中财网航海文化的传播途径:【IFC出品】03年以来的房地产调控政策以及未来的展望 - [地产商] - 成都向上论坛 ...
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 07:51:08
【IFC出品】03年以来的房地产调控政策以及未来的展望
我晚上首发在问房子论坛，支持向上，现在拿过来和大家讨论。2003年
一、行政、财政、法规方面
1、国务院公布我国首部《物业管理条例》--2003年6月
2、国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价--2004年7月底
3、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。--2003年8月12日
4、《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台--2004年5月13日
5、旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见--2005年年3月26日
6、新国八点：国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题--2005年4月27日
7、讨论物业税开征相关问题--2005年第二季度;
８、国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。
物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。
依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中就包含了几乎全部的税费，而地价和相关税费约占住宅成本的50％。如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价无疑给老百姓一个更加清楚的价格。但如果开征物业税，消费者首次购房成本会下降，但另一方面房价就会分摊到日后税收上，由于“买房不贵、供房贵”，这可能使得一部分消费者宁愿选择物业税相对较低的二手房。--2007年
二、金融
1、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)--2003年6月5日
2、经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%--2004年4月25日
3、国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上--2004年4月27日
4、中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。--2004年10月29日
5、央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调!调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。--2005年3月17日;
６、央行加息并上调准备金率。
央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通购房者，累计成本已经显现。正当的购房消费就已经开始受到挤压。房产投机环境已经不存在。然而调息，对国内以借贷为经济基础的开发商而言，无疑是影响最大的。
７.二套房贷。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。
此政策无疑是针对投机性购房者。但就如同层层波浪，对开发商的资金回笼无疑是加了一个大大的门槛。
三、土地
1、国土资源部11号令(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)--2002年5月9日
2、国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量。整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工作;下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知(7月国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知)，年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个--2003年2月18日
3、国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。---2004年3月30日
4、国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿--2004年4月28日
5、国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查--2004年12月2日
６.低档住房用地。建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题。此政策一出自住型购房者将会是最大受益者。高档住宅的开发将会受到限制，从而抑制投资型需求的增长。
开发商对项目的规划与设计将会受到一系列的限制，如何在满足政策要求的前提下，达到利润最大化将会是开发商未来关注点。
７.土地出让规定。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》已由国土资源部正式发布，并将于2007年11月1日起正式施行。土地出让政策的规范将会加大一级市场的竞争，而规避了非常规获取地块的现象，使游戏规则更加规范，交易市场的优胜劣汰是必然趋势。
[ 本帖最后由 IFC 于 2009-12-26 01:10 编辑 ]
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2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。
一、土地政策
土地是房地产市场供应的源头。我国大量征用土地以及协议出让土地的存在，从根本上为房地产市场带来寻租的机会.在土地与房产市场管理政策缺位的情况下，各地政府以较低的价格将土地批租给房地产开发商，为己牟利；房地产开发商得以囤积土地，拉动房地产市场价格；最终导致房地产投机增多，房地产价格非理性上涨。房价在虚假的需求引导下与普通消费者的随能力远远背离，导致房屋空置，增加了房地产市场的泡沫。
1、土地政策轨迹
2004年，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。
2004年国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。
2004年国家颁布的重要土地政策
颁布日期 颁布单位 法规
2004年0]月31日 北京市国土局 《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》
2004年03月01日 国土资源部 《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》
2004年03月]6日 国土资源部 《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划的通知>》
2004年04月29日 国务院办公厅 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》
2004年09月22日 人大常委会 《中华人民共和国土地管理法》修正案
2004年10月28日 国务院 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
2004年11月01日 国土资源部 《土地利用年度计划管理办法》修订版
