cost apportionment:容涨不容跌 业主维权是不理性吗？

第492期
2011.10.28

导语：近日，上海多个楼盘销售点因开发商大幅降价，被愤怒的老业主们“团团包围”讨要说法。事实上，开发商降价遭遇老业主抗议已不新鲜，早在2008年深圳就曾发生过房价下跌带来的“维权潮”和“退房潮”。今年下半年以来，楼市再现松动端倪，业主维权现象屡屡见诸报端，我们究竟应该怎样看待？[详细] [网友评论] 分享到 2

天底下哪有只赚不赔的买卖，道理其实非常简单。

涨跌自负是市场规则 暴力维权既反市场又反法治

涨跌买者自负，是市场的必然规则，否则所有的亏本者都可以找房地产商，金融机构维权，而所有的金融机构、房地产机构都可以找央行与财政部维权，必然导致天下大乱。更有评论指出，商品房的买卖，不是小孩过家家，是成年人在充分知情、充分判断风险后的自愿行为，这种自愿的市场交易，受到法律保护。所以说，那些在楼盘降价后围攻开发商的业主，既反市场，又反法治。

开发商降价引发老业主抗议，从侧面反映了当下契约意识的薄弱。市场经济中，每一位交易主体都希望趋利避害，但没有人可以保证实际结果与交易初衷完全一致。风险与收益如影随形是市场铁律，只是近年来国内楼市的反常飙涨态势弱化了这一规律显效，以至于购房者难以面对房屋市值下降的事实。殊不知，在商品房产权完成交易之后，其市价的涨跌就与开发商无关了，这一点在法律上不存在任何疑义。 [详细]

如果降价不违约 业主维权显然于法无据

房价下跌，老业主要求索赔，理由主要是降价行为侵犯了自己的权益。但买房子毫无疑问是一个市场行为，购房者在签订购房合同时，双方之间的权利义务关系仅限于开发商保质保量把售出房产，业主以定价支付，未来的价格波动的风险应该由业主来来承担。

针对楼市降价，除非当事人签署购房合同时约定了合同解除事由，比如约定如果在一定期限内降价，开发商就构成违约，开发商将承担违约责任。否则业主要求补偿是没有法律依据的。在此前为数不多的求偿请求获得法院支持的判决中，正是由于双方作出了这样的约定。[详细]

开发商虚假宣传取证难 降价行为难定价格欺诈

一方面，买房人经常听到售楼员的忽悠：“赶紧买，没剩几套房了，下期还要涨价”，“房价根本不可能降，我们的房子更不会降价”，也有售楼员信誓旦旦地给你保证：“房价真降了给您补偿”，但这句话永远不会写入合同。当老业主依据这些“口头支票”向开放商求偿，自然很难获得法律支持。工商部门也三番五次提醒消费者，“目前房地产虚假广告投诉中，99%存在取证难的问题，消费者购房时要提前保存证据。”

另一方面，既然房子也是商品，那么买房卖房这事儿，其实和普通的交易就没有什么不同。加之房产的交易过程中并没有强迫，房产商售楼与买家出手，也都是本着公平自愿的原则完成交易的，契约已经达成，其实必须按照契约执行，并没有单方面想反悔便可以撕毁契约的道理。至于交易之后的价格走势，那也是市场才能决定的事情，已经达成的交易，并不能因为后续价格出现了波动便被否定。而现实中，市场的变化其实注定了价格不可能维持不变，而价格的变化也注定了买卖的一方会出现亏损，假如亏了的一方都可以因此给对方扣上个“价格欺诈”的帽子，甚至大闹卖场，商业秩序恐怕难免要乱了套，甚至根本就无法运转。[详细]

业主在维权中打出了各式各样的标语。

标语的背后，昭示了业主们在房价下跌后那种巨大的心理落差和“被掠夺感”。

天底下没有只赚不赔的买卖，相信对于任何有点理性的人，都会把问题归咎于自己的把握不当，而不是商家的降价行为。如此简单的道理，本不用过多解释，可为什么一旦换成房子，人应当具备的起码理性就消失殆尽了呢？

