好画的树,又好看:关于开发商的商品房成本——16年房地产业内老鬼告诉你《2》

上面的小配套，各地的政府收缴标准是有很大不同的，小区质量的不同也会造成成本差异，比方很多3－4线城市对于小区内景观根本就不重视，只知道堆容积率，折合到每平方就很低了。
　　
　　然后是大配套费，上海市政府规定公建配套费折合到每平方建筑面积320，这个在各城市的标准也是各不相同的，经济越发达的城市标准越高。
　　
　　交这些钱用来干吗？政府拿去统筹安排市政道路建设、地下管线排布，就是说小区内的你开发商自己负责，小区外的你得交钱给政府，政府才会把各种管线道路通到你小区。
　　
　　然后还有什么垃圾处理站、水泵房、学校、菜场、派出所等等，还有会所（这个有可能会把售楼处用完后改造）。
　　
　　还有一些所谓的间接费用，类似工程监理、工程审价、维修基金、管理费、销售费，这些都基本上有一个固定的费率。
　　还有财务费用，这个就和开发商安排资金的能力有关了，占用资金时间越短，这块费用越低。
　　还有税金，随着土地增值税的规范化增收，囤地的成本会越来越高。
　　
　　所有的成本罗列完了，到这里，我们基本了解了开发商开发一个住宅小区，需要付出多少成本，这些成本的付出大致是为了什么，各地之间成本差异。那么开发商是不是暴利？我们分几种情况来分析。
　　
　　第一种，就拿2楼这个项目来说。我如果在去年拿下这个项目，今年开始销售，到08年售完。估计均价可以做到5800－6000，由于我做的那个概算把所有的税都算进去了，基本上减一减就是净利了：
　　6000－4669＝1331
　　净利润率：1331÷4669＝29％
　　3年时间，平均每年10％不到。
　　由于已经把资金成本和税务成本全部算进去，所以这个净利润还是很不错的。
　　
　　再来算一算投资回报率：
　　这块地拿下来需要一次性投入的资金就是土地成本1439元/平米，大概占用时间约不到1年，以后可以通过融资和预售回笼资金来解决，但是不管通过何种方式占用的资金，用财务机会成本角度计算，还是一样的投入。这个计算方式比较复杂，我们这里简化一些，差不多开发3年时间，平均占用资金约1000元/平米，最后实现利润1331，那么3年投资回报率：
　　1331÷1000＝133％，平均每年44％
　　很高，很可观，呵呵。
　　
　　这是很粗糙很简化的算法，我们做详细分析的时候比这个要复杂精确的多。接着说第二种，还是拿2楼这个项目来说，但是不是我们，而是打算把土地转让给我们的那个开发商。
　　
　　这个就比较厉害了，他04年左右拿的地，当时成本大概折合400元/平米，他捂了2年卖出来，就涨到1400，没办法，这是他的运气，是市场给他的回报，这个利润就厉害了，就算他当年400元全额一次性支付，2年的资金成本也不过80不到，那么他2年就赚了1400－400－80＝920。
　　
　　如果他自己来销售，会不会把这920的利润让给购买的业主？废话，换谁都不会。就因为这个你就可以怪责开发商吗？当你骂是你的自由，可是市场自然有它的规律，不会以任何人的意志为转移。以上罗里罗嗦说了一大堆，其实归结到一个中心思想，就是开发商造房子的成本构成，是大部分外行所不了解的，和农村自家造房子差别大的不是一点点。所以网友们要骂开发商，不要从这个出发点来骂，太不专业了。
　　
　　另外，由于市场价格走高，开发商乘势涨价，这从商业运作来说，也是正常的，不见得市场均价在涨，你不让开发商涨价，那还是市场经济吗？限价的事情政府可以强行规定执行，政府没有强制性规定，开发商当然只会顺势而为。如果都跟上面第一穷人说的那样，反倒乱了。至于囤地，在规则允许范围内，那也是完全正常的商业行为，当然我们可以追求他们是否真的完全遵照规则在执行。
　　
　　那么开发商是不是就没有可骂之处？那倒也不是，可骂的地方蛮多的，第一穷人兄弟不妨大胆骂，可以利用穷举法一个个理由骂过去，总有骂的对的地方的，哈哈，我就不主动揭发了，反正开发商也被骂皮实了，不会妨碍他们赚钱的步伐和心情。　　单从成本的角度来说，这几年，变化最大的是土地成本，这一块的成因很复杂，上面我提到过，地价和房价的关系，到底是鸡生蛋，还是蛋生鸡，再等等，放到后面再说。
　　
　　其他成本也都或多或少有增加，比方公建配套，上海现在是收320，我记得早期的时候是只收60块的，这一方面说明整体物价水平和劳动力价格在上涨，另一方面也说明市政配套设施越来越完善齐备了。在上海的朋友不妨去新江湾城看看，开发商还没有进驻，市政道路、绿化、各种配套已经建设到了什么程度。
　　
　　还有建筑结构、房型设计、小区配套等等，几乎是全方位的提高，也必然会造成成本的上升。
　　
　　但是有一些成本的增加，是否有必要，是值得斟酌的。比方很多新型材料的应用，开发商常常会受困于新型建材造成的质量投诉；还有我前面提到韩国的住宅建设就没用到什么外防水、内保温，照样好好的。工程质量不从根本上找原因，一味不断推出新材料，我看只是给中间商增加渔利的机会罢了。
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