购房知识——3、交款篇

44、买商品房哪种付款方式合适？

一个完善合理的付款方式，能为购房人带来巨大的好处。

　　为了说明方便。现用一个假设例子来说明选择商品房付款方式的方法。

　　王先生欲购商品房的价款为50万元，付款方式有三种：

　　1、购房时一次交清，价格优惠4%；2、首期付50%，6个月内付50%不计本息，价格优惠2%；3、首期付30%，其余向银行申请按揭，按揭条件是：

A：还款条件

年限

期数（月）

年利率%

月利率%

每万元月还款数

1

12

10.404

8.67

881.04

2

24

10.548

8.79

463.98

3

36

10.692

8.91

325.93

4

48

10.836

9.03

257.66

5

60

10.98

9.15

217.32

6

72

11.124

9.27

190.64

7

84

11.268

9.39

172.64

8

96

11.412

9.51

159.32

B：按揭贷款费用（由借款人负担）

抵押备案登记服务费

370元

合同公证费

300元

代理服务费

1000元

证件保管费

第年80元

印花税

贷款额的0.05‰

保险费

房价的0.1‰

　　根据上述资料，将第一种付款方式与按揭贷款比较是容易的，但第二种方式怎样呢？因此，为了比较三种方式的成本，只要将三种付款的终值（相当于本利和）化做现值（相当于本金）即可比较了。

　　1、一次付清。50万X0.96=48万元。

　　2、半年付清。首期50%，50万X0.98X0.5=24.5万元。

　　余下未付楼款，王先生肯定愿在半年的最后一天支付，这样，他可获得半年的利息收入。半年期满，他可以用这本利和去付未付的楼款。这样，王先生承担的真正成本是本利和的本金。用半年定期存款利率计算24.75万元的本金：

　　24.50万元/（1+5.04%/2）=23.8978万元

　　两次共付的现金值是48.3978万元。

备案登记服务费

370元

公证费

200元

代理服务费

1000元

证件保管费

约300元

印花税

50万X0.7X0.005‰=17.5元

保险费

50万X0.1‰=50元

以上小计

约1938元

　　3、按揭贷款。

　　不管按揭期限多长，每期付款按适用利率贴成现值，各期现值为50万元。

　　除了这50万元房款外，按揭的各项费用应在签约时支付。这些费用是现值。

　　按揭方式所付的价格是501938元。

　　以上简单的计算，说明一次性付清成本最低，按揭成本最高。

　　但是，王先生选择何种付款方式，还要看其具体情况以及他对经济、金融及房地产走势的判断。

45、什么是公积金贷款？

　具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建（大修）住房支出的30%；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

46、什么是按揭贷款？

“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

47、什么是组合贷款？　　经市政府的批准，天津市于1998年9月1日开办职工个人住房组合贷款。这一贷款新品种是按照存贷挂钩、现额贷款、平等自愿的原则，由个人住房公积金贷款和商业银行个人住房贷款组合的贷款，并由市政府指定的建设银行天津市分行办理。

　　根据天津市职工个人住房组合贷款的办法，凡已建立住房公积金制两年以上，并按规定缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工，购建住房或大修自有住房资金不足时，均可申请组合贷款，其最高贷款额度为：

　　购买商品房或经济适用住房（安居房）的，最高贷款额度为房价的70%。

　　购买现住房的，为房价的50%。

　　自建住房的，为房价的70%。

　　大修自有住房的，为所需费用的50%。

　　这种贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限；公积金贷款部分同时进行了调整，即最高贷款限额由原来的5万元调整为10万元，最长贷款年限由原来的10年延长为15年。这种调整的目的在于使更多的职工受益于住房公积金，减轻借款职工的还款负担。但公积金的最高贷款限额并非一成不变，而是每年调整一次，使最高限额的确定更为科学，能充分考虑到当年房价、物价、收入水平等多方面因素。

职工个人住房组合贷款业务的推出，使购房职工有获得最高公积金贷款额的同时，还可申请银行个人住房贷款，以补充购房款的不足，满足了职工购房资金的需求。

48、什么是现住公房成本价？职工以

成本价购买的公有住房是什么性质的

产权？购房者有哪些权利？

　　1994年，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定：向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向低收入职工家庭实行成本价。