市场原则本是平等自愿，长期卖方市场下业主早尝尽人为刀俎我为鱼肉的辛酸

现实中，当购房者向开放商提出修改补充条款的要求时，得到往往只有七个字的回答：“一个字也不能改”。这是商品房市场供求关系造成的，卖方市场里房开发商总是牛一点。市场里只有1%甚至更少的人会花很多的精力与房产商“斗争”，双方实力太悬殊，造成房产商完全不理会这种要求。这就像两个人下军棋，其中一个连长大还排长大都不知道，另一个倒是顶尖高手，他们怎么能平等地博弈？现在很多楼盘的售楼小姐听说你要谈条款，开口就是一句话：“人家很多人都是5分钟看一遍就签的。”在这种思维方式下，认真维权的消费者反而成了“刁民”，当然也就成了弱势群体。

从购房者和房产商双方地位这个角度出发，发生在上海嘉定的事情，或许并不那么简单。愤怒的老业主们指向的则是开发商的“销售欺诈”行为虽很难成立。但业主们列举开发商售房时的一些问题却值得重视，如交房时间延后，合同规定的交房时间比销售人员承诺的晚3个月；再就是楼盘得房率存在“欺诈”等。最值得重视的一条是，存在霸王条款，与开发商签署的合同中，对违约一项，开发商“自罚”仅总额的5%，而对业主却有总额20%的违约金。[详细]

刚需族已为买房透支了未来，瞬间缩水“被掠夺感”怎不强烈？

“天地良心，我们不是炒房的，都是刚需！”一名来自北京市通州区华业东方玫瑰A4号楼的这样说道，今年8月份她所在的小区开发商同样因为降价而遭到老业主的维权抗议。的确，现实中很多刚需族为了买套房子，几乎倾尽了家中的所有，甚至是几代人的心血。现在房价大幅下降，其财富瞬间大幅缩水，又有几人能做到毫无怨言？

在此次上海发生的维权抗议中，一位中海御景熙岸业主坦言，此前他们的购房总价在200万元左右，而近期促销广告却显示，类似房源的总价已变成了132万元起，两者差价达60万-70万元，相当于他们的首付数日内“打了水漂”。对于一个普通民众来讲，60余万元的差价绝非小数，遭遇这样的事情恐怕谁心里都会不平衡，而那些一味指责他们是在“耍流氓”的评论则未免少了几分温情。[详细]

房价松动显然是严厉调控政策在起作用 但房价下跌是老百姓的一致利益吗？

从一线城市扩展到二三线城市的限购政策，对本轮楼市调控起到了至关重要的作用。市场准入的行政门槛，在资金层面阻断了游资进入楼市炒作的通道；问责制在行政框架层面抑制了地方纵容楼市虚火旺盛的冲动。最重要的是，行政式调控向市场发出了一个鲜明信号：楼市调控将不惜采取最强硬手段，由此彻底改变了人们对后市的预期。[详细]

房价涨，有人怨言多；房价跌，有人打砸闹。证明了一点：民众的利益从来都是不一样的，态度和立场也是迥异的。2003年以来，房价的涨幅确实偏大，部分城市确实出现一定程度的房价泡沫。然而，到底多少人希望房价接着涨，到底有多少人希望房价下跌，其实是笔糊涂帐。今年3月住建部副部长齐骥曾表示：国家统计局最近一份抽样调查显示，我国城市居民自有住房率达到89%，其中约12%为祖上传下来的，40%多是房改房，近40%是商品住房。这么高的住宅私有率，世界罕见。据此，如数据准确，大致可以认为，一成多的无房户期望房价大跌，五成左右的家庭有改善需求，也乐得见房价下跌，不跌亦无大怨言，毕竟有房；四成左右的人，并不愿房价大跌。[详细]

