满汉老干妈在哪直播?:社科院《住房绿皮书》:中国住房明年趋“软着陆”房地产调控处在关键时期 应坚持调控不动摇

来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/03/28 19:42:07

唐学鹏:为什么对房价大跌 “心急不得”?

2011年12月17日 09:34
来源:21世纪经济报道 作者:唐学鹏

如果说中央工作会议之前流传的政策放松对于房地产还算有幻想的话--房地产商希望出现类似2008年的“政策松动”,那么中央工作会议召开之后,这个幻想彻底破灭了。中央经济工作会议明确指出,“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。”这意味着决策层不同意“房价不涨即是跌”,相关调控力促房价下跌,不会放松调控。房地产著名的“大炮”任志强抨击调控的言论异常猛烈,但也异常绝望。

中央工作经济会议的判断、国务院总理温家宝对房地产调控“决不可有丝毫动摇”的言论,前所未有地统一了调控地产的预期,在宏观政策的基调上让房地产“死心”了,现在没有多少人会说“空调了”,也没有人怀疑调控的诚意了。

为什么对房价大跌 “心急不得”?

一贯坚挺的房价也真正开始下跌了,像一线城市比最高点都有了10%左右的跌幅;一些原本期待“限购到期”、玩点小动作的地方政府也被立即喝止了,很多地产发展商都面临着资金紧张的局面,有的推项目降价回款,有的引资接盘开发,甚至连最具预见力的万科[简介 最新动态]都觉得有点压力。一些地方政府的土地拍卖中,大量土地流拍,甚至土地价格已经很低,还是被流拍,一方面反映地产商的悲观预期,一方面地产商也希望流拍给地方政府形成压力,使得他们愿意在实际行动上继续支持房地产业。

如果简单描述房地产市场,可以将地产商看作是调控者和地方政府之间的“压力传导管道”,地方政府失去了可观的土地出让金收入,同时又要和调控者一起合力建大量保障性住房。地方政府也希望能找到一些办法缓解这个问题。

所以,我们认为,即使房地产调控政策如此坚定,给社会如此统一的预期,房地产市场的下跌依然不会是快速和猛烈的,那种认为房地产会遭遇到恶性“熊市”的看法很心急。事实上,房地产的资产价格从2008年暴跌到2011年冲到新高峰,这是一个V型,V型之后的价格形态,一般都是长期而温和的下跌,即所谓的“慢熊”。

另外,中央经济工作会议给出的“适度微调”也是具有某种想象性。房地产同宏观经济是很难分离的,如果那么容易分离,就不会出现那么多年的“空调”,也就是说,如果对宏观经济实施某种程度的宽松,这种宽松一定会传导到房地产上,不存在某种“防火墙”来阻隔这种宽松的传送,“放松调控而不是放松房地产”这样的话不是无知就是谎言。只要有微调,房地产必然会受到这种微调的影响。

我们还要考虑到一些地方政府的“变通”,一个是保障性住房上的“变通”:以保障房工程进度为名,缓建或者缓分;一个是土地出让金上的“变动”,比如采取更为灵活和长期的偿还方式。或者将土地出让金变成期房的物权。这样做的用处是,迁就地产商的资金链,不逼其慌乱降价推盘。地方政府可持有大量的物业盘,存而不推,这些地方政府比发展商有更长的时间来同社会需求博弈。

所以,在“以稳为主”的政策基调下,房地产很大概率是“慢熊行情”。很多潜在购买者其实也比较紧张,因为他们见识过2008年的大救市,记忆影响了预期,所以一旦有微调的发生,他们就会害怕新的暴涨将立即上演,所以他们会快速出手。长期看,他们将是每个波段的套牢者,在收入流不断下降的时候却背上较高的负债,但却为整个房地产行情建立了某种缓冲的线条。

我们的结论是:宏观经济的基本面决定了房地产是逐步下跌的;中央经济工作会议给出了调控房地产最为明确的预期,统一了思想,“大救市”其实不可能再度发生了,但很多潜在购买者却依然受过去记忆影响;但只要“微调”的存在,房地产就一定能感受到,并形成阶段性的托力;通胀不会立即消退,依然能对房价形成某种支撑;部分地方政府的“变通”也会为房地产形成“托力”。所以,综合考虑,房地产下跌依然是长期的“慢熊”行情,心急不得。
   于泽远 报道

北京

  中国社科院昨天发布《中国住房发展报告(2011-2012)》(也叫《住房绿皮书》),预测在不出现重大外部因素冲击的情况下,只要政策得当,2012年中国住房市场的调整将趋向“软着陆”,两年多来居高不下的房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。

