小型青草打浆机:开发区土地集约节约利用探讨

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开发区土地集约节约利用探讨 文章作者:王智勇 文章来源:本站原创 更新时间:2010-3-23 16:37:33

政协应城市委员会经济委员会副主任 王智勇

 

应城经济技术开发区(简称开发区)为应城经济社会又好又快发展作出了较大的贡献,人们在赞叹其所取得的成绩的同时,对其土地利用情况也给予了极大的关注。本文对开发区土地集约节约利用情况进行初步分析和探讨。

一、开发区土地利用现状

开发区成立于1992年,规划总面积约800公顷2004年至2005年期间全国性清理整顿各类开发区、工业园区之后,被批准升级为省级经济技术开发区。开发区现已建成面积约600公顷,未建成面积200公顷,未建成面积主要集中在最西端(大富水和肖湾路之间)和最东端(盐水河以东),近两年将开发完毕,开发区内的已征用土地,均进行了大市政配套,基础设施配套达到了“五通一平”,甚至“七通一平”的水平。截止目前,开发区共引进工业企业十多家,其用地均已获批准,批准用地面积约55.62公顷(净用地面积),这些工业企业建筑占地面积约30公顷,建筑总面积约40万平方米,平均建筑密度在50%左右,土地容积率平均水平在0.7左右,以上指标基本能达到国家规定的工业项目用地控制指标要求。

据调查,开发区引进工业企业的固定资产投资总额约3.5亿元,投资强度约为42万元/亩。其中,电力配件、电气机械及器材制造行业的投资强度达到60万元/亩以上(如骏腾发、新兴电力配件),医药、化工行业的投资强度达到50万元/亩以上(如恒天药业、恒新化工、富邦科技),农副食品制造加工行业的投资强度达到38万元/亩以上(如久大品种盐、大观园食品、圣雪鱼饲料、艾丽美饲料等),其他如北美微晶面板、永昌石膏等行业的投资强度也达到了30万元/亩以上,基本都达到国家规定的控制标准。2009年,引进的工业企业完成国内生产总产值12.2176亿元,实现税收1.0358亿元,亩平土地上交税收0.8632万元,单位用地面积GDP10.1813万元/亩。

开发区用地市场化程度较高,商业服务业、商品住宅等各类经营性用地在2001年下半年就开始市场化运作,进入土地有形交易市场,实行招标拍卖挂牌,公开出让;工业项目用地从2007年开始,一律进行市场化配置,先由市政府按批次统一征地,再采取招标拍卖挂牌的方式公开出让。到目前为止,开发区引进的十多家工业企业,其中划拨用地2宗(艾丽美动物饮料和新兴电力配件),供地时间在2001年左右,划拨供地面积约1.27公顷,仅占供地面积2.3%;其余均是协议出让供地,供地时间在2001年至2006年之间,出让供地面积约54.35公顷,占供地面积97.7%

近几年来,国家下达我市的用地计划指标严重不足,远远满足不了实际用地需求。经调查,开发区规划范围内基本没有可供开发利用的闲置的存量建设用地,只有三和食品一家企业因种种原因逾期不能开发建设、存在土地闲置问题,批准用地面积107.55亩,其中闲置土地面积约70余亩;开发区内批而未供的土地面积约100亩(带具体项目),土地用途为工业用地,位于盐水河以东,四里棚刘杨村五羊湾以南地段;已纳入储备的新增建设用地不足600亩,土地用途均为商业服务业和住宅用地,位于肖湾路以东,京港大酒店以西地段。

二、开发区土地利用存在的问题

当前,制约开发区发展的主要因素和问题表现在以下几个方面:

1.开发区的区位定位不合理。开发区作为工业项目的主要承载平台,应具有独特的工业项目承载功能,不应与商业服务区、居住区紧密结合。而我市开发区与老城区、新城区紧紧相邻,形成了新的中心城区,中心城区作为政治、经济、文化中心,应和工业园区各成一体,而不是合成一体。由于我市开发区的定位不合理,导致商业服务业、房地产、行政办公等项目向开发区范围内不成比例的大量渗透,造成工业项目用地紧张。

