香港英国保诚公司:楼市调控：中央政府是唯一赢家

楼市调控：中央政府是唯一赢家

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    骂地方政府易，驳中央政府难，是意料中事，背后含义亦很清楚。此文南周不敢用，权衡左改右改。索性放在这里，做个存根。

楼市调控：中央政府是唯一赢家

冀志罡

    调控既出，多说无益。政策既非常人所能影响，更非常人所能改变，能够做的，只是以常人能够理解的逻辑，猜想调控的后果。比如，就从本文的题目开始，谁会是楼市调控的赢家？
    世上的事，有共赢，有多输，但不可能无人得益，至少得有一个。即使如文革那样的全民灾难，也还是有“四人帮”这个既得利益者存在。改革也好，调控也罢，归根结底是调整利益关系，也就是有人获益，有人受损。
    楼市调控是为了降房价，降房价是为了老百姓住更大更好的房子，这些都没有错，至少愿望是好的。实际上，太阳底下的任何商品，都是越便宜越好，免费最好。如果土地无限供应，房子免费享用，那就最好不过。
    这不是抬杠，更不是废话！免费的好东西很多，例如阳光。阳光对人类的重要恐怕远在房子之上。论使用价值，没有任何东西能跟阳光相比。但如此有价值的东西，却是免费的，晒太阳从来不需要交费——海滩浴场价格不菲，但收费的海滩，不是阳光本身。
    低价的好处很多。低价意味着低成本，低成本意味着有竞争力。中国经济能够蓬勃发展，正是因为我们能以更低的成本提供商品，而不是因为别的。反过来，如果房价高企，生活与商务成本就会上升，竞争力就会下降。这是经济学，也是生活常识。
    如果到此为止，那说了就跟没说差不多。谁都知道房子不是阳光，可以要多少有多少，还要买把遮阳伞躲避。且让我们想深一层。获得住房为什么要收费？而且收得高？因为有成本的约束，因为供应量有限。因为有价值，所以多人需要；因为供应有限，所以大家要竞争。竞争的结果就是价格。
    是的，任何有价值而又数量有限的东西，都有价；决定价高价低的，是供求关系。房价是购房者和开发商共同决定的，而不是开发商单方制定的。这是经济学入门第一课。
    你可以说住房不是普通商品，也可以说住房关系国计民生，还可以说住房应该由政府保障，怎说怎好。但不管怎样说，都无法改变两个基本事实：一是土地有限，所以住房也有限；二是住房的需求，总是比房子本身多，所以大家一定要竞争。不论房价高低，此理不变。
    只要这两个事实存在，那么不管房子是单位兴建再分给职工，还是开发商建设卖给消费者，又或是政府限价出售，带来的结果都一样：有人得到住房，有人得不到；有人得到较大的，有人得到较小的。
    要让更多的人得到更大的住房，办法只有一个，就是建更多的房子；要是房子少了，那么就算免费分配，大家也还是只能蜗居陋室。在住房没有市场化的岁月，北京上海多数市民只能三代同堂挤住十几平米，就是最好的证明。有人说住房市场化失败了，那么小两口与父母同住一间卧室算得上成功吗？
    楼市调控是否能降低房价呢？很简单，看看供应就知道了。收紧地根，用来盖房的地就少了；收紧银根，用来建房的钱就少了；对二手房交易课以重税，愿意将手中房屋出手的市民也少了。在在都指向供应减少，降低房价从何谈起？每年数百万大学生涌入大城市，他们的栖身之所何来？更多的人争夺更少的房子，这房价是会升还是会降？
    强制性增加小户型是否就能解决问题呢？表面看来是的。在单价不变的前提下，面积越小，总价自然越低。但事情还有另外一面。开发商拿的地，有市中心的，也有郊区的，郊区住宅通常面积较大。如果一刀切地要求所有项目都包含70%的小户型，试问还有哪个开发商愿意跑到遥远的郊区做开发？这样的房子卖给谁？
    所以，本文的第一个结论是，购房者不可能成为调控的受益者。他们买房的困难程度和付出的代价，只会更多，不会更少。开发商和地产经纪等房地产从业人员，自然更不会是受益者，他们的就业机会和预期收入，都会因调控而降低。
    经济是由一个个交易网络组成的。它之所以能创造财富，不是因为生产，而是因为交易。提高交易成本，将损害所有的市场参与者，包括开发商、购房者、房产从业人员和推动土地开发的地方政府，没有人例外。楼市供应减少，交易萎缩，是多输的结果。
    难道题头的话错了吗？楼市调控当真一个赢家都没有？当然不是。最近的新闻说，过去归地方政府所有的卖地收益，今后中央政府也要分一杯羹，而关于国土资源部土地集权的消息也不绝于耳。这些消息包含着耐人寻味的信息，告诉我们中央与地方的博弈是怎么回事。

