openstack如何部署:外资“做空”诡计：房地产首当其冲

核心提示：资本的逐利本性，已经引爆了外资在中国的金融战。做空第一站，无疑是过去十年间“黄金遍地”的房地产。
21世纪网讯 昨天A股、B股的暴跌，让经济学家抛出了“国际社会将联合做空中国”的悲观论调。资本的逐利本性，已经引爆了外资在中国的金融战。做空第一站，无疑是过去十年间“黄金遍地”的房地产。
WTO开闸以来，外资成为中国实体经济投资的急先锋，对争夺房地产市场更是情有独钟。外资基金和投资银行通过直接投资、股权并购、私募基金和外债等非FDI渠道大幅“曲线”进入内地的房地产行业，在助推了楼市虚火的同时，也加剧了泡沫的破灭。
政策对待外资的态度，也从抬高外资投资门槛发展到全线戒严，火药味越来越浓重。进入2011年，房产调控的步调全面拉紧。外资对待中国房地产二级市场交易的态度却变得“暧昧不明”，一方面逆势加码拿地，一方面大张旗鼓地拉起了收缩撤离的旗帜。

图注：三轮严厉调控层层推进，重磅政策强攻房价泡沫
外资“两重天”：
从加速布局到夹尾逃亡
2003年，美国摩根士丹利购入上海新天地大厦，成为第一家真正进军上海地产市场的海外基金。跟随着，美资派高盛、花旗、黑石集团、港资和记黄埔及英国、中东等神秘外资相继涌入，上演战国乱局。
外资主要把目光聚焦聚焦在北京上海广州三地，而收购的核心区集中在上海。21世纪网据公开资料不完全统计，从2003年起步，到2005年，外资真正迈进了投资中国地产的元年。据商务部统计，从2007年起，房地产已经成为外商投资的第二大产业，投资范围正逐步扩大。
21世纪网查阅国家统计局数据得知，2005 年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元，占当年国内全部房地产投资总量的3%。这意味着，房地产领域的“热钱”开始初现苗头。
相比之下，2007年上半年起，国内房地产开发企业利用外资增势强劲，全国房地产开发企业利用外资282.29亿元，占全部资金来源的比重为1.8%，同比增长68.7%，增幅比去年同期提高36.4%。
只用了不到两年时间，外资的“热钱”呈现飞速涌入的态势。“热钱”流入房地产市场一方面是进入房地产开发领域，另一方面是进入二级市场从事投机活动。而手段无一例外的利用了直接投资、房地产私募基金、非居民小机构个人投资和外债等途径。
据21世纪网了解，外资惯用的手法包括：收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险；钟爱借助地产基金吸引境外资本，在房地产尾盘阶段进行整体收购，从而缩减投资周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险。
在业内人士看来，房地产金融的趋势最被看好。与海外基金联姻成为外商投资房地产商融资新渠道，上海财经大学副校长王洪卫在接受人民日报采访时指出，“中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融。房地产金融的多元化是房地产业健康发展的有力保障。”
然而，好景不长。2002年，国家发改委及商务部下发《外商投资产业指导目录》，有限度限制外资投资领域，2006年9月，政策信号转为“全面收紧”。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的下发，标志着政府对外商投资房地产开始亮出红灯。
如果说，在2011年之前，包括美国雷曼兄弟、澳洲麦格理银行、美国洛克菲勒等著名跨国房产投资基金纷纷看好上海房产市场，那么，今年在房产税、楼市双限等政策的打压下，可以被视为外资大举撤离的“辨证年”。
时间 政策 外商投资房地产
2002 年 《外商投资产业指导目录》 国家发改委、商务部规定，有限度限制外资投资高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营。
2004年更新版《外商投资产业指导目录》 收紧外资在普通住宅开发领域投资。此次调整，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
2006年 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 1. 从2007年12月1日起，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。
2. 限制外资进入房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司。
3. 禁止离岸公司购买内地物业，导致海外基金借道REITs融资渠道堵塞，限外效果逐步明显。
表1：近年我国对外商投资房地产业的政策演进（来源：21世纪网根据公开资料整理）
大摩打头炮4年套现16亿
外资或现“抛售潮”
11月25日，有媒体报道指出，摩根士丹利以5万至6万元/平方米散售其上海徐家汇永新城。2007年初，大摩以5.3亿元整体购入。业内估计，如果不计此前的租金收益，大摩抛售此项目可套现13.3亿至16亿元，较当初5.3亿元的购入价升值1.5至2倍。
大摩打响了外资基金撤离中国房地产的头炮。事实上，从2008年起，大摩就担心中国住房价格可能会出现振荡，当年即开始选择性抛售上海部分精选住宅项目，包括新天地大厦和上海第一高楼上海环球金融中心。
紧随大摩，美国高盛、英国高富诺、香港和记黄埔、澳大利亚麦格理集团、荷兰ING等外资机构纷纷抛出手上低于预想估值的物业。


