一达通客服:某代理有限公司诉某物业发展有限责任公司商品房销售代理合同纠纷二审案

某代理有限公司诉某物业发展有限责任公司商品房销售代理合同纠纷二审案

　　重庆市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　(2006)渝一中民终字第397号

　　上诉人(原审原告)重庆市大泽置业代理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路2号特1号6楼。

　　法定代表人万大禄，董事长。

　　委托代理人吴健，重庆海力律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告)大足润泰物业发展有限责任公司，住所地大足县龙岗街道办事处南门桥。

　　法定代表人赵海峰，总经理。

　　委托代理人欧邦禄，四川泓森律师事务所律师。

　　委托代理人胡书春，重庆智圆律师事务所律师。

　　重庆市大泽置业代理有限公司(以下简称“大泽公司”)与大足润泰物业发展有限责任公司(以下简称“润泰公司”)商品房销售代理合同纠纷一案，重庆市大足县人民法院作出(2005)足民初字第262号民事判决后，大泽公司和润泰公司均不服，上诉到本院，本院依法组成合议庭开庭审理了本案。大泽公司的代理人吴健、润泰公司的法定代表人赵海峰及其代理人欧邦禄、胡书春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　一审审理查明，原告大泽公司的经营范围是房地产经纪、咨询

　　(从事房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、代办交易手续、信息、咨询等服务)，被告润泰公司的经营范围是房地产开发、经营、物业管理、建筑及装饰材料、五金、灯具批发、零售。2003年12月26日，原、被告签订《重庆市商品房销售代理合同》，主要内容是：1、大泽公司代理销售润泰公司开发的润泰花园(后改称润泰佳苑)项目的全部住宅和商业用房，代理销售总面积约5万平方米;2、房屋销售价格按楼层、户型定价销售执行(住宅建面均价在2004年6月 3 O日前执行78O元/平方米，以后执行800元/平方米，商业独立铺面均价2000元/平方米，主题商场另定)，在实际销售中，每套房屋如需折扣优惠，须经润泰公司同意，每套房屋售价经润泰公司同意折扣优惠的，佣金计算时就计算为大泽公司全额销售;3、润泰公司保证工程质量、工程进度、交易期限，派专人配合销售，负责审核售楼合同、收款。大泽公司切实完成向润泰公司承诺的销售计划，严格执行销售价格及付款方式(详见合同附件付款方式)，特殊情况须经润泰公司书面同意;4、根据销售需要，在双方确定的销售底价的基础上，大泽公司可以适当溢价销售;5、佣金=底价佣金+溢价佣金，其中，底价佣金=底价销售合同总额×2.3%，溢价佣金=(实际售价一销售底价)×建筑面积×4 0%;6、当润泰公司收到所签合同首期房款后，即应按销售合同总额计算佣金给大泽公司，每月结算二次，结算日为正式销售日开始第十五天和第三十天(即每月的1日和15日);7、销售计划及工程进度：①、在正式开盘首季度，完成销售金额8OO万元，工程进度为具备预售条件;②、在正式开盘二季度，完成销售金额800万元，工程进度为工程按预定计划进行;③、总体上，完成销售金额和销售面积为应售额的8 5%(不含主题商场)，工程进度为工程完工交付使用;8、若购房人购买的该项目房产的实际情况与润泰公司提供的材料不符或产权不清，以及因工期、质量等问题产生的纠纷，均由润泰公司负责;9、润泰公司如不按合同规定的期限向大泽公司支付佣金，则每超过一天按应付佣金的1%向大泽公司支付滞纳金，若佣金支付时间超过1个月，视润泰公司违约，大泽公司有权解除合同;10、合同期限为2003年12月25日-2005年6月3O日，本合同期满前60天，若润泰公司未提出反对意见，本合同代理期限自动延长60天;11、价格、付款方式等另行补充说明;12、本合同及其附件具有同等法律效力。同日，原、被告签订《润泰花园销售代理合同附件》约定：1、付款方式：①、一次性付款在销售价基础上9.5折，壹月内付足8 0%以上，余款在交房时付清(低于底价的大泽公司不结溢价);②、按揭付款，首付款不低于3 0%以上;③、分期付款，首付3 0%，叁个月内付3 0%，封顶时付2 0%，交房时付20%。2、配套费3500元/户。在销售房屋过程中，原告大泽公司编制了《定价及销售建议方案》，润泰公司的工程负责人孙实明在该方案中的具有实质内容的每一页上均签署有“孙实明 1.11”的字样，该方案中，有部分数据用铅笔作了改动。具体内容为：根据大足房市和首推的B幢位置相对较差的实际情况，采用“低开高走”的价格策略，其定价建议为：①、B幢住宅，均价为740元， 2-7层基价依次为730元、750元、750元、740元、730元、760元。