　　成本价由住宅建造中的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑工程安装费、住宅小区基础设施费、管理费、贷款利息、税金七项费用构成。旧住宅的成本价以当年新住宅的成本价按成新折扣计算。

　　但各地在制定以成本价出售公有住房的方案中，大多是综合各项因素人为地确定一个标准，然后按住房的坐落、层次及房屋的新旧程度计算，所得的售价实际上低于真正的成本价。

　　以成本价购买的住房，房屋产权归购房者个人所有，也就是购房者拥有该房屋的所有权。

　　我国自进行住房制度改革以来，做了许多有益的探索。从向职工补贴出售公有住房开始，推行了许多住房制度改革的方案。由于我国职工平均收入水平不高，能购买商品房的职工很少。为使职工得以购买公有住房，政府或单位以各种形式对职工进行补贴。以成本价出售公有住房，就是其中的一种形式。按以往的规定，对购买这类房屋者在权利上予以一定限制，以致出现了“有限产权”、“部分产权”等提法。在民间，也形象地以是不是“全产权”来表述房屋的权利是不是全部归购房者所有。

　　《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：“职工以市场价购买的住房，产权归个人所以。”“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。”这就是说，以成本价购买的住房和市场价购买的住房一样，其产权归个人所有。

　　以成本购买的住房，购房者享有市场价购买的住房基本相同的权利。所受一的限制就是：一般应在住用5年后方可上市流通，如果进入市场，应在补交土地使用权出让金所含土地收益后，收入才能归个人所有。按成本价购买住房，每个职工家庭只能享有一次，购房的面积有一定限制。

自1997年以来，为促进房屋流通，活路房地产市场，许多地方政府已先后制定了政策，允许这类房屋提前进入市场，国家对此也持支持态度。

49、申请公积金贷款有哪些程序？

申请住房公积金贷款一般要有六个步骤：

　　一、借款人到贷款银行办理借款申请。

　　二、贷款银行审核合格后出具贷款意向书，借款人领取贷款所需的表格。

　　三、借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议。

　　四、借款人与贷款银行签订抵押合同，将自筹资金存入贷款银行。

　　五、借款人办理担保手续：用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产抵押确认书”。用有价证券质押的，将有价证券交贷款银行收押，签订借款合同。

　　六、用于购房的贷款，由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户，用于建修房的贷款，借款人按借款合同支付。

50、住房公积金贷款的条件和范围是什么？

　　凡建立住房公积金2年以上，并按规定缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工，购建住房或大修自有住房资金不足时，均可申请公积金贷款。申请个人住房公积金贷款必须同时具备以下条件：

　　一、购房时，须有符合法律规定的购房合同或协议；

　　建房的，须有规划、土地部门批准的文件；

　　大修住房的，须有规划部门批准的文件；

　　二、职工购买商品房或经济适用住房的，需将房价30%以上的自筹资金存入贷款银行；

　　购买现住房的，需将房价50%以上的自筹资金存入贷款银行；

　　自建住房的，需将房价30%以上的自筹资金存入贷款银行；

　　大修自住房的，需将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行。

　　三、同意用自有、共有或第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保。住房公积金贷款的范围是：

　　1、职工购买、建造或者大修自有住房贷款；

　　2、单位购买、建造或者大修职工住房贷款；

　　3、经批准的住房建设专项贷款。

51、公积金贷款要哪些证件担保？

　　职工申请购建住房贷款时，应提出书面借款申请，注明借款原因。售房单位、建房单位、房屋坐落地点、建筑面积、购房价格或建房造价、贷款金额、贷款期限等内容，并持借款人申请书、借款人身份证复印件、户口本、住房公积金储蓄卡、借款人名章和有关证明材料（购房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；建房的，须有规划、土地部门批准的文件；修房的，须有规划部门批准的文件）。

　　借款人可用自有、共有或第三方自然人房产进行抵押，也可用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押。借款人以共有或第三人房产做抵押的，须征得共有人或第三人的同意，并办理公证。

