房屋为 2.7 元 / 建筑平方米。 房屋安全鉴定最低起始价标准1.三类房屋建筑面积低于 30平方米 (含 30平方米 )的，按150元收费;2.二类房屋建筑面积低于 100平方米 (含 100平方米 )的，按200元收费;3.一类房屋建筑面积低于 100平方米 (含 100平方米 )的，按240元收费。被鉴定的房屋面积超过起始价规定的面积标准时，先按起始价收费，超过起始价计费面积的部分按每建筑平方米1.80～2.70元计收，两项收费之和为该房屋的安全鉴定收费金额。(八)本办法仅限于现场常规检测，不包括工程检测，如需进行工程检测的，检测费由双方协商确定;另外，对于一些特殊情况，需加收 20% 或 30% 的鉴定费。 至于由谁来出这笔费用，首先由开发商与申请鉴定的购房人协商，如协商不成，由申请鉴定的购房人交。如通过司法渠道解决房屋安全问题，那么鉴定费用最终由法院或仲裁机构确定谁来最终支付这笔费用。

　　被拆迁户购房可以免契税吗?

　　读者疑问：我们所住的房屋被市政绿化用地占用，听说像我们这些被拆迁人购买房屋时可以免契税，这是真的吗?我们又该如何办理相关手续?

　　律师答疑：这种说法不完全正确。根据《北京市契税管理规定》土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，被拆迁人获得货币补偿且重新购买土地、房屋权属的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税;超过的部分，按照现行政策执行。被拆迁人获得实物补偿的，视同货币补偿。

　　办理的程序是：被拆迁人应向税务部门提供房屋拆迁货币(实物)补偿协议原件、新购住房合同、个人身份证明等相关资料，经税务部门审核确认后予以办理有关纳(免)税手续。

　　存量房能减免契税吗?

　　读者疑问：据说存量房享受契税优惠，请问如何确定存量房?

　　律师答疑：存量房性质必须依据“房屋所有权证”上标明的房屋性质来确定。另外，对于商业用房、写字楼、别墅等与其他普通商品住宅的性质，应依据《北京市商品房销售许可证》上标注的“房屋用途”一项来确定。

　　公司购房契税享受优惠吗?

　　读者疑问：我公司准备购买某个项目的两套商品房，对于公司购房的契税额度问题有没有限制?

　　律师答疑：有限制，不享受减税的优惠政策。根据《北京市财政局、北京市地方税务局关于对房屋有关契税政策的补充通知》(京财税 [2002]9 号)的规定，购买自用普通住宅减半征收契税的范围仅限于个人，不包括单位。因此，若以公司名义购普通住宅，无论所购房屋面积有多大，均应全额征收契税。

　　开发商收取天然气初装费合理吗?

　　读者疑问： 乔 女士在大兴买的商品房，开发商收了 2000 多元的天然气初装费，开的是收据，现在开发商要将原来的合同换成正式合同，想把初装费计算到房价里，这种做法合理吗?收取天然气初装费有没有法律或政策依据?

　　律师答疑：开发商收取天然气初装费的做法是不合理的。如果换签合同时将业主当初交付的天然气初装费折到房价款里，那么体现不出来开发商收取了天然气初装费，这种收费就变成了房款的一部分，实际上是变相升高了房价。天然气管道属于整个房屋的一部分，在建设时由开发商与专业的天然气施工企业签订工程施工合同，并由开发商支付工程费用。天然气公司及北京市物价行政管理部门都没有文件规定天然气要收初装费。目前城区内的项目未发现有收取天然气初装费的项目，郊区大多数项目都收取该费用。因郊区市政天然气配套设施不无完善，开发商将工程成本计算到购房人这里。

　　读者疑问：开发商延期交房的原因是什么?