2004年11月0]日 国土资源部 《建设项目用地预审管理办法》
2004年11月10日 国土资源部 《关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见》
2、政策影响
土地市场向良性发展
国家对于土地市场的＿系列政策，将保障我国土地市场摆脱目前的无序状态，走向健康发展的轨道。
土地供应量将减少
2004年国家土地政策最重要的影响在于减少土地供应量。首先，国家停止协议出让土地，使得现在的大部分土地供应转为国家储备，或在企业间实现市场化流通。一方面减少了土地市场供应量，另﹁方面则提高了开发商的拿地成本。
土地供应结构发展变化
2004年，国务院总理三次批示彻查在建和未建的大型商业设施，清理固定资产投资重点对象，如高尔夫球场、大型物流园区及大型购物中心等。一系列措施与去年国土资源部发布的45号文件一脉相承，是对于大规模投资项目及高档住宅项目用地的重大调整。
二三级市场交易比重变化
根据房地产市场对政策反应的滞后性，土地供应市场的紧缩将影响一手房市场的长期供给。在二三级市场联动机制较为完善的城市中，二手房交易将借助有利的需求势头，以更快的速度发展。从这个角度来看，土地政策效应将推动二手房交易市场的发展，改变我国长期以来三级市场与二级市场倒置的格局，使我国房地产市场的发展接近国外标准。
二、金融政策
我国房地产业的融资模式决定了房地产业对金融政策息息相关。在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款。因此，银行直接承担着资金链巨大带来的高风险。此外，房地产融资管理不擅，土地反复抵押与骗贷情况难以杜绝，又加重了房地产融资的风险系数。巨大的投资只能依赖高速的资金回笼，可见，由虚假的需求引发的房地产投资泡沫必将带来销售不力，资金链断裂，对于金融系统与房地产市场的影响是致命的。
加入WTO后，我国经济逐渐与国际接轨，金融市场运行受国际因素影响增加。随着美联储进入加息周期，中国也逐步揭开加息的帷幕，毫无疑问将使开发商与购房者展开新的博弈。此外，人民币面临升值的压力，对于改变海外投资的流入影响深远，也成为未来影响中国房地产运行的重要国际因素。
1、金融政策轨迹
我国银行是房地产开发和投资资金的主要来源，过于松散的贷款管理制度为房地产市场需求的增加推波助澜，使银行自身承担了房地产市场大部分的风险。为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，2004年政府采取了多种的金融手段。主要分为以下三个方面：
加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛
房地产开发商的资金60%以上都来源于银行贷款，个人购房者的购房资金70%以上也来源于银行，因此，银行积蓄了最多的房地产风险。为了化解风险，银监会及央行颁布了一些政策加强贷袭的风险管理。
控制房地产信贷规模
中央首先通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头；其次通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛；最后通过利率的杠杆来提高贷款的成本从而来控制贷款的规模。
提高个人住房按揭贷款门槛
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款，归纳总结主要是限制个人购买2套(及2套以上)的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。同时，贷款利率的上调增加了购房的成本，迫使部分投机者退出市场。
2004年国家颁布与房地产相关的重要金融政策
颁布时间 颁布单位 政策
1行业信贷规模
2004-03-03 中国银监会 商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)
2004-06-13 中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2004-09-02 中国银行业监督管理委员会 商业银行房地产贷款风险管理指引
2行业信贷风险
2004-04-11 中国人民银行 提高存款准备金率0.5个百分点
2004-04-27 国务院 提高房地产业资本金比例由原来的20%上升至35%
2004-01—01 中国人民银行 扩大金融机构贷款利率浮动区间
2004—10-28 中国人民银行 上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮
3个人住宅贷款
- 中国银监会 《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》
- 温州市工商银行 对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购买3套住房以上的贷款不在办理房贷
- 北京市工商银行 不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过3套则不予放贷
- 上海各商业银行 沪上各家银行已将第二套房的百付款比例提高至三成,而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持
- 杭州各商业银行 1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成
4融资途径
信托
2、政策影响
房地产开发商
房地产开发商成本增加。目前国内许多开发商的开发资金超过60%来自银行，升息等系列政策提高了开发商的融资门槛，增加了开发商的成本，使房地产开发商的自有资本率的提高，对房地产商的资质提出了更高的要求。
房地产开发商重新分化。房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难，将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。有利于房地产企业的适度集中，健康发展。
房地产开发商融资方式多样化。国家在紧缩银根的同时为其他融资方式的开展提供了方便之门。国家积极鼓励开展房地产信托业务、突破以往房地产信托产品的规模的政策有助于丰富房地产融资渠道、降低住宅产品地产项目的融资门槛，减轻了房地产开发商的融资压力。
投资者
上半年长三角地区出台的系列期房限转政策，严格限制短期投机行为，打击了“以租养房”的投资型客户，保障消费者的利益。而对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响较小。
银行贷款利息的提高增加了投机者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。更为重要的是，加息改变了市场预期，有利于引导投资的合理流向，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。
自住型购房者
中央机构与各大银行规范性政策的出台，使自住型购房者的消费趋于理性，持币观望者逐渐增多。加息使消费者的购房支出陡然上升，短期内将对潜在购房需求产生较大：中击。但从长期来讲，需求的变动取决于加息幅度的变化。
房地产市场
纵观2004年国内金融政策，提高了房地产开发成本，使房地产开发投资趋于下降，从而影响到房地产市场的供应；加息改变了需求的预期，突现出真实的购房需求。整体来说，今年房地产价格上升的幅度已经大大低于去年。从长期来讲，房价的过快增长会得到平抑，其中加息幅度是影响房价涨跌的关键因素。
三、政策发展趋势及方向预测
2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。中原预测，2005年的政策一方面将继续加强对房地产市场的整饬，另一方面将基于宏观调控的成果，为房地产业的大力发展提供有利支持。
2005年政策的重点仍将集中在土地政策与金融政策两个方面：
