1999年香港楼市大跌原因

许多人总喊中国大陆的房屋市场有泡沫，说到激动处，还举出香港的例子。出现了类似这样的言论：“不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。”

许多人只是笼统地说香港楼市泡沫破灭，但假如不了解香港楼市泡沫破灭的原因，那也就不会有什么借鉴，无法吸取经验和教训。

实际上，香港楼市的价格涨跌，以及经验教训还是有相当借鉴意义的。

因为，中国大陆的房屋市场与香港还是有很大相似之处的——都是供应受到政府的严格限制，需求较为高涨。当然也有不同，比如，香港并没有中国大陆城市这么多的外来人口！这使得其需求还是在一个基本可预测的范围之内。而在中国大陆的不少城市，由于大量外来人口的迁入，住房需求几乎难以预测。

还是让我们回顾一下香港楼市的高涨和在1990年代末的大幅下跌是怎么回事吧。

香港房价上世纪八九十年代的高涨，其实与1984年底签署的《中英联合声明》有很大关系。在这份联合声明中，有许多附加条款，其中一条专门针对了香港的土地供应。因为中国政府认识到，对香港政府来说，最宝贵的财富就是它所控制的土地。为了防止港英政府在主权移交之前，将香港的土地卖光，特别是担心将卖地的收入带走。因此，在这个附加条款中限制了香港每年的土地出让数量，总起来说是相当微小的。这使得在协议签署到回归的那段时间里，香港的土地供应一直有些不足。

在需求方面，由于《中英联合声明》签署，人们对香港的前景抱有了更多信心。另外，随着中国大陆的改革开放，大陆经济蓬勃发展。而香港也借重于这种势头，经济出现了极大繁荣。在大量金钱的推动下，楼市、股市便迭创新高了。特别是楼市，一方面供应上有很大缺口，另一方面随着经济的扩展，需求旺盛，当然价格更是步步推升。据统计，香港的整体房价在1994年1 月至1997 年10月的高峰期，3年零10个月之间上升了68%。更有说法，说香港的房价十年涨了十倍。这也就是后来许多人所说的香港的泡沫经济。

有一个报道是如此描绘当时的香港楼市的：“在高峰时期，一般中档私人住宅每平方呎要大约7000至8000港元，如果有海景或是高层单位则价格更高，一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业，即使是租住物业，租金也连年上升。在1997 年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。”

就像如今我们大陆的状况一样，这个时候，香港的舆论开始掀起波澜，纷纷抱怨房价过高，要求政府采取措施，降低房价。当时的港英政府知道多供地是降低房价的办法，但是，由于《中英联合声明》严格限制了土地供应，港英政府对此也无能为力，无法增加供应。

1997年，中国政府收回了香港主权。董建华先生正式出任香港首任特别行政区行政长官，香港政府拥有了对土地完全的使用处置权。但是，很不巧，也就在那一年，爆发了亚洲金融危机。危机严重冲击了香港的经济，香港楼市也受到严重打击，楼价在1997年10月19日到达最高峰后的一年里下跌了近一半。不过，随着危机消退，经济得以复苏，香港的楼市也开始回升，到1999年已反弹了20%。

但是，就在这个时候，特区政府推出的八万五建屋计划的楼盘陆续建成并上市了。

所谓的八万五建屋计划，源于港英政府时期就计划推出的一个大型住宅建设计划。因为，直到上世纪80年代末90年代初，还有很多香港人住在临时房屋和中转房中。这些住房条件很差，没有独立的厕所，还有不少人住在笼屋里。

1997年，香港社区组织协会曾组织调查过最低收入者居住的笼屋的状况，发现笼屋是一系列社会问题的集中表现。主要是因为香港的房子太贵，普通居民阶层的人可能终其一生的收入也买不起一套住房。而由高房价衍生出的一系列后果，也成为了一个比较严重的社会问题。

