腾讯云是什么:政策放松无望幻想破灭 开发商一降到底抑或转型

　　“我不是谢国忠，我是周忻。”12月2日，在“《中国经济论坛》2011-2012房地产年度盘点与展望峰会”上易居中国董事局主席周忻在开场白里说。

　　今年2月，他在微博上写：“快卖房、缓开工、不拿地、现金为王”。10月，他又发微博：“宁可将来因为现在看空而后悔，不要未来因为现在赌多而消亡。”这样的情绪“递进”，映射的是2011年房地产市场的巨变。

　　尽管许多地产业内人士都反对独立经济学家谢国忠的观点，但持悲观观点的人越来越多。“这么多年我从来没有如此看空过。”周忻说。

　　甚至有开发商指出，明年楼市将比今年更为糟糕。转型迫在眉睫，而商业地产、旅游地产看上去很美，但操作起来难度却很大。比严厉的调控政策更进一步的是严峻的市场环境。

　　政策放松无望

　　正当市场放松调控预期开始抬头之际，近日中央高层接连三次表态，再次重申对于调控不放松的坚定决心。

　　11月29日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨；11月28日，国务院副总理李克强在接受采访时表示明年房产调控会持续；12月1至2日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。住建部日前也要求今年底限购政策到期的城市进行延期。

　　货币政策方面，央行三年以来首次下调准备金率0.5个百分点。中银国际分析，此次的银根松动主要应对经济下行风险和流动性趋紧格局，由于楼市已步入下行周期，出于风险控制的考虑，银行对于开发贷的发放也将更加谨慎，因此房企直接受益有限。

　　地方政策方面，武汉市住房保障和房屋管理局出台了对普通住房认定的新标准，将总价由100万元上调至140万；成都住房公积金管理中心也在上周宣布所有商品房都可用公积金贷款。以上两项微调举措之所以被放行，主要是因为此类政策均未触及中央限购限贷的核心调控政策，同时也可以惠及首套刚需购房者。

　　市场关于政策放松的幻想几乎已经破灭。

　　降价到底

　　周忻还提到这样的转变：“今年3月到9月，我每天都忙于和开发商朋友们博弈‘房价到底降不降’，开发商总是能找N种理由告诉我，房价绝对不会降。”但现在很多开发商，特别是大房企的老总，看得比周忻本人还悲观。

　　在周忻看来，住宅不打折已没有办法卖，不是降不降而是降多少的问题。他认为，开发商应该一降到底，快速回笼资金。上海某知名房企，从9.9折到9.3折，最后打

　　折打到7.5折才把房子卖了，花了两年时间，企业被拖得很惨。

　　龙湖（0960.HK）的降价行为几乎被称之为业内的经典营销案例，但其售楼处也被愤怒的买房者砸了。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪解释说，降价前已经考虑过后果，拿出来降价的是一个综合性项目里的全新业态和全新组团，定了一个低于市场预期的价格。秦力洪强调说，当前的价格不是由某个开发商决定，是市场机制形成的价格，由市场来决定的。

　　从市场趋势来看，价格再度下降已成为定局。

　　在“2011中国房地产年度红榜”专家评审会上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在采访时表示，“拐点”有大拐点和小拐点之分，前者是指价格普遍大降，后者则是房价的增幅下降。“小拐点在全国都已出现，有的城市大拐点已经出现，但70个城市中，只有2个城市同比下降了。在全国的城市中，无论是同比还是环比，都出现下降的比例并不高，因此大拐点尚未到来。”

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱预测，进入明年一月份可能会出现房地产价格的同比下滑或者同比持平。“这可能是一个转折点，或者说这可能是房地产调控取得重大成效的一个重要标尺。”丁祖昱说。

　　转型不易

　　应对市场，几乎所有的开发商都想到了向商业地产、旅游地产、养老地产转型的方向。从数据来看，中国的商业地产确有发展空间。丁祖昱指出，目前一二线的城市综合存量，10万平方米的城市综合体，18个重点城市中，北京最多，排在第18位的昆明，只有40多万平方米。商业地产有很大的发展机遇，尤其在二三线城市，需求也在增大。

　　周忻说，商业地产大有可为，但不是人人可为。商业地产一旦被调控，一旦有风险，危险程度远远大于住宅类房地产。

　　和他观点相似的是上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋。“商业地产是未来的希望，你信吗？反正我不信。”吴洋如此调侃说，从国外商业地产的发展历史来看，商业地产需要很长时间的运营，而不是短期获利的产品。

　　至于旅游地产，许多开发商也看到，尽管有需求，地方政府也很支持，但当下中国的旅游地产也存在着混乱的一面。“只要中国经济保持持续较快增长，中国旅游地产一定会有机会。中国老百姓的刚性需求，或者改善需求再往前一步，就是对旅游地产的强大需求。”周忻说，他进一步强调，指的是“旅游居住地地产”，而只有作为二次置业、符合候鸟型居住需求的地方，旅游地产才可能有机会。

　　此外，复星国际（00656.HK）联席总裁范伟还指出，随着行业专业水平的提高，未来开发商要想清楚，究竟是要做专业的投资商，还是将项目委托给类似万科的专业开发商来打造，获取一定的利润。(荆宝洁)