　　律师答疑：开发商延期交房的原因很多， 但最主要的原因取决于开发商的资金情况。由于房地产开发需要大量的资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的一部分，其余的资金来源于开发商直接向银行贷款和预售房屋所得的售楼款。如果开发商不能从银行获得贷款或者房子卖得不好，那么所购期房往往不能按时完工，开发商也就不能按期交房了。另外还有开发商第一次搞房地产开发，经验不足，前期开发手续办理缓慢，或者工期安排不合理，导致延期交房。另外，开发商在与设计方、施工方、监理方存在纠纷的情况下，也可能导致延期交房，再有就是房屋建成后因质量问题或其它违法问题导致不能通过竣工验收，不能取得竣工验收 备案表也会导致延期交房。

　　读者疑问：对延期交房法律是如何规定的?

　　律师答疑： 延期交房的问题，法律规定如下：合同中对延期交房有约定的，按约定处理，没有约定的按法律规定处理。法律规定延期交房超过合理的期限的，可以解除合同。延期交房未超过合理期限或者购房人不解除合同的，按 逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　相关法规：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十五条　根据《 合同法 》 第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　合同法

　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　读者疑问：开发商跑了房子被施工单位占据我们该怎么办?

　　陈 先生 2003 年 7 月买的通州 XX 家园的房子，约定 2003 年 12 月 31 日 交房，但售楼人员说因为非典原因，要推迟交房。实际上房子已经完工。可现在又根本联系不上售楼人员了，听报道说开发商跑了，很担心。问：如果是开发商跑了，自己交的钱怎么办?房子是不是还是自己的?

　　律师答疑：如果真是开发商跑了，那就涉及到刑事犯罪的问题了，买房人应向公安机关报案。如果现在房屋还没有交付，买房人可能要承担相当大的损失。

　　读者疑问：小区内能开美容院吗?

　　我住在亚运村的一个小区，最近我们小区出现了很多家美容院，业主门很有意见，向物业抗议，物业说，他们从未向任何一家提供过营业场所的证明，但是，如果没有提供的话，工商部门是不会批准营业的呀?

　　律师答疑：按目前北京市工商行政管理部门的规定，工商管理部门是不给在居民小区内使用住宅开办影响居民正常生活及休息的单位颁发工商营业执照的。如果业主对小区内开办的美容院有意见，可向工商行政管理部门咨询，如属于工商行政管理部门允许的行为，那么是合法的，如果工商行政管理部门不允许，或者经营者属于异地经营，又没有得到工商部门的许可，那么可以工商管理部门处理。

　　居民住宅楼内能开公司吗?

　　读者疑问：我们是某小区的居民，小区内业主大多把自己的房子出租给别人经营，影响居民的正常生活与休息，比如在小区住宅内开设餐饮、歌舞娱乐等，对整个小区产生严重影响，主要是噪音、空气质量及安全方面的影响，严重影响居民的生活居住。请问我们能制止小区内开公司办企业吗?

　　律师答疑：目前在全国城市住房使用过程当中普遍存在的一个现象就是相当一部分住宅楼作为企业事业单位经营办公的场所，使用住宅经营及办公涉及范围非常广泛，比如餐饮、商业零售、歌舞娱乐、咨询服务、生产加工和制造、广告经营活动、产品销售企业的小型周转仓库、中介组织的办公场所等，那么使用住宅开办公司企业 合法吗?

　　按照北京市工商局的规定，对于不扰民的企业可以设在居民住宅内，比如咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字等，但对于扰民类的企业是不允许的，比如从事餐饮、歌舞娱乐等。

　　相关法规：

　　关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知

　　京工商发[ 2002 ] 109 号

　　• 允许企业 ( 或个体工商户 ) 以居民楼中的居住用房屋作为住所 ( 经营场所 ) 从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动，在其登记注册过程中，不再要求提交居 ( 家 ) 委会、物业管理委员会等居民自治组织出具的证明文件;禁止企业 ( 或个体工商户 ) 以居民楼中房屋 ( 含规划为商业用途的房屋 ) 作为住所 ( 经营场所 ) 从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所 ( 含 “ 网吧 ”) 、生产加工和制造等五类经营活动;

