软件测试作业:房地产企业开发甲方工作手册(3)

（7） 修改规划送审：如果批复未出，则可采用换图的手法处理。如果批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复原件重报。督促设计院按规划要求继续完善设计，出建筑平、立、剖面图。
（8） 单体报建
①按要求带齐有关资料到镇建设办领取《建设工程规划许可证》申请表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。（需拿到有关部门总体报建审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图才行，消防包括单体审核意见）
②到审批中心消防局窗口领取填写《建筑消防设计防火审核申报表》并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。
③按要求带齐有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。
④按要求带齐有关资料到审批中心人防办领取并填写《建设项目情况登记表》和《人防报建登记表》，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。
（9） 跟进单体审核，拿到批文、《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促设计院按要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。要拿到《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，需先到规划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。
（10）更改发证：单体报建中的修改，如果未批出则可采用换图的手法处理；如果已批出，则应申请更改发证，向镇建设办提出查档申请，退回批出文件，重报。
（11）设计院提交初步设计资料后，提交有关资料到建设局建工科进行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。会后督促设计院按会议要求完善设计。会后应拿到批复，作为施工图审查的必备资料。
（12）设计院提交施工图和计算书后，提交有关资料到建设局建工科转审图公司进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意见，建工科在回执上记录后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图公司审查，跟进并最终拿到《广州市建设工程施工图设计文件审查批准书》及经审图公司盖章的施工图等作为施工报建的必备资料和合法的施工依据。
（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。
（14）施工单位进场后，申请规划放线（到规划局建设科申请）。先到国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请规划局测量队到工地放线，跟进拿到记录册，此册为以后规划验收的依据之一。
（15）到质监站办理测桩方案（与监理、施工一起）。
（16）到检测中心办理测桩协议及缴纳测桩费用。
（17）进行施工直至竣工验收备案。
（18）保持批复及有关记录。
3.6 建设工程竣工验收及备案工作程序
3.6.1 竣工验收准备工作
（1） 施工单位编制《工程竣工报告》，监理核查后提交建设单位。
（2） 施工单位在计划验收日期20 个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。
（3） 监理单位提交《工程质量评估报告》给建设单位。
（4） 勘察单位提交《勘察文件质量检查报告》、设计单位提交《设计文件质量检查报告》给建设单位。
（5） 建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。
（6） 建设单位在竣工验收前15 个工作日将工程技术资料提交给监督站，并附《工程竣工验收条件审核表》。监督站资料进行抽查，并在5 个工作日后将抽查意见书面通知建设单位。
（7） 建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。 -3.6.2 竣工验收条件
（1） 完成设计合同和合同约定的各项内容；
（2） 工程竣工报告；
（3） 工程质量评估报告；
（4） 勘察、设计文件质量检查报告；
（5） 有完善的技术档案和施工管理资料；
（6） 有工程使用的主要建筑材料、建筑构件和设备的进场试验报告；
（7） 建设单位已按合同约定支付工程款；
（8） 有施工单位签署的工程质量保修书；
（9） 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
（10） 有规划部门出具的规划验收合格证；
（11） 有公安消防出具的消防验收意见书；
（12） 有环保部门出具的环保验收合格证；
（13） 有监督站出具的电梯、验收准用证；
（14） 燃气工程验收证明；
（15） 设行政主管部门及委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成；
（16） 已按政府有关规定缴纳工程质量安全监督费；
（17） 单位工程施工安全评价书。
3.6.3 竣工验收程序
（1） 由建设单位组织工程竣工验收；
（2） 建设、勘察、设计、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；
（3） 验收组审阅建设、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
（4） 实地查验工程质量；
（5） 对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，并填写《工程竣工验收报告》。
3.6.4 竣工验收备案
（1） 领取备案表一式四份。
（2） 提交以下资料向备案机关备案。
1) 竣工验收备案表；
2) 施工许可证；
3) 施工图设计文件审查意见；
4) 工程竣工验收报告；
5) 工程质量评估报告；
6) 勘察、设计文件质量检查报告；