2.开发区的范围划定不合理。开发区范围的划定与城市长远发展规划不相符。目前,开发区局限在“两河两线”之间,东西两条河、南北两条路,四道“鸿沟”阻碍了开发区的建设,成为了制约开发区发展的瓶颈。划定的开发区范围内存在大量居民点,如盐水河东侧和新县河两侧,这些区域开发建设的成本高、难度大,难以引进也不适宜于引进工业项目入驻,同样造成工业项目用地紧张。

3.开发区的工业用地利用效率低。因开发区的区位和范围划定的不合理,导致工业用地在开发区所占的比例小,住宅用地和商业服务业用地所占比例远大于工业用地。经调查,开发区的工业项目可用地占规划总面积的比例不到15%,工业集聚效应差,相比邻近的房地产、商业服务业等第三产业,工业用地效益明显低下,投入产出率不高,这就直接导致一些企业产生转产或转向的想法,在土地利用上就显得粗放,不愿意把资金投入工业生产,建花园式工厂,有的企业预留部分用地,等待时机改变土地用途,以便以低廉的工业用地成本来获取高额的经营性用地收入,其投资回报远比工业生产来得多、来得快。

三、开发区节约集约利用土地的建议

近年来,开发区在节约集约用地方面进行了积极有益的探索,取得了一定的成绩,但土地的供需矛盾仍较突出,可从以下几个方面来节地挖潜。

1.积极盘活存量建设用地。经调查,开发区内布局零乱分散的居民点用地约100公顷以上,且大多数是单门独院式的低矮楼房或平房,对于用地十分紧张的开发区来说,这些规划布局不合理的“城中村”、老旧居民点造成的直接或间接的土地资源浪费严重的现象,开发区约200公顷的未建成面积主要受此影响,难以合理开发利用。要积极通过城中村改造、旧村改造,向存量建设用地要地;如开发区文昌路建设及其两侧项目建设的需要,拟动迁居民99户,拆迁总面积近100亩,按照拆迁改造方案,实际还建用地面积不到10亩,既可以大大改善拆迁居民的居住环境和条件,又可充分利用存量建设用地满足基础设施配套和项目建设的用地需求,又不新增建设用地。“城中村”改造将是开发区盘活存量建设用地的主要方向。

2.依法处置闲置低效土地。如市砖瓦厂闲置土地面积约400余亩,市政府通过收回并纳入国有建设用地储备库,进行前期规划配套后公开供地,现已引进康园香料、银海棉花等3个工业项目落户,闲置土地得到了有效利用;通过加强对土地利用情况的动态监测,及时掌握开发区土地利用状况,及时发现问题,以减少低效用地、空置用地的数量。如发现项目存在低效用地、空置用地的现象,应立即向有关企业指出存在的问题,告知应予追究的法律责任,督促企业该建设的尽快动工,该追加投资的及时追加投资。如龙翔家私项目闲置土地面积约60亩,现已依法将其调剂,用于富邦公司和金粤石膏两个项目建设。通过依法处置闲置低效土地,2007年,开发区引进的工业项目完全没有占用我市的新增建设用地指标。

3.调整开发区用地门槛。为了提高开发区土地利用效率,促进开发区土地节约集约利用,可从以下几个方面来调整和提高开发区用地门槛。一是按照产业集聚、结构优化、功能集中、相互促进的原则对开发区土地进行统一规划布局、统一配套开发,充分发挥开发区平台效应,努力提高开发区的土地承载率,改变以往规划跟着项目走、规划跟着项目调的不合理的现象。二是按照国家产业政策、供地政策和环境保护政策,严格设置项目用地准入条件,注重大企业、大项目、大品牌,拒绝高污染、高能耗,突出重点产业,瞄准高、尖、新和资源深加工企业,变无目标招商为有目标选商。三是严格把握工业项目用地控制指标和“前三率”、“后三率”,把工业项目的投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公和生活服务设施用地比例等五项控制指标作为项目准入的基本前提,是第一门槛;把工业项目对财税的贡献率、对就业的促进率和对相关产业的拉动率这“前三率”作为衡量项目准入的重要前提,是第二门槛;把项目履约率、资金到位率和开工投产率这“后三率”作为项目验收的重要标准,是第三门槛,努力使开发区做到“地尽其用”。