②、A、D幢住宅，均价为800元，其中A幢1-8楼基价依次为720 元、730元、820元、820元、810元、800元、840元、830元;D幢2-7基价依次为810元、820元、820元、810元、800元、 830元。③、C幢均价为850元，3—11楼基价依次为830元、820元、830元、840元、850元、860元、870元、880元、890元 (以上数据均是用铅笔改动前的数据)。另，大泽公司还编制了《润泰佳苑开盘期间优惠政策和抽奖活动方案》，孙实明在上面签署有“按此执行 孙实明 1.11”的字样。在该过程中，润泰公司向大泽公司提供了《润泰花园工程进度时间表》(孙实明在每一页上均签署有“孙实明 1.11”的字样)，内容为：①、B幢于2004年1月1日开工，6月3O日具备交房条件，7月31日室外工程完; ②、A、D幢于2004年6月1日开工，11月30日具备交房条件，12月31日室外工程完;③、C幢于2004年11月1日开工，2005年6月1 0日室外工程完。在润泰花园工程的建设过程中，润泰公司未能完全按上述计划完成工程进度，其中的B幢于2004年11月交房，A、D幢现在正准备交房，C 幢于2005年1月开工，现在完成了一层主体框架结构。该期间，润泰公司曾向大泽公司发出3次通知，2004年12月28日的通知内容为：由于近期连日阴雨，影响施工进度，又时值元旦、春节大假，经公司研究决定，A、D幢的交房时间从即日起定为2005年5月2 8日，希向客户做好解释工作。2005年3月10日的通知内容为：由于近期周边市场变化，以及工程进度情况，经公司研究决定调整C幢销售底价，在调整价格未通知之前，暂停C幢的预售。2005年3月24日的通知内容为：根据工程进度情况，经公司研究决定，A、D幢的交房时间从即日起定为2005年6月28 日，希向客户做好解释工作。2005年4月28日，润泰公司向大泽公司发出《关于(商品房销售代理合同>期满的通知》，内容为：经过大泽公司一年多的努力，“润泰花园”住宅的销售工作基本完成，鉴于目前环境工程未完工以及大足的市场前景，特通知该销售代理合同于合同期满日即2005年6月3 O日终止，不自动延长6O天。同日，大泽公司回函，内容为：同意到期终止合同，要求润泰公司务必在合同终止前，还清所欠的楼盘代理佣金和溢价分成，否则，将按合同约定追诉滞纳违约金。截止合同终止时，润泰公司已按月预付了佣金共计431600
元;大泽公司已完成合同销售价款18943740元，销售面积 24221.63 平方米，另外，大泽公司还与53位购房户签订了《润泰佳苑商品房定购协议书》(其上均盖有润泰公司的印章)，并由润泰公司收取了每户5000元定金，但未签订正式购房合同，其中，A幢13户，合同销售价款1270121元;C幢31户，合同销售价款4444997元;D幢9户，合同销售价款1224369 元。诉讼中，原告根据《定价及销售建议方案》中所确定的销售底价(用铅笔改动前的数据)：对其主张的佣金和可得利益损失计算如下：1、已签订正式售房合同部分的销售底价金额为18336423元，按2.3%计付底价佣金，为18336423元 x 2.3%=421738元;销售溢价金额为607317元，按40%计付溢价佣金，为607317元x 4 0%=242926元。2、A幢未签正式售房合同部分的销售底价金额为1235944元，按2.3%计付底价佣金损失，为1235944元x 2.3%=28427元;销售溢价金额为34177元，按40%计付溢价佣金损失，为34177元x 4 0%=13671元。3、C幢未签正式售房合同部分的销售底价金额为3943312元，按2.3%计付底价佣金损失，为3943312元×2.3%= 90696元;销售溢价金额为501685元，按40%计付溢价佣金损失，为501685元×40%=200674元;4、D幢未签正式售房合同部分的销售底价金额为1166169元，按2.3%计付底价佣金损失，为1166169元×2.3%=26822元;销售溢价金额为58200元，按4 O%计付溢价佣金损失，为58200元×40%=2328O元。被告认为不能按《定价及销售建议方案》来确定销售底价，对原告的计算结果不予认可。合同终止后，双方曾为佣金的结算进行协商，孙实明向大泽公司提供了一份计算表，内容为：1、B幢按760元/平方米计算，溢价佣金为(12315494元÷ 16O33 平方米-76O元/平方米)×16033 平方米×4O%=52165.54元;2、A幢按780元/平方米计算，溢价佣金为(4167342元÷5010 平方米一7 8 O元/平方米) ×5010平方米×4 0%=103816.79元;3、D幢按780元/平方米计算，溢价佣金为(1843526元÷2249.55平方米一78O元/平方米) ×2249.55 平方米×40%=35550.8元;4、A、D未签正式合同的可结佣金，不计溢价部分，为2494924元×2.3%=57383.25元;5、其他(除 C幢外)应结佣金18304655元×2.3%=421007.06元;合计669923.4 3元，扣除已付的431600元，为238323.43元。