土地政策方面，我国土地市场的基本由国家垄断，对于土地市场的政策一向从紧从严。2005年土地政策将着眼于保护土地资源，制定科学化与规范化的措施保护有限的土地资源。同时，政策的还将关注农民的切身利益，保护耕地、维护失地农民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市场经济的环境下合理评估土地价值等方面将是明年土地政策的焦点所在。
金融政策方面，首先，对不同开发商的风险评级将会列上议事日程，不同资质开发商的贷款利率将进一步扩大：其次，国家将扩充多种融资渠道，典当，信托，国外资金的入市，都将有效的分散银行目前巨大的风险；再次，对于国外投资的规范管理也提上日程：另外，进一步加强对房地产投机者信贷的控制也是政府金融政策的要点，提高个人投资性买房贷款的门槛对于房地产市场回归理性是重要的一个措施；最后，政府将在对宏观经济做出整体分析后作出加息的决定，加息的频率和幅度都不会很大，目的是使经济进一步降温，改善负利率情况，但原则是不让经济出现“硬着陆”的情况，因而从长期来看，对于房价的走势不会产生过多负面影响。
此外，预计明年物业税征收办法的草案将会出台，并征询各方的意见。开征物业税将改变政府的行为方式，使其在考虑出地数量和规模时，更具长远性和计划性，进而促进不动产评估业的大规模发展，同时还将降低房地产开发商的开发成本，减少金融风险，降低购房门槛，对房地产市场的发展产生深远影响。房贷证券化的可行性也将会是2005年讨论的热点。
综上所述，在国家的宏观调控下，2005年我国房地产市场将步入调整期。在中国宏观经济的增长背景下，房地产利润、价格趋于合理化，产品种类更加多样，产品结构转向满足市场真实需求。展望未来，中国的房地产市场将更加理性而健康地发展。
[ 本帖最后由 IFC 于 2009-12-26 01:11 编辑 ]
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2005年的中国房地产，引起了海内外特别多的关注。土地政策、金融政策、税收政策，每一项宏观调控政策的出台，都会对房地产市场产生重大影响；“泡沫论”、“地荒论”、“富人盖房论”，每一次激烈的观点交锋，都会吸引全社会各界人士的广泛参与，各抒己见；“成本公开”，“税收排行榜”，“富豪排行榜”，每一个事实真相的公开，都会让人们感叹：房地产行业的利润之高超乎想象。房地产成为2005年中国经济大舞台上最耀眼的明星之一。回首2005年，盘点中国房地产，功过成败，我们共同评说。
盘点一：加息
回顾：2004年10月29日，中国9年来首次加息。当时即有投资专家预言：这只不过是新一轮“升息”过程的开始。果不其然，时隔不到半年，2005年3月17日，央行再次加息，将5年期个人房贷年利率提高了0.2个百分点。同时还规定，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷最低首付将由目前的两成提高到三成。
点评：尽管此次加息对购房者的成本影响并不是很大，但它给我国房地产市场一个明确的信号：政府将对“房价上涨过快”进行有效的宏观调控，不会让房地产市场继续“过热”。“半年内两次加息”也显示出我国政府对“平抑房价，规范房地产市场运行”的决心。
盘点二：新、老国八条
回顾：2005年3月26日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》（即“老国八条”），要求地方政府及相关部门抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条措施，被业界称为“新国八条”。
点评：“老国八条”将稳定房价提升到政治高度，“新国八条”则从住房供给、土地、税收、金融等方面提出了对房地产市场调控的具体措施。新、老国八条的相继出台，充分显示出政府调控房地产市场的决心，也使消费者对房价的未来走势进入“观望期”，“持币待购”成为各大中城市下半年消费者心理的真实写照。
盘点三：《关于加强房地产税收管理的通知》
回顾： 2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布《关于加强房地产税收管理的通知》，《通知》明确规定，自６月１日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
点评：本次税收调整对于打击房地产投机、抑制过度的房地产投资需求很有成效。如房地产投机、投资现象较为普遍的上海，在2005年6月1日之前，出现了大量突击抛盘现象。另外，该税收政策的调整也能有效地抑制部分不合理的购房消费需求，有利于保护房地产市场中自住型购房者的真实需求。
盘点四：人民币升值
回顾：2005年7月21日，美元对人民币的交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币升值2%。近年来，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区的房地产市场，希望赚取人民币升值和房地产升值的双重回报。
点评：从国际经验看，货币升值对房地产市场会产生巨大的冲击与影响。1985年《广场协议》后，日元不断升值，成为日本房地产泡沫经济形成的主要因素之一。此次人民币升值增强了国际市场对人民币还会进一步升值的预期，这意味着在国内房地产市场涨势依旧的情况下，赌人民币升值的热钱仍会考虑流入房地产市场。
盘点五：银监会“212号文件”
回顾： 2005年9月，银监会向各地银监局及信托公司下发了“212号文件”，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。
点评：2003年央行“121号文件”直接催生了房地产信托业的繁荣，银行信贷门槛的抬高，使开发商一度通过信托方式获得项目前期的“过桥贷款”。但“212号文件”的出台使中小房地产公司的融资途径进一步变窄，资金链难以维系。这一政策将加速中小房地产公司的洗牌过程，同时，符合要求的客户群的减少也给信托公司的经营带来了挑战。
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对于房地产业来说，２００６年绝对应该称得上是政策年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接。记者将国家、省及郑州市从１月到１２月颁布的房地产政策罗列出来，竟有２６项，其中有关规划的７项、用地８项、税收３项、房屋质量１项、房屋交易３项、金融４项。
专业从事房地产政策研究的河南中原房地产顾问有限公司策划研究部研究经理郜智贤说，２００６年房地产政策总体来说有两个倾向：更加强调地方政府职能；市场化手段调控占主导，主要手段还是通过土地政策和金融信贷政策表现出来。
与去年调控不同的是，今年出台的针对开发商的更少，而把政策的主要针对方转到政府一级，强调政府的责任和职能，比如通过建设经济适用房、廉租房等，建立住房政策保障体系。政府以一个公正的角色，执行政府的职能，在监督市场交易双方的同时，保证社会整体的居住权利。而在堪称调控重拳的“国六条”中提出行政问责制，鞭策地方政府尽心尽力履行职能。
地价的上涨是社会经济发展的结果，而社会经济的发展是通过全社会共同努力来实现的。所以，经济发展的成果应该由全社会来共同分享，其收益是属于每个人的。政府就应该从社会保障的层面做好经济发展收益的合理再分配。一个和谐的社会必须体现在相对公平上。
法律有了规定，但是，如果没有监督等于一纸空文。比如关于闲置土地的处置问题，其实国家以前早有政策，只是执行不力，一直以来形同虚设。今年土地政策的重点更注重监察，国家成立了９个督察组，遏制地方政府以地生财。
【关键词】房地产企业所得税
由国家税务总局颁布的、于１月１日起实施的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高５％；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场。
【关键词】发展经济适用房
