宝宝营养餐厅:辽阳市城市房地产开发经营管理办法（转载)

第一条 为规范房地产开发经营行为，促进我市房地产业健康有序发展，根据有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
第二条 在我市行政区域内从事房地产开发经营的，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产开发，是指房地产开发企业在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
本办法所称房地产经营，是指房地产开发企业转让房地产开发项目或者销（预）售、出租商品房的行为。
第四条 房地产开发经营坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重实施成片的规模开发，抑制零星建设，注重城市基础设施建设，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，实现经济效益、社会效益、环境效益相统一。
第五条 市建设行政主管部门是我市城市房地产开发经营管理工作的主管部门（以下称房地产开发主管部门），其所属的城市建设综合开发管理机构具体负责房地产开发经营的日常监督管理工作。
县（市）房地产开发经营主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
计划、规划和国土资源、工商、房产等有关部门在各自职责范围内负责与房地产开发经营的有关工作。
第六条 房地产开发经营规划应当纳入我市国民经济和社会发展的总体规划。
房地产开发主管部门应当根据总体规划编制房地产开发中长期规划和年度计划，报市政府批准后组织实施。
第七条 房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的房地产开发企业进行，其他任何单位或个人不得擅自进行房地产开发经营活动。
第八条 申请设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
（二）有固定的用于房地产开发经营的办公用房150平方米以上；
（三）有经董事会通过的企业章程；
（四）有800万元以上的注册资本；
（五）有10名以上持有资格证书的房地产、建筑工程及有关经济类专业的专职技术人员、会计人员和统计人员，其中持有中级以上资格证书的管理人员不得少于5人，持有资格证书的专职会计不得少于2人。
第九条 设立中外合资、中外合作、外商独资房地产开发企业，除提供规定的文件外，还应当提供下列文件：
（一）计划主管部门关于项目申请的批复或计划；
（二）合资、合作双方签订的合同；
（三）外资企业或个人的资信证明；
（四）外经贸主管部门核发的外商投资企业批准证书。
第十条 设立房地产开发企业，应当向市房地产开发主管部门提出申请。
市房地产开发主管部门受理申请后，按照规定的条件进行审查，于20日内提出是否同意设立房地产开发企业的意见。同意设立的，下达批复文件，申请人凭批复文件到工商行政主管部门进行房地产开发企业注册登记，领取营业执照；不同意设立的，应当书面答复并说明不予批复的理由。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起20日内，持下列文件到市房地产开发主管部门办理备案手续并申请核定房地产开发企业暂定资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
第十二条 房地产开发主管部门收到资质核定申请后，应当于20日内向房地产开发企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期限为1年。根据企业经营情况，房地产开发主管部门可以适当延长《暂定资质证书》的有效期限，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起，1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期限不得延长。
第十三条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前20日内，向房地产开发主管部门申请核定资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列文件和资料：
（一）房地产开发企业资质申报表；
（二）房地产开发企业《暂定资质证书》；
（三）企业资产负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和工程、财务、经营、统计部门负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的计划、规划、土地、拆迁许可、建筑许可及其他证明材料；
（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况的报告；
（七）其他有关文件和资料。
第十四条 房地产开发主管部门依据有关规定，对房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行审核后，向省级以上主管部门申请核定办理房地产开发企业资质等级。
一级房地产开发企业由市房地产开发主管部门初审，报请省房地产开发主管部门审核，报国家房地产开发主管部门审批；二、三级房地产开发企业由市房地产开发主管部门审核，报请省房地产开发主管部门审批。
第十五条 房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目：
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模、投资区域和经营活动不受限制；
（二）二、三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积分别在25万平方米和15万平方米以下的房地产开发项目；
（三）外省、市房地产开发企业在我市从事房地产开发经营的，必须具备进入我市开发的资质等级，在实施房地产开发、经营活动之前，应当到市房地产开发主管部门备案。
第十六条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、出卖资质证书。企业资质证书遗失的，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补发。
第十七条 企业名称、法定代表人、主要管理人员、技术负责人等变更的，应当在变更后30日内，到房地产开发主管部门办理变更手续。
企业发生分立、合并的，应当自向工商行政主管部门办理变更手续后的30日内，到市房地产开发主管部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政主管部门注销营业执照后的15日内，到房地产开发主管部门办理资质证书注销手续。
第十八条 市房地产开发主管部门应当在法定职责范围内，根据我市行政区域内各房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况，对其资质条件进行年检。对年检不合格或者设立1年后仍未开发房地产项目的，作出决定或者报请原审批机关降低其资质等级或者吊销其资质证书。
计划、规划等部门办理有关房地产开发项目审批时，应当核验房地产开发企业的营业执照和资质证书，对没有营业执照、资质证书或者年检不合格以及验资历不具备条件的房地产开发企业，不得办理有关审批手续。
第十九条 市房地产开发主管部门应当根据辽阳市城市总体规划、土地利用总体规划和城建要求，结合全市房地产市场供求的实际情况，编制市房地产开发项目和规模的年度计划，报请市政府批准后实施。
计划、规划和国土资源等部门根据房地产开发的年度计划下达房地产开发年度投资计划和进行项目规划以及土地供应计划。
第二十条 实行房地产开发供地前，规划行政主管部门和房地产开发主管部门对下列事项提出书面意见：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第二十一条 房地产开发主管部门会同土地主管部门对参加投标或竞买房地产开发用地的房地产开发企业进行资格审查。
土地主管部门在接受房地产开发企业投标申请的最后期限，列出正式申请参加投标竞买的企业名单，书面通报房地产开发主管部门。房地产开发主管部门根据掌握的情况，审查投标企业的诚信与业绩，5日内出据是否同意所列企业投标竞买房地产开发用地的意见书。土地主管部门根据房地产开发主管部门的意见，确定企业的投标与竞买资格。