　　一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

　　本案双方当事人争议的焦点是：双方是否约定销售底价;原告主张的佣金应如何计算;原告能否主张可得利益损失。对此，一审评判如下：一、原告提供的《定价及销售建议方案》中确定的销售底价应当认定为是原、被告对销售底价的约定，理由是：1、该销售建议方案中具有实质内容的每一页上均有被告的工程负责人孙实明的签名，双方也是按照该销售建议方案实际履行，同时，孙实明还在《润泰花园工程进度时间表》和《润泰佳苑开盘期间优惠政策和抽奖活动方案》上签名，因此，被告所称的孙实明签名是个人行为的说法与事实不符。2、原、被告在《重庆市商品房销售代理合同》中有“房屋销售价格按楼层、户型定价销售执行，在实际销售中，每套房屋如需折扣优惠，须经润泰公司同意”的约定，这说明，房屋的实际销售价格的决定权在被告，被告对售房价格可以在其盖章时予以审查并控制，本案中，原告所举证的《商品房定购协议书》均是由被告盖了章的，可以认定为是被告对原告的销售行为和销售价格的追认，双方是按照《定价及销售建议方案》在实际履行。3、被告于2005年3月10日发给原告的通知中，有“由于近期周边市场变化，以及工程进度情况，经公司研究决定调整C幢销售底价，在调整价格未通知之前，暂停C幢的预售”的内容，表明了原、被告以前对销售底价是进行了约定的。4、诉讼中，原告举证《定价及销售建议方案》来作为认定销售底价的依据，而被告未提供有关销售底价的证据，也未提供证据来推翻原告的举证，并且，在双方提供的其他证据中也没有确定房屋销售底价的内容，因此，应认定《定价及销售建议方案》的证明力。综上，孙实明在《定价及销售建议方案》上的签名和被告在《商品房定购协议书》盖章，使原告有理由相信孙实明能够代表被告与原告就销售底价达成了一致，构成了表见代理，应当认定《定价及销售建议方案》中所确定的销售底价是原、被告双方对销售底价的约定。二、关于佣金问题，根据《重庆市商品房销售代理合同》、《定价及销售建议方案》以及《润泰花园销售代理合同附件》中“低于底价的大泽公司不结溢价”的约定，销售底价金额为18336423元、销售溢价金额为607317元，原告应得的底价佣金为18336423×2.3%=421738元、溢价佣金为607317元×4 O%=242926元，共计664664元，扣除已预付的佣金431600元，下欠佣金233064元。三、关于滞纳金，原、被告双方在履行《重庆市商品房销售代理合同》过程中，润泰公司给付部分佣金的行为是预付佣金性质，应视为双方对佣金未进行结算。大泽公司在2005年4月28日的回函中明确要求润泰公司在合同终止前还清所欠的楼盘代理佣金和溢价分成，否则，将按合同约定追诉滞纳金，这是大泽公司对滞纳金的主张，因此，滞纳金应从双方终止合同的次日，即2005年7月1日开始计算至本判决作出之日止，原告主张每天按0.5%计算，在双方约定的范围内，本院予以支持，滞纳金为233064元x O.5%×160天=186451元。四、关于可得利益损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于润泰公司未按承诺的工程进度完成房屋建设，导致部分A、C、D幢签有《润泰佳苑商品房定购协议书》并交付了定金的购房户尚来签订正式购房合同，使大泽公司未能得到该销售佣金，造成了大泽公司可得利益的损失，润泰公司应予以赔偿。但是，损失赔偿额不得超过润泰公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，双方在《定价及销售建议方案》中确定了A、C、D幢住宅的销售底价，这表明润泰公司预见到的该3幢房屋的销售额是以底价销售价款为限，因此，对超过底价销售价款的部分不计算可得利益损失，即A幢未签合同部分的可得利益损失为 1235944元×2.3%=28427元，C幢未签合同部分的可得利益损失为3943312元×2.3%=90696元，D幢未签合同部分的可得利益损失为1166169元×2.3%=26822元，共计145945元。综上，一审判决：一、由大足润泰物业发展有限责任公司支付下欠的佣金233064元给重庆市大泽置业代理有限公司
二、由大足润泰物业发展有限责任公司支付给重庆市大泽置业代理有限公司滞纳金186451元;三、由大足润泰物业发展有限责任公司支付给重庆市大泽置业代理有限公司可得利益损失145945元。上述款项于本判决生效后15日内付清;四、驳回重庆市大泽置业代理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16040元、其他诉讼费用8020元、诉讼保全费6520元，合计30580元，由重庆市大泽置业代理有限公司分担3490 元，大足润泰物业发展有限责任公司分担27090元(被告承担部分已由原告垫付，履行时一并给付给原告)。一审宣判后，大泽公司和润泰公司均不服，向本院提出上诉，大泽公司的上诉理由为：一、一审对可其可得利益的计算标准有误;二、滞纳金的计算期限应当自对方违约之日起到实际支付之日。润泰公司的上诉理由为：一、一审判决认定“原告提供的《定价及销售建议方案》中确定的销售底价应当认定为是原、被告对销售底价的约定”与事实不符;二、一审判决认定“润泰公司下欠大泽公司佣金233064元有误;三、一审判决认定润泰公司应支付滞纳金186451元有误;四、一审判决认定润泰公司支付给大泽公司可得利益损失 145945元有误;五、一审将没有孙实明签字的计算表作为证据采信存在程序错误。

