中国房地产调控争论加剧

围绕北京方面的房地产政策，各方的分歧正在加剧。中国一些资深的政策顾问辩称，政府应放松各项限制措施，以防经济突然放缓。

在昨日发表的一篇评论文章中，中国央行的一名顾问建议调整当前政策，以增加住房交易量，让房地产行业“软着陆”。

“如果调控的速度过快、力度过猛，对于经济整体发展和结构调整都会产生巨大的冲击，”李稻葵在《新财富》杂志撰文表示。“如果房地产价格出现巨幅下降，势必会带来相当一部分中等收入家庭的心理负担。”

但是，中共机关报《人民日报》在头版发表社评，提出应继续实行各项调控措施，引导房价进一步回落。这一迹象凸显这个问题的争议性有多大。

过去18个月期间，中国政府实施了越来越严厉的限购措施，包括提高首付款要求、提高抵押贷款利率，甚至在某些城市一刀切地禁止非本地居民或已经有房的家庭买房。

此类措施已开始收效，交易量显著下滑，房价也尾随下降。

中国最大开发商万科(China Vanke)今年在人口超过2000万的北京进行了一项价格承受能力调查。调查发现，在当前政府实行的各项限购政策下，只有大约20万家庭既有资格、又有能力买房。

这引发许多经济学家担心，他们提出，交易量和房价不断下降，可能阻碍新建设项目，而中国经济依赖房地产行业推动整体增长。房地产建设去年占中国国内生产总值(GDP)的大约13%，总投资的四分之一。

李稻葵敦促政府向首次购房者提供更多支持，并放松放贷政策和购房限制。

多数分析师预期，如果房价在明年下跌25%以上，政府将解除许多限购措施，但一些人担心，在逆转政策方面，北京方面可能因为担心失去可信度而等待过久。

中共官员定于今日结束一场为期三天的经济工作会议，预计中央政府将面临各地要求放松房地产调控的巨大压力。党的最高决策机构——中共中央政治局上周为本次会议确定了基调，强调将继续实行当前政策，使房价回归“合理水平”。

译者/和风

吉密欧上一篇文章：

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johnnyyu 来自香港前天 10:59美国是土地私有制。在纽约曼哈顿这样寸土寸金的大城市，80%左右的住房是被称为“coop”的“共建房”。这是一种以合股公司形式存在的业主直接购地建房，其价格比被称为“condo”的普通公寓低10%——30%，产权不能随意买卖。也就是说，在真正的市场经济中，最终业主可以直接交易土地。

更重要的是，美国人口与土地的比例比中国高的多。美国的耕地面积是中国的2倍，加上荒地，其可居住可耕作面积大约是中国的5倍，而其人口是中国的1/4，也就是说，美国人均可居住可耕作面积是中国的10——20倍。

美国人口和可居住面积之比以及地域、城市相对平衡的发展，特别是交通与汽车，使美国房地产并非稀缺资源，不具投资价值。根据席勒教授的计算，2003年以前，美国房产投资回报率太低，百年平均值只有2%点几，而股票、债券回报率都远在其上。正因为这样，美国没有炒房团。

在庞大人口压力下，中国政府面对保障食物基本自给和保障住房的两难困境。中国政府划定18亿亩粮食“红线”（这是对的），又不允许私人交易土地（例如小产权房，这也是对的），这就使本来就稀缺的住房土地供给受到更大限制。土地供给和交易的限制，说明中国的房地产根本不是真正的市场经济。

房地产问题的实质是土地问题，土地问题的实质是土地的产权问题。在这里，我们不讨论土地的产权到底是应该私有还是公有。但是，在中国，既然政府确立了土地国有或公有的基本国策，那么围绕土地的一切交易与经营，都应该在这样的产权规则下进行，如果混淆不同的产权规则，就必然引起混乱。

土地国有或公有，意味着土地这种资源在中国是公共资源，只能用于全体人民的福利，而不能——而且应在法律上明确禁止——让任何组织和个人利用来为自己谋利。这个基本规则应加限于所有交易者，其中包括二级市场中的腐败者和投机者，以及一级市场中的开发商和政府自身。

政府确立一种公共资源，同时又允许权力和依附于权力的资本利用其获取暴利，这是房地产以及经济领域几乎所有不公正的基本来源。

土地是公共资源，也意味着任何个人和组织未经政府许可都不能交易和经营土地。政府允许交易和经营的这部分，是带有时间限制的土地的使用权，本质上是土地的租金。这个使用权和租金在城市化过程中会自然增值。增值主要是由土地的稀缺和集约化使用形成的。政府通过转手交易，获取了这个增值，其实质等同于通过囤积土地而拥有土地期货，再通过期货交易套利而获得利润。

