中财网茶桌的尺寸:陈虎-------房地产恐慌性抛售不可避免
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/20 04:43:14
经济硬着陆的概率正在提高。最近，央行相关会议讨论房地产形势，高度关注价格下降导致恐慌性抛售可能引发的诸多风险。
今年8月，我撰文指出：美欧债危机将促使我国房地产形成下行拐点，并预测4季度房价会平均下降10%，明年再持续下降10%以上；今年10月，我另撰文指出：楼市限购令两年内不会取消（至少一线城市两年内不会取消）；今年11月，我又撰文指出：3000万保障房计划应减半，房价下降会驱赶大批量空置房入市。
以上文章，核心推断是房地产下行不可避免和政府调控不可松懈，事实演变，正逐步证实我的推断。随着拐点被广泛认可，房地产暴利时代终结正成共识。当下，万科等房地产大鳄纷纷举起降价大旗，一场争夺现金流大战全面展开。明年上半年，房地产出现恐慌性抛售已无法避免，房地产企业和房地产投资者会被强迫瘦身，一部分甚至濒临破产，成为“转移支付风险”的承接对象，而大型金融机构却再次受益制度性政策庇护渡过此次危机。
自有资金低、债务链条长、库存积压严重的房地产企业，会先被击倒，壮士断臂决断者还有生机，而期待政策宽松和犹豫硬挺，接下来会面对更残酷的生存竞争，自住型之外的房地产投资者，同样要经历一次用财富大缩水。临近年底，随着短期贷款支付期到来，房地产企业和房地产投资者，资金链断裂危机会继续扩散。
成也萧何败也萧何，房地产泡沫无疑是政府一手堆积起来的，这是一场世纪财富大转移和再分配，尽管在促进城市化进程中功不可没，但其拔苗助长的大跃进后患，在内外因素叠加下已提前释放，这种释放，不单是产业失衡和资源过度耗费的倒逼，更重要的是，由此引发的通胀高居不下和社会矛盾空前激化。
银监会前主席刘明康关于金融机构可承受房价40%-50%下跌的乐观言论，一度引起广泛争议。此次央行相关会议则认为，银行能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。尽管其估算幅度有差别，但可窥测，政府对房价下降是有预期的，正在提前打造“隔离墙”。
政府有意识击破高利贷泡沫，清理整顿各类交易场所，意在驱赶社会资金向大型金融机构回流，而保障房正全面挤占房地产信贷额度，对一般性房地产企业，已采取只收不贷措施和限制进入公开债权市场。购房首付比例支付较高可给金融机构相当安全保障，即便由此导致坏账增加，金融机构社会融资充实资本金受阻，庞大的政府财政收入，也有能力及时援手。
一般民众房地产财富仍停留于基本居住层面，房价下行对他们的实际财富增减，影响并不明显，房地产调控，迎合了低收入人群基于不公平的财富消弭倾向；房地产虽对经济影响巨大，但政府最清楚房地产已不可为继的内情，对消灭货币滥发通胀后果、又可平息民怨的目标来说，挤掉部分社会财富，驱赶资金到其它产业领域救急，这是一项很现实的政治账，是政府铁下心调控房地产的深意所在，不会轻易受到保增长的干扰。李克强副总理的表态和住建部限购令延续的说明，是最明显的注解。
11月官方和民间制造业PMI已双双降至50(荣枯线)以下，逼近2008年金融危机境况。刚发生的降低存款准备金率，绝非拯救房地产，也非拯救股市，是被动舒缓实体经济，而欧美等发达国家经济疲软，亦给国内的经济低速下行找到了藉口，同时，本届政府无力再次行4万亿之道，也要给下届政府留出空间，房地产无可能大翻盘。敬畏市场并提前规避风险的，才会逃过房地产的一劫。
如果经济不幸硬着陆的话，房地产大起大落是重要成因，政策失误对房地产伤害很深。“政府犯错、社会承担”已重演多次，支付的成本太大，杜绝下次犯同样的错误，重在约束政府的权力，让它离市场更远些。
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