正因为此，历史上就有多届香港政府提出要解决这些问题。如一九七三年，港英政府曾制定过一个“十年建屋计划”。当时制定了三大目标：第一，让每个香港家庭均拥有自己的居住单位（大陆俗称的套式住房）；第二，全部单位都应是水、电、厨、厕等设施齐备的独立式单位；第三，每个家庭成员的居住面积不少于三点二五平方米。这是上世纪七十年代制定的标准，很显然，这些标准现在看来都有些低，但是，在当时却已经是一个了不起的计划了。香港政府为实现此计划，还成立了一个“房屋委员会”的机构。

然后时间来到上世纪90年代，即将结束统治的港英政府为了“光荣撤退”，又准备开始实行大型建屋计划，制定了一个涵盖到2001年的“长远房屋策略”。97年1月，正值楼市高峰期，在当时港英政府发表了名为《长远房屋策略评议咨询文件》，提出未来十年房屋需求每年将高达八万个。建议以后香港每年需修建90000多套房屋。同时由于计划还要不断拆除旧楼宇，大约每年拆除30000多套旧式房屋，这样每年的净供应量为60000套左右。

但这些很多都受制于《中英联合声明》的土地限制，未能真正付诸实行。到1997年，主权移交，土地供应再也不用受到限制。于是，特区政府行政会议召集人梁振英就向董建华提出建议，推行早已研究过的八万五建屋计划。

在董建华1997年10月提出的首份特区政府施政报告中，正式宣布推出这一计划。在港英政府留下来的策略基础上提出了“建屋安民，迈向21世纪的房屋政策”。计划中表示要实现三大目标：每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套；10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

为达成这一目标，相关政府部门宣布已经拥有足够地皮，只需重新规划和增加密度即可应付建房需求。有人甚至大胆提议把吐露港和城门河填平，并搬走附近的沙田马场，以满足建房的土地要求。

客观说，这是一项为了应对之前港英政府治理下，人们对房价过高而提出的指责，并且可以让更多香港人拥有自己住房，从而提升香港人人居生活舒适度的一项雄心勃勃的政策。

但可惜命运不济，一方面推出的时间不合适；另一方面，这项政策的确推出的有些过于激进。

为实施这项政策，董建华政府的主要举措就是大规模的供地。仅在1997年，也就是特区政府刚刚成立的当年，香港政府便拍卖了19块住宅用地，总面积为24公顷；另外批出7块总面积为16公顷的土地作为居者有其屋计划之用；并且售出3块总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划用。

但是，由于看到受经济危机影响，香港的楼市大跌，1998年6月，政府决定暂停供地直至1999年4月。1998年内政府共卖了10块住宅用地总面积9公顷；售出3块总面积8公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用，以及批出7块总面积15公顷的土地作为居者有其屋计划用。

在1999 年楼市复苏后，政府重新恢复供地，共售出16块总面积15.35公顷的建屋用地及两块总面积4.94公顷的私人机构参建居屋计划用地；将8块总面积12.54公顷供发展居者有其屋计划、3块总面积14.74公顷供发展成可买可租选择计划、6块总面积47.93公顷供发展租者置其屋计划的土地批予香港房屋委员会；并将一块面积0.9公顷供发展住宅发售计划的建屋用地批予香港房屋协会。

这些供地计划量和面积都创了香港的供地纪录。2000年，首批“八万五”计划中兴建的房屋正式推向了市场，在一年内共有85710套住宅建成；其后的2001年，又有总共10万套住宅推向了市场，这一数字已经大大超过了85000套的目标；但是到2002年则大幅减少至67000套，因为在这时社会舆论已开始猛烈抨击这一计划了。

到1999年，香港经济本来开始复苏，使得房价也开始回升。但是，随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，市场供应量大幅增加，而与此同时市场的需求却未同步增加。这导致香港的房价再度巨幅下跌。在其后的3年多时间本已大跌过的房价又下跌了超过40%。也就是说，在近6年的时间里，香港房价总共下跌了近70%。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑的一个豪宅住房单元，每月供款额达29万港元，两年后只能以半价出售。

