《致命追击》:香港物业管理的基石：法治化

一、房屋的维修、保养与管理

（一）公共屋村

香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。每年，屋村管理办事处与保养工程组就屋村的保养、维修进行磋商，按缓急程度和资源许可，安排工程和拨款。对于租住公屋的居民来说，由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，如果发生房屋维修保养事宜，只需按规定缴租金，不必再付管理费，房屋的维修和养护可分为两类：

1．经常性养护

房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%，而费用仅占养护和维修总费用的10%。经常性养护的内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的窗玻璃等。在经常性养护的项目中，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。若维修工作不能及时进行，管理人员须在损坏处张贴告示，告知住户修理工程将在何时施工，何时完工。他们认为，迅速处理损坏之处，不但可增进与住户的良好关系，还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。

公共屋村经常性的养护，由各屋村管理处人员负责安排。这些管理人员必须接受若干工程技术的训练，他们能够处理发生的任何损坏，安排每日需要进行的修理工作。管理人员每天都要巡视，如发现损坏，须立即填写养护单，安排人员进行修理。如损坏是重大紧急的，就先指示屋村管理处的工人进行应急修理，然后交由保养工程承造商维修，管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。

住户如发现损坏，可在管理人员巡视房屋时报告，或亲自前往屋村管理处，或打电话报告屋村管理人员。当管理人员接到报告时，应往现场查勘损坏的性质程度。通过现场查勘，管理人员可决定如何安排修理工作，决定修理费用由谁负责。

当工人进行维修时，若发现需要维修的地方与养护单上填写的不同时，应向屋村管理人员报告，以便避免错误或拖延施工和完工后费用上的纠纷。

维修工作完成后，屋村管理人员必须到现场，视察工程是否按养护单完成，材料的使用量等，这样可作为对保养工程承造商的账单审核的依据，避免付款时发生纠纷。

2．预定计划的维修

计划维修占保养工程的2%，而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件，如定期粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等。计划维修周期，一般为5年，由房屋署保养工程科的技术人员负责，审定工程的需要、设计和施工。计划维修工程采用投标的方式，由维修承造商负责。

对于业主和住户在保养上的责任，规定为：一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。对于内部装置，如属于正常损耗，或工程本身处理不当，或材料质量不符合要求造成的损坏，也由业主负责。一切因住户不小心、疏忽、错误使用而引起的损坏，包括意外的损坏，均由住户负责维修费用。

在房屋的养护和维修工程中，香港房屋委员会已广泛采用电子计算机储存和分析资料，如产业资料的统计，监督工程的进度，费用管理和统计，维修设计，安排工程之程序，物资管理和预防性保养工程施工的日期，并发出指示等。他们还采用一些先进的仪器来检查损坏，如采用电子探测器找出下水道位置，闭路电视检查下水道淤塞等。

（二）居屋

根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人管理公司代理。选择私人管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。

对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。

居屋管理的主要工作范围是：

1．居屋的保养与维修

包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。

2．居屋的安全保卫

根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

3．居屋的清洁服务

根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

4．居屋的物业保险

根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

（三）私人楼宇

在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府持平衡、协调的立场。香港政府通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理；也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。

为改善居住环境，楼宇内的各项设施和设备，应有适当的保养。通常需要注意保养的地方包括楼宇的外墙、内墙、上盖及地面。此外，水泵、消防设备等均应经常检查，如有需要应立即换上适合配件，水箱亦定期清洗。

在香港，私人楼宇如果日久失修，外墙破损或石粒松落，屋宇地政署会对大厦业主发出指令，着令业主在一段期限内完成维修工程，而业主必须对指令作出反应。否则于指定期限满后，政府将代聘承建商进行施工，一切费用（包括监工费用），由业主承担（即按公共契约内的业权份数分担）。

（四）其他楼宇

1．商场

商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所，其中百业陈列，因而楼宇管理工作更显复杂。而商场楼宇管理的服务对象主要是两类，一类是顾客，另一类是店东；前者希望商场安全舒适，后者希望商场提供更多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务，则是商场楼宇管理的主要目标。商场楼宇管理工作主要有以下几个内容：

（1）确保楼宇设施和结构不随意更动。通常，租用商场店铺的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给水排水设备加以改动。管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

（2）增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺楼宇管理公司不仅在招商时要注意选择有市场力的商店，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名商号落户开店。管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

（3）交通便捷、停车有位对商场至关重要。楼宇管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅，有电梯、自动扶梯服务，这也是至关重要的一条。

通过良好的楼宇管理可以树立商场的美好形象，吸引顾客。为此，管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店、剧院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。防火通道要保持畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的高度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的滋扰。