　　申请以居民楼中居住用房屋作为企业住所或个体工商户经营场所，从事除允许类和禁止类经营活动之外的其他经营活动的，原则上不予登记，但经房屋管理部门批准可用于商务或办公的，凭房屋管理部门出具的文件证件，可予登记;

　　申请以居民楼中规划为商业用途的房屋作为企业住所或个体工商户经营场所，从事除禁止类经营活动之外的其他经营活动的，可予登记。

　　退房款时要扣 5.5% 的发票税吗?

　　读者疑问： 王 女士买了四惠附近的商品房，开始售楼人员告诉她，楼前的会所只盖三层，不会影响她在五层的房间，但现在竟然盖了五层，遮挡了自己的视线、采光，要求退房，但开发商说从来没有说盖三层，若要退房，就扣掉二万元定金和房款 60 多万元 5.5% 的发票税，问有没有这么高的发票税?我该怎么办?

　　律师答疑：我们国家目前执行的税收政策中没有发票税这个税种， 王 女士所说的这个税应该是营业税。按税收管理的法规、相关政策及实践做法，如果购房人退房，开发商将房款退给买房人的同时，用红笔开一张与房款数额相同的销售开票，开发商凭此“红票”可到税务部门办理退税手续，也就是说，开发商退房款并不承担国家已经收取的费用。因此开发商以向国家交税为理由扣除买房人的房款是没有道理的。

　　读者疑问：银行认为我所在公司经营存在问题不放贷导致贷款办不下来我需承担责任吗?

　　我本人银行贷款购房，准备齐了律师要求的所有资料(客观、真实)，律师经审核无问题。但是银行审核后认为我所在公司经营存在严重问题，不予放贷。但是公司的经营发生的情况本人并不知情，这种情况导致银行不予放贷，属于买受人的责任吗?如果退房，要支付开发商违约金吗?如支付应按什么比例支付?

　　律师答疑：这种情况应该与你无关，如果你不能以其它方式支付房款开发商应该将购房首付款及利息退还与你。

　　相关法规：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　读者疑问： 开发商不接收我的书面文件怎么办?

　　开发商按期通知交房，但房子有明显缺陷，我给开发商写了房子没有达到交付使用的条件、要求整改的意见，但开发商的工作人员不接收、不签字，只想说服我先收房，再解决问题。我问他们领导在哪，我的信函可以交给谁，他们也不告诉。我觉得他们就是想推脱延迟交房的责任，甚至把不按期交接的责任推到我身上。对这种情况，我该怎么办呢?

　　律师答疑：首先你先按合同约定要求开发商出示竣工验收备案表、实测面积报告、住宅使用说明书与质量保证书。出示备案表及实测面积是开发商的合同义务。除让开发商出示文件之外，就房屋质量存在的问题应与开发商交涉，要求开发商整改。如果开发商拒绝整改，可以搜集房屋存在质量问题的质量，比如照片啊、邻居证言啊，在必要时可以委托专业部门对房屋质量做出鉴定，以确定开发商所售房屋的确存在质量问题，作为日后诉讼的证据。像这们业主遇到的问题，开发商拒不接受他提出的任何资料，他可以通过挂号信或特快专递的形式寄给开发商，以证明业主一直在向开发商主张权利。

　　读者疑问：竣工两年后的房屋上市出售申请贷款时需评估吗?评估费由谁交?

　　我的房子是开发商于 2003 年盖好的，一直未销售出去，今年做了内部改造后我们才买的。原定 5 月底交房，但因二年以上的成品房需开发商重新在有关部门备案审批后银行才可放贷。目前因审批时需要对此房进行重新评估，开发商让我们贷款的人分摊评估费，这合理吗?这房子两年没卖出去是开发商的责任，凭什么让我们出钱评估。当初买房时开发商没有交代这些事，合同上也没有不按期交房的赔偿条款，目前一次性付款的人已经交房了，而我们贷款的人家因开发商手续办不下来还在无期等待，开发商延期交房该怎样赔偿我们呐?

