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上海豪宅降价补偿老业主6亿 楼市最后堡垒或破

2011年12月19日 16:01
来源：扬子晚报

星河湾集团16日宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000—15000元/平方米不等，使星河湾成为本轮调控中第一个大幅降价的豪宅开发商，高达6亿元的补偿更是创下中国房地产市场纪录。本报记者 罗晓娜

上海星河湾降价 愿掏6亿补偿老业主

星河湾集团16日宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000—15000元/平方米不等，使星河湾成为本轮调控中第一个大幅降价的豪宅开发商，高达6亿元的补偿更是创下中国房地产市场纪录。

此前上海已经发生过多起类似的降价行为、引发老业主围攻销售中心的情况。对星河湾此举，业内有两方面态度，一方面直接称其破坏市场规律。一位不愿意透露姓名的开发商指出，在舆论偏向于支持开发商不予以购房者补偿时，星河湾的这种做法，可以说是明目张胆地鼓励炒房了，把自己和投机者结实地绑一块了！与其说是对业主负责，不如说对这个市场很不负责！

另外一方面持支持态度，还有业内自己反省：“面对星河湾的降价！必须敢于正面应激！要彰显一个负责人企业的态度！

星河湾怎么说？想让房价回归理性

尽管遭遇严厉调控，但上海星河湾和浦东星河湾并非陷入成交泥潭。据悉，浦东星河湾二期今年8月开盘，均价约7.8万元/平方米，目前销售约80套；上海星河湾今年也出货100多套，均价在5.2万元/平方米左右。由于户型最小面积都在200平方米以上，两个项目均是千万元起步，一年内录得180多套的销售，在上海豪宅市场中尚处于佼佼者。

对于此次降价行为，星河湾集团董事长黄文仔在新闻通稿中表示，主动下调价格是为了响应中央号召配合调控要求，让房价回归理性，而主动对老业主进行补差价，是为了回馈老业主。“目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，这是一个存在的事实。不降价，卖不出去；降价了，对忠诚的老业主是一种打击。每个企业对此的应对方式不一样，在星河湾看来，更多是考虑业主的利益，其他的对我们而言，都不重要。”根据降价补偿方案，老业主必须在明年1月31日前，完成按揭办理手续；一次性付清和分期付款的，也必须满足相关的约定。

本报记者连线星河湾

6亿补偿具体方案还没出来

星河湾是沪上高端楼盘，它的价格变动，也成为楼市行情的某种风向标。面对一波又一波的降价风，星河湾也有了动静，传闻要拿出6个亿“补偿老业主”。此事真相如何？记者昨天进行了一番打探。

售楼中心：只有星河湾才能做得出来！

好不容易打通了售楼中心电话，售楼小姐告知目前的均价是每平方米7.5万元，面积从288-609平方米不等。最小的套型，288平方米，四房四厅四卫，房源都是小高层，10楼-18楼。“很多楼盘都在降价，何况现在是年底，本来每年年底很多楼盘都有优惠，你们的价格也有优惠吗？”记者以买房人的身份继续追问。“这个不好说，根据付款方式等等的不同，都不一样。”谈到敏感问题，售楼小姐赶紧打住：“要么你哪天有空来看看房，我们也好根据您的实际购买需求，具体谈。”

为了让问答得以继续，记者只好问了售楼处地址。这下售楼小姐又有了说下去的兴趣，“锦绣路和前程路的交汇处”。“哪两个字？前程无忧的前程吗？”“是啊，锦绣路、前程路，前程无忧嘛。”售楼小姐的声音一下子变得愉悦起来。

“那现在的价格是比以前下降了吗？不然为何听说你们要补偿老业主呢？”记者趁势接着问。结果售楼小姐的回答方式让记者吃了一惊，“是啊，就只有星河湾才能做得出来！你想谁会亲自掏腰包去补偿老业主呢？”

客服中心：6亿？具体方案还没出来

拨通了星河湾客户服务中心的电话，为了打消对方的戒备，记者先问了问物业费的价格，“4.9元/平方米/月。”客服中心的小姐说。

“现在在售房源的均价比前一阵有下降吗？我看到网上说要补偿老业主呢。”记者问。

“我们是感恩回馈二期业主。一般3个佳节都有的。”客服小姐轻描淡写地说。

“那往年的佳节也都有这么大的感恩回馈的幅度吗？”记者追问，“我看到网上说要拿出几个亿来补偿老业主哦。”

