wireshark 开源:交易税费占房款额10% 卖房加税后的新游击战术

http://finance.sina.com.cn 2005年07月07日 16:58 三联生活周刊
文／郇丽
据统计，北京市6月份二手房交易量比上月降62.6%，凡涉及到要收税的二手房交易撤单率都在55%以上。薛冬(化名)就是近期众多“挂牌售房”选择撤单者之一。
2004年，薛冬以90万元人民币的价格购入一套140平方米的商品房，在预感到房产政策
',1)">
将要变化的时候，薛冬就在房产中介挂牌，希望以一个合适的价位转让，但一直未能如愿。
6月1日以来，转让购买两年内的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税(成交款5%的营业税及0.5%的城建费、教育费附加)，买卖144平方米以上的房子，须交纳3%的营业税。几天前，北京二手房交易环节税收又增加了个人所得税和土地增值税。在新税实施后，二手房交易税费占房款总额10%左右，而以前税费只占房款总额的5%左右。而在此之前，个人“占用”住房几乎没有税的。
薛冬回忆说，在1999年和2003年，为鼓励个人换购住房，国家有许多优惠政策。譬如，对出售自有住房并拟在出售现住房1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，可依据具体情况全部或部分予以免税;对个人转让自用5年以上家庭惟一生活用房取得的所得，也是免征个人所得税。
按照新的房产政策，薛冬计算结果显示，如果现在以100万元的价格出售以上房产，居然需要交纳的税费高达88750元人民币，占总房价的8.8%。四项税费的具体计算如下，印花税，1000000×0.5‰=500元;营业税、城建税、教育费附加，1000000×5.5%=55000元;个人所得税，{(1000000-900000)-印花税(印花税为其他合理费用)}×20%=19900元;增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)=1000000-900000-55000-500=44500元，因此，土地增值税=增值额×30%=44500×30%=13350元。
印花税+营业税+城建税+教育费附加+个人所得税+土地增值税=500+55000+19900+13350=88750元。如此高的交易费用几乎吞噬了所有预期收益。
面对眼前的投资结果，薛冬不得不转变思路，他认为，前期的投资，是否要抛掉，最要紧的一点，主要看投资者资金面是否宽裕。如果资金压力不是很大，可以暂时不出售，应该有信心等待市场的复苏。
薛冬分析自己的家庭负债情况，家庭金融资产现今30万元的存款，加上另一套已购90平方米价值50万元的公房，家庭负债率不超过35%，而且，薛冬的家庭收入基本稳定在12000～15000元之间，每月4000元的房贷对这个家庭而言没有压力。
据薛冬介绍，在投资房不容易变现的前提下，他也曾想转让90平方米的公房，但按照新政策算下来，已购公房的税率更高。譬如，按照5600元的单价计算，90平方米的再上市已购公房(即已交易过一次的已购公房，转变成商品房的性质，无需再缴纳土地出让金了)，按(5600-4000)×90m2×20%的公式一算，要缴28800元的个人所得税，再加上5%的营业税25200元，1.5%的契税7560元，1‰的印花税504，合起来要缴的税费共计62064，占到总房价的12.3%。
放弃房产的变现，薛冬除了对自己财务现状的信心以外，他依然看好未来的房产市场。他认为，北京房地产投资市场目前回报率维持在3%到8%之间，属正常水平。从2004年房价的上涨水平来看，与投资收益是相对应的，没有偏离房地产投资正常水平。而且，房地产投资者投资收益本身就是两方面的，一是投资物业的升值，二是租赁的回报。毕竟，北京的租赁市场还是不错的。
他说，从国家统计局的数据来看，2004年全年，全国商品房平均售价还是保持上升趋势，长期看，楼价必定是逐步上涨，另一方面，空置面积逐步回落，至2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3%。
另据他介绍，近来，北京的商铺投资表现出转热的迹象。他解释说，虽然自6月1日住宅转让开征营业税以来，无论二手房还是新房成交量都表现出大幅萎缩，但是，非住宅如商铺写字楼没有被列入政策抑制范围之内。
当然，除政策影响之外，商铺没有一般住宅用房的折旧问题，通常情况下不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商圈的成熟不断相应升值。从目前市场情况来看，按收租金算，商铺投资回报率保证在4%～6%还是没有问题的。
不过，薛冬也表示，随着个人不动产投资数量的增加，物业类型由单一的住宅型地产转向商业地产——如商铺、写字楼等等，房地产投资的复杂性和操作难度也逐步显现。
不过，薛冬也表示，在北京这样的供需比例高达1∶6的卖方市场里，虽然原则上税收由卖房者承担，但是这部分费用最终难免会转嫁到买方头上。他说:“新政实施以来，这种现象其实已经表现出来。”