angular grid-ui mouse:牛刀：中国房价泡沫将于2012年6月破灭

2011年12月07日 09:13 来源： 国际财经时报 【字体：大 中 小】 网友评论

 
　　胡锦涛在G20峰会上表达了对人民币升值态度，在国际上激起了强烈的反响，但是，在本国资本市场反应平淡，是何原因？让我们来看看新华社的解读：新华海外财经报道，胡锦涛当天还用迄今为止最为强硬的措辞，呼吁全球领导人不要再敦促新兴市场升值货币，因为这会令全球经济陷入“平衡的衰退”，使可持续增长成为不可能。

　　这是一种障眼法，从宏观经济的角度解读胡锦涛的讲话，丝毫不提未来人民币未来的走势。我的分析是，胡锦涛的讲话印证了本书中提出的人民币升值的末梢概念。所谓末梢概念，是指完成了单边升值的过程，未来的人民币汇率将随着市场浮动。这种情况，在其他国家的出现过，但是中国将要出现的，不是阿根廷的一次升值到位，而是日本的汇率浮动。而汇率浮动的最后结果是，人民币将逐步反映在国际市场的真实购买力。

　　所有汇率管制的国家，都要经过这样一次历程。当年日元出现升值末梢状态，到房价泡沫破灭时，历时只有8个月，同样出现升值末梢的阿根廷历时只有7个月，越南历时只有5个月。人民币真实的购买力将在以后的岁月当中，逐步体现出来。恐怕我们将来要面对的不是升值，而是贬值。对应日元，中国房价泡沫破灭是在2012年的6月。

　　相对日本汇率与房价之间的走势，来看本国房价泡沫后房价走势，那就是一个这样的结果：当人民币贬值到6.82元时，房价对人民币的真实购买水平回到了2008年，也就是房价跌回到2008年；当人民币贬值到8.26元，人民币对应房价的真实购买水平回到了2003年。这将是对买房保值的极其巨大的嘲讽。

　　房价泡沫破灭后，中国经济出现的五大趋势，我在《穷人通胀富人通缩》有详尽的分析，未来全球的财富流向也在发生变化。中国经济最大的潜力是内需，调动内需对新一届政府是一个积极的考验。
——兼说中房信在纳斯达克的退市

　　网上风传中房信在纳斯达克退市，很多人分析的是盈利模式的问题，这是错误的。其本质原因是中国房价的泡沫开始破灭的象征。因为中房信这样的盈利模式，在欧美投资人看起来是一大笑话。

　　几年前，万科董事长王石曾经一语惊人：万科超过20%利润不做。很多吹鼓手们纷纷惊呼，万科真好，有钱都不赚，超过20%利润就不做。这不是一种傻逼行为吗？20%对房地产来说是一种多么大的暴利啊。就这样，还表扬王石？

　　万科当时做的是面向白领阶层的四季花城和金色家园这样的普通住宅，等同于欧美的经济适用房，但是，其品质远差于欧美的经济适用房，甚至远远不如西班牙的经济适用房。他们的利润是多少，很少超过3%。如此相比，中国房地产的利润是欧美国家的7倍。就这样还值得表扬？

　　美国的经济适用房，也就是普通住宅覆盖面达到了大学教授这个层面。很多州政府把300平方左右的别墅也被列为经济适用房。不用做广告，很多城市做好房子后，分配给谁，也不用排队，原来是一个电话，后来是一条短信，现在一条微博，就可以通知到该买的群体前来选购，没有什么顾问费、广告费、代理费和其他什么费用。

　　西班牙呢。这个经适房，跟国内有很大差别。首先就是，他们价格经济，但是住的奢侈。面积够大不过，还带游泳池，健身房，网球场，和儿童娱乐场所！并且各户都带两个车库（价格包含在总价里面），精装修！隔音环保新型材料！（他们法律规定，现新建筑必须使用新型隔音环保材料）。

　　其次，这个经适房的限制条件！第一，家庭年总收入不能超过三万五千欧元左右。第二，不拥有其他住房。第三，在两年半后拿房之前，需要支付五六万欧元费用（主要是一次性付三四万，然后每个月三四百欧元。第四，你需要退出，已交款可以全部退还（只扣除百分之一以内的手续费）第五，十五年内不得以高于买入价卖出！十五年以后，随便你卖多少！

　　但是，中国的普通住宅莫名其妙的成为投机炒作的工具。让我们来看看中国的房价有哪些是泡沫的成分的。为什么万科超过20%不做。
首先是灰色收入，也就是送给各级官员的办事费，约占10%至15%。这是公开的支出，却又是隐秘的，即所谓公开的秘密。大家说一下，中国的老百姓冤还是不冤？为了住房，还要为贪官污吏支付贪腐费用。这是一件多么荒唐的事。

　　其次是顾问费、广告费和代理费，约占7%，最高的时候突破10%。这些钱也全部计入房价之中。更为奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世联地产（002285）这样的专业做地产顾问和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美国上市。

　　再其次是苛捐杂税有60多项，约占房价30%左右。有的城市离谱的是，主要新房房源，要找市长批条子，一张条子最多值高达10万元，也要打入房价之中。有的群起而仿效，搞抽签活动，抽中了一套房子，喝茶钱就到达10万至50万。如此炒作费用也被打入房价之中。这是一件多么荒唐的事。

　　真正用于房价的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的许多地王，都是泡沫。土地成本约占房价的30%，如果地价的泡沫大于50%时，转嫁到房价上高达15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%约等于开发商的利润。剔除建筑成本、土地成本、基本利润和合理税费，泡沫的严重程度高达50%至60%之间。

　　中房信的退市，只是表明房价当中的部分泡沫的破灭。随之下来，再加上目前同等片区的土地价格已经下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破灭。减税运动开始后，直接可下调房价20%左右。灰色收入在房价下降的通道上，这些贪官污吏也不敢再贪了，直接下拉房价10%至15%。所以，相对2009年2010年的房价，跌去40%至50%，只是正常跌幅。