“你的购房合同号码是多少？”对方突然问。

“我还没有买，打算来看房。我想知道的是，如果我现在买，如果后面价格降了，我是否也有价格补偿呢？”

对方立刻用不容置疑的语气说：“这是最大的一次感恩回馈。以后不可能再有。有史以来最大的一次了。”

“幅度有多大呢？”面对这个问题，客服小姐说：“每位老业主购买方案不一样，我们的补偿方案也不一样。”

“一共要拿出6亿元补偿老业主吗？”当听到这个数字，客服小姐回答：“具体方案还没出来。所以不好讲。有媒体说那是媒体说，我们的方案还在具体研究中。”

新华社发文评豪宅降价

豪宅大降价，攻破楼市最后堡垒？

知名房企星河湾将对老业主进行差价补偿6亿元。被视为业内“标杆”的豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为，给楼市带来震动。业内人士认为，随着豪宅步入“以价换量”行列，房价的调整步伐将加快，市场将进一步向预期方向变化。

开发商缘何掏钱给业主？

虽然近期不少楼盘在促销时都宣称今后“愿补差价”，但大多仅仅是“风吹草动”，真正付诸行动的极少，尤其是高端住宅市场。房企怎会愿意把装进口袋的钱重掏出来给业主？

知名房地产研究人士、复旦大学地产运营研究所所长蔡为民说，星河湾此举代表了当下豪宅开发商的基本心态：只要有人愿意买，价格是可以商量的。在严厉的限购之下，高端住宅的需求“与日剧减”，以价换量是自救的必然之举。

不过，也有业内人士分析，所谓的降价促销、补偿差价，究竟是一种营销策略，或是吸引眼球的“噱头”，还是压力之下的纯粹让利，还需要观察和市场检验。

豪宅降价是否会引发“多米诺效应”？

近段时间来，中小房企资金链断裂、兼并重组的项目越来越多。豪宅项目的降价，会不会进一步引发从高端到低端接连“告急”的多米诺效应？

一些业内人士认为，豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”，即使降价，也肯定是挺到最后。此次星河湾的降价，说明房价的泡沫正在被不断刺破，房价加速回归。

蔡为民说，如果调控政策持续，楼市将面临三个“无法避免”：大开发商的资金困难无法避免，大城市中心地区的降价压力无法避免，优势楼盘的降价命运无法避免。

业内人士分析，知名房企率先大幅降价，并不全然是资金紧张所致，也是为主动应对更长时间后可能存在的资金需求，提前进行储备。

严厉调控下楼市何去何从？

必须注意到，虽然楼市总体已经明显降温，但地区之间仍存差异。相比而言，二三线城市的房价仍相对活跃。

上海市政府发展研究中心近日发布的一份报告认为，如果明年上半年融资和销售条件持续紧缩，房价有可能出现较大幅度回落。可以预计，不管是遮遮掩掩，还是光明正大，像星河湾这般“放下身段”的豪宅房企会越来越多。

不过，业内人士同时提醒，遏制房价的同时，需要打破楼市长期僵持的局面，尤其是要让合理购房需求能够释放。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“控高端”应与“保低端”双管齐下，应在首付款、利率、交易契税等方面降低首次置业的成本，以加快盘活楼市。

新华社“新华视点”

全国房价 跌的多

南京新建商品住宅价格已连跌半年

11月49个大中城市新房价格环比下降，70市新房涨价的仅5市

今年持续的调控政策令楼市观望情绪进一步浓厚。国家统计局昨日公布11月70个大中城市房价变化情况显示，11月份新建商品住宅价格仍环比上涨的只剩下5个二线城市，南京的新建商品住宅价格则已连跌半年。

11月份江苏4城市房价变化 (单位：%)

新建住宅 新建商品住宅 二手住宅

环比 同比 环比 同比 环比 同比

南京 -0.5 0.3 -0.7 0.3 -0.6 -1.2

无锡 -0.5 0.9 -0.6 0.9 -0.2 3.9

扬州 -0.3 2.5 -0.3 2.6 -0.2 1

徐州 -0.5 2.8 -0.6 3 -2 -2.7

只有5个市新建商品住宅价格还在涨

与10月相比，70个大中城市中，11月成交价格下降的有49个，持平的城市有16个。仅有平顶山、贵阳、兰州、西宁、锦州这5个二线城市新建商品住宅比10月份还有0.1%到0.2%的增长。反观一线城市京广沪，环比指数则在-0.4%到-0.3%之间。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。