52、住房公积金贷款额度是多少？

　从1999年4月1日开始，天津市对个人住房公积金贷款的贷款限额和还款方式进行调整，将个人住房公积金贷款额，由原来不超过借款人夫妇双方缴存住房公积金余额的10倍提高到15倍，贷款最高到8万元。住房公积金缴存比例超过市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存标准的，最高限额提到10万元。另外，住房公积金贷款的还款方式，由来按月等本等息还款方式调整为等额本息递增还本递减还息，或等额本金递减还息两种还款方式。

　　新规定还允许借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现行利率计算；也可以在归还当月应还贷款本息的同时，提前归还部分贷款本金，归还后，贷款利率、还款次数不变，并按剩余贷款本金重新计算月应还款额；也可以提前预还几个月贷款本息，但不能跨年度预还，归还后，借款人仍按原月还剩余贷款。4月1日以前已发放的贷款仍按原规定执行。

　　住房公积金实际贷款额度取下面第1项、第2项计算所得的最低值。

　　一、按月工资总额计算的贷款额度。

　　借款人及其配偶月工资总额之和×A×12个月×贷款年限。

　　A为职工个人还贷款系数。还贷能力系数按贷款期限1至5年、6至10年、11至15年，分别为借款人及其配偶月工资总额的30%、35%、40%。月工资总额由借款人及其配偶上年每月缴存公积金的月工资总额确定。

　　二、按房屋造价计算的最高贷款额度。

　　1、职工购买商品房或经济适用住房的最高贷款额度=房价×70%；

　　2、购买现住房的最高贷款额度=房价×50%；

　　3、自建住房的最高贷款额度=房价×70%；

　　4、大修自有住房的最高贷款额度=所需费用×50%。

53、怎样计算住房公积金贷款额度？

　在计算公积金个人贷款额度时，需按贷款人的不同分别计算。

　　例如：购买价格为20万元的商品房，借款人与其配偶按每月月工资级别分别为750元和1000元、贷款年限为15年计算。

　　按月工资总额计算的贷款额度是：

　　（1000+750）×40%×12×15=126000元；

　　按房屋造价计算的最高贷款额度为：

　　200000元×70%=140000元。

54、个人住房公积金贷款怎样还款？

　　工薪阶层购房，一般都选择个人住房公积金贷款加个人住房商业性贷款，称为组合贷款。您可以按照下面所附的《个人住房公积金贷款万元还本息金额表》计算还款额，此表从1999年1月1日起执行。

个住房公积金贷款万元还本息额表

年份

月利率‰

年利率%

月还本息

合计

年份

月利率‰

年利率%

月还本息

合计

1

3.825

4.59

854.05

9

4.275

5.13

114.16

2

3.825

4.59

436.59

10

4.275

5.13

104.88

3

3.825

4.59

297.44

11

4.725

5.67

99.56

4

4.125

4.95

229.38

12

4.725

5.67

93.23

5

4.125

4.95

187.64

13

4.725

5.67

87.88

6

4.275

5.13

160.56

14

4.725

5.67

83.29

7

4.275

5.13

140.68

15

4.725

5.67

79.32

8

4.275

5.13

125.77

    单位（元）　

55、住房公积金如何支取和使用？

　　一、购买、建造、大修自有住房时的支取。

　　《住房公积金实施办法》第二十七条规定，职工按照《条例》第十六条的规定支取住房公积金储存余额的，应当提供下列证明：

　　1、购买自有住房的，提供符合法律规定的购房合同或协议；

　　建造自有住房的，提供规划、土地管理部门批准的文件；

　　大修自有住房的，提供规划管理部门批准的文件；

　　2、支取同居一处家庭成员的住房公积金储存余额的，应提供合法有效的同居一处家庭成员关系证明。

　　按照前款规定支取住房公积金储存余额的，应当在购房合同或协议生效、建造或者大修自有住房被批准之日起半年内，由本人及同居一处家庭成员分别支取。

　　按照本条规定支取职工的住房公积金储存余额后，职工应当继续缴存住房公积金。

　　《条例》和本《办法》所称同居一处家庭成员，是指配偶及具有同一户籍的直系亲属。

　　二、其他情况下的支取。

　　《办法》第二十八条规定，职工按照《条例》第十七条的规定支取住房公积金储存余额的，应当提供下列证明：

　　1、职工离休、退休的，提供合法有效的离休、退休证明；

　　2、职工户口迁出本市或者到国外、港、澳、台地区定居的，提供公安机关出具的户口迁移证或者出境登记卡；

　　3、职工完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的，提供合法有效的解除劳动关系证明和区、县以上医院证明；