３月５日，国务院总理温家宝在人代会上所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。２００６年国民经济和社会发展的主要预期目标是：居民消费价格总水平涨幅控制在３％，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房制度和住房租赁制度；整顿规范房地产和建筑市场秩序。
【关键词】防止囤、炒土地
国土资源部和国家工商总局４月９日发布《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定。
旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构。
郑州市国土局１１月２８日发布《关于进一步严格土地管理的决定》。规定土地无故闲置两年，政府将无偿收回；未列入土地规划不得建“工业园”；农用地禁止“以租代征”；被征地农民可听证土地用途；土地违法实行问责制。
【关键词】上调房贷利率
４月２８日，央行全面上调各档次贷款利率０．２７个百分点，其中，５年期以上的银行房贷基准利率由６．１２％上调至６．３９％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
从４月２８日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的５．５８％提高到５．８５％，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。
个人住房贷款（商贷）利率也包含在本次调整之中。从４月２８日起，５年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由６．１２％提高到６．３９％，个人能享受到的最优惠的下限利率由５．５０８％提高到５．７５１％。
【关键词】国六条
５月１７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。主要内容有：切实调整住房供应结构；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。业内人士认为这六条措施拉开了２００６年房地产调控序幕。
【关键词】九部委“十五条”
５月２９日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（２００６）３７号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出９０平方米、双７０％的标准。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地２００５年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
【关键词】二手房营业税征收
５月３１日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发７４号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。２００６年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。
【关键词】规范房产交易秩序
７月６日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发１６６号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体为：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在１０日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
其后，郑州市房管局下发《关于开展整顿规范房地产交易秩序活动的通知》，所有楼盘取得预售证１０日内必须开盘；开发商炒卖房号将受严惩；经济适用房禁止擅自提价；不具备预（销）售条件的楼盘不得参展；严禁利用合同加重购房人责任；严禁在售楼盘不联机备案。
【关键词】９０平方米
７月１２日，建设部颁发１６５号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了３７号文件中９０平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
１６５号文件核心精神有三：一、９０平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的７０％以上，这个７０％的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、６月１日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。
河南省建设厅７月２６日下发《加强城市规划对房地产市场调控力度的通知》，就落实国务院有关规定，进一步稳定住房价格，合理调整住房供应结构提出了具体措施。明确规定新审批的商品房，９０平方米以下的住房面积达不到７０％的比重，不许开工建设。９月底前，各市县必须完成住房建设规划编制工作，报省建设厅备案后向社会公布。
【关键词】外资限炒令
７月２４日，建设部联合其他５部委下发１７１号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。主要内容有：一、规范外商投资房地产市场准入；二、加强外商投资企业房地产开发经营管理；三、严格境外机构和个人购房管理；四、进一步强化和落实监管责任。
【关键词】建立国家土地督察制
７月２４日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔２００６〕５０号），９个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入９大土地督察局严格监管之下。国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。
【关键词】强征二手房转让个人所得税
７月２６日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（１０８号文），宣布从８月１日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
“１０８号文”规定，二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。
【关键词】土地出让
８月１日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。
【关键词】廉租房保障金
财政部、建设部、国土资源部８月３０日出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的５％必须用来建设廉租房。廉租房管理还必须配备专职人员。
【关键词】外资购房
９月４日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
近年来，部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。
【关键词】土地调控
９月５日，国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。
《通知》指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。进一步强调了土地管理问责制、制定工业用地出让最低价标准、提高建设用地相关税费标准等。
【关键词】土地有偿使用费
１１月２０日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方三七分成体制，地方７０％的费用分成将上缴至省级后下拨。相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