附表2：外资投资与撤离上海房地产一览 (21世纪网根据公开资料整理)
21世纪网查阅公开资料发现，高盛也从2007年底开始了撤资的举措，当年便作价1.5亿美元出售上海写字楼高腾大厦，2010年向上海复地出售其持有的上海花园广场项目权益，转让价格或在2.5万元/平方米左右，交易总价超过20亿元人民币。
香港和记黄埔在2005年曾以23亿元左右的价格购入上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业，在2008年便以44.38亿元转手出售，较当初23亿的购入价升值近1.93倍。
在2008年，全球最大私募股权公司黑石集团曾与仲盛集团、爱尔兰谋房地产企业、澳大利亚资产管理公司等外资竞购上海的3-4处商业地产，总价约50-70亿元人民币。近日有媒体报道指出，黑石集团已于2011年9月份转让了上海Channel1购物中心，踏上撤资的快车。
在DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏看来，尽管尚无明显迹象表明境外投资机构或外籍投资者正在大规模抛售境内物业，但随着中国楼市严厉的调控继续，预计未来会出现更多这类外资抛售案例。
时间的钟摆进入2011年，受欧债危机下全球蔓延的避险情绪、人民币贬值预期以及“国际资本看空中国”等氛围影响，外资机构对国内房地产市场的担忧情绪正呈现“恐慌性”的升温，国际评级机构标普将中国房地产业展望由之前的“稳定”调整为“负面”。
中国楼市在层层推进的“去房地产化”调控中一片哀鸣。11月18日，国家统计局公布，前11月全国15城市土地收入锐减千亿，全国70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格已经停止上涨步伐。
房地产业形势日趋严峻：大型开发商纷纷割肉出货，以降价“买未来”的心态赌一把。中小型房企无力扭转，被迫股权转让以夹缝求生。楼市中介则践行淡市图存之道，抱团应对二手房市场的低迷。
外资撤退路径调查
做空房地产猜想起底
热钱流出，中国的制造业数据不佳、房地产市场和地方债风险犹存，在各种因素的交织之下，外资做空中国似乎有了几个“惯用理由”。
11月21日，中国人民银行公布数据显示，“10月外汇占款减少248.92亿元，为近四年首见。”这是外商投资经过连续四年正增长后的首次下滑，有市场人士惊呼，海外热钱开始出逃国外。国内媒体分析指出，“上一次出现类似情况还是在2007年12月，当月外汇占款减少大约2300亿元。”
无独有偶。11月30日，针对A股及国际版的暴跌，宏源证券高级分析师范为公开断言，“根本原因是国际力量正在做空中国。”经济学家韩志国也认同，“外资做空中国的路线图将首先从房地产开始，撤出中国楼市只是第一步，中国金融行业也难免被波及。”
11月30日，中国央行宣布下调银行存款准备金率，以刺激信贷投放并提振国内经济。这也是央行在三年来首次下调存款准备金率。巴克莱(Barclays Capital)的分析师在给客户的报告中写道，“中国经济目前面临的最大风险：外部需求减弱，特别是欧元区经济增长前景的迅速恶化，极其可能给全球经济增长带来的影响。”
12月1日，中国物流与采购联合会发布最新PMI值为49%，这也是2009年2月份以来首度降至50%以下。
综合种种迹象，期望在中国高速成长的经济体系下分羹的外资机构们收到了一个信号：未来中国整个经济增速回落的趋势仍将延续，投资房地产短期性的单纯投机行为或将无以为继。

从2010年起步至今的三轮楼市调控来看，政府监管外资的态度和整顿房地产市场的决心不难预测，紧随其后的政策将越来越严厉。对此，撤离还是坚守？两派外资力量交锋的影响必须得到正视。
以美国黑石、友邦、中德安联为代表的外资们频繁抛售中国房地产，以新加坡嘉德置地为代表的另一派外资却继续逆市蓄力，掷金65亿在重庆拿下商业地块。在凯德之前，包括香港恒隆地产、瑞安集团等港资企业，也已先后在内地斩获地块。
从房产私募基金的表现来看，在房地产调控持续从紧的背景下，10月以来，房地产私募基金反而密集成立。据清科研究中心统计，截至三季度末，已有新募房地产投资基金22只，募集到位32.25亿美元。最新数据显示，至11月中旬，新募（包括正在募集的）房地产PE已达55只。
在罗兰贝格高级合伙人兼大中华区副总裁康雁看来，“在这一轮持续调控下，中国的房地产市场必定会经历相当长时间的调整。对于投机性的外资而言，中国楼市的吸引力已经大大下降，而且限购令以及限外令等也让外资进入中国楼市的门槛提高和机会缩小，那些纯粹追求短期回报的投机性外资撤出中国楼市是毫无悬念的。”
面对日渐上升的房地产贷款风险及地方政府债务风险，房地产的崩盘对中国金融业信贷资本造成的影响也不容忽视。如果外资真大举撤离中国房地产，下一个做空的路径将指向何方？
“近来外资频繁减持中资银行股的举措。除去做空中国房地产、中国银行业，抛出人民币可能是外资的下一阶段动作。”打好外资做空战争，国家发改委顾问、深圳大学金融研究所所长国世平认为，“死守银行防线，决不能下调银行存款准备金率！”
在近日2011年广东省企业创新成果发布暨表彰大会上，国世平谈及了他的一些预测，“明年黄金价格将下跌50%，房地产价格也将面临调整。相比上一个十年是信用泡沫破裂的十年，未来十年将是资产泡沫破灭的十年。”
以“国十条”为代表的这一轮房地产调控措施启动至今已一年半有余。限价、限购、限贷、房产税等一系列调控举措出炉。随着外资纷纷抛售中国房地产及中资金融股，做空中国的金融战争或已打响，中国当局应做好应对措施。
正如国世平提到的，“也许外资做空中国的路线图才刚刚从房地产开始。”
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