recorder下载:房地产的德法模式 ——易宪容的博客

房地产的德法模式   

2011-12-14 17:02:11|  分类： 默认分类 |  标签： |字号大中小 订阅

对于房地产宏观调控，从刚刚结束的中央经济工作会议的精神来看，中央政府是十分明确的。即房地产宏观调控不会放松，要让房地产的价格回归合理的水平。那么什么是住房价格的合理水平？首先就是让住房市场回归到它的基本功能。生产住房是为了满足民众基本的居住要求的，而不是投机炒作赚钱的工具。

其次如早些时候温家宝总理所指出，房价合理水平就是要让绝大多数民众可接受；或重庆市黄奇帆市长所认为的，房地产的宏观调控目标就是如何让城市居民用其6－7年收入购买一套70－80平方米的普通商品房。前者是一个一般性的概念，后者则把这种一般的概念具体化了，具有十分可操作性。因此，当前限制房地产市场炒作是房地产宏观调控的核心。

正因为，政府房地产政策有这样的含义，最近就有人提出，认为住房的价格不能够下跌大多，如果下跌太多，其影响比上涨还会严重。房价下跌对中等阶层的人来说，其财富缩水心理压力大。同样，也是该人，既然住房市场是一个以居住为主导的市场，那么现在就得放开对购买第一套住房者的限制，或对购买第一套住房者松绑，以此来打破当前住房市场“量跌价滞”的局面。

对于这样的主张，表面上看是对国家经济有利，表面上是有利房地产市场发展之言论，但实际上这样言论是相当不负责的。首先，假定政府同意放开第一套住房购买的限购政策，那么这种假定意味着现行的房价水平是购买第一套住房者可接受的价格，在这种价格水平应该让这些购买者进入市场。但实际上，就当前国内房价水平来看，无论是一线城市还是二三线城市，对于住房消费者来说，其房价水平远远高于他们的消费能力。无论是以温家宝的合理价格一般意义来说，还是重庆模式的价格水平来说，国内房价水平远远高于绝大多数消费者支付能力。因此，放开购买第一套住房购买者进入市场，完全是让把这些住房购买推入火坑，让他们接受高房价的掠夺。这样是托住了中国的高房价，但是却让这些购买第一套住房者受到严重的财富掠夺。

其次，这种言论假定购买第一套住房者所购买的住房只是会消费而不会投资。在实际生活中，如果对住房的投机炒作进行没有事中及事后的严厉限制，购买第一套住房岂能不用做投机炒作？2008年由于房地产泡沫破灭导致的美国金融危机爆发，美国95%以上的居民是购买一套住房，不也是把房地产泡沫炒得翻天了吗？如果说，对于购买第一套住房不在事中及事后进行严格的购买，投机炒作者同样也可通过购买一套住房进行投机炒作？如果购买第一套住房可以投机炒作赚钱，那么这些人岂能不通过购买一套住房把房地产泡沫吹大？所以，对第一套住房购买政策松绑与否并不重要，重要的是要去除住房市场赚钱效应。只有住房市场购买住房无利可图了，个人购买多少住房重要吗？这就是当前房地产市场健康稳定发展的德法模式。

所谓的德法模式就是用法律、税收制度、信贷制度让房地产市场投机炒作者无利可图，无生存之空间，甚至于血本无归。这样才能让有消费支付能力的人能够买到住房。比如说，在德国，每一个地方的法律堵规定，由独立的估价师对地价、房价、房租等进行评估。如果房地产开发商定价超过了合理价格的20%，即为超高房价。德国《经济犯罪法》规定，购买住房可向法院起诉，或住房价格不降低到合理的范围内，房地产开发商将面临着最高5万欧元的罚款。如果房地产开发开发商定价超过50%，则为房价暴利，这已经触犯了德国的《刑法》，构成了犯罪，住房出售者不仅将受到更高的罚款，甚至于最高被判处3年徒刑。

同时，德国政策通过税手段，加大房地产投机炒作者成本。在德国，拥有处用住宅不需要缴纳不动产税或物业税；但用于出售的房地产，首先要缴纳评估价值1%至1.5%不动产税，房价交易还得缴纳3.5%交易税。如果通过买卖获利，还得缴纳15%交易所得税。投资者的房租收入也得征收25%所得税。在这样的事前、事中及事后的各种住房税收限制，在德国想通过住房投机炒作赚钱根本不可能，房地产赚钱效应去除，住房价格上升的预期不存在，人们也不会急于购买住房，房价稳定也就自然。在过去十几二十年，德国的住房价格上涨幅度只有10%。

要让国内住房价格回归到合理水平，最为重要的就是国家要采取事前、事中、事后的各种信贷政策、税收政策把住房市场赚钱效应去除掉，让购买住房仅是满足自己居住而不是赚钱，让住房的投机炒作者无利可图，那么国内房地产市场才能健康稳定的发展。这就是德法模式。所以，中国政府要国内房价回归到合理水平，就得让国内住房市场完全成为一个消费居住市场，去除住房投机炒作者的生存条件。如果这样，个人购买多少住房重要吗？现在中国住房市场的问题就在于住房是赚钱的工具。这才是国内房地产市场所有问题的核心所在，而德法模式就是去除了住房赚钱的功能。