【关键词】限、禁目录
国家发改委和国土资源部１２月１２日发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。与１９９９年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。
新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于１．０、单套住房建筑面积超过１４４平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。
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核心提示：可以说，贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”。
可以说，贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”――― 到今年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。
而今年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。
当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。而这，事关老百姓能否住得起房―――
【关键词】清算土地增值税
名称：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称 《通知》）
出台时间：2007年1月24日
内容点击：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
点评：从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
上榜理由：打击囤地，大快人心。
【关键词】贷款利率五级跳
名称：加息
出台时间：2007年3月~2007年9月
内容点击：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测年内将再次加息。
点评：明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。
就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。
上榜理由：关注的人越来越多。
【关键词】减少土地出让环节的优惠政策
名称：《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》
出台时间：2007年6月27日
内容点击：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。
点评：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。
上榜理由：抑制房地产市场投资过热。
【关键词】多渠道解决住房困难
名称：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
出台时间：2007年8月13日
内容点击：《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。
点评：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。
但是，《意见》并未就占城市多数的中等收入者的住房问题提出合适的解决方案，而事实上中等收入者很难通过市场解决住房问题。
上榜理由：符合大众利益。【关键词】首付提高至40%
名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
出台时间：2007年9月27日
内容点击：《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。
上榜理由：平抑房价的好办法。【关键词】物权受法律保护
名称：《中华人民共和国物权法》实施时间：2007年10月1日起
内容点击：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
点评：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。
上榜理由：这是国人期盼已久的。
【关键词】工业用地纳入招拍挂
名称：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）
出台时间：2007年10月10日
内容点击：该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。
点评：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。
上榜理由：让土地转让更公平。
【关键词】郑州停止返还开发商土地出让金
名称：《关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知》
发布时间：2007年10月23日
内容点击：该《通知》废除了关于土地投资的诸多“优惠”政策。
点评:《通知》是郑州市政府对国土资源部关于不得随意返还土地出让金规定的执行。这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。
上榜理由：早就应该这样了。
【关键词】商品房销售受监控
名称：《商品房认购管理办法》
实施时间：2007年11月1日
内容点击：10月31日郑州市房管局就《商品房认购管理办法》的正式实施以及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商要按照要求在售楼处设置和郑州房地产网上销售动态表一致的销售动态板，更加方便市民了解楼盘的销售状况。对于已拿到预售证的违规销售者，将被停止联机备案，而那些没有预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。
点评：《商品房认购管理办法》出台和认购管理系统启动之后消费者可以在郑州房地产网上查到商品房认购情况，一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。
上榜理由：使得商品房的销售更加公开、透明。
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一、2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
政策要点：
1.严格执行土地用途管制制度；
2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设；
严格控制农村集体建设用地规模；
3.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；
4.严格土地执法监管。
二、2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》
政策要点：
1.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内。
2.开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低。
3.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。
三、2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。
政策要点：
住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。
四、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。
