10年前 10万元首付买套三房 10年后 10万元不够买卫生间

调查显示，广州居民收入是10年前2倍，楼价是3倍；深圳居民收入是10年前1.42倍，房价是3.68倍，购房力均出现严重下降

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    “10万元，想买房？”眼看着现在房价有些跌势，“80后潜力股”杨帆（化名）开始四处看房，却到处遭遇这样的讽刺。最后，他被告知要么现在打消购房念头，要么再到深圳关外偏远区域找找楼龄较老的单身公寓，或者小产权房。

    在全国房价开始松动下行的现状下，不少人如杨帆一样蠢蠢欲动，也如他一样遭遇尴尬。这一落差，是房地产市场发展至今“买房难”问题的一个缩影。

    “80后潜力股”的烦恼

    今年满28岁的杨帆，在众多同学和同事的眼中是个“潜力股”———重点大学研究生、校园里的风云人物、毕业后就进入知名企业、南山科技园IT工程师、目前月收入上万元。“一个多月的看房经历是我人生中最有挫败感的时候。”他说。

    “一番反思和对比之后，我发现只能说是房价涨得太快，钱太不值钱。”杨帆说他听了一70后同事刘明（化名）的故事之后，得出这一结论。那是在10年前，刘明也正值“奔三”之时，福田香蜜湖片区天然居的房子只建了一小半就已经在卖，90多平方米的三房单位总价50多万元，他花了10万出头的首付买了一套，现在，这一房子身价已300多万。

    当时，刘明在一家国企工作，也是入行近四年，月薪4000元；10年后，和他在同一家企业同事的杨帆，月薪9000元。虽然在工资收入上，杨帆是刘明的2倍有多，但当年的刘明可在市中心买三房，现在的杨帆连关外的小户型都买不起，当年的房价到现在翻了3-5倍。

    曾经能“扫楼”的钱现在入不了门

    80后杨帆和70后刘明在买房问题上的差别，正是普遍现状，折射出80后的心理落差和焦虑根源，以至于他们每每感叹：“早出生几年就好了。”

    深圳的这一案例，在其他城市也不同程度地上演着。一系列样本对比可见，以10万元作为首付，如今在广州城区已找不到房子，而放到10年前，不仅可以在天河、番禺、白云等区域全款买楼，还够付越秀、荔湾等老城区楼盘的首付款。在佛山、东莞、珠海、中山等二三线城市，房价也从2006年开始大涨，至今花50万元首付也难以在市中心买到居家三房户型，而若是追溯到10年前，手握10万元就可到处扫楼。

    统计数据更是清晰可见，居民收入水平已远远被房价甩在后面。据深圳市房地产研究中心公布的数据，2001年，深圳市的人均可支配收入是22760元，住宅均价5517元/平方米；2010年，前者变成32380元，后者变成20297元/平方米。两个数字在这10年间都几乎是直线上行，但前者仅涨了42%，后者涨了268%.来自合富辉煌数据也显示，2001年，广州城市居民人均可支配收入（元/人）为14694元，到2010年变成30658元，仅增了一倍，而广州房价涨幅达到2倍。南都记者调查广州26个在售10年左右的楼盘，一手楼价涨幅少则1倍，多则8倍。

    然而令人欣慰的是，最新的统计数据显示，11月深圳房价环比再跌21%，广州一手房价同比下降20%，于是更多的购房者如杨帆一样，仿佛看见了拥有一套房的“曙光”。

    广州样本

    2001年3万敢买二房2011年15万难觅“蜗居”

    在全国一片降声中，相对较稳的广州房价也随之下降。今年11月份，广州全市一手房成交网签均价环比下降4.39%，同比下降20%，但成交均价仍在万元以上，为10812元/平方米，这与10年前3000多元/平方米的房价相比，可谓是涨了近2倍。如果以15万元为基准，十年前可以买套小房，现如今连买卫生间都不够。

    十年房价涨2倍

    广州近10年房地产业的发展，就犹如脱缰绳的“野马”，房价涨幅令人叹为观止。

    2001年，广州天河一普通商品房的房价仅为4000多元/平方米，现如今，同地段的豪宅定价早已飙升至3万元/平方米以上；中心城区一线江景豪宅每平方米售价约为7000多元，现如今，销售均价已经高达5万元/平方米以上。