　　律师答疑：因房屋两年未售出，银行要求对其进行评估是银行对开发商的要求，即满足了银行的要求银行才会对这个项目放贷，否则银行不对这个项目贷款，业主当然也不能取得个人住房担保贷款。这笔评估费用是对整个开发项目的评估，应由开发商承担这笔费用。如果开发商与买受人之间的买卖合同中明确约定此笔费用应由买受人承担，那么应从其约定。如果买卖合同没有明确约定，那么开发商要求买受人承担这笔费用是不合理的。至于说到开发商延期交房的问题，具体还要看合同约定，如果合同约定某一日期交房，则在该日期开发商必须交房，否则按合同约定承担违约责任。如果约定的是附条件的交房日期，比如约定买房人付完全款后开发商交房，这样的约定如果因为开发商的原因延迟办贷款开发商也应承担责任，但应该将正常办理贷款的时间减去，就延迟的时间承担违约责任。

　　读者疑问：地下室被出租了怎么办?

　　我们小区的部分地下室都被出租了，小区里有的房子还被租出开便利店和饭店了。我想咨询一下像这种情况得到的收入是否应该归广大业主所有。

　　律师答疑：首先要确定地下室的产权，如果属于全体业主，则收益归全体。如果是人防工程，那么产权属于人防办。

　　读者疑问：噪声超标怎么办?

　　我买的是商品房住宅区的临街的房子，有底商，无商场超市工厂等 , 应该适用城市区域的 1 类还是 2 类标准 ? 我们通过什么办法能知道噪音是多少分贝 ? 有相应小型检测仪器可以自己购买吗 , 还是请有关部门检测 ? 如果检测超标 , 可以要求开发商采取哪些措施降低噪音 ?

　　律师答疑：根据《 城市区域噪声标准》的规定， 1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域。夜间应在 45 分贝以下， 2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区。二类地区夜间噪声标准应在 50 分贝以下。测量噪声有手持的小型的检测仪器，很方便，但如果要专业测量部门要出具报告要按噪声测量方法的国家规范要求的标准仪器检测。最好是请专业的部门测量。如果噪声超标，要分析超标的原因，是交通噪声还是开发商的所建房屋质量不合格引起的?噪声超标的原因比较复杂，是个综合的因素，责任比较难确定。确定责任后可以要求责任人整改。但因为噪声超标问题退房的可能性比较小。

　　读者答疑：样板间与实际交付的房屋不一致怎么办?

　　律师答疑：开发企业为了形象地宣传自己的产品、吸引购房者的注意力，有时对期房项目设立样板房，以激起购买者的购房欲望，但实际情况往往与购房者的美好憧憬大相径庭。原因在于开发企业样板房质量、所用设备及装修、装饰都是经过精心设计施工的，用料及设备考究，力求达到完美，各种装饰也起到了锦上添花的作用。但房屋交付时一般都没有装饰，有的设备材料标准低于样板房，这样实际交付的房屋在购房者心中自然打了折扣，引起纠纷也在所难免。为了避免出现此类纠纷，《商品房销售管理办法》中强令开发企业做出说明，说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准与样板房是否一致。这条规定实际上是落实了《中华人民共和国消费者权益保护法》中有关消费者知情权的相关规定。如果开发企业剥夺了购房者的知情权，开发商应承担缔约过失责任。

　　读者疑问：什么是住宅合作社?

