80s电影网怎么打不开:房价分析

近日上网看了某位号称“房地产平民代言人” 的学者的关于房价的讲座（其实由于太难听，只看了不到一半就没看了），感觉除了听到一把阴阳怪气的声音以外，其他什么收获都没有，里面说的道理简直“九唔搭八”。其实近日常与友人谈及房价，再加上本地近日推出了房产限购的措施，因而谈谈自己对房价的看法吧。
    作为房屋，兼有商品和投资品双重性质，这个大家都清楚。但人觉得首先应看重其商品属性。因为对于这些具有商品与投资双重属性的产品，如石油，黄金，大宗商品等，其投资属性都是依附于其商品属性而存在的。就是说如果其商品属性失去了，即这这种产品无人人问津，其投资价值也不服存在。因而本人不太同意将房屋的投资品属性放得太大。
    而作为商品，其价格最终必须由供求关系来决定。理论上来说，供求关系是说供应量和需求量上的匹配，当供过于求，价格下降，供不应求，价格上升。因而从表面上看，近年房价的持续上涨，是因为供不应求，个人觉得这应该是事实，但是否过头出现严重的泡沫了，这样重上而下似乎看不出来。因而我们要换个角度，从下而上，由价格开始看。
    房屋作为商品，最终必须由使用的人，即刚需来购房者购买，因而最终来说，价格必须是使用的人所能承受的价格。所以个人认为，房价和公民的收入必然存在函数关系。本人博文“一张1989年的报纸，你看到了什么” http://blog.sina.com.cn/s/blog_7507fce00100p3hp.html 其中的数据也证明了本人次观点。那么房价和收入存在着什么的函数关系呢，外面有很多说法如“两月工资一平方”或“六年工资一套房”等，我不知道这些关系是如何得来的，不敢尽信，因而在此本人用最原始但相信是最稳妥的方式，即购刚需房者可承受月供，自己推导一下。

房价公式推导

    首先要解释这样推导的背景是，如果购房者不能承受全款，必须月供房屋，当月供款超过其能承受的范围，即使购房者的需求再大，也不会去买房，因而房产泡沫产生。
    现在开始推导，先假设购房者有能力支付房款的30%首期，然后余下70%房款月供。为了最大程度减少月供款，购房者选择了30年期按揭，然后购房者还能获得85折的利率优惠，根据2011年2月9日加息后的贷款利率再85折，30年的还款总额基本上相当于贷款总额的2.07倍（从新浪的房贷计算器所算得），那么
月供=贷款总额x2.07/360=房价x70%x2.07/360.
而同时，个人觉得购房者将个人收入的60%拿来月供，因而以上公司变为：
月收入x60%=房价x70%x2.07/360
然后后得出：
房价=月收入x149
由于真正自住的房子一般都有夫妻两人，现在假设两人都努力工作且收入一样，并将60%收入供房，因此公式最后得出：
房价=家庭月收入x149=个人月收入x2x149=个人月收入x298
再将数据简化，即：
房价=家庭月收入x150=个人月收入x300
也就是说，购房者可以承受的房价应该是个人月收入的300倍。按现在刚需购房者一般所选的100平方的房屋来算，房屋单价应该是：房屋单价=个人月收入x3。
    以上房价公式本人称之为理想极限房价公式，因为所有数据都是按人类极限的理想状况来假设的。实际情况其实根本不可能达到这种理想状况，理想与现实的差异如下：
理想状况
实际情况
对月供影响
有能力支付30%首期
很多刚需无能力，要借钱，即使是问父母借，多少都要还点
要还钱，降低月供能力
做30年按揭
嫌利息多，只愿贷25年或更少
增加月供压力
按85折的现时利率
现在利率已属偏低，以后应该会更高。而且不一定每人都可以打折
利率上调，增加月供压力
拿60%收入月供
国际安全水平为50%，个人觉得很多人只愿拿40%
降低月供能力
夫妻收入相同，且肯一同拿60%供楼
还没同甘就要共苦，不容易啊。
很可能降低月供能力。
由于本人的推导是根据刚需购房者可承受的月供而做出的，而由上表可看出实际情况与理想状况的差别造成了月供能力的差别，再加上购房者要预留装修等其他费用的开支，因而个人觉得实际极限房价应该在该理想极限房价基础上打个8折甚至更低，所以个人觉得“两月工资一平方”这个论调还是比较靠谱的。

房价公式中变量的定义

    回到该公式，房屋单价=个人月收入x3，即房屋的价格只与居民的收入有关。那么作为一个地区的房价到底应该是多少，应该由本地的居民收入来决定。那么以上公式中低的变量“个人收入”如何定义就显得尤为重要。现在的舆论一般喜欢用中低收入者的收入来衡量房价的高低，然后说明房价如何脱离实际，个人觉得这样过于片面，有失偏颇。但在本人博文 “一张1989年的报纸，你看到了什么”（http://blog.sina.com.cn/s/blog_7507fce00100p3hp.html）中提出了一个观点：房屋不是给普通居民买的。个人觉得，有能力购买新建房屋的刚需购买者，其实应该是中产阶级以上的人群，平均起来，应该说是比较上层的中产阶级。如果从现象来解释，就是，贫困阶级无力买房，只能申请廉租房，经适房。低收入阶级买低价二手房，中产的下层买中端二手房，中产以上的才选择买新房。因此，以上公式中的“个人收入”应定义为上层中产的个人收入。但是，中产阶级如何定义，他的收入应如何界定，这个在市场上完全没有标准，不同的人对此有不同的定义，因此，对中产收入的定义成为了该公式的精髓所在。我们应该尽量跳出我们自己所处的阶层，尽量客观去理解中产这个概念，因而才能对房价有一个客观的认识。