　　4、职工在职期间死亡或者被宣告死亡的，其合法继承人或者受遗赠人提供合法死亡证明。

　　按照前款规定支取职式的住房公积金储存余额的，该职工的住房公积金帐户由单位办理注销手续。

56、申请住宅抵押贷款的条件和手续是什么？

　　根据有关规定，申请个人住宅抵押贷款的条件为：

　　1、有稳定合法的收入帷有按期偿还贷款本息的能力。

　　2、有同售房单位签订的本市《商品房销售（预售）合同》。

　　3、已将房屋总价30%以上的购房款存入售房单位在贷款银行开立的销售商品房存款专户。

　　4、同意以房产作抵押，并办理房产抵押登记和房产保险。

　　5、售房单位同意作贷款担保人。

　　申请个人住宅抵押贷款应办的手续是：

　　1、您准备购买商品房的售房单位与建设银行的分支机构签订“个人住宅抵押贷款服务协议”。

　　2、到与售房单位签订“个人住宅抵押贷款服务协议”的建设银行分支机构咨询，提出申请，提供各项证明材料；建设银行对借款申请和交来的各项材料审查，对审查合格的承诺贷款。

　　3、与售房单位签订购房合同，将房屋总价30%以上的购房款存入售房单位在贷款银行帐号的分支机构开立的销售商品房存款专户。

　　4、携带交款凭证和各项证明材料到银行，按照银行规定签订借款合同，并办理房产抵押登记和保险手续。以上手续办妥之后，即可以从银行将借款以转帐方式支付给售房单位。

57、贷款保险费如何确定？

　　根据《天津市个人住房公积金贷款办法》规定，个人住房公积金贷款必须办理抵押房屋保险，公积金贷款房屋保险金额原则上按不低于贷款本金、利息之和计算。个人住宅抵押房屋保险，保险金额按房价计算，保险期限与贷款期限一致。个人贷款抵押房屋保险按保险年费0.8‰计算。

　　例如：某人借款5万元，期限为10年，按保险年费计算为：　　　　　　50000×0.08×10=400（元）。

58、住宅抵押贷款期限和额度是多少？

　　根据目前有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过20年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。

　　借款人逾期偿还贷款，以人民银行（96）银发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；

　　借款人连续三个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理或由担保人代为归还贷款本息。

59、房地产抵押应具备什么条件？

　　有下列情况之一者，抵押权人可向房地产主管部门申请处分抵押房，并由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖：

　　1、抵押人未依约清偿债务的；

　　2、抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的；

　　3、抵押人的继承人或者受遗赠人拒绝履行清偿债务义务的；

　　4、抵押人解散、破产或者被依法撤销的。

　　房地产抵押合同签订后，当事人应到当地房地产主管部门办理抵押登记，其中抵押人属于外国公民、法人及其他组织的到市房地产产权市场管理处办理抵押登记。然后由抵押人领取《房屋他项权证》，并按房屋抵押价款的0.2%缴纳手续费，由双方当事人各负一半。抵押合同终止时，当事人应到原登记机关办理抵押注销登记手续。

　　关于抵押值评估问题，同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。

60、哪些物品可作为个人住房贷款的抵押物？

根据有关规定，作为个人住房贷款抵押物的共有三类：

　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　2、抵押人依法取得的国有土地使用权；

　　3、银行认可的其他符合法律规定的财产。

61、按揭贷款发放对象是谁？需在

哪些部门办理哪些手续？

　　按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。

　　个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。

　　申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。

62、按揭与抵押贷款有何区别？

　　按揭就是按揭人（买方者）通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。

　　抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。

　　按揭是国际上种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务（分期付款和按期还款）履行这点上殊途同归，完全一致。