2．工业大厦

工业大厦的主要用途是作生产场地之用，因而水、电、燃料的供应和通道畅通是不可或缺的条件。楼宇管理必须保证能源供应的通畅，同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。

工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和顺畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业占位也不能耽搁，这些都需要由物业管理制定条例予以保障。

工业大厦是最难管理的物业，其存在的常见问题主要有：公用部位与防火通道易受堵塞；厂家存储易燃物品易造成火警；笨重的机器与存放过多的货物，超过楼面结构所能承受的荷载；机器运行时的振动荷载过大；厂家搭建违章建筑；因使用公用电梯及公用货物装卸而引起纠纷；因使用不当或频繁使用，造成房屋损耗严重，养护维修费用高，电梯与其他楼宇设施容易受损；由于使用过度，人多手杂，楼字难以保持清洁。造成这类问题的原因，是使用这类楼宇的人员的文化素质较低。

3．办公楼

办公楼需要高标准、高质量的管理服务。这类楼宇大都有比较现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降机外，还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。这些设备需要由具备专业知识与技术的人员来操作与养护。特别是出入口、洗手间、公共通道、清洁卫生要求甚高，要保持极好的清洁度，楼宇的外墙也需要定期清洁。办公楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。

办公楼的管理主要是保持高贵的气派和洁净典雅的环境。对楼宇管理工作来说，确保通信设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。一般而言，租户公司的人员与来访者来来往往，络绎不绝，人流量很大，确保安全与注意礼节，两者之间的关系尤应加以注意。

三、物业管理的法制化

香港素以“自由主义”著称，又以法治闻名，二者有机结合，构成“活而不乱，管而不死”的所谓“大笼子”政策。楼宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井，就事论事。因而建立健全法制体系，确立人们的行为准则，是十分必要的。

（一）香港房屋管理的公共契约

随着楼宇、屋村的兴建，一个屋村、一座楼宇住户之多，事务之杂，各类活动、各种关系之交错，客观上需要共同遵守的行为准则，于是以共同办好楼宇、屋村管理为宗旨的公共契约便应运而生。从20世纪70年代起，香港政府就开始推行楼宇、屋村管理公共契约制度，使公共契约制度化、法制化。

公共契约属于协议、合约性质，反映楼宇、屋村各个方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。公共契约具有法律效力，它的制定、执行和修改，均须以有关法律、法令为依据，在法律上对签署各方，包括发展商、管理公司、业主及其承租人都有约束力，各参与公共契约签署者均须遵守。

1．关于业主的权利和义务。

（1）业主的权利：业主通过合法程序购得之物业，从总体上对之拥有业权，公共契约则具体明确规定其权益。一般包括：

a、独立拥有、使用、居住及享用其名下单位以及租金收益；

b、全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利及权益，自由出售、转让，出租或准许他人使用，而不受其他业主干涉；

c、可与其他业主共同自由使用大厦的公共部位及其设施；

d、对大厦的各项管理决策拥有投票权，每一份业权一票；

e、业主如引用公共契约以采取法律行动时，应事前征询法律界人士的意见及指导，以确保并无误解公共契约内容；

f、各业主可根据条款，监督管理公司和管理人员的工作。

（2）业主的义务和责任：

a、业主在行使上述权利时，须遵守公共契约的规定；

b、业主须依照公共契约的规定，负责其名下应分担的管理费及其他基金款项；

c、业主须负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公共部位及公用设施；

d、业主须缴交其名下单位应当缴付的税项、差饷等；

e、业主占用其名下的单位时，须遵守大厦公共契约的规定；

f、业主须遵守业主会或管理人员所订立的“住户守则”。

（3）约束业主使用楼宇的公共契约条款：

a、不得改建楼宇的结构，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

b、不得干扰楼宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、电缆、固定装置等设备；

c、不得将其名下单位作非法或不道德用途，或在单位内进行任何足以妨碍或侵扰其他住户的事项；

d、不得妨碍他人使用公共部位及公用设施；

e、不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇所投购保险失效，或引致保费增加的事情；

f、不得经营大厦公共契约所禁止的行业，例如经营公寓、舞厅、殡仪业等；

g、业主按照大厦公共契约各类单位的用途，使用其名下单位。

2．关于楼宇、屋村管理者的权利和责任。

香港楼宇、屋村管理的公共契约规定其管理者一般为管理委员会。管理委员会负责楼宇、屋村的管理、保养及经营。除特别规定外，一般委员会有全权办理一切保养及管理的事务。总的来讲，管理委员会有下列权利、职责及义务：

（1）征收、收取及收受所有本契约规定业主应缴付之款项。

（2）拟订、撤销及修订大厦规则以管制该楼宇、屋村及其服务设施、康乐设施之使用、经营及保养，以及管制凡居住或使用该屋苑大厦或前来探访人士之行为。所有大厦规则不时所作之修订或增订将张贴在屋村之布告板上，同时所有业主及所有代表业主或业主授权之人士均须遵守该大厦规则及所有修订或增订之条文。

