招商银行卡年费多少:《关于中国房地产方面的法律问题》的解答

一、中国的土地所有权制度
1.1 中国实行土地所有权与使用权分离的制度。中国目前对土地所有权制度有规定的相关法律法规主要有：
1.1.1 《中华人民共和国宪法》（1982年12月4日公布施行，2004年修正）第十条；
1.1.2 《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日通过）第八十条；
1.1.3 《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日通过，2004年修正）第二条和第八条；
1.1.4 《国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]第26号，1995年3月11日施行）。
1.2 其中，《中华人民共和国土地管理法》第二条的经典表述为：
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有的土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
1.3 因此，外商不可能取得中国的土地所有权，只能依法取得土地使用权。
二、中国取得土地使用权的主体
2.1 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《出让和转让暂行条例》,1990年5月19日,国务院发布）第三条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”
目前，除上述规定外，《中华人民共和国土地管理法》等其他法律法规对外商以境外公司或个人的身份以出让方式取得土地使用权没有限制。
2.2 因此，从事房地产投资与开发的外商可以以境外的公司或个人的名义以出让方式取得中国的土地使用权。
但是，中国大陆的法律法规尚不够健全，目前，外商取得土地使用权一般是由其在中国大陆设立的外商投资企业作为取得土地使用权的主体。
2.3 《出让和转让暂行条例》第四条规定:依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法利益受国家法律保护。
三、从事房地产投资与开发的外商从中国取得土地使用权的方式和程序
3.1 《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号)第十二条规定:房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
3.2 土地使用权出让的含义
《出让和转让暂行条例》第八条第一款规定：土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3.3 土地使用权出让的方式
《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，自1995年1月1日起施行）第十二条第一款规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式。第二款规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年4月3日国土资源部第四次部务会议通过，自2002年7月1日起施行）第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（监察部、国土资发[2004]71号）规定：自2004年9月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地禁止以双方协议的方式出让。综上所述，目前房地产开发用地的出让方式有三种：招标、拍卖、挂牌。
3.3.1 招标
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第二款规定：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
3.3.2 拍卖
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第三款规定；拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3.3.3 挂牌
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第四款规定：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.4 土地使用权出让的程序（整个程序一般需要4个月左右的时间）
3.4.1 出让人根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，并至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日进行公告（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第七条和第八条）；
3.4.2 出让人对投标申请人、竞买申请人进行资格审查，并通知合格的申请人参加招标拍卖挂牌活动（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十一条）；
3.4.3 申请人参加招标拍卖挂牌活动；(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十三条至第十九条，活动时间一般为1日)；
3.4.4 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十条第一款）；
3.4.5 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十一条第一款）；
3.4.6 受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十三条）；
3.4.7 受让人申请办理土地登记（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十三条）；
3.4.8 受让人领取国有土地使用权证书（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十三条）。
四、中国政府对出让土地的权利保障
4.1政府通过土地行政主管部门出让的土地一般是经过征收和征用后开发形成的，出让的地块上不存在其他任何人拥有的其他任何权利。
4.2 权利保障的具体措施
4.2.1 土地使用权出让的法定化
4.2.1.1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第五条第二款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
4.2.1.2 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第六条规定：市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
4.2.2 《国有土地使用权出让合同》违约责任的法定化
《出让和转让暂行条例》第十五条规定：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
4.2.3 提前收回土地使用权的补偿
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
4.2.4 中国目前的《保险法》及其相关法律法规及规范性文件没有“产权保险”的相关规定；通过产权交易中心取得的土地使用权也是通过政府出让后而转让的；政府对土地使用权的出让的法律规定已经非常成熟；因此，从事房地产投资与开发的外商通过政府取得土地使用权是最安全的。
五、关于中国大陆的房地产产权调查
5.1 中国大陆的房地产产权调查一般只能委托律师事务所进行调查；
5.2 受托律师通过向国土主管部门、房产主管部门调查土地使用权的状况，包括但不限于土地的位置、现状、面积、使用年期、用途、出让金额、权利人、抵押状况。
六、中国土地使用权抵押制度
6.1 《出让和转让暂行条例》第三十二条规定：土地使用权可以抵押。第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日建设部令第56号发布,自1997年6月1日施行)第二条第二款规定:地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法（地上无房屋的国有土地使用权目前不能设定抵押权）。
6.2 《城市房地产抵押管理办法》第三条第三款规定：本法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。
七、关于取得土地使用权以后面临的环境保护审批问题
7.1 取得土地使用权以后，从事具体项目的开发建设，还需要另行申请环境保护审批。
7.2 一般房地产开发如果不涉及工业污染，那么在申请环境保护审批的过程中不会遇到障碍。
八、相关主要法律法规及规范性文件目录
序号
法律法规及规范性文件名称
颁布机构
1
《中华人民共和国宪法》
全国人大
2
《中华人民共和国民法通则》
全国人大
3
《中华人民共和国土地管理法》
全国人大常委会
4
《中华人民共和国城市房地产管理法》
全国人大常委会
5
《城市房地产开发经营管理条例》
国务院
6
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
国务院
7
《城市房地产抵押管理办法》
建设部
8
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
国土资源部
9
《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》
监察部、
国土资源部