63、个人购房收费标准是多少？

　　这里所说的收费标准是指在房屋买卖中，房管部门收取的费用，其中契税是代市财政局收取的。

　　一、凡购买商品房的，购房人需按房屋售价的4.4%交纳税费。其中登记费4‰，手续费1%，契税3%。

　　二、凡购买私产房屋的，按买卖成交价的5.3%交纳税费。其中，买方缴纳登记费4‰，手续费1%，契税3%；卖方缴纳登记费4‰，手续费5‰。

　　三、凡属房改购房的，实行综合收费，具体标准如下：

　　1、平房：每件90元，其中，向产权单位收取52元，向个人收取38元。

　　2、楼房：1间，每件165元，其中向产权单位收取90元，向个人收取75元。

　　3、楼房：2间，每件210元，其中向产权单位收取115元，向个人收取95元。

　　4、楼房：3间，每析270元，其中向产权单位收取145元，向个人收取125元。

　　5、楼房：4间，每件320元，其中向产权单位收取170元，向个人收取150元。

　　四、个人通过房改购买的房屋首次出售时，按房屋售价的4%交纳税费。其中卖方需缴纳交易手续费0.25%；买方需交纳登记费0.5%，交易手续费0.25%，契税3%。

64、如何在非公积金受托行申办个人住房组合贷款？

　　目前，个人在购买商品房时可同时申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款，即申请个人住房组合贷款。因此个人住房组合贷款应同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件。申请个人住房组合贷款可在公积金受托银行——建行办理，也可在与建行订立《个人住房担保组合贷款合作协议》的其他商业银行办理，单项申请个人住房公积金贷款的只能到申请人缴存公积金的建行支行办理。

　　当前通常的做法是由售房单位推荐买房者到与其合作的商业银行办理贷款。借款对象除了原个人住房商业性贷款限定条件外，还要求是正常交缴公积金的职工。下面介绍申办个人住房组合贷款的基本情况：

　　一、贷款所需资料。

　　借款人除应向银行提供商业性贷款资料外，还需补充下列资料：

　　1、借款人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系血亲的的户口本、身份证；借款人和配偶不在同一户口的需提供婚姻证明；

　　2、借款人和符合条件参与计算贷款额度人员的住房公积金帐号和单位证明。

　　二、贷款申请额度。

　　个人住房公积金贷款可贷额度=（贷款当月借款人及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲计算住房公积金月工资基数之和）×35%×12×贷款年限。

　　个人住房商业性贷款申请金额一般计算到万元，个人住房公积金贷款计算到千元。

　　三、贷款申请期限。

　　个人住房组合贷款期限最长不超过15年，对于将到离退休年龄的贷款人，其贷款期限最长计算到65周岁。个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款借款合同起止日必须相一致。

　　四、办理贷款程序。

　　1、借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请，应填写《个人住房公积金借款申请书》和《个人住房商业性借款申请书》，同时向银行提供本人及有关人员的住房公积金帐号和交验有关证明资料，待银行作出贷款答复。

　　2、银行受理贷款申请后，对借款人交验的证明、资料的真实性、合法性及资信程度、进行审查；同时根据借款申请人提供的住房公积金帐号，向建行房地产信贷部查询借款人和参与还款人缴存住房公积金情况和贷款期限为1年的可贷款额度。银行将查询结果通知借款人后，对符合条件的承诺贷款。

　　3、借款人如购买期房，在住房竣工交付使用、借款人未领得房地产权证书之前，应由售房单位提供担保。售房单位应与经办银行签订《个人住房借款保证合同》，也可提供银行认可的其他担保方式。

　　4、借款人与商业银行签订《个人住房商业性借款》和《个人住房抵押保证合同》；借款人的公积金代办，由商业银行与建行房地产信贷部签订《个人住房公积金借款合同》，并由商业银行代借款人到建行签章；商业银行与建行房地产信贷部签订《个人住房公积金贷款代办和保证合同》。

