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自考《资产评估》读书笔记

第一章：总论
1、 资产评估的含义：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动。一般来说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机机和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
2、 资产评估的主要由六大要素组成即：资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
1) 评估的主体是指：资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。
2) 评估的客体是指：资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。
3) 评估的特定目的是指：资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
4) 评估的价值类型是指：以评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性
5) 资产评估的方法是指：确定资产评估价值的手段和途径。
3、 资产评估的特点：
1) 现实性：指以评估基期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估基期是指确定的资产评估价值的基准时间(一般是以“日”基准时点，选择与资产业务或评估业务作业时间较接近的时期。)
资产评估的现实性表现在以下三个方面：
A：资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况；
B：以现实状况为基础反映未来
C：现实性强调客观存在
2) 市场性。资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。
3) 预测性、指用资产的未来时空的潜能说明现实。
4) 公正性：资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而 不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范，这是公正性技术基础。二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
5) 咨询性。指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
4、 资产评估与会计计价的区别：
1) 二者发生的前提条件不同
2) 二者的目的不同
3) 执行操作者不同。
5、 资产的含义：企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源。
1) 资产是一种权利
2) 资产是一种获利能力
3) 资产必须为某一主体所拥有和支配。
6、 资产的分类：
为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象按不同的标准进行合理的分类：
1) 按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产
有形资产是指那此具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
无形资产是指那些没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
2) 按资产是否具有综合获利能力分类有单项资产和整体资产
单项资产是指单台、单件的资产
整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
3) 按资产能否独立存在分类分可确指的资产和不可确指的资产
可确定的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉外都是可确指的资产。
不可确指的资产指：不能独立于有形资产而单独存在的资产如：商誉。
7、 资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。资产评估的影响表现在两个方面：一是在什么样的条件时，即资产怎样的经济行为时应该评估和可以评估；二是不同的经济行为决定了评估时价值类型的差异，引起资产评估结果数量上的差异。
8、 进行资产评估的原因如下：
1) 产权变动、资产流动时，资产价值需要重新估算。
2) 是在不发生产权变动和资产流动的情况下，资产计价严格按照会计原则进行。
9、 根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生以下经济行为时需要评估：
1)资产转让。资产转让是指国有资产有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产的经济行为。
2)企业兼并。企业兼并指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方失去法人资格或改变法人实体。
3)企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。
4)企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。
5)股份经营。股份经营是指国有资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股，内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。
6)中外合资、合作。中外合资、合作是指国有资产占有单位与外商在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。
7)企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。
8)抵押。抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。
9)担保。担保是指国有资产占有单位以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。
10)企业租赁。企业租赁是指国有资产占有单位或上级单位在一定期限内，以收取租金形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。
对于上述经济行为，前七种属于必须评估的范围，后三种则根据具体情况，当事人可自行决定是否可以评估。
10、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果，不仅仅资产评估工作的目的，而且资产评估价值的真实性和科学性，是衡量资产评估工作质量好坏的重要标志。可以通过以下方面理解：
1) 资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。
2) 资产评估价值与马克思《资本论》中所称的价值不是同一概念。
3) 资产评估价值与会计纪录的价值也有很大差别。
11资产评估价值具有以下特点：时效性、目的性、意见性、估计性。
12、资产评估价值类型：指资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延、
种类：1)公开市场价值。公开市场价值是指：资产在公开市场上应该实现的价值。
2)投资价值。指以资产的收益能力为依据确定评估价值。
3)重置价值。指现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。
4) 清算价格。在非正常市场上限制拍卖的价格。
清算价格一般取决于两个因素：资产的通用性和清算时间的限制。
13、资产评估的假设：继续使用假设；公开市场假设；清算(清偿)假设
14、资产评估的原则：调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中相互关系，规范评估行为和业务的准则。包括两个层次的内容。即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
1)资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。
2)资产评估的经济原则 贡献原则、替代原则、预期原则。
第二章：资产评基本方法
1、 市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
2、 市场法应用的前提条件：应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
1) 需要有一个充分发育活跃的资产市场
2) 参照物及其被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。
3、 参照物差异调整因素主要是包括三方面：
1) 时间因素：指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。
2) 地域因素。是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3) 功能因素、指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。
4、 运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行：
1) 明确评估对象；
2) 进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。
3) 分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
4) 把被评估资产与参照物比较
5) 分析调整差异，做出结论。
一般来说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。
5、 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：
1) 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得；
2) 评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在：
1) 需要公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
2) 不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
6、 成本法：指在评估资产时被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价格来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据如下：
1) 资产的价格取决于资产的成本
2) 资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
采用成本法评估资产具备的前提条件是
1) 应当具备可利用的历史资料
2) 形成资产价值的耗费是必须的。
7、 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值---功能性贬值—经济性贬值。
被评估资产评估值-重置成本*成新率。
重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本指运用原来相同的材料，建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准，设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本
8 重置成本的估算一般可采用下列方法：重置核算法、特价指数法；功能价值法、
规模经济效益指数法。
9) 实体性贬值及其估算方法：观察法、公式计算法。
10)功能性贬值及估算指由于技术相对落后造成的贬值。
通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：
1) 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；
2) 计算二者的差异，确定净超额运营成本
3) 估计被评估资产的剩余寿命；
4) 以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
11)经济性贬值及其估算：经济性贬值指由于外部环境变化造成资产的贬值。
12)成新率：反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。方法有：观察法、使用年限法、修复费用法。
13)运用成本法评估资产的程序：
确定被评估资产，并估算重置成本；
确定被评估资产的使用年限；
估算被评估资产的损耗或贬值
计算确定被评估资产的价值
14)成本法的优点：
比较充分考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
有利于单项资产和特定用途资产的评估；
在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用
有利于企业资产保值。
成本的缺点：是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济性贬值也不易全面准确计算。
15)收益法：指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。


