韵邸中国南山会所:抚顺市房地产开发经营管理暂行办法

抚顺市房地产开发经营管理暂行办法

　　第一章  总  则

　　第一条  为加强房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  凡在本市行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，均应遵守本办法。

　　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

　　第三条  房地产开发经营必须依法开发、守法经营，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条  市房产管理局是我市房地产开发的行业主管部门（以下简称开发主管部门），负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　第二章  房地产开发企业

　　第五条  房地产开发企业（以下简称开发企业），是指在城市规划区范围内从事土地、房屋、基础设施投资开发和经营业务，具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的经济实体。

　　第六条  开发企业包括专营企业和项目企业。专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；项目企业是指以一个房地产开发项目为开发经营对象的企业，项目完成后企业注消。

　　第七条  设立新的开发企业实行由开发主管部门和工商行政管理部门联合审批制度。

　　第八条  外商投资设立房地产开发企业，还应依照有关外商投资企业法规的规定，办理有关审批手续；外商和外埠设立的开发企业按照现行规定享受优惠政策。

　　第九条  凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的，不得从事房地产开发经营活动，不予审批办理房地产开发项目。

　　第十条  房地产开发专营企业资质等级划分和资质管理，由开发主管部门按有关规定办理；房地产开发项目企业不设定资质等级，但企业资本金不得低于300万元。

　　第十一条  各等级开发企业必须按照规定的开发规模承担开发任务，不得越级超量开发建设；各等级开发企业承担开发规模标准按现行规定执行。

　　第十二条  开发企业的资质每年核定一次，对不符合原定资质标准的企业，由开发主管部门予以降级或吊销资质证书；对吊销资质证书的企业，工商行政管理部门同时注销营业执照。

　　第十三条  企业改制、更名、更换法定代表人等变更事项，由工商行政管理部门在听取开发主管部门意见后办理变更手续，并在变更后30日内到开发主管部门备案。

　　第十四条  国有、集体开发企业上级主管部门、股份制开发企业的股东，对开发企业的经营后果承担责任。

　　开发企业解体或取消，项目遗留问题由主管部门承担，无主管部门的由原申办开发企业的单位承担。

　　第三章  房地产开发建设

　　第十五条  房地产开发计划编制和项目确定，应当本着综合开发、规模效益的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中区域和经济适用住房。

　　第十六条  房地产开发项目必须按照有关法律、法规的规定，严格履行各项审批手续，凡审批手续不全的一律不得开发建设。

　　第十七条  开发主管部门和计划、规划、土地、工商等管理部门，要认真履行各自职责，加强对规划、拆迁和税费收缴的管理力度，严格执法、违法必纠；建立房地产开发项目跟踪检查反馈制度、行政执法责任制度和执法责任追究制度。

　　第十八条  房地产开发必须严格执行城市规划的法律、法规规定，未经规划主管部门审批不得擅自开发建设。属于住宅小区的开发建设项目，开发企业对小区内部的综合环境必须做到同时规划设计、同时施工、同时竣工。建筑面积2万平方米以上的小区，其规划设计方案须经分管副市长召开市长办公会予以审定。开发建设必须严格遵守规划审批的规范要求，不得擅自更改规划设计。

　　第十九条  房地产开发项目主要通过招投标取得，对边远地区或不宜招投标的开发项目，可通过议标方式办理。

　　房地产开发项目确定后，有关部门对开发项目的拆迁安置、级差地租、项目效益等经济技术指标进行测算，得出招标标底，开发主管部门会同有关部门对开发企业投标资格进行确认，由有关部门对开发项目进行招标或竞标。

　　第二十条  土地使用权出让或者划拨前，市规划行政主管部门和开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：

　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

　　（二）城市规划设计条件；

　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；

　　（四）基础设施建成后的产权界定；

　　（五）项目拆迁补偿和安置要求。

　　第二十一条  取得房地产开发项目的开发企业，持项目中标（或议标）通知书，到市计委、市国土规划、市建委等部门办理审批及交费手续，进行设计委托、施工发包等前其准备工作，取得《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可进行施工建设。

