外媒称2012楼市输不起 中国政府将面临艰难选择

　　搜狐财经讯 路透中文网今日推出“2012 中国楼市输不起”的特别报道，文章认为，中国政府正面临着艰难的选择，对房价是惊涨又怕大跌。文章认为，持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济，而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑，并严重打击政府公信力。

　　路透预计未来房价将趋降，但不会崩盘，对于保障房政策则是以时间换空间，但机制配套将是关键。同时，行政限购难以压制长久需求，明年调控预计会推出新政。

 　　以下是文章全文，原载于路透中文网：

　　中国政府正面临着艰难的选择，持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济，而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑，并严重打击政府公信力。

　　2012年，“维稳”高于一切，与百姓利益相关的房地产政策也需更为慎之。中央政治局对2012年地产政策的最新定调是：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，暗示政策短期仍趋于以控制房价为主。

　　从高层官员众口一辞强调房地产调控不放松，到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动，显示北京对房地产的调控不会轻易松手，限购等政策亦难以很快淡出。

　　“房地产调控是重中之重，是这次宏观调控主要攻击的目标”，中国交通银行首席经济学家连平称，最不可能首先放松的就是房地产调控政策。

　　但这又不是一厢情愿的事，总得面对现实。当前欧债危机仍在发酵，中国经济增长动力减缓，楼市调控正在考验决策者的智慧：持续调控是否会令中国经济跌入“硬着陆”深渊，保障房能否力挽狂澜，限购令何时可以全身而退……

　　2011年底的冬天，对于购房者来说是充满憧憬和希望的，他们终于迎来了期盼已久的降价冷风。虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫部分专家认为，目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象，房价下跌幅度料有限；如果中国经济增速继续放缓，或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑。

　　怕它涨，又怕它大跌

　　房价飙升，百姓自然怨声载道，威胁社会安定。但房价跌得快，杀伤力可能更大，因为这场房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身，而且攸关明年中国经济是否"硬着陆"的宏观命题。在经济放缓的阵痛声中，中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向。

　　“可以说，最近十年来房地产的确是中国经济增长的一个支柱……而房价下跌过多并不是中国政府调控的本意，调控的本意是维稳，是要刺破房地产的泡沫，”北京大学光华管理学院副教授陈玉宇说。

　　在不同国家，房地产在经济发展进程中都扮演过很重要的角色，但在中国，这一角色显然尤为关键。瑞银(UBS)经济学家乔纳森-安德森甚至形容中国房地产行业是“全球经济中独一无二的重要行业”。

　　数据显示，2010年的房地产投资在国内生产总值(GDP)中的直接比重逾12%。不过，房地产还影响到高达40-50个左右的关联产业，包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等，还有就业。

　　“如果更广泛的角度而言，房地产相关联的产业是200多个，在GDP中的位置至关重要。”一个华东地区的小型房地产商对路透表示，所有的房地产项目都会带到项目周边基础设施建设以及配套商业等。

　　“房地产仍是拉动经济增长的大的动力，我认为在未来很长时间，5-10年房地产还是动力，因为中国的城镇化建设还有很长的路要走，”连平强调。

　　此外，房地产还攸关金融业的安全。尽管中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试后曾乐观地表示，“房价下跌40%，银行抗得住。”但数据却并不乐观。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%，银行贷款已占房地产开发资金的70%。

　　中国一大型国有银行某支行副行长分析称，如果静态看待目前的房价下跌，则对银行的风险并不大。因为很多贷款是在房价大幅上涨之前形成的，因此即使现在房价下跌50%，对于大多数买房者而言，房子的价值仍然大于贷款余额。

　　但是，银行的业务是动态的，考虑到房地产开发贷款、地方政府的土地抵押贷款，以及因房价下跌预期而导致房地产销售的疲弱等，“我觉得银行没法承受房价下跌50%的打击，或者说这对银行而言是一件非常危险的事情，”上述副行长表示。

　　近期已有部分商业银行指出，银行和房企能够承受房价下跌20-30%带来的冲击。但银行和企业更加关心房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售，抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应。

　　“当前楼市调控的方向是对的，房价需要回归合理价位，房价有可能会下跌30%。楼市调控政策要坚持，但不能太急，尤其是价格不能跌的太急，否则中国经济受不了，”中国全国人大财经委副主任贺铿此前表示。

