北京口腔医院是三甲吗:股市大地震 楼市很恐怖 外资正在整体性抛售

打印版 　部分外资开始在中国楼市出货
中国改革开放有近30年了，不过中国人在市场经济的方方面面的知识，还有待于一次次的亏损造成的教训，甚至是血的教训才能补足。对于很多人来说，只有吃一智，才能长一堑。股市就是如此，一次次的牛市，必然导致比上次牛市更大规模的投资者开户，更大规模的资金入市买票，制造泡沫，与狼共舞，刀头舔血，当泡沫破灭，股市自然就成为万人坑，一个个斯大林格勒、中途岛战役把没有经验的投资者的资金大量夺走。
楼市同样如此。中国全国性的楼市泡沫破灭给全国人上一课的事情还没有发生过，所以一片盲目乐观之下，目前已经无力回天了。房价的大跌是不可避免的，对经济的巨大杀伤是不可避免的。
外资热钱对中国楼市的投资是一些糊涂的傻老百姓坚定看涨中国房价的理由之一。事实上，在美国一两年短期减息，中国缓步加息之前，人民币的利率一直是低于美元利率的，美元换成人民币进入中国，是要损失机会成本的。更何况，各位读者，请你们设想一下，考虑到目前人民币开放汇率以来，平均每年对美元只不过升值5%左右，假如有个国家的货币对人民币每年升值5%，你们会不会把钱转到这个国家买房产？这5%这么吸引人吗？如果本币升值，房价就要涨，为什么美元对欧元和英镑等贬值近60%，为什么美国的房价也是涨的？为什么日元从1990到1995对美元一直是升值的，在此期间日本房价却暴跌？
不管怎么讲，确实有一些外资在国内买进了房产，但显然这些资金并不想在中国在2050年成为中国发达国家之后才离开，因为到时候土地使用权期限就到了。而最近，就有一些外资在整体性抛售中国的房产。
1、李嘉诚间接抛售上海楼盘。
李嘉诚旗下的上市公司，和记港陆，最近以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，转手之间预计收益为21亿港元。和记港陆为李嘉诚旗下以从事物业销售和投资为主的公司。世纪商贸广场位于上海市长乐路989号，近常熟路，是一幢40层高、总建筑面积为9.83万平方米(包括204个车位)的甲级写字楼。以此来计算，世纪商贸广场成交价约45000元/平方米。根据高力国际公布的数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价在51000元/平方米左右，而以世纪商贸广场所处的位置来看，其单价明显低于市场售价。
2、摩根斯坦利整体出售酒店公寓。
最近《东方早报》报道，摩根斯坦利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售，报价11亿元。这是大摩第一次将上海持有项目出售。此前5年来，该公司都是只买不卖。该楼盘单价约55000元。
3、花旗跃跃欲试。
同样是《东方早报》的那篇报道，花旗也正酝酿将一处上海住宅物业出手。
摩根斯坦利和花旗我其实是很看不起的。而李嘉诚就不同了，老李对市场的把握太了不起了。李嘉诚的企业在1958年销售收入是1000万港元，盈利为100万港元。如果他一直老老实实做塑胶生意，怎么可能成为华人首富？他在世界油价只有约10美元/桶的时候，买进加拿大赫斯基石油公司；在电信泡沫最大的时候，抛售欧洲的橙电公司，一笔交易就赚了1000亿港元；在1966年左右，香港因内地文革，导致大量港人抛售股票和房产离开香港时大量买进；在去年航运价格几乎最贵的时候抛售中海集运，没几天代表航运价格的波罗的海指数就大跌近三成。去年本来我看到巴菲特出清中石油，就买了中石油的认沽权证。可惜中海集运没有认沽权证，要不然我肯定跟着老李做。所以和记港陆以明显低于市价的价格整体性抛售上海楼盘，是个不可忽视的信号。