与如今大陆情况比较相似，香港市民大多数也都是通过按揭买房的，一般都是首付三成，余下的向银行借款按揭。房地产在香港人的财富中占有重要比例，中产阶层家庭的总资产可能不过几百万，而房子通常就占了几百万。但由于房价大幅下跌，使得在高峰时期购买房屋的业主，其所购房产价值甚至跌破了银行的借款。也就是说，他所购买的房产不但没有让他的资产增值，反而成为了负的资产。比如买房时的房价是500万，贷款350万，后来500万跌到300万，卖掉住房还不够还贷款。

楼价的暴跌制造的负资产户数以十万计。2001年，据香港著名的中介机构中原地产的统计数据，香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。

之前的大半个世纪，在经济起飞的大背景下，不少香港人努力工作了一辈子，就是为了完成按揭还款，这样就可以在退休后拥有属于自己的房产安享晚年。但房价大跌使他们花了数十年累积起来的纸面上的财富化为乌有。这使得这些纸面上遭遇到巨大损失的居民抱怨声四起。许多人大声埋怨、甚至声讨当届特区行政班子，甚至爆发了过五十万人的群体性上街示威游行。

雪上加霜的是，由于金融危机，香港的经济在那几年也落入了低谷。许多人在此期间失业，还有些即使未失业也被大幅减薪，于是很多人便无力支付按揭贷款。当数次欠款之后，银行便会收回房产拍卖。悲惨的是这些被收回房产的人不但没有了房产，由于依旧欠钱，所以还必须向银行继续还债；与此同时，由于众多个人不还款，让银行也出现了很多坏帐。而像目前大陆这样的，购入多套房产的那些炒房客损失就更为惨重了。

这一切被当时香港的时事评论员嘲讽道：“马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。”

八万五建屋计划是董建华执政时期被批评最多的政策。人们普遍认为八万五建屋计划是房价下跌的元凶，导致了市民财富的缩水。所以，社会上普遍呼吁政府修订这项政策，遏止房价的下跌。

香港大学曾在香港本地做过一个民意调查。结果显示，半数的香港市民认为董建华担任特首的最大过失便是在经济民生方面的政策失误。

而这相当程度上是由于八万五的建屋计划。

正因为在当时，八万五建屋计划遭遇到了如此大的恶评，所以，2002年特区政府作出重大决定，停建和停售居屋，而原先的建屋计划也取消了。

与此同时，特区政府开始推行另一种卖地政策，即所谓勾地表制度，全名是“土地申请表制度”。政府把准备出卖的地置于勾地表中，地产商在表中勾地，向政府开价。政府原本有心理底价。若地产商出价低于政府心理底价，则政府不卖地，勾地失败。如果地产商出价高于政府心理价位，这块地便勾地成功，政府这时便将土地拿出来公开拍卖。勾地的本意是地产商申请将某块土地拍卖，而不是申请购买某块土地，因此很有可能出现某家公司勾出土地但其他公司拍卖成功的情况。如果一块土地在某一年未被勾到，则下一年通常会继续留在勾地表中。政府偶尔也会将勾地表中的土地收回，或是将新土地放进去。

勾地政策的执行导致香港的卖地数量比以前的定期卖地数量少了很多。因为只有地产商申请才可能导致土地拍卖。2008年只有一块土地被勾出，只够兴建100到200套住宅，2009年勾出的土地也很少。而到2010年的时候，政府的勾地表中总共只存有60块土地，其中8块确定为酒店用途，剩下的土地合起来只够兴建10500到11000套住宅。