　　第二十二条  房地产开发必须严格遵守城市房屋拆迁管理有关法律、法规规定，未经拆迁主管部门审批不得擅自拆迁、回迁；对被拆迁户的补偿、安置和收费必须严格执行有关规定，不得侵害被拆迁人的合法权益。

　　第二十三条  开发企业必须在指定银行存入项目保证金，并与开发主管部门签订开发项目保证协议。项目保证金额度为：2万平方米以下30万元，2万平方米以上5万平方米以下40万元，5万平方米以上50万元。项目完成经全面检查合格后，保证金及利息一并返还。对项目有遗留问题的，开发主管部门按照协议约定，有权动用项目保证金处理遗留工程。开发企业拒不履行协议约定的，开发主管部门可申请人民法院强制执行。

　　第二十四条  开发企业开发建设的项目，必须符合法律、法规的规定和建筑工程质量、建设监理、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定；开发企业对开发项目不具备自行管理资格的，要按照建设监理制度的要求，委托建设监理。

　　开发企业对其开发建设的房地产开发项目承担最终质量责任，开发企业法定代表人对企业开发项目质量承担终身责任。

　　第二十五条  房地产开发项目竣工后，必须经综合验收合格，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；非住宅开发项目的验收按有关规定办理，住宅（包括住宅小区、住宅组团、住宅单体，以下统称住宅小区）开发项目的验收按本办法办理。

　　第二十六条  住宅小区竣工综合验收由开发主管部门会同有关部门组成验收小组，负责住宅的验收事宜。

　　第二十七条  住宅小区竣工综合验收应具备以下条件：

　　（一）主体和各分项工程质量经质量监督部门验收合格；

　　（二）全部完成了施工图工程任务，水、电、暖、煤气和排水等配套工程达到使用条件；

　　（三）各种施工机具、材料、构件、暂设工程、残土垃圾等全部清除，施工场地平整；

　　（四）按照小区环境建设设计全部完成了绿化、硬化和各项建设；

　　（五）环卫设施达到设计标准，具备使用条件，并已同环卫部门签订接段协议；

　　（六）工程技术档案资料完整；

　　（七）拆迁安置方案经市拆迁管理部门审查批准；

　　（八）住宅小区物业管理单位已落实。

　　第二十八条  住宅竣工后，因季节原因需推迟下年度绿化和因技术原因不能立即硬化，而其它条件已达到竣工验收要求的，可按照验收合格予以进户使用，待全部完成绿化、硬化后予以补验。

　　第二十九条  开发企业对竣工住宅小区自检后，向开发主管部门递交《住宅小区竣工验收申请书》，并提交本办法第三十条所列文件。

　　开发主管部门在二十日内，组织有关单位进行检查验收，对合格小区发给《住宅小区竣工综合验收合格证书》，开发企业持此证书办理相关进户业务，组织用户进户使用。

　　第三十条  开发企业应向验收小组提交下列文件：

　　（一）住宅小区规划设计图；

　　（二）住宅小区环境建设设计图；

　　（三）单位工程竣工图和技术档案资料；

　　（四）建筑质量监督部门核定的工程质量等级评定文件；

　　（五）专业配套质量管理部门对配套工程质量的验收意见书；

　　（六）住宅小区物业管理落实材料；

　　（七）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本。

　　第三十一条  开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，企业资质年检时由开发主管部门审验。

　　第三十二条  住宅小区内配套工程及有关事宜按以下规定办理：

　　（一）住宅小区内的煤气、自来水、暖气和排水等工程设计，由开发企业委托具备设计资格的单位设计；

　　（二）上述工程由开发企业委托具有资格的单位施工，工程竣工后按有关规定验收，并签发工程验收意见。

　　第四章  房地产经营

　　第三十三条  转让房地产开发项目，除应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件外，还应当符合以下条件：

　　（一）受让方是具有《企业法人营业执照》和《企业资质证书》的合格开发企业；

　　（二）受让方开发规模不超过企业资质等级规定的标准；

　　（三）经开发主管部门审查同意。

　　第三十四条  转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，到开发主管部门备案。备案应当提供下列文件：