政策要点：
1.要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。
2.要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
3.要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。
4.要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
五、2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO(initial public offerings，首次公开发行股票)或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
政策要点：
1.证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。
2.证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
六、2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。
政策要点：
1.重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置。
2.加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题。
3.依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。
七、2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。
政策要点：
对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
八、2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。
政策要点：
2008年1月25日 由14.5%调至15% 2008年3月25日 由15%调至15.5% 2008年4月16日由15.5%调至16%。
九、2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。
政策要点：
从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
十、10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备 金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。
政策要点：
从2008年10月15日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
十一、10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。
政策要点：
财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。
十二、10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。
央行自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
政策要点：
金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；
下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
十三、财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。
政策要点：
㈠ 个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1%
㈡ 个人买卖住房暂免征收印花税
㈢ 个人卖房暂免征收土地增值税
㈣ 最低首付款比例调整为20%
㈤ 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍
㈥ 个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点
十四、11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作：
政策要点：
㈠ 加大投资力度和优化投资结构
中央出台的十条措施，主要有四类：加快实施重大民生工程；加快在建重大基础设施项目建设；尽快启动一批有利于增强经济发展后劲的大型工程项目；加大力度支持产业结构调整和优化升级关键项目建设。落实这些措施，要加强对重大投资的管理，认真做好可行性研究论证，提高投资质量和效益。要加强对市场自主投资的鼓励和引导，支持引导民间资本投向政府鼓励项目和符合国家产业政策的领域，广泛参与各种民生工程、基础设施和生态环境建设，把政府投资引导作用与发挥民间投资积极性有机结合起来。
㈡ 着力扩大消费需求特别是居民消费需求
要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。加大力度调整国民收入分配格局，提高中低收入居民收入比重。努力消除制约消费的制度和政策障碍，改善居民消费预期，引导和促进居民扩大消费需求。
㈢ 促进房地产市场平稳健康发展
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。
㈣ 努力保持出口稳定增长
综合运用出口退税、外贸发展基金、财政贴息等政策措施，支持拥有自主品牌、核心技术的产品和大型机械设备以及农轻纺等有竞争力的劳动密集型产品出口。加快实施出口市场多元化战略。积极扩大国内需要的先进技术、设备、关键零部件和能源原材料进口，增加重要战略物资储备。
㈤ 着力提高企业素质和市场竞争力
保持经济平稳较快发展，最根本的是要激发企业的活力，促进企业发展。各类企业都要苦练内功，加快自主创新，优化产品结构，提升产品质量，增强开拓市场的能力，提高市场竞争力。各项宏观经济政策都要有利于企业发展，要从财税、金融、贸易、产业、收费等方面，采取多种政策措施，积极推动企业兼并重组，支持企业特别是中小企业发展。
㈥ 认真做好金融财政工作
改进金融调控，综合运用多种政策工具，保持货币信贷合理增长。银行、证券、保险业都要加大对促进经济增长的支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求。促进股票市场稳定健康发展。各类金融企业要切实加强基础管理、内部控制和风险防范；要加强金融监管，完善监管制度和协调机制，有效防范金融风险，确保我国金融安全。大力开展财政增收节支工作。依法加强税收征管，调整优化财政支出结构，加大对经济社会发展薄弱环节支持，严格控制一般性支出。
㈦ 积极推进关键环节和重点领域改革
全面实施增值税转型改革；抓住有利时机，进一步理顺成品油、天然气价格形成机制；加快推进医药卫生体制改革，组织好改革试点，抓紧出台各项具体配套政策；进一步转变政府职能，提高办事效率。
十五、11月12日，国务院召开会议研究决定了扩大内需、促进经济平稳较快增长的四项措施
政策要点：
11月12日国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议。为落实中央关于扩大内需，促进经济平稳较快增长的决策部署，会议研究决定四项实施措施。
㈠ 核准审批固定资产投资项目
会议核准自宁夏中卫经11个省(区、市)至广州、香港的西气东输二线项目东段工程，总投资930亿元。该项目的建设，对于提高清洁能源比重，缓解天然气供应紧张局面，促进沿线地区经济和社会发展，造福沿线地区人民群众，具有重要意义。核准总投资955亿元的广东阳江核电工程和浙江秦山核电厂扩建工程。还审批了总投资174亿元的新疆生产建设兵团玛纳斯河肯斯瓦特、贵州省黔中、江西省峡江等水利枢纽工程和内蒙古巴彦淖尔、安徽省池州九华山等一批民用机场项目。
