房地产衰退周期到来 明年房价第三季度或大降

　　近几年来，一路“高歌猛进”的房价无不刺痛着人们的神经细胞。房价何时能够下降？从最早的期盼到冷静观望直到最后形成了“买不起的痛”。

　　受政府调控政策影响，最近一些城市的房价出现了下降的迹象。眼下正处于年末，2012年的房价又将是一个怎样的走势，是大幅度下降，还是止稳回升？

　　今天上午，中国社科院发布的《住房绿皮书》(以下简称“绿皮书”)或许能给人们带去一份欣喜。绿皮书明确指出，2012年第一季度，房价或现拐点 ，第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

　　法晚记者对比了社科院连续3年发布的所有《住房绿皮书》发现，这个结论，还是靠谱的。

　　预测·房价

　　明年第三季度  或现大范围降价

　　今年10月以来，一线城市房价有了松动的迹象，北京、上海等城市打折的楼盘一个接着一个。

　　绿皮书预测，2012年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，价格拐点很可能在第一季度显现。

　　到二季度，整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。

　　真正的降价是在第三季度，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提，就是信贷资金不能满足需求，上半年销售远低于预期。

　　绿皮书指出，如果上半年销售缓解了资金的压力，整体价格则是趋稳的，维持第二季度以来价格状况的可能性较大。

　　专家解析

　　手头紧  开发商降价“求生”

　　专家指出，2010年以来，中央政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施，直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。

　　年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期，也是第二年经营计划的制定期，上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。

　　这时候大开发商会率先选择性降价，降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。

　　另外，2009年以来，高涨的房地产投资增幅、新开工面积增幅始终在高位运行，开发商库存量快速增加。为消化库存，降低资金压力，所以会有一定程度的降价。

　　专家表示，如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。

　　预测·销量

　　明年房地产  不促销可能卖不动

　　今年以来，很多城市住房销售面积出现了下滑，2012年，这种趋势能否会延续？绿皮书给出了答案。

　　绿皮书预测，2012年一季度开始，预计销售量的增幅将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期。

　　每年的第二季度都是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段，这一季度可能会有所回升，不过前提是要看市场是否能积极回应开发商的促销手段等。

　　而2012年第三季度要看上半年的情况，上半年销量不理想，第三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在第三季度放大。

　　专家解析

　　刚需入市  看的还是价格

　　专家指出，预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量的开发企业逐步增多，销量可能会短暂回升。

　　到明年，在二季度传统的销售旺季，一般开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大。如果上半年销量不理想，第三季度整体性价格下降幅度较大。

　　而价格的下降自然会带来对住房有刚性需求的人们入市，销量会增加。

　　本版支持专家

　　中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任、研究员倪鹏飞

　　中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任刘彦平

　　中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士

　　连续两年

　　预测靠谱

　　历史“验证”

　　截至今年，住房绿皮书共发布了3部，根据前两部的历史经验来看，绿皮书的预测基本与来年实际房价走势是相吻合的。

　　首部绿皮书

　　发布时间：2009年11月

　　预测内容：2010年的房价走势，具体定义为春暖秋凉、震荡增长，经济将持续复苏，住房投资作用增强。

　　事实验证：2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，但国内的宏观形势和经济政策使得房地产也在这个年度形成了V形的反转态势。

　　这一反转态势一直持续到2009年的第二季度，此后虽有政策调整，但影响持续到2010年。当年，我国房价同比上涨24%。

　　第二部绿皮书

　　发布时间：2010年12月

　　预测内容：市场继续调整，房地产价格稳中有降，市场还有小幅波动。

　　事实验证：2010年是我国房地产的调控之年，房价收入比高位运行，而且略有恶化。

　　2011年，一、二线城市房地产交易持续低迷，降价风波开始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延，部分楼盘甚至将价格下调了近50%。 这一走势也基本符合绿皮书所预测的2011年的“稳中有降”。

　　预测·趋势

　　中国房地产 已进入衰退周期

　　2002年后，中国出现持续的房地产热，总体上只涨不跌是大多数人对中国房价的直观认识。

　　根据最近几年房地产变化情况，绿皮书却指出，中国房地产市场已经在周期的下行阶段实质性地运行了一段时间。或者说，中国正处于房地产周期的衰退阶段。

　　绿皮书指出，目前房价已经充分反映了人们对房地产市场的各种乐观预期，在新的支持房价上涨的重大因素未出现之前，市场只好选择下行调整。

　　而经济增长全球一枝独秀、城市化及城市人口持续增长、土地稀缺等因素，已在前期的房价上涨中得到充分反映，难以再继续支持房价的上涨。

　　另外，2008年下半年以来的刺激政策，过度透支了未来的住房市场需求。相对于收入，高企的房价已经使很多潜在购房者可望而不可即。

　　专家解析

　　开发商最好放弃“救市”念想儿

　　专家分析，即便有诸多政策干预，中国房地产市场也并没有逃脱周期波动规律。

　　我国房地产景气指数已出现持续下滑，商品房销售增速已经放缓。

　　在楼市进入房地产周期衰退阶段时，无论政府、开发商都应及时调整行为策略。政府应加强预售资金监管和开发商行为管控，严格执行期房封顶才能发放按揭贷款政策，避免开发商因资金链断裂、卷款外逃等而使期房烂尾，将包袱甩给国家和社会。

　　房地产开发企业，应放弃政府救市期盼，尽早降价求生存。“只有少部分开发企业试行降价，多数开发商对于政策最终松动还抱有很大期望，使得房价胶着。”

　　如果在周期衰退阶段只有一部分开发企业可以存活下来的话，率先降价回笼资金的企业生存的概率肯定大得多，并可以在下一轮周期的上升阶段赢得竞争优势。

　　本版文/记者 王永生