化身孤岛的鲸东篱酷狗:德国房价十年不涨中国楼市要学什么

中国的房地产业究竟该怎么个走法，这个问题一直困绕了政府多年，实际上这些年一直是在摸着石头过河。现在回头看，九十年代初设计的高收入者住商品房、中低收入者住经济适用房、困难家庭住廉租房的思路还是正确的。但是在去年以前，走着走着就走到了住房完全市场化的路子上来了，结果是房地产市场走向了房价飞涨的邪路。
房价飞涨的结果不但是毁了人们住房的梦想，也给中国经济的发展埋下诸多的陷阱，其实也把房地产业带进了滞涨的尴尬境地。虽然土地在不断地上市、房子在不停地建设、房价在一个劲地往上涨，但是人们买房的希望却越来越小。房屋交易量不断地下降，加快解决人们住房的计划就成了空话。
住房问题提到政治高度既是住房商品特殊性的要求，也是共产党执政为民的宗旨体现，同时也是国家对这些年房地产市场发展的检讨和总结。住有所居的概念从十七大讲到两会，充分说明了中央政府调整住房政策的意识在加强。显然强调住房商品化的投资功能是不可能解决所有人的住房问题的，然而住房确实每个人生存的必要条件。如果回到过去那种福利式住房的时代，显然也是不可能的。
该怎么解决这个类似囚徒困境的难题呢？德国的住房市场是一个比较好的例子，其中最重要的经验就是控制房价的上涨，房价没有了升值的空间，一切就会回归理性。人们不再追求房屋的保值增值，也就没有了对房地产投资的狂热。房屋只是人们活着的时候生活的条件而已，买房置业也就更多了理性，少了冲动。
最近这些年，人们总以为中国的房价上涨是国际房价上涨带动的，也有人把北京的房价和东京比，把上海的房价和纽约比，这样以为中国大城市的房价上涨空间还大的很呢？最近有消息报道了德国的房地产市场情况，原来人家发达国家的发达也不全是房价推动起来的。
人家房价低、收入高与中国人收入低、房价高的情况形成鲜明的对比。人家自有住房率只有42%，而咱们还以80%多的自有住房而洋洋自得。本以为帝国主义腐朽到这种程度，大多数的人们连自己的房子都买不起。殊不知原来是咱们的社会主义初级阶段离人家的标准还相差甚远。
1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
咱们一年上涨的数值几乎抵的上德国30年走过的路，而咱们的收入水平在CPI陡然升高的情况下，实际出现了下降的趋势。存款负利率多年了，还要为利息付税。
德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元(如柏林为1700欧元左右)之间，即使按照现在的汇率来算，德国的房价也远远低于中国一线城市的房价。德国人比中国人有钱多了，房价这么便宜，可是德国人为什么不抢着买房呢？难道德国人傻了？有人说德国房价为什么10年不涨？回答这个问题太简单了，因为德国人不买房，房价从何而涨？真应该弄几个温州炒房团和山西煤老板过去。
分析德国房价不涨的内在原因，简单可总结为八个方面：
其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。
其三，德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是 “租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。
其四，德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
其五，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。
其六，“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。
其七，税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
其八，德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府，特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
德国的具体情况与中国有着较大的差距，比如人家的人口呈现负增长，而咱们一个省的人口就可以抵的上人家全国的人口。人家可能盖几十万套房子就能发挥好大的作用，虽然咱们的需求量大，但是咱们也有集中力量办大事的社会主义优越性。不过如果德国真的执行咱满当前的政策，未必不会出现供求紧张、房价飞涨的情况。别的不说，按照中国当前拆迁标准，德国的大部分房子都属于年久失修的危险房屋，应该统统地一拆了之，那些郊外普通的老式城堡，又没有住过什么名人，有什么保护的价值？如果真要这么大拆大建，德国的房地产市场未必不如中国的火暴。
可是人家没有这么做，人家几十年、几百年的房子都在住着呢，而咱们一边喊着供不应求，一边又大量的拆除着所有认为该拆的房子，无论平房、老楼还是近几年的高层，一切只为了建的更高，其实更是为了赚的更多。德国房价之所以能够保持平稳，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。看来堵住房地产暴利是中国地产走向繁荣的唯一正确道路，德国的经验值得学习。