　　开弓没有回头箭

　　其实，从2003年以来，中国几乎每年都推出楼市调控之举，但效果相对有限，炒房团四处出没，令房价持续飙升。而在飙升的房价背后，房地产吸引资金“抽离”实体经济，进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响，地产泡沫破灭的风险如“达摩克利斯之剑”般高悬在上。

　　类似的惨痛教训并不少，1991年日本房地产泡沫的破裂导致日本财政赤字居高不下，国内需求疲软、资金外流，经济十多年来几乎停滞不前。

　　1997年，香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现负增长，失业率飙升，2001年底的私人住宅售价指数比1997年底下降逾五成。更严重的则是，2008年美国房地产市场泡沫的破灭，引发了全球的金融危机，而这场金融危机的阴霾至今仍未消散。

　　中国本轮房地产调控，亦与2008年金融危机后中国的宏观政策有关。当时迫于经济增长和就业压力，中国宏观政策发生180度逆转，不仅是财政货币政策的放松，更有一揽子刺激计划，令一度低迷的房地产市场站上新一波高峰，本轮房地产调控因此被迫出场。

　　但这次的中国房地产调控，显然没有翻版以前的套路。尽管欧债危机和美国主权债务问题此起彼伏，尽管中国经济面临增速放缓的阵痛，但北京政府对房地产调控的态度始终没有松口。

　　中共中央政治局上周五召开会议称，2012年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

　　房地产调控不会轻易放手的另一原因是，现在的房地产市场跟2008年金融危机时候的状况不可同日而语，开发商资金状况也不大相同。

　　“2008年几乎所有的房地产企业都缺钱，行业没有发生一起并购案例。今年大中小型房地产企业，有的资金紧张，有的不怎么紧张，出现了差异……我认为，国家对住宅市场去投资化的决心不会改变，”国内媒体援引中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称。

　　稍早有报导称，中国民营房地产开发商--绿城中国正与中投和黑石深度接触，拟成立合资公司。同时中国房地产服务商亦在整合以求生存，例如易居中国宣布入主21世纪不动产中国业务。

　　央行12月初意外地下调存款准备金率，让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光。但业内人士及专家纷纷表示，银根稍有松动这并不意味着楼市的调控放松，也难以改变未来房价下降的趋势。

　　中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析称，货币政策的结构性放松，重点是只针对实体经济，并不是房地产融资政策的转折的信号。对整个房地产的融资政策，包括一些在供给需求调控方面的政策，并没有根本性的转变。

　　"央行首次降准对于缓解房企资金困局上很难起到及时雨的作用。但在目前房企资金缺口难于补救的紧要关头，信贷政策转向的迹象，对房企信心的回复、以及未来融资难度的预期上无疑是一大利好，"链家地产首席分析师张月表示。

　　“现在政策有点松，是支持放松其他行业，房地产企业的力度没有松，只能是相对松一点，但还是很紧，”一家小型房地产企业的总经理李泽云表示。

　　张月并指出，从楼市调控方向上看，限购政策短期内不会退出，抑制房价快速上涨仍将持续;同时房企今年的瘦身也需要一段时期才能恢复，当前房企的降价促销的意愿并不会就此改变。房企12月冲刺业绩，预计12月楼市还会有一拨降价促销。

　　中国政府今年以来实施的房地产调控政策已令国内房价下降在一、二线城市蔓延。亦有其他媒体获知住建部仍将延续限购令的期限。

　　虽然有人担心楼市调控将令中国经济跌入低谷，但瑞信证券中国研究部主管陈昌华撰文指出，基于中国房价这十年间上升了很多，如果因为害怕对经济产生的负面影响，致使此轮楼市调控再次功亏一篑，那将来中国必将为现在的软弱付出沉痛的代价。

　　限购令+保障房=以时间换空间？

　　居住在北京北五环外的雷先生就是这次楼市调控的受益者，虽然他错过了最后一批福利分房，但他赶上了北京的“两限房”(限房价、限地价)。

　　“我们的房子那时候(2008年)均价6500一平，而且房子多申购的人少，只要申购就成功，否则我们一辈子在北京都买不起房子。”他指了指几乎一墙之隔的现价每平米1.4万元的商品房。