    从广州市年鉴记录来看，2001-2004年，广州的房地产市场处于平稳发展阶段，房价在4000元/平方米左右；2005年，房价开始快速飙升，一直到2008年，房价直逼万元，经过短暂的下滑阶段之后，进入2010年，房价快速飙升，由接近万元直接跨入1.3万元/平方米的大关，一直涨到现在。十年间，广州商品住房价格可谓是涨了2倍。

    房价收入比由7.8上升至13.1

    在房价持续飙升的情况下，有住房刚性需求的潜在置业者想买套房变得越来越不容易。

    1986年出生的李林，两年前大学毕业后从武汉来到广州工作，今年年底准备在广州买房结婚，父母赞助10万元首付，加上自己的5万积蓄，她揣着15万元看遍了广州多个区域的楼盘，最后也没有能找到首付只需交15万元的房子，甚至连买一间卫生间的钱都不够。

    而同样是15万元，若在10年前则完全不一样，不仅可以在天河、番禺、白云等区域买套房子，还够付越秀、荔湾等老城区楼盘的首付款。1976年出生的丁克，首付3.12万元就在芳村买了一套60平方米的二房一厅单位，总价才15.6万元。

    当房价以百米赛跑的速度上涨时，广州的居民收入增长速度却相对缓慢。来自合富辉煌的数据显示，2001年，广州城市居民人均可支配收入（元/人）为14694元，经过10年的经济迅速发展，2010年，广州城市居民人均可支配收入（元/人）为30658.49，仅约涨1倍，但房价涨幅却达2倍，房价收入比从2001年的7.8上升到2010年的13.1.

    今日首付款可买当年豪宅

    走过广州房地产业蓬勃发展十年的人，都不无感慨地说：如今的首付款完全可以买十年前的一套江景豪宅了。

    目前，广州中心城区的一手房成交均价约为30000元/平方米，广州十区则为1.3万元/平方米，以100平方米来计算，要想在中心城区买房，首次置业门槛则为90万元，二次及多次置业门槛则为180万元。

    也就是说，如果你有10万元，在番禺剑桥郡不够买间卫生间，在CBD天銮行宫组团还不够买个浴室水龙头；如果你有30万元，你在汇景新城只能买个工人房。

    如今丁克想在老城区换套房，但房价之高已让他震惊：“我的月收入仅比2001年多6000元。在这个工资涨幅严重抵不过房价涨幅的年代，想换套房简直如登天。”

    深圳样本

    10万首付豪宅区三房变关外小产权房

    今年10月，深圳新建商品住宅成交均价报19119元/平方米，同比跌11%，媒体报道纷纷冠以“首次跌破2万元”、“领跌一线城市”等标题，而今最新的统计数据出来，11月深圳房价环比再跌21%，跃跃欲试想买房却又苦于囊中羞涩的人增多。

    城市特质令深圳买房难上加难

    深圳人买房越来越难，除了和其他城市一样面临城市化、土地垄断、货币超发、保障房缺位等问题外，这座城市与生俱来的特质也使得深圳人买房难上加难。

    深圳的土地最为稀缺，关内外合计1953平方公里的辖区面积，仅相当于北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，可建设用地仅900平方公里左右，目前剩余可建设用地仅100多平方公里，深圳从2003年就宣告“地荒”。此后两年，关内没有出让居住用地，关外的楼面地价在2004年底一下蹿至8575元/平方米，直接导致了全市房价的全面普涨。

    2006年起，房价一发不可收拾，如果以最直观反映居民家庭对住房的支付能力的“房价收入比”来看，官方数据显示，2006年首度破10，此后4年一直保持在10以上，直到2010年创下17.55的新记录。换言之，同一个家庭，此前购买一套90平方米的住宅，2004年之前需要5-7年，到了2006年，则需要11.49年，待到2011年，便需要17.55年的努力。

    在区域发展上，从2005年开始，深圳城市中心向西迁移，房地产市场也随之发生翻天覆地的变化。经历了8年福田中心区的沉淀，经历了2007年深圳湾口岸通关，经历了2010年的二线关撤关，经历了2011年大前海的规划升级，福田、南山、宝安后来居上，房价蹿升最快，成为深圳房价的指标区域。