轻轻地我离开了（中国楼市），正如我轻轻地来了，轻轻地挥挥手，带走一堆人民币。热钱从来就是为了获利而进出国际市场，特别是为了短期的暴利，这种暴利往往建立在当地市场的掠夺和破坏之上。日本的房价泡沫破灭，东南亚金融危机，无不有热钱的兴风作浪。这种资金当撤退时，会非常坚决果断。今年3月25日的《第一财经日报》报道，3月24日日本国土交通省发表的2007年日本全国地价报告称，到2008年1月1日止，日本全国的住宅用地平均价格比前一年上升了1.3%，商业用地价格上升了3.8%。但是同一天，日本部分全国大报夹送的广告纸中，东京多摩地区新落成的高级公寓楼大幅降价三成的红色广告，令房地产商们跌破眼镜。多摩地区是东京的新兴住宅区。去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。大楼刚落成时，使用面积66平方米的房型售价是3180万日元(约合212万元人民币)。仅仅过了四个月，房产开发商突然宣布大幅降价890万日元，房价一下子变成了2290万日元(约合152万元人民币)，降价幅度高达近30%。但日本不动产研究所主任研究员土屋隆一向表示，最大原因是海外投资基金饱受次贷危机之苦后，抽逃资金撤离日本，抛售楼盘所致。从这个案例，也可以对比一下，相对于东京人的收入，和使用面积66平方的全装修房，价格是152万人民币，上海呢？
买进的中国房产，迟早会抛售的，这是悬在中国楼市上的达摩克利斯剑。现在因为外汇管理局及银监会监理没有完善的截堵热钱的手段，外资不断涌入，央行不是被迫发出最后的吼声，而是被迫放出基础货币，为了对冲，不得不发大量央票，为了节省成本，于是提高存款准备金率，这也是今天股市大跌的直接原因。为了减少这种压力，于是人民币是负利率，于是每天中国居民的钱都在贬值。
但是热钱一定会离去的。
客观地讲，李嘉诚间接抛售的楼盘仍是被外资买走的，而黑石最近第一次进入中国买楼。这就好比美国的次级贷，招行当年也买进了，但在危机暴发前的2006年就抛光。高盛应该也曾买进，但在出事前了结，而花旗、汇丰、瑞银、贝尔斯登、雷曼等则大量持有。起码目前有机构在整体性抛楼。并且一定会有集中抛售的时候。投机性的热钱（以及炒房团、投资客）占市场的比例越大，对市场的冲击也会越大。
摩根斯坦利和花旗的抛售，原因无外是获利抛售及收回资金救国内的火。
有人认为中共政府会托住楼市，避免楼市泡沫对经济的破坏。这里建议参考：《房价必跌，政府无力也不可能托市》。
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佳成商厦自贬身价出货 上海楼市调整期到来
一股抛盘风潮正在上海市场涌动，一年半以前曾经被传整体出售的上海佳成商厦近期再度进入市场。有分析指出，这体现了开发商对于后市心理预期不乐观，楼市调整期到来。
台湾地产专家蔡为民表示，越南楼市短期之内急转直下的情景已经成为上海的前车之鉴。他预测，上海楼市如果发生逆转，降价幅度会在30%左右。
上海《东方早报》报道，一个名为“上海恒积大厦裙楼商场”的物业最近正在二手市场整体叫卖，这个楼盘实际上就是2006年底香港上市公司“上海策略置地”计划收购的上海佳成商厦。按照卖家报价，“买方如愿意收购本项目的项目公司全部股权，卖方保证股权清楚，无瑕疵及无债务责任。全部股权转让总价为人民币5亿元。”“买方如选择本项目整体物业产权转让交易，总价为人民币5.7亿元。”也就是说，如果以当时同等条件的项目公司收购形式，这个项目报价反而降了5000多万元。
近期上海市场上类似商业项目不止一个。就在佳成商厦转让的同一时期，位于北外滩地区的耀江国际广场也传出转让信息。此外，位于松江地区的一个大型商业项目开元地中海商业广场同样也打算整体出让。
有业内人士表示，这样的例子最近充斥在市场上，很多项目位于市中心地段。“过去几年里，外资想收购项目但没有方向；突然之间，却有大量类似的物业涌了出来。”一个投资界人士这样表示。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示：“主因应该是资金紧张。”由于银根紧缩，很多银行对于中小房地产企业不再续贷，对于到期贷款，他们开始要求开发商立即偿还。除了大型房地产企业，银行的贷款对于中小公司变得遥不可及。这种情况下，除本身资金链紧张之外，大量开发商还面临着偿债压力。
某银行原资产管理部负责人称，对于银行来说，市场不景气情况下，开发贷款坏账产生的可能几率正变得越来越高。“虽然不能说出明确的时间点，但新的不良资产产生可能性正在明显加大。”这位人士如此表示。
实际上，不单单是本地公司，一些实力雄厚的外资投行同样也在这一时期卖盘。不久之前，在国内浸淫十余年的摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售，报价11亿元，这是其5年来首次抛售投资物业。花旗则紧随其后，同样开始出售上海物业。而大摩之前，李嘉诚名下和记港陆也将上海一处写字楼以44亿元人民币出手。
