中财网下沙管道清洗:2012年中国房地产行业将换挡前行
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 23:04:02
2012年中国房地产行业将换挡前行
中国房地产，和赛车一样，激动人心不说，而且一旦拥有，必然美女在怀，哦也……
这几天没事琢磨今年楼市的走势，正好今天看到人民日报的文章，琢磨了一下，篡了一个评论稿，大家没事围观一下吧：
《人民日报》近日高调刊发布研究人员文章：《中国有条件避免房地产市场硬着陆》，这说明尽管决策者不希望2012年中国房价上涨，但也担忧房地产硬着陆对宏观经济的冲击作用。体制内研究人员的文章，也曲折反映出决策者和管理层现在的纠结心态。因此无论从政策，还是资金上看，2012年是中国房地产换挡降速的一年，很难看到硬着陆。
国际上一般将房价同比降幅超过30%的调整，称作房地产熊市，而所谓“硬着陆”，就是价格跌幅超过三成不说，成交量大幅萎缩，同时引发上下游相关行业企业出清库存，最后宏观经济大跳水。去年四季度中国房地产就有这样的兆头。
但近日《人民日报》刊发的文章，却高调表态：“我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生”。
它说什么，大家都特别当回事，没办法，一直日人民报，到后来，大家都有快感了，少了它还真不行……
2011年三季度开始房地产调整，本质上是两种因素交织在一起导致的：限购令与货币紧缩。尤其是后者，对楼市的杀伤力巨大，直接导致了四季度的楼市销售量急剧萎缩。但从基本上看，中国房地产行业似乎并未到行业发展拐点之时。
观察房地产行业拐点是否到来，只需两个指标即可：房租和民间利率。房租是现有收入条件下房地产需求的真实指标，而民间利率则是市场流动性的真实衡量标准。就房租而言，无论是商业地产还是住宅地产，2011年都是大涨而非小涨。尤其是北京这样的一线城市房租，涨得更是厉害。链家地产1月1日发布的2011年北京租赁市年度报告显示，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，比2010年略有回落，但其平均房租涨幅仍居一线城市之首。房租涨幅惊人的背后，是城镇化导致的房屋需求依旧旺盛。这种条件下，指望房地产行业出现拐点不现实。
房租涨，而房价跌，那八成是货币紧缩的结果，这是阶段性调整，后面只会更发疯……
而民间利率因为央行的货币紧缩，在去年下半年急剧飙升，东部沿海再现老板跳楼自焚潮，地下钱庄排队倒闭。货币数量紧缩政策，这是去年四季度房价下跌20~30%的根本原因——你想买房发现商业银行突然不给你贷款了，房价不跌那反而是怪事。而到2012年，中央有关各方逐步透漏出货币有所放松的信号。而近期《人民日报》的刊文，似乎显示房地产调控政策，也不可能再紧了。
试问货币最紧，房地产调控最严厉的时刻都挺过来了，那么2012年可能还稍有放松，房地产行业还会硬着陆？这说法，不靠谱。
指望房价再次重复前十年的暴涨大牛行情，似乎概率又不是很大，主要是房价已经很高了。尤其是北京、上海等一线城市的房价，甚至对高收入家庭都失去了吸引力。招商银行去年的调查报告显示，净资产千万规模以上的富裕家庭，开始将购买房产的眼光，放在海外欧美市场，因为从性价比考虑，国内一线城市的房产已经不具备吸引力了。
暴跌不可能，暴涨也不可能，2012年的中国房地产行业或将是换挡前行的态势。
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换挡其实非常有技术含量的活，大家天天喊熊市，月月有拐点，这个，说实话，我是很佩服中央这帮调控的人的，硬是将大男人搞出拐点例假来……
因为是媒体发稿，所以还不敢说得太痛快，但在自家花园，可以随便敞开说了：我在《房地产大趋势》这本书中的判断，并没有发生改变。尽管2009年我认为2012年中国经济很衰，但事实是，大家都看出来了，反而不会发生了——中央2011年猛烈宏调将这个周期反而拉长了，所以房地产牛市行情反而还有二三年好走，2014年之前肯定不会出现拐点！
由于这两年地产商的谨慎，房子盖得反而少了，未来搞不好还会有房荒——当然这也是走一步看一步。
总结一句，地产拐点看房租和民间利率就得了，房租不跌，或者利率不涨，基本上就别指望房地产出现拐点，只可能是阶段性调整。总体降幅大概在三成以内。
如果房租大跌，并且民间利率飙升呢，(⊙o⊙)…，那不仅是中国房地产走到头了，估计经济也走到头了，大家好自为之吧
不过现在没有，2012年，大家继续跳舞吧，没什么好恐慌的，午夜钟声响起来，还有一会。最后一刻，我会通知大家的