  中共政治局昨天举行会议,为明年的中国经济政策“定调”。会议表示,将继续坚持房地产调控政策不动摇,促使房价合理回归。

  社科院副院长李慎明昨天表示,目前房地产的回稳和下调不是市场机制产生的,主要是通过限贷和限购政策、限价和问责等行政高压手段实现,基础并不牢固,2012年是中国政治以及国家经济社会发展的重要之年,必须巩固调控成果,房地产坚持从严调控不放松。

  分析人士指出,社科院的报告和官方学者密集表态表明,即将召开的中央经济工作会议将会重申坚持房地产调控政策不动摇。

未来存在

两种极端风险

  《住房绿皮书》指出,目前房地产市场正处在价稳量跌向量价齐跌转变的过程中,未来存在两种极端的风险,即住房市场大幅下跌或者报复性反弹。如果报复性反弹出现,调控将功亏一篑。

  绿皮书分析,在当前楼市相对低迷的条件下,房地产市场各相关主体围绕限购政策展开了激烈的博弈。开发商寄希望于取消或放宽限购,投资投机者重返市场。绿皮书担心,地方政府将不断产生柔化、瓦解限购政策的冲动,一有机会将试探性地放松调控政策。

绿皮书认为,限购政策并不是造成目前市场低迷的主要原因。限购政策目前继续存在的真实意义在于,在已经限购的条件下,放松限购会对市场释放政府托市的积极信号,从而增加市场波动性,并且使未来政府调控市场失去公信力。

  社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发布会上说,2010年第四季度以来,住房市场的情况分成四个方面:一是从市场博弈来看,政策持续加码,各方渐进调整,今年夏天博弈非常明显,开发商不愿意降价,消费者也不愿意买,销售量大幅下跌,价格持续稳定;二是价格涨幅回落,稳中有降;三是住房销售量逐月回落,下滑明显;四是住房投资,资金逐步趋紧,增长幅度延缓。2010年第四季度开发企业的资金绷紧,市场供给幅度扩大,2011年前三季度土地购置下滑明显,未来面临着供给下降。

  倪鹏飞预计,明年的房地产市场将继续体现市场各方主体与中央调控的博弈。市场各方对中央调控政策比较敏感,这使得中央政府在调控上拥有较大的主动性和回旋的余地。中国通货膨胀率下降,减轻了控通胀的压力,这决定国内控通胀和保增长的压力不大,虽然需要适度微调,但2012年仍需延续2011年从紧的房地产市场调控政策。

  李慎明也提醒,目前房地产的回稳和下调不是市场机制产生的,基础并不牢固。今年走低的股市和房市套住不少热钱,包括境外的热钱。若出现不必要的货币政策宽松,资产价格就会出现报复性反弹,为不正常的热钱流出准备了条件,因此应该警惕国际垄断资本做空人民币的企图。

  另一方面,国务院发展研究中心几名学者昨天联名在《人民日报》上发表文章,指目前房地产调控成果仍不稳固:一是部分城市房价偏高的状况尚未根本改变,部分城市房价仍需向合理水平进一步回归;二是促使房价反弹的因素依然存在,目前国内各项存款已经接近80万亿元(人民币,下同,约16万亿新元),在国内投资渠道有限的情况下,如若放松调控,被迫离场的投机资金会卷土重来,将引发房价的强烈反弹,增大通胀压力,使调控成果前功尽弃。

  文章指出,从中长期看,坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖。2010年,中国国有土地使用权出让金的预算收入只有1万2400亿元,最后决算收入达到了2万8200亿元,超收126.5%。这样高的土地出让收入增速不可能长期持续下去。坚持房地产调控,有利于地方经济逐步将重心放在促进实体经济发展和产业结构的优化方面。

  新华社下属的《经济参考报》昨天也发表文章说,目前楼市调控已进入攻坚阶段,相关利益群体间的博弈日趋激烈。但应认识到,依靠行政手段调控楼市并非治本之策,更多采用市场手段是必然选择。楼市调控常态化、制度化是大势所趋。在设计能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度之外,及时反映市场需求变化的土地市场制度、企业风险自担的房地产金融制度,以及引导房地产业向“民生产业”回归的制度等,也应是制度化调控的“题中之义”。