16、应用收益法评估资产必须具备的前提条件：
1)被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
2)资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
17、收益法中各项指标有三个：收益额、 折现率或本金化率、 收益期限。
18、收益法评估资产的步骤：
1)收集验证有关经营、财务状况的信息资料
2)计算和对比分析有关指标及其变化趋势
3)预期资产未来预期收益，确定折现率或本金化率
4)将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。
19、收益法评估资产的优点
1)能真实的和较准确地反映企业本金化的价值
2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。
20、采用收益法评估资产的缺点是：
1)预期收益额预期难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响
2)在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
21、资产评估方法选择主要考虑以下因素
1) 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
2) 资产评估方法必须与评估对象相适应。
3) 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约
4) 选择评估方法还要考虑不同的评估途径。
第三章机器设备评估
1、 机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。
2、 特点
1) 机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称固定资产具有单位价值高，使用期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适用性和可能的风险。
2) 机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。
3) 机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。
4) 机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体更新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。
3、 机器设备的分类
按其在再生产中的作用分类可以分为生产工艺设备；辅助生产设备；服务设备。
按机器设备技术性特点分类可以分为通用机器设备、专用机器设备、非标准设备。
按照机器设备的自动化程度分类：自动化设备、半自动化设备、其他设备。
按其价值高低分类：A类设备、B类设备、C类设备。
按使用状况分类：在用设备、封存设备、库存设备。
4、 机器设备评估的程序
1) 明确评估目的；
2) 清查机器设备、明确评估对象
3) 对机器设备进行必要鉴定
4) 研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料
5) 评定估算、撰写评估报告。
5、 机器设备核查方式有两种：逐项清查、抽样核查。
6、机器设备的鉴定： 目的是通过评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。
7、分类：按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定。
按内容分：宏观性鉴定和微观鉴定、判断性鉴定。
宏观性鉴定：指对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。
微观鉴定：是辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。
判断鉴定：由专业工程技术人在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。
9)机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、来确定机器设备评估价值的方法。
10)成本法的计算公式：评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值。
成本率=1-(实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值)除以重置成本。
11)进口设备常见的价格条件
离岸价(FOB):指装运港船上交货的价格，卖方负责支付货物的出口税款，买方负责货物越过船舷之后的一切费用及风险。
到岸价(CIF)指离岸价加海运费加海运保险费的价格，卖方负责运输和保险，装船后的一切风险由买方负担。
C&F(CFR)离岸价加海运费的价格。
FAS船边交货价：指买方负责支付出口税款。
12)机器设备重置成本的估算
评估人员一般应考虑下列因素：
市场价格的多样性；报价与成交价的差异；折扣因素；市场价格的时间性与地域性；
替代产品与评估对象品质、性能的差别
13)机器设备各项贬值有三种类型：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
14)市场法评估的基本步骤包括：
对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料
进行市场调查，选取市场参照物
因素比较
计算评估值
15)比较因素：个别因素、交易因素、地域因素、时间因素。
第四章：建筑物的评估1) 建筑物指：与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物的两大类。主要表现在以下几个方面：不可位移性 产权边界复杂性 功能变异性。
2) 建筑物分类：
按房屋承重结构分类钢结构；钢筋混凝土结构、混合机构、其他结构。
按房屋建筑物使用功能分类 工业用建筑物、民用建筑、
按其建筑程度和使用状况可分为：已完工在建工程和在建工程。
3) 建筑物评估的特性
建筑物价值的内涵特点
建筑物产权受土地使用权年限的制约
建筑物功能、用途及评估方法
4) 建筑的评估时需考虑的因素
物理因素、环境优劣的影响、经济地理因素、新旧程度、用途、产权、政策因素、供需状况、其他。

5) 建筑物的评估程序
明确评估目的；
资料准备；
准备有关文件；
资产评估明细表的准备；
评定测算
确定评估结果，撰写评估说明或评估报告。
6) 建筑物评估的原则
替代原则；最有效使用原则；供需原则；房地合一原则。
7) 建筑物评估的成本法主要涉及到四个基本要素：建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
建筑物成本构成：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本、投资方向调节税。
8) 建筑物重置成本的估算方法有：预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。
9) 市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例小、房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。一般来说，市场法评估应具备的条件主要有：
要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个；
选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准，建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似；
交易时间与评估基准日尽可能接近；
交易应具有透明性、公平性和有效性；
交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
10) 建筑物评估中市场法应用：交易实例比较法(直接法)、基准价格对照法(间接法)
11) 应用市场法评估建筑物的程序：
资料收集；
选择作比较的交易实例；
交易行为的补正；
交易日期的修正；
区域因素的修正；
12) 建筑物残余估价法：指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以上的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益。