政府通过交易和经营作为公共资源的土地，其增值部分，政府可以在扣除合理成本（征地、整理以及在税收体系不完备情况下配套供给的支出等）后，或者上缴国库（其实质是土地国有），或者通过制定合理价格转让给购房者（其实质是土地地方或城市所有）。但是，政府拉进来另一个中间商——开发商，并与其共享增益。政府的政策实际上意味着，政府通过“特许”方式，将一部分交易和经营权赋予开发商。也就是说，在土地的交易和经营上，不存在一般意义的市场，而是一个特殊“市场”，我们把它称为“特许市场”。

在合理的情况下，在特许市场中，政府在交易和经营土地时不应获得利润；而被授予特许权的开发商，他们利用公共资源获得利润的权力，应该使他们获得的利润，不超过资本市场的平均利润，这个平均利润被称为“资本成本”。

如果政府和开发商通过包揽和特许，没有获得超过资本成本的利润，那么虽然因为所有权问题，房地产经济算不上是真正的市场经济，但其运营是在合理的范围内；如果获得了超过资本成本的利润，超过的部分就是不合理的“暴利”，这时的房地产经济，是地地道道的“寻租经济”，“特许市场”就演变成为“寻租市场”。政府和开发商本质上也转化为投机者。老百姓就有权力问：凭什么土地这种属公共资源的东西，它的获利只能被政府和地产商占有？

新加坡和香港，就是关于“特许市场”一正一反的两个实例。

新加坡和香港，人口差别不大，政府拥有土地的面积差别也不大，香港还有远大于港岛和九龙政府拥有土地的新界私有土地作为补充，因此，从人口——土地比例看，香港居民应该住得更好。但事实恰恰相反。香港是将“特许市场”变为“寻租市场”，以恶化居民居住环境为代价，让少数地产商暴富，拉大贫富差距，造成社会不公的恶劣典型。

香港《明报》2010年4月12日文章指出，约40年前，香港和新加坡同时起步，大规模建屋以解决城市居民住房问题，时至今日，香港的住屋平均面积比新加坡小一半，楼价却起码高出两三倍，而且要住得远离市区。认为新加坡人实现了安居，香港人仍为蜗居苦恼，香港已多方面远远落后。

香港的经济，很大程度上是靠内地支撑，具有“寄生经济”的性质。如果将香港放在与新加坡一样的“自主”环境中，香港的经济模式和管治水平将会出现很大问题。从邓小平以降，中国政府领导人曾多次公开赞扬新加坡模式，但在房地产领域却偏偏选择了香港模式，也就是“寻租市场”，作为发展房地产的途径，问题出在哪里，非常值得深思。

由于香港和新加坡都是土地公有，与中国的土地所有制相同或相近，认真分析、总结新加坡和香港房地产业发展正反两方面的经验教训，对理顺中国房地产政策非常有用。在现有体制下，中国房地产业的出路在于，彻底抛弃香港模式，建立公平合理和有效率的“特许市场”规则和政策，限制在土地上的“寻租”行为，消除“寻租租金”的存在。

房地产的中间费用大约占售价的2/3以上，其中“暴利”也就是寻租租金占售价的1/2以上，显然，房地产价格有极大的下降空间。

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johnnyyu 来自香港前天 10:54中国的房地产问题复杂吗？一点都不。中国房地产的3个基本问题都属常识问题：

首先，住房是人民的基本生活需求，政府的职责和政策就是保障这个基本需求，用邓小平的话说，就是“不管黑猫白猫”，不管什么理论，能保障需求就是好的政策。政府现在宣传租房，但是，如果房价较快增长，租房就是损失财富，建更多的廉租房就是浪费财富。这种宣传不但有悖常识，而且完全是误导。保障住房，必须在合理的价格前提下。政府应时刻记住价格是资源配置信号这一基本原理。

其次，土地在中国既然是公共资源，那么利用公共资源获利理当受限。既便土地要私有化，这个私有化的过程也应公平公正。如果私有化让少数人暴富，那就比不私有化还糟糕。

第三，投机是经济风险的来源，因此需要监管与控制。尤其对涉及人民基本需求的领域，对投机应设立预警、监管、控制和打击的机制，以防止投机带来的经济风险演化为社会风险和政治风险。

这么简单的常识问题，诺大的中国，却搞得又复杂又费解，为什么？

第一个原因是误导。一些无良经济学家和浅薄经济学家在这里发挥了主要作用。在纠正计划经济和公有经济中，经济学的教条主义逐渐上升为主流意识形态，人们在思考问题的时候，不是从常识出发，而是从教条出发，不是从实践中发现根据，而是从“本本”中寻找根据，从权威那里引经据典。中国思想界需要重新举起“实事求是”的大旗，需要重新解放思想。这个问题，我们以后再谈。