　　律师答疑：住宅合作社是经房屋建设行政主管部门批准的、不以赢利为目的合作建房的一种组织形式。住宅合同社的运行方式实质是集资建房，是享受政府优惠政策的，中、低收入者都可以加入住宅合作社，成为合作社的社员，住宅合作社所建住房只向社员收取成本价，价格中不含利润。

　　读者疑问：加入住宅 合作社能享受到什么利益?

　　律师答疑： 住宅合作社享受下列国家优惠政策：住宅合作社对社员出售的房屋使用的国有土地 实行划拨，免交土地出让金;合作社向社员出售的住宅免交营业税、城市建设维护费和教育费附加，免交投资方向调节税;合作社可向住房资金管理机构申请住房委托贷款，住房资金管理机构优先安排。住宅合作社因为在政策方面享受优惠，因此在建房时节省了大量费用，使合作社的建房成本降低，这种优惠传递到社员这里就是社员可以享受比购买同地段、同品质的商品房节省在约 20 %的房款。

　　国家政策除了给予合作社之外，合作社社员买房同样享受优惠政策。在社员第一次购买合作社住宅时免交契税，合作社住宅的物业管理收费较低。

　　读者疑问：如何加入住宅合作社?

　　律师答疑：加入住宅合作社首先应提出申请，申请批准后在履行了相应的手续后即可加入住宅合作社，成为会员。具体程序如下： 1 。持身份证、户口本等身份证明向合作社提出入社申请，领取申请表; 2 。如实填写申请表，交申请人本人所在单位人事主管部门核准盖章，无单位交由街道办事处核准盖章; 3 。所在单位核准后，送交合作社审核; 4 。经合作社审核获批准后交纳入社费、进行入社登记后将由合作社发给社员证。

　　读者疑问：符合什么条件可以购买合作社住宅?

　　律师答疑：加入住宅合作社及购买合作社建房的人需具备下列条件：

　　1 .具有北京市常住户口的中低收入家庭的居民;

　　2 .国家公务员中无房和现住房面积未达标职工;国有企业无房和现住房面积未达标职工;教育科研机构无房和现住房面积未达标职工;其他经审批符合条件的中低收入和住房困难职工。

　　读者疑问：购买住宅合作社住房应注意哪些问题?

　　律师答疑： 购买住宅合作社住房首先要核实住宅合作社的合法身份，是否经过主管部门的审批，组建过程及程序是否合法，防止某些人或单位冒充住宅合作社行骗。其次审核住宅合作社项目的合法性，审核所售项目的土地是否有合法的划拨手续，是否有合法的规划许可证，开发手续合法才能购买住宅合作社的房屋。再次就是了解住宅合作社的资金情况，所建项目的形象进度，是否存在烂尾的可能。最后在签订合同尽可能加入对自己有利的补充协议。住宅合作社的合同存在大量不规范的方面，比如有的合同不承诺按期办房产证，但住宅合作社的售房合同是比较难更改的，社员在购买时一定要弄清合同对自己有利还是不利。

　　读者疑问：住宅合作社所售房屋有产权证吗?

　　律师答疑： 居民加入住宅合作社手续后，参加住宅合作社集资建房，社员按实际建造成本集资且每平方米单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。

　　相关法规：北京市房管局、北京市房改办 2000 年 8 月下发的《关于房改售房若干问题的通知》

　　五、关于居民和单位参与住宅合作社建房的产权规定

　　居民办理加入住宅合作社手续后，参加住宅合作社集资建房，个人按实际建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。

　　单位参与住宅合作社建房，再以届时房改政策向职工出售所建集资住房，按房改售房的有关规定办理产权登记。

　　居民参与住宅合作社集资所建房屋竣工后，应申请房地权属登记，同时可向登记部门提交计划部门的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案。凭社员集资建房协议和入社证明(社员证)即可办理登记发证手续。

　　读者疑问：住宅合作社所建住宅能再次上市出售吗?

　　律师答疑： 合作社所建住宅出售给社员后，可以办理产权证。在取得产权证后， 合作社住宅可以出售，出售时要参照经济适用住房的上市交易规定执行，要补交土地出让金。

　　读者疑问：房屋买卖合同丢了怎么办?