　　5、建行房地产信贷部在《个人住房公积金贷款合同》上签章后，商业银行与借款人按规定办理抵押合同和其他合同的公证，以住房作抵押的办理抵押住房保险。

　　6、借贷双方按合同形式或委托形式办理房地产抵押登记手续。

　　7、在办妥抵押登记手续和商业银行收押《房地产其他权利证明》后，通知建行房地产信贷部划拨个人住房公积金的时间、金额，并提供明细单以办理个人住房公积金贷款放款手续。

　　8、借款人按月将个人住房公积金和个人商业性贷款的还款一起归还经办贷款的商业银行。借款人提前归还个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的，可向经办银行提出申请，由经办商业银行办理个人住房商业贷款还款和代办个人住房公积金贷款还款手续。（附表）

个人住房组合贷款合同文本留存一览

合同文本名称

贷款银行

借款人

房地产商

公积金中心

建行房贷部

公证处

抵押登记处

合计

预/出售房合同

1

1

1

-

1

-

1

5

个人住房商业性借款申请书

2

-

-

-

-

-

-

2

个人住房公积金借款申请书

1

-

-

1

1

-

-

3

个人住房商业性借款合同

1

1

1

-

1

1

1

6

个人住房公积金借款合同

1

1

期房1

现房-

1

2

1

1

期房8

现房7

个人住房抵押合同

1

1

-

-

-

1

1

4

个人住房借款保证合同

1

1

1

-

-

1

-

4

公积金贷款保证合同

1

1

-

1

1

1

-

5

公积金借款凭证

-

-

-

-

1

-

-

1

公积金查询单

1

-

-

-

1

-

-

2

单位：份

65、个人应如何选择住房贷款？

　　个人住房贷款的还款方式和按期还款额是根据借款人在申请贷款时所确定的借款金额和借款期限计算得出的，那么个人应如何根据自己家庭情况作出对上述要素的选择呢？

　　根据人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，贷款在1年以内的，实行到期一次还本付息。个人一般选择申请1年以上较长期的住房贷款，可以实现提前使用、分期偿还的消费方式。

　　目前个人住房贷款的发放以银行与房产商合作的方式居多，对贷款金额和期限的选择首先应不超过房产商与银行贷款合作协议所约定的最高贷款金款和最长期限为限，又因各商业银行贷款最高限额有所不同，所以一般情况下在选择购买住房的同时也选择了贷款银行、最高借款金额和最长借款期限。

　　目前本市大部分商业银行已开办个人住房组合贷款，凡属正常交缴住房公积金的职工均可申请个人住房公积金贷款。公积金贷款有利率较低的优点，应作为贷款时首选但公积金贷款额度最高不能超过10万元，其余不足部分可申请个人住房商业性贷款。要贷足公积金可根据借款人月交公积金测算，即：住房公积金贷款金额=公积金年可贷额度×贷款期限（不超过20年），公积金年可贷额度最终应以公积金贷款查询结果为准。