7) 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
8) 规划验收认可文件；
9) 消防验收文件或准许使用文件；
10) 环保验收文件或准许使用文件；
11) 有监督站出具的电梯验收准用证及分部验收文件；
12) 燃气工程验收文件；
13) 《广州市建设工程质量保修书》；
14) 商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
15) 法规、规章、规定必提供的其它文件。
三、人员配置
3.1 董事
（1） 对投资的方向和内容作初步构想。
（2） 选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建造商、物业管理公司等。
（3） 组织对项目建议书和可行性研究报告进行评审。
（4） 进行项目决策。
（5） 提供有关资源，保障项目顺利进行。
3.2 总工程师
（1） 协助董事完成对投资方向和内容的初步构想。
（2） 助董事选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建造商、物业管理公司等。
（3） 协助董事完成项目建议书和可行性研究报告的评审工作。
（4） 审阅设计图纸，及时办理有关设计文件的审批工作。
（5） 办理需由业主出面办理的项目审批手续。
（6） 协调设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。
（7） 组织或委托监理工程师对施工组织设计进行审查。
（8） 督促检查合同执行情况，审查各项款项的支付。
（9） 组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工验收和工程决算
3.3 其他人员
3.3.1 会计
（1） 执行国家财经政策、法令、法规、制度，遵守财经纪律，遵守本公司财务管理制度。
（2） 负责企业的会计核算工作，按照如实反映企业经营活动成果，向领导提供有关财务资料。  （3） 负责企业财务报表、税收计提申报等工作。
（4） 负责会计档案的装订、整理、移交工作。
（5） 负责各种款项的财务审计。
（6） 部门负责人交办的其它工作。
3.3.2 出纳
（1） 负责企业在经营活动中的发生的货币资金收支业务工作。
（2） 负责现金和银行存款日记帐的登记工作，做到日清月结。
（3） 负责企业银行存款、库存现金的保管工作。
（4） 负责设立、登记各种费用收支的明细帐。
（5） 部门负责人交办的其它工作。
3.3.3 水电工程师
（1） 协助总工程师完成项目建议书和可行性研究报告中有关水电部分的评审工作。
（2） 协助总工程师审阅水电部分的设计图纸。
（3） 协助总工程师做好水电部分图纸会审和设计交底工作。
（4） 协助总工程师审查水电方面的各项款项的支付。
（5） 协助总工程师完成水电方面的竣工验收和竣工决算工作。
（6） 负责水电物料评定与水电施工招标及评标工作。
（7） 办理管线、电力、通讯等的项目审批手续。
（8） 协调解决施工所需的水、电、电讯线路等施工必备条件。
（9） 负责收集提供施工场地的地下管线等资料。
(10) 对施工临时用水、用电方案进行审查，并负责办理临时用水、用电申请等。
(11) 督促水、电施工，并负责办理永久用水、用电申请等。
3.3.4 土建工程师
（1） 助总工程师审阅土建部分的设计图纸。
（2） 协助总工程师做好土建部分图纸会审和设计交底工作。
（3） 协助总工程师审查土建方面的各项款项的支付。
（4） 协助总工程师完成土建方面的竣工验收和竣工决算工作。
（5） 负责土建物料评定。
（6） 协调解决施工场地等施工必备条件。
（7） 对施工方案进行审查，督促土建施工，负责施工现场的甲方管理工作。
3.3.5 预算员
（1） 熟悉有关工程造价方面的法律、法规以及有关工程造价的各类文件和资料。
（2） 及时、准确地完成所分配的预结算编制和核对任务。
（3） 配合工程项目进行投资控制。
（4） 协助总工程师审查工程各项款项的支付。
（5） 协助总工程师完成竣工决算工作。
（6） 部门负责人交办的其它工作。
四、个阶段工作
4.1 项目决策阶段的主要工作业主在工程项目决策阶段的主要工作任务是围绕着项目策划、项目建议书、项目可行性研究及相关的报批工作开展项目的管理工作，主要有；
（1）对投资方向和内容作初步构想。
（2）选择好咨询机构。择优聘请有资质、信誉好的专业咨询机构对企业或行业、地区等进行深入分析，拟定发展战略或规划，并在此基础上对项目的建设规模、产品方案、工程技术方案等进行研究、比较，根据需要进行项目财务评价、社会评价、国民经济评价和风险评价，编制项目建议书和可行性研究报告，为科学决策提供科学依据。
（3）组织对工程项目建议书和可行性研究报告进行评审，并与有关投资者和贷款方进行沟通，落实项目建设相关条件。
（4）根据项目建设规模、建设内容和国家有关规定对项目进行决策或报请有关部门批准。
4.2 项目准备阶段的主要工作
（1）取得项目选址、资源利用、环境保护等方面的批准文件，及原料、燃料、水、电、运输等方面的协议文件。
（2）明确勘察设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行勘察、设计，签订合同，并进行合同管理。
（3）及时办理有关设计文件的审批工作。
（4）组织落实项目建设用地，办理土地征用、拆迁补偿及施工场地的平整等工作。  

（7） 修改规划送审：如果批复未出，则可采用换图的手法处理。如果批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复原件重报。督促设计院按规划要求继续完善设计，出建筑平、立、剖面图。
（8） 单体报建
①按要求带齐有关资料到镇建设办领取《建设工程规划许可证》申请表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。（需拿到有关部门总体报建审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图才行，消防包括单体审核意见）
②到审批中心消防局窗口领取填写《建筑消防设计防火审核申报表》并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。
③按要求带齐有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。