　　我刚签订完商品房买卖合同，交了全部房款，在回来的路上打车时，不慎将装有购房合同的包落在了车上，我下车时没有要出租车的发票，也没有记住车号，虽经多方努力仍然没有找到那辆出租车，我非常着急。请问合同丢失对我有什么影响?

　　律师答疑：如果购房人购买的是现房，不用办理预售登记手续，可以要求开发商再给补签一份合同，然后持补签的合同去办理房屋所有权证即可，否则购房人手里没有购房合同是不能办理房屋所有权证的，这种情况开发商一般都会同意补签一份。

　　如果购房人购买的是期房，在未办理预售登记手续之前将购房合同丢失的，那么购房人就要与开发商重新签订一式四份的购房合同，因为这四份合同的号是一致的，去做预售登记备案时合同号必须一致，因此必须重新签订一式四份的合同，否则无法办理预售登记备案。如果四份合同已做完预售登记备案又将其中的一份丢失的，那么就涉及到办理房屋所有权证时需合同的原件，这时购房人可以与开发商协商，将开发商留存的那份合同原件交给购房人去办房屋所有权证，然后业主再给开发商补签一份买卖合同留存于开发商处。房屋主管部门对丢失合同的要求是在 《北京日报》或《法制日报》上登报声明，然后持声明办理注销手续。

　　读者疑问：购房发票丢了怎么办?

　　律师答疑：购房发票是已付房款的凭证，其重要性无须多言。购房人如果将发票丢失应与开发商协商，要求开发商出具书面证明，说明房款已付。如果购买的是期房是办理房屋差价款结算时因开发商都有付款发票的存根，因此不会有什么问题，但是如果遇到没有信誉的开发商说你没付房款，那么你就要证明你已付了房款。如果你通过银行贷款购房，那么银行放款后有一份转帐凭证，可以证明贷款部分的购房款已转付给开发商，另外，银行审查贷款时，需要购房人提供首付款发票，因此银行一定有购房人首付款发票的复印件，因此你可以到银行去取证，证明你已付了全部房款。如果你没有贷款，是一次性支付了，付款方式是通过银行转帐的，那么你可以从银行转帐的记录查出你向开发商付了房款，如果你是一次性付款又是通过现金支付的，在开发商不承认已收房款的前提下，您可能将承担巨大的损失。

　　律师提醒：在购房时将合同及发票等文件、证件保管好，建议购房者不要无故地随身携带合同和发票原件。如果须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份，先使用复印件，并留存一份复印件，如果必须出示原件时再携带，这样如果丢了原件还有复印件作证据。

　　恋人分手后房产归谁所有?

　　读者疑问：我与男朋友一起买了套房屋，现在我们因感情原因不可能走到一起了，请问如何解决我们所购买的房屋呢，这套房屋应该归谁呢?

　　律师答疑：在回答这个问题之前有必要澄清一个问题，就是你们所买的房屋是以双方的名义购买的还是以单方的名义购买的。如果是以两个人的名义购买的，双方都在《房屋买卖合同》上签了字，那么之套房屋就属于共同双方的共同财产，应共有财产分割的规定来处理。按我国现行法律规定，共有财产分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭之间;另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。按照现在房屋行政主管部门的要求，两人以上购买一套房屋应当办理共有份额的公证，因此你们按公证的份额享有这套房屋的所有权。你们可以根据具体情况提出分割这套房屋，比如一方要房屋，一方要钱。如果你们所购房屋是以一个人的名义购买的，那么购买合同上或房产证上签字或登记的名字即为产权人，其它人对此不能提出所有权的要求，但如果另一方也出了钱，应当属于借款的性质，持有房产的一方应向另一方给予补偿。

　　读者疑问：婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定?

　　律师答疑： 婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。

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