（3）以该委员会名义，代表该屋村之业主，为屋村内所有大厦及设施，向声誉良好的保险公司投保及投购火险、公共责任保险与管理及保养人员之佣主责任保险，以及代表业主缴付以保持此等保险生效而须缴付的保险费。投保项目及投保额将由委员会全权决定。由投保上述大厦之火险或其他保险所得之所有赔偿款项，将用以修复该大厦，使其恢复原状，并用以补偿该大厦因遭损失而蒙受之损失。

（4）安排清理该屋村各单位及公共部位之垃圾。

（5）维修该屋村内所有大厦公共部位之照明及通风设备，以及所有属于该屋村公用设备一部分之灭火设备，并保持其功能良好。

（6）保持及维持该屋村公共部位环境清洁卫生。

（7）维修该屋村所有大厦之主要结构（包括外墙、屋顶、公共部位及结构物）、设备、器具、服务设施、设施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要时更换任何需要替换之部分。

（8）每隔若干合理时间所需加漆、粉饰或修补时，及在任何政府部门提出要求时，为该屋村内所有需要加漆或粉饰或用水泥浆或其他适当之材料修补。

（9）更换该屋村内任何大厦之公共部位门窗之破烂玻璃。

（10）维修该屋村内公用设施及保持其功用良好。

（11）维修该屋村内所有大厦之升降机，保持其操作功用良好，并更换任何需要替换之升降机及升降机零件。

（12）防止该屋村及其大厦任何公共部位或该屋村内之道路、小径及空地遭受障碍，以及停泊在该屋村任何地方之车辆移走，并向车主征收该委员会不时厘定的拖车费和停车费。

（13）拆迁该屋村内任何地方之非法或违犯以下所载大厦规则及本契约规定之任何搭建物或安装物、招牌、荫篷、托架、设备、障碍物或物件，并向竖设或安装此等搭建物或其他物体之单位业主收取拆移所需之费用。

（14）委托一名律师，授权其代表屋村所有业主处理及接受所有与该屋村的服务设施、器具及设备有关之法律诉讼文件。

（15）防止任何人士未经委员会许可而泊车、占用或使用该屋村任何公用地方道路及小径、空位及空地或其他任何地方。

（16）防止该屋村内任何业主、居民或房客违反向政府承批该土地时所订官契之任何规定，并在有任何违反官契规定之情形时，采取索取行动。

（17）防止任何人士更改或损坏该屋村任何部分或其他任何设备、器具。

（18）保养、修复草坪及道路等设施。

（19）缴付该委员会根据该官契规定缴付之地税及其他费用。

（20）支付公用水、电费用、管理员工薪金和各类管理费用。

（21）向该屋村内每单位之业主收取按本契约规定业主应缴付之业主责任保证金。

（22）依照该委员会指定的办法，向每一单位的业主征收及收费按照本契约规定各该业主应分担之该屋村管理、保养费用及开支。

（23）将该委员会因履行本契约之职责所支付一切开支及所收取的一切款项正确记账，并每年将该账目张贴在该屋村的布告板上。

（24）代表所有业主进行与政府或任何公用事业机构或其他有关机构或任何其他人士洽办任何涉及该屋村及其设备、器具、服务设施之事务。

（25）代表所有业主订立契约，聘请、雇用、付给薪酬及解雇律师、建筑师及其他专业人员、顾问人员及顾问公司、承造商、工人、园丁、佣人、代理人、看更员、管理员及其他管理、保养、行政人员，以提出、主持、进行及答辩有关涉及该屋村及其管理方面之法律诉讼或其他事件。

（26）确保业主遵守及履行本契约的规定、条件及章则，并在任何违反本契约规定之情形时，采取行动，包括提出、主持并答辩法律诉讼，以及登记及征收有关费用。

（27）在该屋村内控制、指挥及管理车辆交通。

（28）处理其他一切合理而有关该屋村管理之杂务。

（二）房屋管理的法律依据

香港楼宇、屋村管理的公共契约是有关各方直接遵循行为规范，它能具有法律效力的关键在于，自始至终以法律为依据。公共契约的宗旨、内容和制订程序符合法律规定；公共契约的执行、监督和保证均凭借法制；若对公共契约的解释、贯彻的出现异议和争端，更须直接上诉法院，依法裁决和处理。

香港楼宇、屋村管理的法制化，实际上包含公共契约和相关法律的成龙配套相互为用，体现出依法管理的系列化、规范化。

在香港，同楼宇、屋村管理有关的法律依据，主要有以下几个条例：

1．房屋条例

该条例是为房屋委员会的设立、各级组织机构管理权限的明确而制订的。于1973年4月1日公布，列为香港法例第283章。房屋条例给楼宇和屋村管理机构设置和权限提供较高层次的法律依据。