　　本院二审审理查明的事实除计算表不能证明系孙实明提供与一审审理查明的事实不相同以外，其余与一审审理查明的事实相同。

　　本院认为，一、原告提供的《定价及销售建议方案》中确定的销售底价应当认定为是原、被告对销售底价的约定，理由是：1、《民法通则》第四十三条明确规定“法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，孙实明系润泰公司的工程负责人，它在有关润泰花园的《定价及销售建议方案》、《润泰花园工程进度时间表》和《润泰佳苑开盘期间优惠政策和抽奖活动方案》等上签名的行为系职务行为而非个人行为，由此产生的法律后果应由润泰公司承担。2、房屋的实际销售价格的决定权在润泰公司，润泰委托大泽销售房屋但对销售底价却不作约定与情理不合。3、被告于2005年3月10日发给原告的通知中，有“由于近期周边市场变化，以及工程进度情况，经公司研究决定调整C幢销售底价，在调整价格未通知之前，暂停C幢的预售”的内容，表明了原、被告以前对销售底价是进行了约定的。4、孙实明在《定价及销售建议方案》中具有实质内容的每页上签字的行为从情理判断不能理解为仅表达收到的意思表示。二、一审根据《重庆市商品房销售代理合同》、《定价及销售建议方案》以及《润泰花园销售代理合同附件》确定佣金并无不当。三、关于滞纳金的问题，由于双方没在终止合同前结算过佣金，因此，一审将滞纳金的期限从双方终止合同的次日计算到一审判决作出之日止并无不当之处。四、关于可得利益损失问题，一审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定来处理本案法律依据充足。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　重庆市大泽置业代理有限公司预交的上诉案件受理费16040元、其他诉讼费4010元，合计20050元，由重庆市大泽置业代理有限公司承担。大足润泰物业发展有限责任公司预交的上诉案件受理费16040元、其他诉讼费4010元，合计20050元，由大足润泰物业发展有限责任公司承担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　陈　硕

　　代理审判员　胡智勇

　　代理审判员　胡　敬

　　二　0　0　六年　二　月　十六　日

　　书　记　员　程　卓< p="">