第二十二条 房地产开发企业通过投标或者竞买、摘牌等形式取得房地产开发用地后，到房地产开发主管部门办理项目备案手续。
第二十三条 转让房地产开发项目，受让人必须具备从事房地产开发经营资格，经房地产开发主管部门批准后，持项目批准文件和转让合同，到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持批准文件向房地产开发主管部门备案。
第二十四条 转让以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权书；
（二）按照出让合同约定进行开发投资，属于房屋建设工程的完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的达到工业用地或者其他建设用地条件；
（三）法律、法规和规章规定的其它条件。
第二十五条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人，项目受让人应当对被拆迁人按规定给予补偿和安置。
第二十六条 取得房地产开发项目的开发企业，应当于办理开工手续前到房地产开发主管部门指定的银行存入项目资本金。项目资本金不得低于项目总投资比例的20%。
房地产开发项目完成后，经综合验收合格，项目资本金一并返还。对项目有遗留问题的，房地产开发主管部门有权动用项目资本金进行完善建设。
第二十七条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同和土地行政主管部门确定的土地用途、动工开发期限实施开发建设。
第二十八条 在建设过程中，房地产开发企业应当按规定将发生的主要事项如实记录在《房地产开发项目手册》中，于每年6月、12月未分两次报房地产开发主管部门审查；应当按照有关规定和房地产开发主管部门的要求，填报房地产统计报表，作为房地产开发项目综合验收、预售商品房和资质年检的依据。
第二十九条 房地产开发企业因资质年检不合格被原批准机关降低或取消资质的，其在建尚未完工的项目必须按房地产开发建设项目的要求和国家的质量标准，在房地产开发主管部门的监管下完成工程，经过竣工综合验收合格后交付使用。
第三十条 经批准自建自用的房屋建设项目不得销售，不得与房地产开发企业联建，转化为商品房进行销售。
第三十一条 房地产开发企业预售商品房必须报房地产开发主管部门审核，由房产行政主管部门核准。办理预售申请应当提交下列文件：
（一）商品房预售申请和方案，内容包括开始预售的时间、商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）房地产开发项目立项批准文件；
（四）国有土地使用权证、房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（五）工程勘察设计和施工合同；
（六）预售商品房分层平面示意图和分户面积表；
（七）物业管理单位已经确定并签定物业管理合同；
（八）产权调换房源已经确定；
（九）投入开发建设的资金达到工程建设投资的25%以上，6层以上的商品房项目无地下室工程的必须完成4层以上主体结构工程，有地下室工程的必须完成基础和两层以上主体结构工程。
第三十二条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请和应当提交的有关文件之日起10个工作日内，做出是否同意核发商品房预售许可证的答复。同意预售的，由房产行政主管部门按规定核发商品房预售许可证。不同意预售的，应当说明理由。
第三十三条 房地产开发企业获得商品房预售许可证后，方可通过媒体进行商品房预售广告宣传。商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证的文号。
第三十四条 预售商品房，应当向购房者明示《商品房预售许可证》。购销双方书面签订国家统一制定的《商品房买卖合同》，在合同中详细载明商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理和双方的违约责任等内容。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到房地产开发主管部门和土地管理部门备案。
第三十五条 房地产开发项目经综合验收交付使用后15日内，房地产开发企业应当持有关文件到房地产开发主管部门办理现房销售备案手续。
第三十六条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房时，应当向中介机构出具委托书，签定委托合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受委托机构必须是依法成立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
第三十七条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当载明工程质量监理机构核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
第三十八条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权要求退房，如对购房人造成经济损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。
第三十九条 房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记和土地使用权变更登记的资料报送房产行政主管部门和土地行政主管部门，协助商品房购买人办理房屋所有权登记和土地使用权变更手续。商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记和土地使用权变更手续。
第四十条 房地产开发经营企业出租商品房的，除按房屋出租管理的有关规定办理相关手续外，双方当事人签定租赁合同中还应当载明：
（一）房屋座落位置、面积；
（二）租赁期限、每平方米租赁价格；
（三）付款方式、付款时间；
（四）装修情况、家电及其他生活设施的数量、质量和价格、承租方使用损坏的赔偿标准和到期后房屋的交接方式；
（五）违约责任和争议解决方式；
（六）当事人认为应当约定的其他权利和义务。
第四十一条 违反本办法规定，有下列情形之一的，按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定予以处罚：
（一）未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政主管部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；
（二）未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门取消资质等级，工商行政主管部门吊销营业执照；
（三）将未验收的房屋交付使用的，房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款；经验收不合格的，依照本条第四款的规定处理；
（四）将验收不合格的房屋交付使用的，房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由房地产开发主管部门取消资质等级，由工商行政主管部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（五）擅自转让房地产开发项目的，由房地产开发主管部门会同土地主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；
（六）擅自预售商品房的，房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；
第四十二条 当事人如不服行政机关作出的行政处罚决定，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不复议、不起诉的，由作出决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第四十三条 本办法自发布之日起施行。

附件：房地产开发企业资质等级条件

 

 

 

                                       辽阳市城市建设综合开发动迁安置办公室
                                                二OO六年十月二十四日