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人民网>>房产

房地产调控处在关键时期 应坚持调控不动摇

任兴洲 邓郁松 许 伟

2011年12月09日08:20    来源:人民网-《人民日报》     手机看新闻  

  
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   一、房地产调控已取得积极成效

  从2010年4月开始,针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力,国务院先后出台了一系列房地产调控政策,对一些房价上涨过快、房价水平过高的城市,实施了限贷、限购等调控措施。如实行了差别化住房信贷、税收政策;全国40多个城市先后出台了商品房限购措施等。与此同时,各地增加土地和普通商品住房供给,大力加强保障性住房建设。在2010年建设580万套保障性住房的基础上,2011年又有1000万套保障房开工建设,以解决中低收入群体的住房困难问题。总体来看,目前房地产调控已取得积极成效,突出表现在:一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制,市场交易量明显下降;二是商品房价格过快上涨势头得到遏制,一些城市房价涨幅明显收缩,部分房价上涨过快的城市房价开始松动。特别是今年下半年以来,全国70个大中城市房价涨幅回落、持平和价格环比下降的城市逐月增加,一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势;住宅地价上涨势头出现回落;三是住房供应结构明显改善,保障性住房和中小套型住房供给增加。这些都表明,房地产调控正朝着预期方向发展。 

    二、当前房地产调控处在关键时期,调控不能放松

  在房地产调控成效初显的同时,也必须看到,目前调控正处在关键时期,成果仍不稳固

  一是部分城市房价偏高的状况尚未根本改变。依据国际通行的房价收入比指标衡量,目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力,部分城市房价仍需向合理水平进一步回归。

  二是促使房价反弹的因素依然存在。目前国内各项人民币存款已经接近80万亿元,其中城乡居民储蓄存款接近34万亿元。由于国内投资渠道相对有限,在通胀的背景下,各类资金更热衷于投向房地产,将其作为资产保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情况下,如若放松调控,被迫离场的投机资金会卷土重来,将引发房价的强烈反弹,进而再度加剧资产泡沫集聚的风险。近期,央行三年来首次下调法定存款准备金率,市场流动性紧张的状况会有所改善。只要流动性增加,就会有相当部分资金通过多种途径流入房地产领域。在这种情况下,如果再放松调控,势必有更多资金涌入房地产市场,造成房价反弹,增大通胀压力,使调控成果前功尽弃。

  三是房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在。2003年以来,房地产市场快速发展,房价上涨过快,导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产,通过投机炒房获取高额利益者大有人在。在利益驱动下,大量资金抽离实体部门,向房地产领域过度集中,对实体经济产生“挤出效应”,使得在应对金融危机中艰难复苏的实体经济“失血”,给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。目前,这种“挤出效应”的基础并未完全消除,一旦放松房地产调控,房价、地价出现反弹,必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域,造成泡沫进一步聚集,而实体经济则会进一步萎缩。这种资源的严重错配,将给我国经济发展、产业升级、技术创新带来冲击。

  四是房地产行业调整尚未取得显著进展。十几年来,我国房地产行业发展很快,数量和规模迅速扩张。目前,国内房地产开发企业超过8万家,但多数企业自我发展能力不足,高度依赖贷款和民间融资,发展方式粗放,经营管理和服务水平不高,行业秩序仍待治理和规范,行业调整尚未取得实质性进展。从发展阶段看,单纯依赖数量扩张的空间已经不大,迫切需要逐步提高行业集中度,优化行业结构,转变发展方式,提高行业竞争能力。

  五是城市房价居高不下,将提高城市化门槛,抑制城市化进程。我国经济可持续发展要靠扩大内需,而内需最大的潜力在于城市化。房地产业与城市化发展密切相关。如果房地产健康平稳发展,将成为城市化发展的重要动力,但如果房价在一个时期过快上涨,则将大幅提高城市化的门槛,提高生活和商务成本,增大城市化的成本,影响城市功能的实现和竞争力的提升,影响农业人口向城市的有序转移,并进而影响到经济的可持续发展和城市居民生活质量的提高。

  上述分析表明,当前调控正处在关键时期,应坚持调控不动摇。

  三、坚持房地产调控有利于经济社会的持续健康发展

  随着房地产调控政策的实施,部分城市商品房交易量明显下降。有些人担心,如果不放松调控,将可能造成房价大幅回落、房地产投资增速过快下滑、地方政府土地出让收入下降、金融机构潜在风险凸显等问题。对此,我们认为,顺应我国房地产发展的周期规律,继续坚持房地产调控实际上有利于经济和社会的持续健康发展。