第二个原因是腐败。最近日本媒体揭发出日本存在一个“原子能村”，这是一个由产业集团，政府监管部门和相关学者组成的一个“产、官、学”利益集团，他们是日本核能危机的炮制者。中国是不是也存在许多这种“产、官、学”利益集团？其中房地产业的利益集团是不是最大最有势力的？他们是不是正在制造中国的经济、社会和政治危机？应该如何解决这个问题？这些都值得中国政府和公众深思。

新一轮的房地产调控，对本届政府的执政信用和执政能力都是巨大考验。从已出台的政策看，政策的力度和持久性都很成问题，从中看不出决策层对房地产供求关系各种因素细致入微的分析和对整体产业政策的深思熟虑。这种判断与行动的落差，反映了决策层犹豫彷徨的决策心理和偏爱短期政策的“救灾”式施政风格。

房地产产业政策是中国政府重大的执政失误。政府如果像它经常宣称的那样，要对人民负责，就应该彻底检讨整个产业政策，撤换不合格的官员，清晰的告诉人民，他们的希望在哪里。

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macwu904 FT中文网ipad用户前天 12:07房地產不可能是所謂的支柱產業，只有別有用心的人才會這麼鼓吹，房子只有住的功能，說是投資品純粹忽悠，為什麼中國沒有移產稅？房子本來只有70年使用權，加之全球最低的建築標準和低劣的工程質量，大力發展房地產只會讓全世界的資源在中國枯竭

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迈讴 来自北京市昌平区前天 12:08李稻葵教授对当前中国经济面临局面的评估有些危言耸听，对房地产调控政策效应的评估未免太负面了。这种沉不住气的建议会引起决策误判和政策摇摆。你其实非常清楚：中国经济现在经得起“折腾”吗？

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johnnyyu 来自香港前天 10:43什么是最有效的遏制投机的政策？

投机的目的简单明确，就是转手获取差价。因此，什么政策能剥夺这个差价或提高其成本，就是有效的政策。

从投机的过程看，分别经历了筹资、购入、持有、卖出4个阶段。其中卖出是最关键的阶段，因为这个阶段决定了利润的形成和多少，前三个阶段都是为第四个阶段做准备的。

在筹资阶段提高贷款比例或禁止贷款；在购入阶段限制二套以上房的购买；在持有阶段征收房产税和空置税，都能在一定程度上限制投机，但有一个共同的缺点，就是需要对称的信息，而获得准确信息的成本很高。也就是说，政策的交易成本高，这就大大限制了政策的效用。

最有效的办法，是在卖出阶段，对转手二手房征收高额物业增值税，高到让二手房无利可赚，在卖房过户时直接征收。具体的说，可以有不同的征收方案。比如，一套房子，买入时为100元，卖出时为200元，在过户时，对多出的100元，征收90%的税。这个税可以不递减，也可以逐年递减，递减年也可以设定不同值，如10年、20年等。

这个政策不需要对称信息，交易成本很低，因此政策效用很高。

这个政策的最大好处是，对房产的未来收益建立了一个明确的预期，因此，它实际上只是一个政策信号，不会真正实施。因为投机者获得这个信号后就会放弃投机购房，针对未来投机者的这一部分税根本不用收，也无从收，但却起到了有效阻遏投机的作用。

这个政策有三个问题，我们分别分析如下：

首先，已购买投机房的投机者，会急于出手并千方百计避税，例如，用“阴阳合同”设定假价格。但这其实是有好处的。因为“阴阳合同”必须有折让，这会促使房价回落，同时又不会使价格回落过快。这个政策告诉投机者，投机就要承担风险。

其次，这个政策会对换购房者起到阻遏作用，可用部分退税办法解决。

第三，这个政策增加了房产流动的交易成本，这对于调整房地产结构并稳定房价也有重大的积极作用。因为一方面它会迫使还没有确定长远需求偏好的自住购房者选择先租房，人们的购房决策会慎重得多；另一方面，将投机者挤出市场后，价格预期会稳定而明晰，这对于人们更明智地安排自己的财产计划提供了基础。

总之，在第四个阶段征收高额增值税或暴利税，辅以在第三个阶段征收一般性房产税和特殊性空置税，将彻底遏制投机，并使第一个阶段的金融手段和第二个阶段的行政手段成为多余。