与此同时，香港政府还限制以前推出的居屋进入渠道。直到2007年，政府才又推出房屋货尾单位。当年，全香港居屋的可售存量房只有4000多套，也没有新的公屋。私人楼宇在2008年也只有8000多套，是历年新落成私人楼宇最少的一年，而当年的拆迁量就有1000多套，也就是说，净供应量只有7000多套，比之八万五计划推行数年时期的房屋供给量大幅缩减了十分之一。而同时，香港住房的需求量却在上升，如2008年香港有40000多个新婚家庭，其中有一半是香港人和内地人结婚的。假设这些家庭只有一半留在香港，香港的新增家庭也将有30000多个，而净增楼宇只有7000多套。由此可见需求和供给的差距。

除此之外，大陆居民也开始在香港购房了。在最近的十多年中，大陆人民的财富增长极其快速，这些富裕起来的大陆居民有不少前往香港买楼，导致香港楼市的需求进一步增加。与此同时，供应方面却减少了如此之多。结果到现在，香港的楼市已完全消化了之前八万五计划时期推出的大量住房。从而使得供给变得更加紧张。正因为有这些原因，近些年香港的楼价开始急速的上升。到2010年的时候，香港的楼价不仅成功回升到危机前的水平，甚至比1997年的房价最高点还要高出好多了，再创楼价最高纪录。

如果前些年香港的楼市价格还勉强处于普通香港人可以承受水平的话，那么如今的香港房价已经名副其实达到了天价水平。

更尴尬的是，房价如此昂贵的情况下，供应还是极其之少，短时期根本无法满足需求。因为，就算政府从现在开始重建居屋计划，但因为房地产需要一定的开发周期，也就是说，这些住房即便是现在开始计划，到真正供应到市场，仍然需要少则2至3年，多则4至5年。还是远水难解近渴。

正因为面临这样的情况，在房价如此大涨之后，香港在一段时间里忽然多了很多怀念董建华的文章。有多份香港主流报纸的评论员都在文章中提到了前特首董建华，而且一概都只写他的好处及他的优点。最有意思的是，其中一些评论员，当年曾经是“倒董”最激烈的人物。这是令人最想不到的，这样一些人竟然会有一百八十度的思想大转变。

就八万五的计划而言，直到目前还是毁誉参半。

实际上，在推出之初，八万五计划曾受到了各界的一致好评。而在遭遇到批评之后，计划的始作俑者梁振英也始终在力撑，一直在努力劝告市民和地产商不要担心建房量过多，而在香港有相当高威望的经济学者雷鼎鸣更是在特区政府已经决定暂停卖地九个月后，依旧赞成“八万五”计划，认为计划“完全合乎自由经济体系”。

在政党方面，早期不单自由党主席李鹏飞替董建华辩护，民主党的李永达也同样为八万五计划助阵，反对政府停止卖地以稳住楼价。李永达甚至说彭定康年代已有“八万一”计划但没有执行，故此董建华的建房目标不算多，人们责难八万五导致楼市大跌，只不过是一些人“在逆境中寻找原因泄愤”而已（梁振英、雷鼎鸣、李鹏飞和李永达等的发言均刊登于九八年六月中的《明报》）。

但是在民众情绪进一步恶化之后，很多人便赶快见风转舵了，一股脑儿得把八万五计划描绘为楼市崩溃的祸根。然后便厚着脸皮把罪过推诿到董建华身上，完全忘记了他们都曾经是八万五计划的坚定支持者。

所谓的“香港房价泡沫”崩溃的全过程就是以上所描述的。其中我们可以看到，导致香港房价大跌，楼市“泡沫”破灭的真正原因在极大扩张了住房供应的八万五的建房计划。但是，当这种超大规模的建房计划停止之后，香港房价便开始迅猛回升了——曾经的“泡沫”再起。

假如人们不了解这一“房价泡沫”产生和崩溃，以及再次产生的全过程，而只是空口喊口号。那么，就完全不懂得这一过程背后的真正原因，也不会有任何正确的借鉴。

由香港的整个过程可知，要想提高和降低房价，最重要的举措，就是控制土地和住房的供应。

本文引自本人的新书《房地产真相》http://product.dangdang.com/product.aspx?product_id=21065874&ref=search-1-pub

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