中财网kdj指标原理和详解:明年楼市调控从紧 预计广州房价回调不超20%
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 18:23:13
昨日，中原地产研究院发布报告，分析预测了2012年楼市的整体趋势，而业内专家也普遍预测明年广州房价将有可能按照政策预期继续回调。
Q1：广州房价会否回调
明年肯定会回调
回顾近三年来的中央经济工作会议中关于房地产的表述可以发现，今年会议是首次提出“促进房价合理回归”。2009年的中央经济工作会议提出，“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来”；2010年提出，“要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。
中原地产研究院认为，中央经济工作会议明确了2012年楼市基调，政策难现方向性调整，行政干预以时间换空间。本次会议中提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”是在调控目标尚未达成的背景下提出的。
报告分析指出，目前，主要城市房价下行意有限意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、加大供应、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。
此前，广州市国土房管局相关负责人表示，将继续贯彻国家调控政策，楼市限购政策没有松动的时间表。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，限购令的退出前提是找到合适的替代政策，目前最有可能的是房产税的扩大，有针对性地控制住高端房地产市场，届时才有可能逐步放开限购。
中原地产项目部总经理黄韬表示，现在中央经济工作会议提出房价要回归合理价位，可以判断的是“明年广州房价肯定会继续回调”，只有回调到合理的价位才能刺激成交量回升，“不过关键还要看回调的幅度”。
黎文江则认为，广州房价的回调幅度可能不会超过20%，否则将影响整体经济稳定。
Q2：房产税改革试点会否扩到广州？
广州作为一线城市会排在前列
本次会议中提出了“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”，将是未来分层次调控市场的主要方向。
早在年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作，但近一年来，房产税征收的象征意义大于实际调节作用。
据上海房产税代征银行数据显示，截至12月12日（距离房产税缴纳截止日期仅剩半个多月），两银行共受理380多个客户缴纳房产税，但涉税总额仅40万元。沪渝两地房产税的探索中亦存在一些问题。首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟；其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收，这将使房产税的效用大打折扣。
报告分析认为，从长远来看，房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。第一，可以稳定市场预期，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。第二，可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。
黄韬指出，广州作为国家中心城市，一旦房产税改革试点扩大，“广州肯定会排在前列”。
他指出，对于广州而言，就算真的要开始房产税改革试点，最快也要等到明年下半年或者后年，因为个人住房信息系统的搭建需要一定的时间。
Q3：如何扩大普通商品住房供给？
土地出让连遭重创 或影响未来楼市供应
会议中还提出了“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。如何扩大有效供给一直是市场调控的难题。由于2010年全国房屋新开工面积已处高位，按照从开工到上市6~12个月的建设周期计算，今年秋季理应有大量供应。
但据中原监测，今年以来主要城市市场供应节奏并未加速。1-11月，重点城市新房供应面积较去年同期减少11%。进入传统的“金九银十”，由于持续的需求限制使房企的观望情绪日益加重，开发商推盘更趋谨慎。
报告分析认为，由于去年的有效供应尚未推出，预计在2012年新房市场将迎来供应高峰，供应增大将使得调控效果进一步显现。
在楼市冷清的背景下，广州土地出让接连遭遇滑铁卢。对此，有专家表示，广州住宅用地出让量和供地计划完成率同比均现下滑，房企“弃购”现象频现，有可能影响到中期的住宅供应。
黄韬称，今年下半年虽然广州一些土地出让遭遇因故中止出让的尴尬，但是总体而言，仍然保持较多的住宅用地供应，明年的普通住房供给影响不大，但是明年的住宅用地供给可能会遭遇考验。