埃及旅游2017最新游记:中国物流地产市场特点及案例分析1

中国物流地产市场特点及案例分析 编辑：段伟常
概  要：本文分析了物流地产的基本概念，对当前中国物流地产市场的基本情况和市场发展进行了分析，最后通过一个案例来进行说明。

1. 基本概念

    房地产一般也被称为不动产（real estate），是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。与之相对应的是私产，即动产（personal property）。根据不同性质和用途．可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产、等不同，如下图所示。



                                                图1 房地产市场细分

    商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。区别于单纯的工业或者商业，二者都不单纯是地产业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业（3PL）、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。

2. 市场发展需求分析

    物流需求快速增长是物流地产市场发展的最直接的趋动力。我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大前提下，区域经济的产业集群(Industrial Cluster)为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3PL快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3PL削减了固定资产，使3PL其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。
    第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地的高端仓库与低端仓库，其中高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大的仓储设施市场必将出现。

3. 市场特点分析
    
    (1)相对而言，物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。据仲量联行的调查显示，2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多，其回报率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。
    (2)开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4，甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。
    (3)物流地产经营除租金收入外，还有营运收入。物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务，包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。
    (4)需要专业的管理能力。房地产行业与的资金门坎相当高，而物流地产的资金门坎则更高。但仅有资金能力并不能保证赢利，由于物流地产后期经营要求更加专业、更加复杂的管理能力，所以国内至今涉及物流地产的开发商屈指可数。这种专业管理能力的要求，使得不少即使具有雄厚资金的开发商，也不一定具有行业竞争力。
    (5)需要良好的产业环境。物流地产以所辐射范围内企业的需求为本，而入驻企业则十分重视各项优惠政策，如人工成本及其质量、教育和训练资源、公共事业建设、运输服务和设施、税收、报关、公共业务、电信设施和服务、医疗设施、经营规定以及其它配套设施等。所以物流地产的开发商应积极配合当地政府，争取有力政策。物流地产是为物流企业服务的，需要发达的交通作为保障，产业集群及物流企业的聚集，决定着物流地产的生存环境。
    (6)立足区域性，辐射全国。由于我国的外向型经济发展占主导地位，国际物流增长迅速，沿海物流枢纽地区的物流地产项目，将以立足本地（区域）、面向国内为经营策略，例如深圳地区的众多港口的出口服务，通过长途卡车、铁路等方式，连接我国中部、西部地区的市场。
    (7)工业地产在国外往往是一个城市或国家的经济支柱。日本的工业地产占世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占世界的27%，对本国GDP贡献率也超出了30%，相对之下中国物流地产市场将具有极大的发展空间。自美国普洛斯公司于2003年进入中国市场并带来“物流地产”这个新概念由，目前中国地产巨头们几乎是不约而同地发现了物流地产这块“新大陆”，例如在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以大力进行圈地，企图尽早介入，抢占先机，以获得行业先动者优势。下面介绍广州富力的花都地产项目。