房价公式的应用及意义
      
    如果本人以上观点成立的话，那么以本市为例来计算，佛山2010年全年城镇居民人均可支配收入27245元，即每月2270元，城镇在岗职工年人均工资37079元，即每月3089元。（http://www.fstjj.gov.cn/tjgb/201103/t20110307_2186048.htm）；禅城区：全年城镇居民人均可支配收入26746元，即每月2229元，城镇在岗职工年均工资40415元即每月3368元。（http://www.chancheng.gov.cn/publicfiles/business/htmlfiles/fscctjj/ptjgb/201103/112272.htm）我们可以把在岗职工都算作中产阶级（仅为个人意见，不一定正确，读者可以用自己的定义标准），那么上层中产阶级假设为在岗职工收入的120%，那么佛山市和禅城区的理想极限楼价应该分别是：11120元/M2和12124元/M2，然后再打8折折算为实际极限楼价，则分别应为8896元/M2和9699元/M2。
然后对比本地楼价，2011年2月佛山全市一手均价8140.83元/㎡（http://finance.ifeng.com/roll/20110314/3651652.shtml），而禅城区从2010年10月开始新建房屋均价就过万。按照我的公式，全市的房价应该还处于可承受的范围之内，而禅城区的房价虽然高出测算价，但由于禅城乃佛山的中心区域，佛山各区的购房者都有可能会考虑在此购房，再加上部分广州的买家，争抢之下因而把该地的房价推高过万就不足为奇了。
    从禅城区的情况我们可以引申出去，即在一些有特殊地位的城市或区域，如北上广深和一些省会城市，由于这些城市或区域拥有一些特殊政治，经济，文化的优势，会吸引其他地方的人来此购房，因而不能简单的用当地的上层中产的收入直接代入该公式。这样我们就可以理解与佛山相邻且居民收入不至于有巨大差别的广州为何房价与佛山差距如此之大。要用该公式算这些地方的房价必须再引进一些变量参数，但本人实在不知道该如何引入相关参数，因而觉得该公式不适合在这些地方用，只能做参考，而应该从其他方向分析这些城市的价格。
    另外，还必须注意，该价格是极限房价，即可承受的上限，不要简单理解为在此价格范，房价就不会跌，相反，个人觉得如果房价到了该上限，就应该引起购房者的风险意识了。至于真实房价是涨是跌，还有其他因素影响。本公式最大的意义不在于计算楼价，而在于让购房者可以根据它作独立分析（本人从来都强调独立思考的重要性），一来可以在购房时心里有数，二来自己有了独立分析，不至于盲目相信某些专家，媒体所说楼价如何过高或过低，以致盲目购房。个人的忠告是：千万不要投资自己不知道值多少钱的东西，那跟赌大小没区别。

投资属性对房价的影响

    谈一下投资属性对房价的影响吧，投资属性对房价有着很大的影响，特别是在现阶段，由于市场上钞票太多，投资属性的影响绝对超过了商品属性。但无论如何，投资行为都是受获利预期的指导，因而个人觉得投资属性的影响是在于把房价从商品属性说决定的价值的基础上往上推或往下拉，因而个人觉得不应该把投资属性的影响放得太大。例如在预期收益率5%的情况下，个人觉得购房者会将5年（二手房买卖限制期）的收益折算到当期房价上，即把实际房价房价最高推高28%左右，但无论如何，推高后的房价都不应该高于理论极限房价。表现为，当推高后的房价还低于实际极限房价，那应该没问题，当推高后的房价高于实际极限房价购房者而低于理论极限房价，表明购房者因预期房价将继续上涨，因而即使节衣缩食也要凑钱买房，但开始有目标购房者承受不了。当房价高于理论极限房价，表明无论购房者怎么努力，一定不可能承受得了，只剩下投资的需求在作用，严重泡沫的因而产生。

个人对本地楼价的预测

    根据之前对本地楼价的推算，再加上本人有关长期通胀的判断，个人觉得本地楼市在现行政策的条件下（现行政策个人觉得无效用），不具备下跌的动力，即使短期有小跌都有有力的刚需承托，在无更有力调控的情况下（其实个人只看重加息），上升似乎必然。但如果禅城区均价在这两年超过14000的话，泡沫破灭的机会将很大，到时楼价有机会快速回落到10000甚至更低。

    以上所有观点仅为个人观点的记录，希望不会误导读者，还是那句，要独立思考哦！