　　更多的人没那么幸运，只能“望房兴叹”--要么买不起昂贵的商品房，要么轮不上购买已经供不应求的保障房。当然，还有那些没有资格申请保障房，亦无力购买商品房的“夹心层”期待着房价的“合理回归”。

　　保障房可以说是本轮楼市调控的重头戏，配合以最直接的“限购令”政策组合，各地楼市销量随之跌落谷底，一些扛不住的开发商终于降价以求快速回笼资金。但业界担心，行政命令强压下的楼市需求终究巨大，若没有渠道疏导需求，一旦放开房价则可能出现报复性反弹。

　　业界普遍认为，限购令并非长久之计，监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市的之时，以保障房来消化一部分购房需求，然后再解除限购令，期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间。

　　“调控并不是一个长期措施，我觉得就是用时间换空间，用三到五年的时候来换完成3600万套保障房……只要市场上有50%以上保障房，那市场调控就不需要了，”万达集团董事长王健林此前称，调控的目标就是保障大家有房住。

　　一般而言，保障房建设的合理工期是两年半左右，中国宏观经济学会秘书长王建亦表示，随着大量保障房的陆续入市，中国房地产调控效果可能会在2013年显现。

　　作为调控的长效手段，中国计划“十二五”期间(2011-2015)建设3600万套保障房。今年年初官方信息称中国将安排在2011年和2012年分别投建1000万套，此后三年再投建1600万套。但住建部后来表示明年开工数量或将少于今年。

　　尽管如此，这么大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号。事实上，保障房建设计划一经公布，就引来很大争议。未来五年3600万套的建设计划是否有足够的资金支持？在保障对象模糊的背景下，如何确保分配公平？保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决。

　　“其实保障房面临最大问题是分配公平。最担心的是这3600万套，不知道分给了谁? 结果保障房全出租了，待保障人群却分布不到房子，怎么办？”北京一家大型上市国有房企的高层表示。该企业参与了大量的保障房建设。

　　实际上，中国政府早在上世纪90年代末就开始推行保障房计划，但效果不如人意，这与资金不足以及分配制度不完善直接相关.当前中国政府重启保障房并委以重任，但制度的缺失仍令保障房建设在“摸着石头过河”的进程中步履蹒跚。“我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善，”中国住建部部长姜伟新稍早在全国人大常委会一会议上表示，“老实说，对很多问题的看法争论是很大的，现在是一边争论一边解决具体问题。”

　　中国目前针对保障房并无系统化的整体制度设计，更多的只是零敲碎打的文件规范，包括保障房的质量监管、后续经营管理，公租房的回购退出机制等都缺乏明确的制度指引。

　　因此，尽管截至10月底中国宣布已实现了年初确定的1000万套的开工目标，但业界对此仍有争议，认为地方政府及房地产企业参与积极性不高，资金困扰等问题都将令保障房计划的最终完成掺杂水分。

　　深度参与保障房建设的某大型房企高管就曾对路透算过这样一笔账：一年1，000万套的建设量，按每套60平方米，仅以每平方米建设成本(不含土地成本)3000元计，至少需要投资1.8万亿元。而三年3600万套则至少需约6.5万亿元的投资。

　　然而地方政府的本身的债务状况已令人担忧。截至2010年底，各地方政府负债合计已达10.7万亿(兆)元人民币，中央政府预期当中有2.5-3万亿元将成为呆帐。尽管相较政府可支配的公共资源，上述债务偿还风险尚不足惧。但部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

　　另一方面，保障房通常需要地方政府无偿或者低价提供土地及投入大量资金，而在高压调控下楼市的持续低迷，土地市场亦日益冷清，这已令房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降，依靠土地财政的地方政府的“钱袋子”受到很大影响，大量保障房的推进则令地方财政更加捉襟见肘。“没有土地出让，何来保障房？没有商品房热销，保障房实现就是一场梦，”地产评论人陈宝存在微博中如此说到。

　　而在持续调控下，中国土地市场已明显降温，北京中原地产市场研究部数据显示，今年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币，同比减少5200亿元，下降近三成。“如果是渐进的方式，每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房，并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果用大跃进的方式在一两年内突击花钱，那就等于是竭泽而渔了，”华远地产董事长任志强在博客中指出。

　　尽管高层屡次强调要确保保障房的质量可靠及分配公平，但由于在分配环节上的监管不力，少数地方还是出现了虚假申报、骗购骗租、转租转售等现象。