④按要求带齐有关资料到审批中心人防办领取并填写《建设项目情况登记表》和《人防报建登记表》，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。
（9） 跟进单体审核，拿到批文、《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促设计院按要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。要拿到《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，需先到规划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。
（10）更改发证：单体报建中的修改，如果未批出则可采用换图的手法处理；如果已批出，则应申请更改发证，向镇建设办提出查档申请，退回批出文件，重报。
（11）设计院提交初步设计资料后，提交有关资料到建设局建工科进行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。会后督促设计院按会议要求完善设计。会后应拿到批复，作为施工图审查的必备资料。
（12）设计院提交施工图和计算书后，提交有关资料到建设局建工科转审图公司进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意见，建工科在回执上记录后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图公司审查，跟进并最终拿到《广州市建设工程施工图设计文件审查批准书》及经审图公司盖章的施工图等作为施工报建的必备资料和合法的施工依据。
（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。
（14）施工单位进场后，申请规划放线（到规划局建设科申请）。先到国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请规划局测量队到工地放线，跟进拿到记录册，此册为以后规划验收的依据之一。
（15）到质监站办理测桩方案（与监理、施工一起）。
（16）到检测中心办理测桩协议及缴纳测桩费用。
（17）进行施工直至竣工验收备案。
（18）保持批复及有关记录。
3.6 建设工程竣工验收及备案工作程序
3.6.1 竣工验收准备工作
（1） 施工单位编制《工程竣工报告》，监理核查后提交建设单位。
（2） 施工单位在计划验收日期20 个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。
（3） 监理单位提交《工程质量评估报告》给建设单位。
（4） 勘察单位提交《勘察文件质量检查报告》、设计单位提交《设计文件质量检查报告》给建设单位。
（5） 建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。
（6） 建设单位在竣工验收前15 个工作日将工程技术资料提交给监督站，并附《工程竣工验收条件审核表》。监督站资料进行抽查，并在5 个工作日后将抽查意见书面通知建设单位。
（7） 建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。

（5）组织开展设备采购与工程施工招标及评标等工作，择优选定合格的承包商，并签订合同。
（6）按有关规定为设计人员在施工现场工作提供必要的生活与物质保障。
（7）选派合格的现场代表，并选定适宜的工程监理机构。
4.3 项目实施阶段的主要工作
在项目实施阶段业主的主要工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展情况进行研究分析。主要有：
（1）办理需由业主出面的项目批准手续，如施工许可证，以及施工过程中可能损坏道路、管线、电力、通讯等公共设施取得法律、法规规定的申请批准手续等。
（2）协商解决施工所需的水、电、电讯线路等必备条件。
（3）解决施工现场与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的应由业主解决的施工场地内主要交通干道，满足施工运输的需要。
（4）向承包方提供施工场地的工程地质和地下管线等资料，保证数据真实。
（5）协调设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。
（6）确定水准点和座标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验。
（7）组织或者委托监理工程师对施工组织设计进行审查。
（8）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物，及有关文物、古树等的保护工作，并承担相应费用。
（9）聘请监理咨询机构，督促监理咨询工程师及时到位，履行职责。
（10）督促设备制造商按合同要求及时提供质量合格的设备，并组织运到现场。
（11）督促检查合同执行情况，按合同规定及时支付各项款项，并处理好报告中出现的新问题和矛盾冲突。
4.4 竣工验收阶段的主要工作
（1）组织进行联合试车；
（2）组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工工验收和工程决算；
（3）办理工程移交手续；
（4）做好项目有关资料的接收与管理工作；
（5）安排有关管理与技术人员的培训，并及时接管；
（6）进一步明确项目运营后与承包方、咨询工程师等各方的关系。
五、甲方工作人员行为准则
（1）维护公司利益，不参与可能损害公司利益的活动。
（2）不接受任何可能导致其行为不正的利益，不参与可能与公司利益相冲突的活动。
（3）努力使自己的知识和技能适应工作需要，不夸大自己的能力，不以不实的证据获取公司的任用。
（4）应为公司利益行使职权，以应有谨慎和勤勉忠实地为公司工作。
（5）应以真实、科学、专业的精神工作，应明确地表达意见，并对自己的意见负责。
（6）在知道公司的决定可能损害自己的合法利益时，应告知公司。当自身的利益与公司利益相冲突时，服从公司利益。
（7）不应随意取代获得授权的其他人员的工作；不应做出损害他人名誉的事情；在被要求对其他人员的工作进行评审时，应以适当的行为实事求是地进行。
（8）对已掌握的涉及任何公司机密的信息和资料，在没有得到相应许可的情况下，不得向外透露。