中财网电动车脉冲是什么意思:夯实不动产的资本市场之路
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/04 07:25:48
夯实不动产的资本市场之路
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—中日韩国际不动产研讨会听风录
乔思伟
土地的资本属性前所未有地显化，如何加强管理，已经成为一个大课题
10月中旬，第二届中日韩国际不动产研讨会在西安市召开。本届研讨会旨在通过建立中日韩三国不动产估价的交流平台，共享不动产估价研究成果。研讨会围绕不动产投资信托、不动产鉴定评估等问题进行深入探讨与广泛交流，帮助全国土地估价行业和国内外专家之间建立广泛的联系和交流。不动产投资信托中的估价是研讨会的主要议题之一。
日本不动产研究所理事长五十健之、韩国鉴定院院长权镇凤分别率领专家团队参会。中国土地估价师协会副会长、国土资源部土地利用管理司司长廖永林等协会负责人、各省土地估价师代表260余人参加了研讨交流。
“土地具有资源属性、资产属性、资本属性，以往多注重前两者，而当前土地的资本属性前所未有地显化，如何加强管理，已经成为一个大课题。”与会的中国土地估价师协会副秘书长聂燕军认为，鉴于地产与金融的联动日益密切，土地资产资本化过程中的估价关系土地相关权利人的资产安全，应当受到更多的关注和规范。
估价服务不动产投资信托
中、日、韩是三个以法律形式正式承认信托制度的大陆法系国家。其中，日本是亚洲不动产投资信托市场最为发达的国家，韩国的不动产投资信托也在法律的规制下正常运行。相比之下，中国不动产投资信托起步较晚，但近些年来发展迅速。
据韩国鉴定院李在右部长介绍，1997年亚洲金融危机后，韩国房地产价格暴跌，经过企业结构调整、资产处置，房地产金融制度逐步多样化，如发展了住宅抵押证券、项目融资、房地产投资公司，等等。从2001年后，不动产投资信托在最少资本金、公募条件管制等方面放宽，总体上处在鼓励规范当中。
中方主题发言人、北京康正宏基房地产评估有限公司总经理梁津指出：“中国的不动产投资信托市场刚刚起步，为不动产投资信托市场服务的不动产估价，应该为规范信托市场的运行起到核心作用。”
“目前，中、日、韩各自不动产信托市场都呈现一个上升的趋势，估价在不动产投资信托中扮演了重要的角色，这也是此次研讨确定主题的着眼点。”中国土地估价师协会秘书长王军说。
调控波及
去年以来，我国开始了“史上最严”的房地产调控，其中也涉及不动产投资信托方面。
2010年2月，银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求控制信托公司房地产项目的风险，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求，大大提高了业务门槛；并要求不得以信托资金发放土地储备贷款等。
然而，自2010年1月以来，央行已12次上调存款准备金率，并5次加息，流动性收紧对房地产开发企业的经营和财务状况带来巨大压力，直接导致了不动产投资信托业务增长仍然快速。
梁津介绍，我国今年上半年银行机构发放的房地产开发贷款2098亿元，相比2010年上半年4423亿元的规模，锐减52.57%。与之形成鲜明对比的是，2011年上半年不动产投资信托发行1670亿元，几乎等同于去年全年1697亿元的规模，同比增长达141%。
考虑到保障房建设是未来国家大力支持的领域，而地方配套资金投入不足，形成了巨大的融资需求。以当前大力建设的公租房为例，其后期租金收取稳定，但投资回报期长，地方财政负担较重，正符合房地产信托产品的特征。目前，一些城市已经寻求以此解决建设的资金问题。
投资信托推动不动产估价
为不动产投资信托服务的不动产估价，有其自身特点，如估价对象的多样性、评估内容的全面性等。
据了解，信托物业评估包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。信托物业状况评价是对信托物业的实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见。所谓信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行分析和预测。信托物业价值评估，则指对信托物业的价值进行测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
这其中，租金水平、运营费用、报酬率或资本化率等估价参数的确定也有难度。信托物业价值评估应当对市场法、收益法、成本法等估价方法进行适用性分析后，选择适用的估价方法。
梁津建议，信托物业或者其类似物业有租金等经济收益的，应当选用收益法作为主要的估价方法。信托物业的类似物业有交易的，应当选用市场法作为其中的一种估价方法。
信托估价业务中的利益冲突管理，如不动产投资信托中广大投资者的利益保障，如何防止不动产估价师进行内幕交易也很重要。预期不动产投资信托市场的繁荣，将推动不动产估价的业务发展和规范。
资料链接
2010年6月，首届中日韩国际不动产研讨会在日本东京举办，三国机构就不动产估价师资格制度、行业发展状况及公示地价制度设计等进行了研讨。第三届研讨会将于明年在韩国举行