　　（一）房地产开发项目转让合同；

　　（二）土地使用权变更批准文件；

　　（三）项目的计划、规划、用地、拆迁等审批文件；

　　（四）项目进展情况的证明材料；

　　（五）双方开发企业的资质文件。

　　第三十五条  开发主管部门在办理开发项目转让备案手续时，按以下各项审核：

　　（一）项目转让是否符合法律、法规的规定；

　　（二）项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理和材料采购等合同是否作了变更；

　　（三）相关的权利、义务关系是否已经转移；

　　（四）是否符合本办法第三十三条规定的条件。

　　上述各项满足规定条件，转让行为有效；如有违反规定或不符合条件的，开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定转让行为无效；对无效转让的房地产开发项目的法律责任由转让方承担。

　　第三十六条  房地产开发企业为企事业单位代建项目，不允许出售商品房。

　　第三十七条  开发企业预售商品房，应当符合《城市房地产开发管理经营条例》第二十三条规定。

　　开发企业申请办理商品房预售登记，应当向开发主管部门提交《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。

　　第三十八条  开发主管部门在收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，核发商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。

　　第三十九条  开发企业预售和销售商品房广告必须真实、可靠，商品房预售广告必须载明预售许可证的文号，并公布商品房价格；未经工商管理部门和开发主管部门同意，各广告媒体不得为开发企业刊登预售、销售商品房广告。

　　第四十条  商品房预售、销售，当事人双方应当签订书面合同。

　　合同应使用规范文本，由工商管理部门发放并办理合同鉴证。

　　第四十一条  商品房销售价格在政府公布的最高限价内由当事人协商议定，商品房价格之外未经物价部门批准不允许收取其它费用；享受国家优惠政策的居民住宅，包括：经济适用住房、安居工程、“三区”（棚厦区、涝洼区、采沉区）改造、教师公寓和公务员公寓等，实行政府对不同地区的指导价或定价。

　　物价管理部门会同开发主管部门负责商品房价格管理工作。

　　第四十二条  开发企业在住房交付使用时，向产权所有人或使用人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　开发企业和住房产权所有人或使用人要严格按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容履行义务。

　　第四十三条  住房交付使用后，购房人对房屋建筑面积有异议，可以向市技术监督管理部门申请核验，经核验，确属达不到合同约定建筑面积的，由开发企业承担检验费用，并按照保护消费者权益的法律、法规规定给予经济赔偿。

　　第四十四条  预售、销售商品房，购买人应当依法纳税和办理房地产权属登记；开发企业应当提供必要文件，协助购买人办理相关手续。

　　未取得商品房预售许可证或未按商品房申报项目批件的，不予办理房地产权属登记。

　　第五章  罚  则

　　第四十五条  未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，并处违法所得5倍以下的罚款。

　　第四十六条  未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　第四十七条  伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，由开发主管部门予以警告、责令限期改正，情节严重的，吊销资质证书。

　　第四十八条  不按规定办理企业变更手续或不按规定期限到开发主管部门备案有关事宜的，由开发主管部门予以警告、责令限期改正，情节严重的，吊销资质证书。

　　第四十九条  未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的，由市规划行政主管部门依照《中华人民共和国城市规划法》的规定，责令停止建设并限期拆除；可采取改正措施的，由市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

　　第五十条  对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位责任人，其所在单位或上级主管机关给予行政处分；给国家造成重大损失构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十一条  未经批准擅自拆迁或回迁安置的、不按规定安置补偿的、缩小安置面积的、无正当理由超过规定拆迁期限的，由市拆迁主管部门依照有关法律、法规规定，予以警告、限期改正和处以规定额度内的罚款。

　　第五十二条  将未综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由开发主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款；经验收不合格的，依照本办法第五十三条规定处理。

　　第五十三条  将综合验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书和营业执照；给使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十四条  擅自转让房地产开发项目土地使用权的，由土地管理部门责令停止违法行为，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　第五十五条  擅自预售商品房的，由开发主管部门责令停止违法行为，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

　　第五十六条  无法律、法规的依据，向开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

　　第五十七条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第六章  附  则

　　第五十八条  在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。

　　第五十九条  城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地，方可用于房地产开发经营。

　　第六十条  本办法由市房产管理局负责解释。

　　第六十一条  本办法自发布之日起施行。