4市新建商品住宅跌破一年前

与去年11月份相比的同比指数显示，有4个城市涨幅告负，比上月增加了2个，这4个城市分别是温州、宁波、海口、南充。国家统计局分析， 11月份，同比涨幅在5%以内的城市也增多了，达到61个。江苏4市南京、无锡、扬州、徐州的新建商品住宅同比涨幅分别为0.3%、0.9%、2.6%和3%。苏南房价受调控的影响程度明显大于苏中、苏北。

多个城市大户型二手房“0成交”

与10月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有12个。而与去年的11月相比，包括江苏南京在内的21个城市二手房价下降。

观望的情绪在二手房市场交易中更为明显。从国家统计局公布的几张表格中看，11月份70个城市中有10个城市144平方米以上的二手住宅成交量为0，其中就包括江苏无锡市，这些城市144平方米以上的二手住宅“环比”指数因而空缺。

南京新建商品住宅价格连跌6个月

值得关注的是，我省南京市新建住宅、新建商品住宅价格均出现了连续6个月的下跌，其中11月份这两个项目环比分别下跌0.5%和0.7%。不过，南京的新房价格尚保持在一年前水平之上，这两个统计项目同比均仍有0.3%的涨幅。倒是南京的二手住宅价格比一年前下跌了1.2%，这个跌幅比上月扩大了0.5个百分点。徐州市的新建住宅虽然价格变化不大，但二手住宅价格比一年前下跌了2.7%，这一跌幅已经排进了70城市的前五名。 石小磊

南京楼市 似“小火”

双休日虽无新房上市，但上周卖房比前一周还多了15%

江宁两“抢跑”盘立功，天正保利销售均过六成

尽管上周末全市只有河西一家楼盘聚泽园认筹，没有楼盘正式开盘销售，但受益于上周四江宁大学城板块天正和保利两盘“抢跑”取得6成左右的成绩，周五至周日全市认购量连续三天取得150套以上的数据。这也帮助全周认购总量突破900套，环比之前一周回升了15%。

价格实在，江宁两新盘销售过六成

截至昨晚6点，据网上房地产统计数据，南京楼市上周共认购923套，在连续两周下降后迎来了小幅反弹，涨幅约15%。有趣的是，在这个认购量集中爆发回升的周末，南京却没有一家楼盘上市。从数据来源看，周末认购量的大头在江宁，这得益于上周四江宁大学城板块两家“抢跑”品牌盘的热销。

这两家品牌盘中，保利梧桐语凭借强大的媒体宣传和较低均价吸引来的“蓄水”基础，300套房源在当晚就赢得了6成的销售成绩。而紧邻地铁二号线南京交院站的天正天御溪岸，虽然采取了较为低调的开盘方式，也凭借在周边楼盘中的品牌优势“小火慢炖”，三天时间内赢得了6成左右的成绩。

据天御溪岸一位负责人介绍，由于年终销售任务的需要，该盘上周四以低于预期的价格推出近80套新房源。原本只是针对集团内部、合作伙伴以及老客户开展的内部认购，因此非常低调，并未过多宣传。但开盘后的两天里，仍不断有客户前来认购，截至昨晚认购量已达6成左右。业内人士分析，该盘10100元/平方米的折后均价虽然略高于南京交院站周边的其他房源，但其品牌和居住环境的品质都要高出一个档次。消费者除了看价格，也要看品质，两者缺一不可。这跟两周前江宁九龙湖板块以“高价”取胜“邻居”盘的银城千花溪如出一辙。

优惠不足，有楼盘新房源仅卖出两成

虽然江宁板块多盘降价跑量，谷底价也被不断撕破，但还有不少楼盘仍在观望，死扛房价。位于天元路上的鸿意万嘉于本月中旬加推了一批新房源，尽管打出了9.4折的优惠，但价格依然在1.1万元/平方米。这个价格比周边的武夷绿洲推出的“6”字头谷底价房源高出一半多。即便是收官清盘的2号楼，以两房66.8万的最低总价来换算，该房源的单价也高达1.07万/㎡左右，而82万起价的三房，单价更是高达1.11万元/㎡左右。价格上无优势，也自然不能赢得消费者的认可。

据网上房地产显示，该盘加推的这栋楼共161套，目前成交仅18套，认购仅16套，销售率仅两成。