　　住房贷款期限的选择一方面确定了还款的期限，另一方面因贷款利率根据贷款期限确定，贷款期限的选择也就是贷款利率的选择，所以贷款期限过长，还款的利息负担就会随之增加。

对贷款额度和期限的选择，最后还应测算月还款额，月还款以不超过家庭收入的40%-50%为宜。

66、个人住房贷款的期限和利率是多少？

期限：最长不超过20年。

　　年利率（1999年1月1日起执行）：

1年以下

（含1年）

1-3年

（含3年）

3-5年

（含5年）

5-10年

（含10年）

10-15年

（含15年）

15-10年

（含20年）

个人住房

委托借款

4.59%

4.95%

5.13%

5.67%

6.21%

个人住房

自营贷款

6.12%

6.39%

6.66%

7.2%

7.344%

7.560%

　　注：贷款期限1年以上的遇利率调整，从下年初开始按相应档次执行新利率。

个人住房贷款最新利率及月均还款额对照表

（借款额为1万元）　　　　　　　　　　　　　　单位：元

贷款期限（年）

年利率（%）

月均还款额

1

6.12

861.22

2

6.39

444.97

3

6.39

305.99

4

6.66

237.89

5

6.66

196.41

6

7.20

171.45

7

7.20

151.91

8

7.20

137.33

9

7.20

126.08

10

7.20

117.14

11

7.344

110.65

12

7.344

104.68

13

7.344

99.68

14

7.344

95.44

15

7.344

91.82

16

7.560

89.93

17

7.560

87.22

18

7.560

84.85

19

7.560

82.77

20

7.560

80.93

　　　　　　　　　　　　　　　　　执行日期：1999年1月1日

67、个人住房贷款的发放额度如何确定？

个人住房贷款发放的数额，不享受住房补贴的一般按拟购住房价值扣除其不低于房款30%的首期付款后的数额确定；享受住房补贴的一般按个人承担部分的70%确定。住房公积金贷款额度按当地房改部门的规定确定。

68、个人住房贷款采用哪几种担保方式？

个人住房贷款一般采用抵押质押、保证和抵押（质押）加保证四种担保方式。

　　抵押贷款方式是指贷款银行以借款人或第三人提供的符合规定的财产作为抵押物向借款人发放贷款的方式。

　　质押贷款方式是指借款人或第三人将符合规定条件的权力凭证交由银行拥有，银行以该权力作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

　　抵押（质押）加保证贷款方式是银行在借款人或第三人提供抵押（质押）的基础上，同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

69、如何在建行提取使用个人住房贷款？

个人住房贷款的提取主要有以下两种方式：

　　一、直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同约定的用款计划，将所借款项直接转入其在中国建设银行开立的存款户。

　　二、专项提款。借款合同生效后，借款人委托中国建设银行按借款合同约定的时间，将借款一次或分次转入售房单位或开发商的存款户内。采取专项提款方式的借款人，在提取贷款时，必须向银行提供有关合同、协议付款通知等凭证。

　　用住房公积金发放的贷款，采取专项提款方式。

70、如何偿还个人住房贷款？

偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。

　　一般有两种方式：

　　1、月均还款法。贷款期内，每月以相等的额度偿还贷款本息。

　　2、累进还款法。贷款期内，逐年或每隔几年按一定比率递增还款，但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本息。

71、办理个人住房贷款，借款人应注意哪些事项？

办理个人住房贷款时，借款人应注意以下方面的事宜：

　　1、按期归还贷款本息；

　　2、不提供虚假文件或资料；

　　3、未经银行同意，不得将已设定抵押或质押的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；

　　4、不擅自改变贷款用途，挪用贷款；

　　5、配合银行对贷款使用情况进行监督检查；

　　6、不与其他人或经济组织签订有损银行权益的合同或协议；

　　7、保证人违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权时，借款人要按银行的要求落实新保证或新抵押（质押）。

72、购房者在申请贷款的过程中还需支付哪些费用？

一、税务部门征收的。

　　1、房屋买卖契约税，房屋买价的6%（其中超过3%的部分由政府贴费）；

　　2、印花税：一般新建内销商品房为0.3‰，其他产权房为0.5‰；

　　二、房地产交易管理部门收取的。

　　1、交易过户手续费：一般新建内销商品房为房屋成交价的0.8‰，其他产权房为成交价的0.5‰；

　　2、勘丈费：每平方米建筑面积为0.05元；

　　3、初始登记费：每平方米建筑面积为0.25元；

　　4、权证费：每件为25元；

　　三、借款、住房抵押及担保合同的公证费（公积金贷款公证费由银行承担）。

　　按揭贷款：1-3万元为200元；

　　　　　　　3-5万元为300元；

　　　　　　　5-7万元为400元；

　　　　　　　7-10万元为600元；

　　　　　　　10-15万元为800元；

　　　　　　　15-30万元为1000元。

　　四、房屋保险费。

　　1、公积金贷款（包括组合贷款）为总房价的0.5‰/年；

　　2、按揭贷款为总房价的0.1%/年；

　　五、房地产抵押登记费（按总房价分段计算）。

　　100万元以下（含100万元）的部分为1‰；超过100万元至2000万元（含2000万元）的部分为0.4‰；

　　与购房贷款直接有关的费用是三、四、五部分。

73、公积金贷款与商业性贷款有何异同？

从目前我国住房金融发展的实际来看，个人住房贷款业务主要有两种即公积金个人贷款和商业性个人贷款。公积金个人贷款属于政策性个人住房委托贷款，由住房资金管理机构运用房改资金，委托银行发放给住房公积金交存人；而商业性个人贷款是由商业银行以居民储蓄存款及其他存款为资金来源，向居民发放。