在遭遇业主冲击后，一向被认为手眼通天的开发商为何不维权呢？

有评论甚至不无阴谋论地认为，老业主阻止降价，正是开发商希望看到的，他们也不愿意房价下跌；更有人怀疑，那些闹事业主是开发商诱导的，甚至是开发商导演的。

今天“维权”二字背后常常蕴含的是“我不吃亏”的心声。房地产市场的特殊也深刻说明了这维权行为背后的逻辑并不简单，值得细细分析。但房产调控不可中断，迷局又该如何破解？

权力大于市场 业主也坚信这一点

按照现代市场经济的基本逻辑，隶属于完全市场领域的商品房买卖行为在履行完合同条款之后，老的业主因为房价大幅下跌而试图破坏契约，这绝对是荒诞不堪的。不过，这一来自教科书的应然之说，在碰到中国房市的实然状况之时，恐怕也只能停留于抨击与谴责，却对解释老业主的这一行为逻辑少有帮助。

时下，主流的舆论都乐意批评政府本身对于市场规则的损害，然而，孰不知在改革的浪潮中被激发起浓烈利益意识的民众同样坚信“权力大于市场”这一潜规则。[详细]

既然有看得见的手在掌控 “会哭的孩子有奶吃”是理性判断

相比起经典理论中，市场这只所谓看不见的手，当下的房地产市场显然存在着一只明明白白，实实在在的看得见的手，这是人所共知的事实。

相对而言，以中产者为代表的购房者不但具有日益增长的利益意识，同时也较之其他大众群体更深刻地知晓博取利益的各种手段。以此次上海业主抗议房价下跌的行为来看，抗议者非常明白，按照合同条款规定，他们失去的利益不可能得到补偿。因为这充其量就是一个经济纠纷，甚至房价本来就有涨有跌，不可能因为跌了就补，所以如果纯粹按照法律来裁定，估计连个纠纷都算不上，简直可以称做“无理取闹”。

实际上，“取闹”绝不是“无理”的，相反，“取闹”之后，原本属于市场领域的纠纷开始逐渐演变成社会领域的“群体性事件”，而随着事件性质的改变，事件的相关主体也开始变得多元。一个显而易见的事实是，在如今维稳重于泰山的背景下，只要事情闹得足够大，政府便要基于维护社会稳定的出发点“安抚”抗议者。这样一来，“取闹”本身就是“有理”的，因为新介入的政府实际上会为抗议者充权。

这样一种算盘，看起来的确有些不堪入目，但直白地说，这也是民众自身在以往抗争过程中所形成的一种路径依赖。因为在他们的经验谱系中，“权力大于市场”向来都是行之有效的，这一次，他们同样选择了这一“维权”路径。[详细]

理性看问题 健康楼市期待更多调控手段

因为降价而闹事，其情确有可议之处，但本身于法于理无据，支持这种行为，社会契约精神和法律的严肃性将无存，将导致更长远和更大层面的负面效应。

畸形的房地产市场已经将调控推向了一个两难境地。一方面，房价过快的下降必然会带来市场的波动，因为房地产的在经济生活中的支柱地位使得其应该撑下去，否则一些经济和社会问题很可能一股脑迸发出来。但另一方面，房价必须降下来，暴利时代必须终结，因为这一市场的畸形发展已经影响到了整体经济的健康性。[详细]

当前的限购令政策，有没有既能让宏观调控不致中断，又能灵活反映市场需求的办法？此前，就有人呼吁通过税收手段调控楼市。相对于限购的刚性，税收手段可以起到更适合的市场导向作用。而加快保障房建设工作，并保证公平的提供，更不能被忽视。[详细]

针对“房价一下降业主就维权”的现象， 评论几乎一边倒地认为这是缺乏契约精神的体现。

畸形的房地产市场已经将调控推向了一个两难境地：一方面，房价过快的下降必然会带来市场的波动；另一方面，由于房产市场的畸形发展已经影响到了整体经济的健康性，房价必须降下来。

楼市松动明明是那只看得见的手在起作用，大家都看得真真的，这时候只去训斥业主不懂市场原则，不懂契约精神，那显然是无视业主的“理性”。人们需要房价回归，更需要健康的房地产市场回归。

凤凰网评论频道出品 欢迎收藏