这种双税收政策还将同时打击腐败，因为购买腐败房将成为负资产。

政府应学会在调节利益时使用由法律支持的税收手段，而少用或不用金融和行政手段，这是一个政府成熟的标志。

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fla0 来自广东省广州市今天 10:06johnnyyu 的评论，应作为最重要的参考资料和展板文件，发放给本次经济工作会议的每一位代表和中常委。

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liunian021 来自上海市今天 08:57又要调控，有不坚持下去。看看到底是什么风。

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匿名 来自江苏省今天 07:53来自IANA保留地址 [ nudter95 ] 的原贴:

支持继续限购，不能用一个产业去救一个国家的GDP

中国的GDP与就业有关，GDP降到8以下，政策一定会调整。

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匿名 来自上海市今天 07:50中国的问题，在本质上从来都不是经济问题，而是政治问题，房地产同样如此。而对于政治问题，关键也从来不在正确与否，而在于站队。必须从政府交接和当下政府的看守性质出发，才能理解中国的经济政策。看守政府最关心的是什么？是安全平稳交接，自己安全下船。本届政府一定会继续坚持用行政命令方式限购，而下届政府则寄希望于保障房，也就是说，对住房问题的解决，由市场转向分配。但在此过程中明显存在一个缺口，因为任何转变都不可能是剧烈发生的。而靠分配解决住房，二三十年前已经被证明不成功，并且在腐败加重的情况下，付出的社会成本将更高。

至于当下的政策，基本上是看守政府与下届政府协商一致的结果，但这个结果对看守政府实现目标更有利，下届政府将遭遇更大的不确定性，尤其是在市场供应因调控而不足、分配用房又无法接济的期间，这个期间可能在接下来的两三年内显露出来，而政策转向后，预计还会产生更多的问题。如果下届政府不能很好地维持内部的权威，则共产党政权的权力体系将进一步走向碎片化，系统的崩溃也一定是从内部发生。

总而言之，房地产的事，横竖与老百姓无关，已经买房并且更有钱的可以考虑移民，已经买房但没有余钱的就继续住着，想要买房住的就买来住，买不起的就等着，反正本来也就是干等着而已。想明白点，该干嘛干嘛，一旦世道有变，房产都一钱不值。

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匿名 来自江苏省今天 07:48来自北京市昌平区 [ 迈讴 ] 的原贴:

李稻葵教授对当前中国经济面临局面的评估有些危言耸听，对房地产调控政策效应的评估未免太负面了。这种沉不住气的建议会引起决策误判和政策摇摆。你其实非常清楚：中国经济现在经得起“折腾”吗？

李稻葵教授的房地产软着陆的建议，正是唯一使中国经济不“折腾”的途径。

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匿名 来自江苏省今天 07:40来自黑龙江省哈尔滨市 [ 金风细雨 ] 的原贴:

表面上看，一般百姓强烈呼吁房价下降，但实际上老百姓的主要呼声是“均贫富”。如果限购能够打下来房价，我想下一步老百姓还会强烈呼吁政府通过行政手段把医疗和教育的费用全部打下来。
老百姓的呼声和目标看来是这样的：人人买得起房、人人买得起车、人人上得起学、人人看得起病，富人有的穷人也要有。——这个政府能办到吗？

强烈呼吁房价下降主要的是大城市的想买房的年轻人，并非“一般百姓”。

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wangsong617 FT中文网ipad用户昨天 23:17中国经济现在到了最危急的时刻，大量企业倒闭，特别是民营经济。如果还在纠缠房地产，继续打压，那振救中国经济的最后一根稻草都没了。不会是后年，就在明年就会硬着陆。非常严峻的形势，比欧债严重更多。赶紧清醒，坚决调整现有政策，实施更为宽松的经济政策！

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匿名 来自四川省成都市昨天 22:47到底是中了资本主义市场经济的“道"了市场经济所谓看不见的手自然调控，事实证明那只是资本主义粉饰其剥削本质的一个手段。房地产市场化虽然10多年拉动中国经济腾飞，但是也留下巨大的隐患，隐患是社会性的，不但动摇了人民信仰，而且撼动了整个社会道德，中国人全体空前的对金钱充满贪婪，什么文化什么道德都抛到云外。中央是清楚的，如果再不控制房产价格，社会会动荡。衣食住行医疗教育必须保持低价格水平，这是社会稳定的基础，经济内需型的基础。经济转型的前提一个是产业升级，一个是人民手中真正有余钱！人民生活真正小康了，心态会恢复平静，如果法制再得到健全，政体进一步改革，社会道德还是能够挽回的。

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匿名 来自江西省南昌市昨天 22:31在中国大陆，房地产是支柱产业，房屋是金融产品。其他无须多言