  (一)房地产投资仍将保持合理增长,即使增速回落,也属正常回调

  我国房地产投资占城镇固定资产投资的比重长期保持在23%左右。调控政策出台一年多来,房地产投资仍保持较高的增长速度,预计2011年全年增速仍将达30%左右。这表明在城市化快速推进过程中,房地产投资保持较快增长仍有较强的支撑动力。即使在继续坚持调控的情况下,初步预测,明年房地产投资增速仍会保持在20%左右。虽然增速出现一定程度回落,但也是我国房地产投资增速开始进入正常回调周期的反映。根据我们对人口、城市化率、住房需求改善潜力等指标测算,并参照国际经验,预计未来几年,我国城镇住宅新开工面积、施工面积和竣工面积峰值将相继出现。未来一段时期房地产投资增速出现回落也是客观的、正常的。期望房地产投资持续保持超高速增长是不现实的。房地产调控的过程实际上给房地产投资增速调整留出了必要空间。

  (二)坚持房地产调控有利于进一步改善民生,促进社会的和谐与稳定

  坚持房地产调控,巩固调控成果,将有利于切实改善民生,促进社会的和谐与稳定。一方面,通过抑制投机需求,使过快上涨的房价合理回归,将使更多的普通居民提高住房消费的支付能力,改善居住条件;另一方面,通过调整土地供给和住房供应结构,增加中小套型、中低价位普通商品房供给,将有利于普通居民的住房消费。尤其是加大保障性住房建设,改善中低收入住房困难群众的居住条件,实现“住有所居”,更是重大的民生工程,不仅能促进社会的和谐与稳定,同时还将对扩大内需、保持经济平稳较快发展发挥重要作用。

  (三)坚持调控有利于房地产行业的良性发展

  前些年,一些房地产开发企业扩张偏快,负债规模不断扩大,经营的审慎程度不断下降,而且部分主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域,行业良莠不齐的现象突出。继续坚持房地产调控的政策取向,客观上有助于加速房地产行业的整合和规范。在资金回笼缓慢、偿债压力大的情况下,一部分专业资质不高、经营不够审慎、不注重产品质量的企业将会被更有实力的企业兼并或者收购,有竞争实力的企业会得到发展,最终将形成综合实力和抗风险能力强的大型企业与更加专注于某个细分领域、深耕细作的中小企业并存的局面。

  (四)房价稳步回调对银行等金融体系的影响总体可控

  随着城市化发展和居民收入水平的不断提高,我国房地产市场仍有一定发展空间;而且,这一轮调控比较及时,房价过快上涨势头得到遏制;加上近年来金融系统重视防范和应对金融风险,金融资产质量不断上升。2010年,住房消费贷款和房地产开发贷款的不良贷款率分别降至0.37%和1.26%,再考虑到30%以上的首付,已经防范了部分风险。因此,房价回调引发系统性金融风险的可能性不大,影响总体可控。

  (五)从中长期看,坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖,促进产业结构和收入结构调整

  今年以来,地方土地出让收入有所下降,固然有房地产调控的原因,但也与前两年增长快、基数高有直接关系。2010年,全国国有土地使用权出让金的预算收入只有1.24万亿元,最后决算收入达到了2.82万亿元,超收126.5%。这样高的土地出让收入增速不可能长期持续下去。坚持房地产调控,从中长期来看,有利于地方经济逐步摆脱对土地出让和房地产业的过度依赖,而将重心放在促进实体经济发展和产业结构的优化方面。

  四、继续坚持和完善房地产调控,着手建立长效机制

  坚持和完善房地产调控,就是要进一步落实已经出台的各项调控措施,不断巩固调控效果。在需求方面,继续实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,支持以自住型为主的需求,强化住房的居住属性,继续坚决遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。在供给方面,认真落实住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。扎实推进保障性住房建设,增加政府投入,加大金融支持,拓宽融资渠道,通过创新经营模式吸引更多社会资金进入保障房建设领域。更好地发挥保障性住房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。通过调控改善住房市场的供求关系,从而进一步促使房价调整到合理水平。

  在坚持房地产调控的同时,还需着手建立房地产市场健康运行的长效机制。主要包括:建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规;完善市场机制和制度性安排,特别是在认真总结试点城市经验的基础上,应尽早设计和建立符合我国国情、有利于遏制投机、鼓励自住和改善型需求的地产税收制度;治理和规范房地产市场秩序,建立行业标准体系;促进房地产行业的调整和重组,完善企业资质认定,促进房地产行业发展方式的实质性转变;完善住房保障制度,建立保障房建设、分配、管理、运营的规范有效的制度体系。(作者单位:国务院发展研究中心市场经济研究所) (责任编辑:孙红丽)