土地：新的博弈重心

    楼市调控所要解决的问题，不是房价，而是卖地收入。这是观察楼市调控的重心所在。
    从财政角度看，卖地款既是租金，也是税收。在中国香港，卖地收入是特区政府财政收入的大头，有了卖地收入，港府才能简化税制、降低税率。换言之，港府通过土地抽了间接税，才能对大部分商品免关税并执行几乎是全球最低的15%的个人所得税。
    读者可能会问，中国的税率那么高，为什么还要通过土地抽税呢？答案是，中国的税收大部分都上交了中央财政，地方只有从土地上想办法。
    以2005年为例，全国全年税收达到30866亿人民币，其中国税占21334亿，地税只有9531亿（以上数据来自国家税务总局，不含关税和农业税）。也就是说，中央财政拿走了全部税收的70%，落到地方的只有30%。
    中央要办国防、搞外交，多拿点税无可厚非。问题是，在以经济建设为中心的执政理念下，促进经济发展的责任主要是落到地方政府头上。经济建设免不了要发展公共设施，要修路架桥、通水通电，这些都需要巨额投资。现在税的大头被中央拿走了，地方该去哪里筹钱呢？
    土地，正是土地，使地方政府经营城市有了依托，使地方政府获得了改善基础设施、吸引资金流入的手段。在“开发土地——出让土地获得资金——进一步改善基础设施——更多地开发土地”这样一个良性循环下，地方政府使经济发展成功驶入了快车道。我认为，这正是2003年以来国内经济高速发展的奥秘所在。
    但在全国一盘棋的大格局下，地方政府大搞土地开发，势必冲击了中央政府相关部委的权威。也是在2003年前后，以中央银行和国土资源部为首的多个部门就开始质疑甚至批评房地产的发展，并将耕地减少、土地资源浪费等问题一古脑地推向房地产开发行业，并以此为据，于2004、2005和2006年连续3年推出以调控之名行管制之实的政策措施。
    那么，房地产开发真的造成土地资源的浪费了吗？
从人口承载的角度看，2004年全国的城镇建成区仅为3.18万平方公里，约为全国土地面积的0.3％，却容纳了约6.5亿的人口（其中城市人口5.4亿，进城务工人员1.1亿）；从财富创造的角度看，占全国土地面积0.3%的城市，创造了全部GDP的85%以上（仍为2004年数据）。无论人口承载还是财富创造，城市用地都比农业用地要高得多，土地资源的浪费从何谈起呢？
    另一方面，在全国新增建设用地中，房地产开发所占份额也少之又少。2005年全国新增建设用地43.2万公顷，但新增城建建设用地仅为9.82万公顷，只占全国新增建设用地的22.73％，其中房地产开发新增购置土地仅为3.82万公顷，仅占当年新增建设用地的8.84％。（以上数据均来自国土资源部）
    不难看出，一方面打压房地产、限制城市化进程，另一方面又倡导土地集约发展模式，二者是完全矛盾的。要集约发展，节约土地，就必须加快城市化、鼓励房地产开发，而不是相反。
    事实上，中央政府之所以屡屡调控，不断打压地方政府开发土地、运营城市的积极性，根本原因还在于卖地收入的分配。从1998年鼓励房地产开发开始，城镇土地开发权益就属于地方政府所有，这是不言自明的游戏规则。在那个通货紧缩的年代，所有人都在经受消费不振的折磨，中央于是将房地产视为拉动内需的重点，鼓励房地产开发与消费，没有觊觎土地出让收益。
    但时移世易，今天通缩已转为通胀，不景也变成了过热，房地产再不是政府呵护的孩子，而是成了千夫所指的暴利行业。在这种形势下，国土资源部想染指土地收益，要强化审批权，力图在房地产开发上分一杯羹，就不难理解了。
    只是，市场变化从来不是静态的过程，而是往往包含着一连串事先难以预料的后果。而这一连串的后果，是政府推出任何政策都要谨慎考虑的。
    在土地与信贷双紧缩，楼市预期供应量减少的情况下，房价只会更快地上涨；由于二手房交易屡遭打压，大量需求将不得不转移到租赁市场上，势必又将推高房屋租金。如果将来的楼市怨气不仅针对购房，而且也针对租房，那政府又将何为呢？难道像美国和香港曾经做的那样，推出最高租金管制，把市场弄得神经错乱、怪象迭出吗？
    房地产发展很快，但还远没有到过剩的程度。以中国整体而言，好房子仍然太少，基础设施仍有待改善。地方政府的建设积极性不应该打压，而是应该规范。例如，提高相关决策的透明度和公众参与度。但目前的楼市调控，除了满足某些部委官员的审批欲之外，不会有任何积极的效果。