飞科全国联保网点:[经济杂谈]物流地产将成为中国新一轮金融危机的根源(转载)

地产将成为中国新一轮金融危机的根源
　　
　　转帖：http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=22103979&msg_id=164390922
　　
　　 美国两房造成金融危机在世界范围形成连锁的反应，尽管我国房地产价格居高不下，但由于银行信贷比率控制有效，我国目前地产还处于稳步下降的趋势，金融风险受到一定控制。
　　 我国产开发商获得住宅地产暴利之后，再次在政府提出通过拉动内需振兴民族经济之时，通过政府研究机构提案和媒体造势，物流地产顺利成为第10个振兴规划。
　　 由于物流地产开放商引入地方政府参股和地方银行融资，以自身极小的投入利用较大的金融杠杆，不同于美国大众高杠杆贷款，我国因为物流地产商和地方政府的违规操作将造成中国特色的新一轮金融危机。
　　
　　
　　
　　 物流地产园区由于大宗货物交易不活跃，很多物流地产经营困难，类似德国在大城市建设很多小型的物流配送基地，是适合中国现阶段发展需要，苏宁在这方面也有成功的尝试，大型物流园区的选址很重要，主要获利来源保税区退税政策，如富力在广州机场的空港基地，但现行把物流园区进行振兴规划，大规模的建设，很显然，是挂羊头卖狗肉，是通过其他途径获利，并将风险嫁接给银企，物流地产将成为中国新一轮的金融危机，并导致新一轮地方政府官商勾结，造成腐败泛滥，这将与我们振兴民族经济的目的背道而驰。
　　
　　
　　 一、地产开发商的机会
　　
　　 1、国内没有负责物流的综合政府部门，管理职能分散发改委、国土资源部、交通部、商务部，即便造成不利后果，也易因责任不清，法不责众了事；
　　 2、个别地方政府为完成中央政府考核指标，不惜抵制和破坏国家政策；
　　 3、物流地产多在城郊地带，尽管面积大，拆迁造成民怨不易被关注；
　　
　　 二、地产开发商的利益
　　
　　
　　 1、以中央政府振兴规划的名义，取得地方政府支持，大规模、无成本拆迁；
　　 2、以物流地产项目，获得银企借贷，将债务拆借到集团关联公司，使其破产，造成银企追债无门；
　　 3、以工业用地低价圈地，以商业用地租售获利，改变项目建设规划，通过建设酒店和商贸中心；
　　
　　 三、地产开发商的风险
　　
　　
　　 1、集团无决策流程和企业邮箱，决策以老板手机通话为沟通手段，不作任何口头和书面回复，一切以老板签字资金到位为默许违法操作，老板只承担资金审批责任，不承担违法决策责任；
　　
　　
　　 2、放权职业经理人市场行为，严格控制资金审批，出现行贿查处，最后将违法变为政府部门索贿，经理人行贿；
　　
　　 3、集团内部关联企业，形成债务链，造成个别企业资不抵债仍继续负债，一旦银行追债，将促使这个企业合法破产，致使银行只能获得有限赔偿；
　　
　　
　　四、地产开发商的弱势
　　
　　
　　 1、地产开发商将拟定好的方案，通过物流XX研究院的某些领导（原国家发改委退下来的副局），向发改委提案作为振兴规划项目，得到中央领导签字确认，就可以此向地方政府需求支持；物流XX研究院和开发商存在项目咨询费往来，物流XX研究院只是充当提案人获利；中央领导签字确认，表示知晓，并不是审批通过的批文。
　　
　　 2、地产开放商物流地产振兴规划中提出系统建设中国物流地产连锁基地，却自相矛盾地提出许多重复建设，例如，东三省最佳的地理位置物流园区已经建在沈阳，而又提出在吉林30-50平方公里的物流园区，既然是搞物流地产使用工业用地，却将物流园区规划甚至100平方公里，并在里面建设大量商用租售项目，如酒店，会展、商贸中心；
　　
　　
　　 3、地产开发商为物流地产确立多个项目公司，并与地方政府参股，地方政府国企参股等形式，形成有利的贷款条件，并要求地方政府将物流地产所在区域范围的市政建设资金由公司负责管理，通过错综复杂的债权关系转移资金；政府和国企参股只是提供信贷优势，对于地产开放商在市政建设资金以及其他资金由监管通常是缺位的，参与操作的政府和国企人员并不会由于项目失败而减少获利；
　　
　　
　　 4、地产开发商的债务高度集中在某个资不抵债的关联企业，而此企业早已资不抵债，且仍然不断负债；尽管债务关系复杂，如果，审计部门如果立足于整个集团，贪得无厌的地产开发商这种债务关系和企图还是很容易辨认；
　　
　　
　　 5、地产开发商原有地产背景就声名狼藉，操作物流地产项目通常设立一个新名称的集团，查找必然有大股东是地产公司，资产不低于200个亿，通常有两个特点，存在官商分利不均而引发的官司，结论是地方土地管理单位的领导索贿入狱，存在劣迹，知根知底老百姓给这样的公司取名“逃逸”，这是公司名字顺序掉过来念法，工程质量不合法交房，仍然逍遥法外。
　　
　　 如上所述，物流地产具有很强的隐蔽性，但由此受到法律制裁的地方政府官员、中央研究机构、企业职业经理人将不再少数，受到损失的国有银行、地方国资委，而由于企业法人仅是极小股份的股东担任，躲在幕后的老板将有效规避法律责任，获取非法暴利。