2．多层大厦（业主立案法团）条例

该条例是在加强楼宇、屋村管理的原则指引下有效发挥业主集体自治力量而确立的法例。该条例首先赋予业主立案法团的成立以法律地位。根据此条例，楼宇、屋村的业主有权成立自己的组织——业主立案法团。

成立业主立案法团的第一步工作是召开业主大会。业主大会选出管理委员会的成员，包括主席、秘书等；第二步是管理委员会于成立后14天内，依照条例规定向田土注册处处长申请注册为立案法团。

业主立案法团成立后，日常的管理事务及决策，将交由管理委员会负责处理。而管理委员会则按时向各业主报告会务。因此，管理委员会除了在各分会业主注册成立立案法团之日起一定时间内，安排召开该法团的第一次周年大会外，每年还要召开周年大会一次。同时，每次都要将账目结算清楚，呈交大会审核。

3．规划条例

规划条例既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依据，它在依法治城和依法治区中，均有基础性的作用。香港早在1939年即行制定，列为香港法例的第131章。该法例要求城市规划要“像设计一座大厦的造型一样，通过进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该法例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市、进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物，从事楼宇、屋村管理的法律依据。

4．建筑物条例

该条例是对包括住宅、商店、办公室和各类公用房屋、设施在内的建筑物进行直接管理的法律规范，除对建筑工程的申报、批准等有详尽的规定、严格的程序外，对建筑物的使用、改动等也有相应的要求和规范。

5．消防条例

该条例对预防和制止火灾作出规定，这是楼宇、屋村管理的重要依据和法律保证。条例规定，任何设有消防装置或设备楼宇之业主，或业主不在场时，其住客须随时保持该幢装置或设备操作效能良好，并须每12个月至少由注册之消防装置承办商检查该幢消防装置及设备一次。

6．公共卫生条例

对维护楼宇、屋村的公共卫生作出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。

7．防止贿赂条例

把廉政建设具体化、法制化，对健全和加强管理有着深刻的意义。根据《防止贿赂条例》第九条，任何雇员，包括受雇为大厦管理员、清洁工或维修工的，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，也同属违法。

四、物业管理人员的培训

香港楼宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于管理人员具有较高的素质，而管理人员之所以能有较高的素质，则应归功于人们对培训工作的重视和建立了一整套严密的培训制度。

香港房屋署有近万名职工，拥有许多有经验的建筑师、工程师及居住小区管理人员。为了提高工作水平，他们很重视对职员的教育和培养，提倡“一生功业在房署”，为公共房屋事业贡献力量，房屋署在香港大学协助下，举办了三年制“屋村管理”专业的进修班，选派职员去进修提高。对新招聘的房屋事务助理员进行就职训练。所以，房屋署的人员都精通自己的业务，各项工作很有秩序，职责分明。各种资料、数据比较齐全，工作效率很高，成为主管政府投资建房和经营管理的全权机构。

另外，房屋署还设有专门的训练组作为经常性的培训办事处。训练组由一个主任、三个骨干职员和两个文职所组成。除了训练组进行经常性培训工作外，还有一系列机关和学校从事相应的培训工作。

香港楼宇及屋村管理的培训课程，大体上可分为四大类：

1．基层管理员、护卫员培训课程

基本上由个别管理公司举办新人入职培训课程或由政务处、职业培训局及部分社区团体举办之短期课程。培训内容主要介绍管理部门之运作，管理员工工作守则及基本水电维修常识。培训时间长短由数小时、数星期至数个月不等。

2．初级管理阶层员工培训课程

香港职业培训局属下之工业学院为初级物业管理员工提供两年制全日及三年制夜间物业管理及估值课程，科目包括楼宇结构营造，保养维修，法律，物业管理，经济，物业估值及办公室事务等。

3．中级管理阶层员工培训课程

香港理工学院为中级管理阶层员工提供三年制夜间估值及物业管理高级证书课程。

修读科目有：

（1）办公室管理

（2）楼宇保养及维修

（3）城市及地区规划

（4）法律

（5）物业管理

（6）估值

每学年为30个星期，每星期上课三晚，每晚两小时。

4．高级及行政阶层管理职员培训课程

香港大学校外课程部三年制部分给假房屋管理文凭课程。所有学员（就职于物业管理行业并由雇主保送）需通过一个入学考试并需要修读一个50小时之英文课程及格后才可进修这门课程。

第1页：房屋的维修、保养与管理第2页：物业管理的财务安排第3页：物业管理的法制化 第4页：物业管理人员的培训