㈡ 提高部分产品出口退税率，调整部分产品出口关税
为扶持劳动密集型中小企业，支持产业优化升级，会议决定，在今年下半年两次调高出口退税率的基础上，自2008年12月1日起，进一步提高部分劳动密集型产品、机电产品和其他受影响较大产品的出口退税率。这次调整总共涉及3770项产品，约占全部出口产品的27.9%。根据国内生产消费及国际市场变化，会议同时决定，取消部分钢材、化工品和粮食的出口关税，降低部分化肥出口关税并调整征税方式，对个别产品开征或提高出口关税。
㈢ 确定中央财政地震灾后恢复重建基金的具体安排方案
一是以中央财政地震灾后恢复重建基金3000亿元为主导，统筹安排受灾地区财政投入、社会捐赠、对口支援、银行贷款等各类恢复重建资金。二是基金重点支持恢复重建总体规划确定的51个县(市、区)；对规划范围以外的其他灾区，中央加大财政转移支付和扶贫开发等支持力度。三是对恢复重建总体规划确定的城乡住房、城镇建设、农村建设、公共服务、基础设施、产业重建、防灾减灾、生态环境、精神家园等，分别确定补助原则、标准和恢复重建基金安排规模。会议强调，要加强部门指导，落实地方政府主体责任，统筹协调各类恢复重建资金，发挥组合优势，加快恢复重建工作。要严格财经纪律，加强监督检查，增加透明度，确保资金使用安全、合规、有效。
㈣ 提出进一步加强支持林业生态恢复重建的政策措施
会议指出，今年年初在我国南方发生的特大雨雪冰冻灾害和“5.12”汶川特大地震灾害，使林业遭受严重损失。会议确定，到2010年，基本恢复林区生活条件和基本生产能力，受灾林农和林区职工得到妥善安置，灾区恢复重建取得显著进展。为此，必须进一步加强有关政策措施。一是中央财政安排专项资金支持灾后林业生态恢复重建。对林业基层单位职工因灾损毁的住房重建给予适当补助，对林木良种繁育给予适当支持。二是制定受灾木竹最低收购保护价，中央和地方财政对受灾木竹收购加工企业所需流动资金贷款给予贴息。三是对雨雪冰冻和地震灾害形成的难以偿还的造林债务，根据灾情给予优惠或适当豁免。四是将林业灾害救助纳入中央和地方政府相关救灾资金渠道统筹安排。
十六、11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
政策要点：
㈠ 针对不同类型的购房者采取不同的贷款利率和首款比例
建行表示，贷款利率和首款比例将具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。
㈡ 建行将加强管理，有效控制贷款风险
建行将加强管理，有效控制贷款风险。对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。
㈢ 实施区域化、差别化的住房信贷政策
建行将实施区域化、差别化的住房信贷政策。在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险，制定差别化的贷款政策，不搞一刀切。例如对普通住房标准的认定，参照当地政府或有关部门对普通住房的认定标准执行等。
对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，建行将严格执行中国人民银行、中国银监会的政策要求，并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。
十七、11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率
政策要点：
㈠ 2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，下调中央银行再贷款、再贴现等利率
央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
㈡ 2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点
央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
据悉，这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。
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自2008年来，随着金融市场形势的变化，国家出台了一系列与房地产相关的政策。世邦魏理仕成都公司环球研究部就与成都房地产市场相关的主要政策罗列如下：
与2007年连续六次升息的货币紧缩政策相比，由于2008年宏观经济环境的明显变化自三季度起利息连续下降，2008年截至目前的一年期贷款利息已下调189个基点，存款利息下调153个基点，已回到2006年的利息水平。
震后扶持 – 重建和恢复
6月15日《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》
6月29日《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》
7月10日《四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》
8月14日成都市人民政府关于贯彻落实国务院《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》的实施意见
土地使用 – 节约集约
8月28日《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》
9月2日《成都市人民政府关于进一步加强土地管理促进节约集约用地的通知》
经济刺激 – 房产及内需
10月22日《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
11月9日 国务院4万亿扩大内需计划
11月18日 四川省十一项措施
11月26日 成都市政府十二项措施
12月1日《四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》
12月2日 成都市政府《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》
根据国家统计局发布数据示，今年前三季度GDP 同比增长9.9%，增速比上年同期回落2.3个百分点，这也是GDP连续5个季度下降。另外，9月末，广义货币供应量(M2)同比增长率回落至15.29%，低于今年初设定的16%的货币供应控制目标。因而考虑到国内和全球的流动性紧张及经济减速，利率的下调是有必要的。CPI在二月份达到最高点8.7%后连续回落，至九月末CPI已回落至4.6%。同时，PPI的涨势也于9月出现拐点。CPI持续下降和PPI拐头促成了下调基准利率的宏观环境。
我们认为，货币政策的放松将保证银行体系流动性的充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。对首次购房者而言，央行降息与10月22日公布的住房抵押贷款利率优惠政策构成的双重利好更为显著；同时，连续降息也能一定程度上减轻资金密集型的房地产企业的财务压力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亚洲金融危机时期大幅降息以来所做出的最大幅度的调整。 这一强势举措显现了中央政府在当前市场环境下重新树立市场信心的决心。
5月份的大地震给成都周边部分地区人民生活造成很大影响，成都市的房地产市场也受到冲击，但成都市相关部门在短时间内制定了相应对策，降低相关税费并给与补贴，扶持灾区人民安居置业。 我们认为这在一定程度上减轻了市场在短期内进一步下滑的压力。之后，从国务院到省级及市级政府，各部门再次出台了与重建相关的政策，并在这些政策中进一步肯定对房地产的优惠措施，促使这些优惠能及时地实施并惠及购房者。