杨红旭称：“一定程度上，这体现了开发商对于后市心理预期不乐观。2007年可以看作是本轮经济增长的峰点，接下去几年或许将步入下调期，如果真是这样，则楼市也将同步进入中期调整。”
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观望气氛依然浓厚 广州二手房价小降一成
广州二手楼市端午沿续五一的平谈，成交一般，房价小降一成。目前二手楼价显然未达到买家的心理预期，加上一手楼折扣频传，二手楼市观望气氛依然浓厚。
地产专家表示，一手楼市是二手楼市的风向标，无论是买家还是业主都在关注一手楼市的变化。二套房贷新政后急于套现的二手房源已被市场消化得七七八八，剩下的大多数是心态比较稳定的业主，因此在价格上不会轻易有大的让步，而买家们也在犹豫是否应该在当前入市。这个时候，要打破买卖双方之间的疆局，复苏二手楼市需重树消费者信心。现在楼市正不断试探楼市底部，底部的深浅就要看一手开发商护盘能力的大小了。
《信息时报》报道，虽然广州楼市近半年持续低迷，但是广州二手楼价波动并不大，基本上在7000元/平方米左右波动。某中介天河北置业专家黄先生介绍，端午黄金周天河中心区的二手楼市比平时要冷清一些，客源也比平时略有减少，这个可能与天气和部分买家出行有关。不过价格方面保持平稳，业主丝豪没有降价的意思。另一中介公司越秀区置业专家林先生也透露，端午假期老城区的二手市场略显冷清，人气不足，不过业主心态强硬，二手楼价依然坚挺。
满堂红市场部沈锐培表示，目前大部分业主拥用每二套或以上物业多数是用于投资，所以资金压力较小，他们普遍有这样的想法，就是楼市不好就将物业放租，基本维持收支平衡，等楼市转暖再计划出售。
目前已有少部分物业价格因一手价格出现松动。某地产中介雅居乐分店孙先生介绍，黄金周二手业主降价幅度也较五一大，降幅大约200至300元，目前二手均价在6500至7000元/平方米之间。而雅居乐新一期SUNDAY一手价格在8000至9000元/平方米，二手楼加上税费，在价格和一手价相差无几，二手楼在价格上已没有多少优势。
洛溪板块置业专家刘小姐也介绍，端午黄金周期间该板块的二手楼市有所好转，绝大部分是自住客，投资客几乎绝迹。其中30万至40万的低价物业成交最为活跃，而部分没有小区管理的单体楼以及楼龄在二三十年的框架结构或混合结构物业价格下降明显，幅度一般在10%左右。
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阶段性供过于求 北京地产春交会出现折上折
中国央行大幅调升存款准备率，房地产市场大受影响。北京春季地产展示交易会出现变相削价竞争，甚至出现折上折的现象，成交数下滑，房地产专家指出今年将是地多钱少的一年。
北京嘉华四季公司总经理武凯分析，这代表在紧缩的货币政策下，使得开发商卖屋求现，市场上出现了阶段性供过于求的现象。
台湾《工商时报》报道，中国人民银行上周末宣布存款准备率调升1个百分点到达17.5%的历史高位，半年内这已是第5次宣布调升存款准备率，预计此举将冻结4000多亿元人民币的货币供给。
这对靠资金维系的房地产业产生不小冲击，SOHO中国的CEO潘石屹曾在3月底预言在货币政策紧缩情形下，建筑业将会经历百日巨变，会有大量建商倒闭。对此，业内人士大都同意“2007年是地少钱多，2008年是地多钱少”这样的悲观说法。
在最近的北京春季房地产展示交易会上，促销花招较往年更多，有推出人体彩绘噱头，有的搞汽车抽奖，甚至出现折上折现象，比如说原来一次性付款96折，还能再打95折。
回到统计数据来看，北京前四个月套房住宅成交量较去年同期下跌了45%，成交量出现近年来历史新低点。
北大中国经济研究中心教授徐滇庆表示，建商“卖屋增加资金流动性”是正确作法；虽然目前成交量低迷，但自住需求依然强劲，政府应该逐步通过增加保障性住房的供给，调整供应结构。
徐滇庆说：“建商平均自有资金只有25%还不到，一旦崩盘，可能造成银行的金融危机；应要求建商尽速达到自有资金35%的法定标准。”
徐滇庆认为，尽管房地产企业资金紧张，但由于目前国内投资管道狭窄，19万亿元的银行存款中有50%的短期和活期存款，在负利率驱动下，这些资金很有可能再次流向房地产市场。