　　公积金贷款与商业性贷款的相同点：

　　1、两种贷款方式都要求借款人有所购住房价款30%的首付款，以降低贷款风险。

　　2、两种贷款方式都要有担保，主要担保方式是：以所购住房抵押、质押或第三人连带责任作保证。

　　公积金贷款与商业性贷款方式的不同点：

　　1、借款对象不同。公积金个人住房贷款对象是住房公积金的交存人和住房公积金交存单位的离退休职工；商业性个人贷款的借款对象是城镇居民。

　　2、贷款额度、期限、利率不同。公积金个人贷款单笔额度不超过所购住房评估价格的70%，商业性贷款额度只要求不超过所购住房价款的70%。

　　公积金贷款的期限，由委托人来审定，根据个人资信状况，最长期限不超过25年。

　　3、还款方式不同。公积金有两种还款方式，一种是等额均还，每月以相同额度归还本息；二是等比偿还，即在贷款年限内，逐年按同一比例递增偿还额，但每年每月的偿还数额是相同的。另外，住房管理资金中心还规定，借款人每月还款额不低于家庭月收入的15%（包括住房公积金中个人交存的部分）；商业性个人房贷采取先还息还本按月均还的办法。

74、申请住房贷款银行要调查什么？

首先是对申请人的调查。申请人的身份证的户口（蓝印户口也可以申请，但要有特定条件），如果同户成员和直系亲属参与借款，银行也要核查身份证的户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。

　　对申请人的调查，还包括与房产商签订的购房合同或协议，并要有购房交款证明。目前个人先交房款的30%，也有可能今后会降到20%，但再降低银行的风险就大了。

　　其次是对房产商的调查，包括房产商与贷款申请人签订的住房合同或协议，这也是非常重要的。房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。

　　总之，个人住房贷款还款期比较长，为了避免不必要的麻烦和银行的安全起见，应该进行必要的调查。在国外，调查期一般一个月到三个月。

75、怎样从投资房产中获得增值回报？

　　在选择投资对象时应注意以下几点：

　　一、住房设计超前。

　　买房子时，购买者要特别注意房子的设计，主要包括两个方面，一是面积的大小；二是内部的布局。因为，今后房屋出售，买主首先要看这套房的设计是否合理，是否适合自己。作房产的投资，并晨二三年就能有回报，一般在五年以上，面对的是未来的市场，未来市场的需求才是你现在的投资的选择。基于这一点，买房时，在面积的选择上一般要比现在的大众住房面积大20平方米以上。同时，在商品房的内部布局上，设计要新颖，采光、通风等都要良好，这样将来才会有竞争力。

　　二、物业管理要完善。

　　尽管购房投资不是自己入住，但一定要以挑剔的眼光追求小区完善的物业管理。因为，严格的物业管理对自己所投资的住房能起到保值、增值的作用。

　　三、周边环境要宜人。

　　在关注房屋本身条件的同时，还要放眼所购商品房的周边环境，因为它同样为将来的升值埋下伏笔。在考察周边环境时，首先要看周围的绿地占多少。比如，刚建成的某小区，因投入100万元建设了高档次的配套绿地和花园，尽管每平方米价高出周围小区600元以上，仍被争购一空。

　　在注意周边绿化的同时，也要注意商品房所处地点的交通、购物、就医、子女上学等是否便利。这些因素将影响房子将来的出售价格。

　　四、用发展的眼光去购房。

　　目前，各个城市都在大力发展城市建设，进行城区的扩展和改建。一些新开发区，因配套设施不齐，也不够繁华，加上外部环境不太好，购者少，因此房价相对较低。但正是这些地区的房价要比市区中心低得多，如果能估测到这一地区的发展前景较好，则