从成都的“震后十条”到各地纷纷出台鼓励政策以及10月22日出台全国性的政策，我们认为，大部分的措施旨在鼓励自用型需求，而非投资性需求，也同时试图缓解开发商现金流的困境。但截止目前成都市场无明显恢复，新政效果并不明显。这主要由于那些不超过整体房价5%的优惠政策对成都大多数购买力较弱的潜在购房者来说不及开发商10%或15%的降价更为有效。另外，尽管中央政府起初对于一些城市采取的措施以沉默表示默认，但缺乏来自北京的公开支持给脆弱的市场信心抹上了阴影。而10月22日的举措适时地向市场表明中央政府正致力于稳定和鼓励住宅市场，之前3-4年的抑制策略将告一段落。这些举措明确表示了中央政府对地方政府所采取的政策的认可。
我们认为当前中央政府及地方政府措施所带来的影响主要是心理层面的，因为交易税费的下调幅度并不足以有效提升住房购买力。然而，中央政府的行动是调整市场预期的关键一步。事实上，市场情绪的变化很快地从10月20日，即中央政府表态后的首个交易日的各房地产上市企业的股价中反应出来。
对房地产业下滑袖手旁观可能导致的金融风险和经济下滑是这些政策出台的原因。然而，已经有论断指出这些政策可能对房价合理回归产生一些副作用。而我们认为，要解决现金流问题，开发商所要做的不仅仅是控制成本和获得财务支持，最为重要的是促进销售使公司运营重回健康状态。只要房价不回归至市场购买力可以承受的范围，市场就不会达到平衡。而只有当供需双方在博弈中达到平衡，市场销售才会真正复苏。因此，我们相信，对这些政策的副作用不必太过忧虑。与此同时，各级政府也通过加强对土地的管理来提高土地利用效率，规范土地交易及运营中的问题，使土地资源得到均衡的利用，控制对开发商和银行业的风险。
12月初四川省和成都市政府出台的针对房地产的政策将在11月9日全国4万亿扩大内需计划的基础上进一步刺激成都市场的信心，尤其是其中涉及改善性住房的规定。虽然市场对这些刺激政策和投资计划的反应还需要时间来体现，但我们有理由相信，随着近期全球经济危机的加深，采取灵活审慎的宏观调控政策来应对复杂多变的形势将在未来一段时间对改善许多开发商面临的资金问题以及引导潜在购房者的刚性需求产生积极的效果。
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2009年1月3日：
四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
1月9日：
住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工 作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的 延续和深化。
4月24日：
住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京 召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案 件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年 3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依 法移送司法机关追究刑事责任。
5月25日：
最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问 题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。 这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。
5月15日：
国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求， 各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保 障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。
5月21日：
为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局日 前制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据 《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是 直接转让土地使用权的。
5月25日：
发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。
5月27日：
国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低 资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了 数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
6月10日：
国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
12月9日：
国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举就是对炒房现象进行遏制。
12月14日：
国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。昨日，据报道，18日住建部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。
12月17日：
财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。
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希望能与大家分享与讨论。
下面讨论下日后可能出现的房价调控政策？
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金融方面：
1.调高存贷款基本利率
2.调高公积金贷款利率
3.提高存款准备金率
4.二套房首付及贷款利率的上浮
5.取消利率的优惠折扣
土地方面：
1.严厉监管囤地大户
2.加快土地的供应
3.提高项目开工及面世销售的时间
税收方面：
1.恢复征收个人买卖住房印花税
2.恢复征收土地增值税
3.取消或提高契税的优惠
4.物业税（等待相关法律的完成，我认为这是个重磅）
户籍政策：
1.取消购房入户的政策
2.提高购房入户的门槛
其他方面政策：
1.加大廉租房的建设
2.加大限价房及经济适用房的开发（严控漏洞）
3.严厉管理小产权及其他非法产权房产的建设，控制建设用地
4.加大落后地区的基础建设，如医疗，教育，文化娱乐购物等
5.加速调整经济结构，减低依靠房地产投资带动固顶投资提高经济总量
50分！我国新出台“国六条”，英美等国房地产调控政策有哪些实践？
谈谈你对当前房地产调控的认识
如何解释调控、房地产、房贷、房价的定义？
有哪些城市的房地产调控细则出台了？
06年两会对房地产的相关政策及其评论
2006年我国实行了哪些金融调控政策
房地产政策对相关产业的影响
2003年以来我省关于行政事业收费及罚没收入的相关政策有哪些
国务院在2000年以来发布过农药经营市场放开的决定、规定、政策没有？
试用你所学知识评价政府的宏观政策，并提出合适调控政策
试用你所学知识评价政府的宏观政策，并提出合适调控政策
2000年以来中国城市住房政策新进展
2000年以来中国城市住房政策新进展
棋魂是哪一年出品的?
新国六条房地产政策内容
谁能预测明年国家对房地产的政策？
房地产投资需求的影响因素与政策
哪位知道六月一日房地产执行什么新的政策?
请问有谁知道外资搞房地产的相关政策?
佳作需求管理政策，且自2003年以来，我国采取了那些抑制通货膨胀的经济政策
什么是需求管理政策，且自2003年以来，我国采取了那些抑制通货膨胀的经济政策
求知房地产的最新政策及与原有政策的利弊关系
2005下半年房地产宏观调控政策？
国家要调控房地产,地产股现在怎么做