浅议农村居民点建房用地现状、分析及对策

一、农村宅基地的现状

    农村宅基地管理一直是基层土地管理工作的重点和难点问题。新农村建设中，农民趋向集中居民点建房，加之各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转。但目前农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，布局不合理等现象。

    1、建筑用地规模持续扩大

    近年来，随着农村经济的发展以及农村人口的增长，新一轮建筑周期正在形成，而且在新农村建设中，农民集中居民点建设还处在试点阶段，用地规模不断扩大。尽管近年来撤乡建镇、拆村并组，但用地规模扩大的趋势仍然没有有效遏制。

    2、农民集中居民点布局散乱

    由于受传统农业及区域自然经济的影响，自然村庄大多是农民为方便生产和自耕自足散居后形成的。近年来，农村住宅建设逐年增强，但规划的引导作用和控制力度不够，未能有效改变这种分散局面。目前绝大多数规划农村居民点也由于受投资能力有限，而难以落实，因而居民点布局随意性较大，村庄用地布局松散。村庄内部用地布局一般以主要道路旁边为村民宅基地。

    3、多占、私下转让宅基地现象普遍存在

    传统的宅基地，是按照家中男孩子来划分的，孩子成人后，在外地工作或居住的，家人长期占用宅基地，不肯退出。近年来，部分农户到农村居民点申请建房，新房竣工后，老房不拆或改作它用或卖与他人使用的，时有发生。少数农户为牟取钱财，将自己的宅基地、自留地作价卖于他人建房。因其行为双方互惠互利，有很强隐蔽性查处难度相当大。

    4、违法占地案件发生频率增多

    乡镇国土管理部门因为人员少，管辖区域广，巡查工作很难到位，一些违反用地行为很难再第一时间内发现，得到有效制止。而且土地违法案件立案查处难度大、周期长，甚至有的土地违法案件不了了之，这样就使乱占滥用土地的违法行为进一步增多。

    二、分析原因

    1、农村生产方式的制约

    农村土地利用的主体是千万个家庭农户，其生产经营方式是相对独立的，对土地利用也是分割的。农民的价值观念依然是“乡土意识”浓厚，加上农村人口流动性小，城镇化进程缓慢，这种分散经营的方式必然使居民点分布散乱、规模小。

    2、农民集中居民点规划滞后

    由于过去不重视农村规划，村庄发展建设缺乏科学合理的规划指导，农村居民点建设基本上处于放任自由状态。随着农村经济的发展，农村建房热的掀起，规划滞后的弊端日益显露出来，使得逐年新建的房屋层差不齐，宏观景象差，使得村庄治理、旧村改造工程也无法很好的进行。

    3、居民点整治难度大

    由于缺乏财政资金和政策支持，影响居民点建设和村庄治理。很多村庄内部存在着废弃地、闲置地，要将这些土地平整后作为宅基地使用，需要大量投资；进行村庄治理，进行搬迁也需要资金。在缺乏政府资助，集体经济又薄弱的情况下，无法实施旧村改造及自然村落搬迁。

    4、法治观念淡薄

    相对而言，农村部分基层干部的法制观念、依法原地意识淡薄，对农村居民点合理用地的意识不强，压力不够，影响工作的积极性。另外一些村干部也受“盖房子、一辈子、不容易”思想的影响，无限度满足建房户要求，对旧房怎样处理不作追究，任其自然处理，这便给违法用地者一个可乘之机。而且多数农民倾向于单家独院的建房方式，由于农村宅基地无偿使用，人为的占有已有的现象比较普遍，所以许多农民在住上新房的同时，却保留原有的老房子或占有原来的宅基地，造成有屋无人住的空房现象。

    三、建议对策

    1、科学规划农民居民点

    农村居民点规划是合理利用土地，节约集约土地，统筹安排各项用地的重要手段。通过科学规划，合理安排各项基础设施用地，科学地进行功能分区，优化内部结构，可以提高各类用地的规模效益，也有利于农村居民点的环境建设。因此要重视规划和科学规划，使规划真正成为指导农村现代化建设的“龙头”，从而发挥规划在农村居民点建设中的指导作用。

    2、积极推动农村居民点整理

    由于农村居民点用地问题涉及面广，难度大，因此需要各级政府要切实加强领导，并把这项工作列入议事日程。政府要充分发挥宏观调控职能，积极引导并组织协调国土、建设、农业、财政等部门之间共同参与。同时要按照有关文件规定，把农村居民点整理的年度计划纳入政府年度考核目标，层层落实职责，签订目标责任书，建立检查验收责任制和奖惩制度，把任务落实到人，充分调动基层政府和干部的积极性。

    3、要加大土地管理法律法规的宣传力度

    要充分利用6.25土地日、地球日、法制日等活动开展行之有效的宣传教育，积极开展送法下乡、进农户、进田头等活动，利用一切可以利用的机会，开展日常性宣传；让广大村民知法、懂法，树立依法用地的意识。

    4、要建立联动执法机制，加大动态巡查力度

    要建立部门联动执法机制加大土地巡查力度。土地动态执法巡查能及时发现和制止土地违法行为，在巡查中要做到“巡必查、查必快、处必果”，对于典型的土地违法案件尽量依法公开处理，并在相关媒体上进行曝光，扩大查处影响面，起到“查处一案，影响一片”的作用。同时要充分发挥村级土地信息员的监督举报作用。把土地违法苗条扼杀在萌芽状态。

    5、要切实履行好宅基地的审核工作

    要严格按程序召开村民大会或村民代表会议，来讨论其是否具备申请宅基地的条件。杜绝一户多宅、变相分户骗取宅基地的行为发生；在审批过程中切实做到“三到场”，对宅基地选址定点进行科学规划，合理利用土地，严防移位、批少占多、乱占滥用土地现象的发生。同时对迁建进农民居民点等建房户，执行拆旧复垦保证金制度，防止村民建新不拆旧、非法买卖旧房、囤地牟利等行为发生。