    若以个盘为例，2002年，罗湖中信星光名庭开盘价8500元/平方米，福田水榭花同期开盘卖8000元/平方米，南山阳光带海滨城以6880元/平方米开盘；10年后，星光名庭售价不足3万元/平方米，阳光带海滨城可达3.5万元/平方米，而水榭花都已过6万元/平方米，各区升幅可见一斑。

    50万元几成“进城”门槛

    在过去的十年间，深圳房价从5517元/平方米升至20297元/平方米，升幅268%.如果将钱作为唯一的桥梁，直接进行最粗暴的换算，会更为清晰地看到，10万元首期款，在10年前，可以买到天然居香蜜湖景观小三房，或是2套南山星海名城两房，亦或是4套罗湖旭飞华天苑一房一厅，放在2011年，同样在天然居，就只能买小三房的1个厨房或客卧或半个客厅，亦或选择去沙井、松岗、布吉、观澜，买一个一房一厅小产权房。

    20万元的首期款，在10年前，几乎可以横扫深圳所有主力项目的三房，可以在后海买一套135平方米的单位，在前海买一套220平方米的大宅甚至还可以做简单的装修，10年后，在后海新开盘的项目中，即便用尽杠杆，60万元也仅能买一间精装的卫生间，或是去前海买一个没有客厅的小公寓。

    50万的首期款，2001年会想还有什么房子不能买呢？在当时深圳最豪华的东海花园，可以买最大250平方米的顶层复式，2011年，只能在豪宅水榭花都里买一间主卧。50万，几乎成为“进城”的底线门槛。

    珠三角样本

    昔日“白菜价”如今贵过“鲍鱼”

    东莞、佛山以及珠中江等珠三角城市，一向以来都被视作广深之外的房价“洼地”。但回首这十年，珠三角城市的房价增幅一点都不逊于广深这两座大城市，和市民收入的增长相比，房价上涨显然走在了前头。

    房价涨幅不逊广深

    对比2001和2011年，莞佛等珠三角城市的房价几乎都是翻了3倍左右，这一增幅与广州过去十年的房价增幅相当，特别是在2006年到2007年间，珠海、东莞、佛山等珠三角城市房价开始快速上涨。

    2001年，刚来佛山工作不久的北大高材生阿荣因为要和老公“拉埋天窗”而想到买房，为了省钱，小两口在南海罗村的新世纪花园买了一间130平方米的楼梯大户型单位，总价仅13万元，单价只有980元/平方米，单价仅有“三位数”，可谓是“白菜价”。

    但从2007年开始，佛山、东莞等城市新房成交价开始暴涨。东莞2007年7月到9月，新房均价环比增幅超过了10%，市场非理性的一面凸显；而在佛山，受到广佛地铁开工等利好刺激，2007年5月前禅桂中心城区新房价位普遍还在4000-5000元/平方米，但到了下半年不少楼盘已经以8000-9000元/平方米高价卖楼。到了2011年普通过万了。

    购买力近5年急剧缩水(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    对比2001和2011年，莞佛这两个代表性珠三角城市的房价，从当初2000多元/平方米上涨到今年的8000元/平方米左右，涨幅已经是3倍。而莞佛两市的人均可支配收入，2010年和2001年相比，增幅都在一倍左右，如果不考虑利率税费等因素，人均购房力已缩水了一半。

    在2001年，手握10万元现金做首付，已经可以在东莞、佛山买面积超过120平方米的高档大户洋房。但在2011年，如果在佛山市中心购买一套面积相当的洋房，单价起码都要1万元/平方米，首付款需要近40万元，而这笔费用在2001年可以给这套洋房付完全款。

    原因分析

    货币超发、地价飙升促房价暴涨诱发“买房难”

    事实上，“买房难”问题早已被广泛承认和引起警惕，从历年的房地产调控就可见。2005年以来，房地产进入宏观调控密集期，从当年3月26日的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（即“国八条”）开始，至今六七年的时间里，相继出台了“国六条”、“国十条”，、“新国五条”、“新国八条”等，对房价的用词从“稳定”、“控制”、“平抑”直至“回归到合理价位”。

    然而，人们的感受似乎是房价越调越涨。究其原因，调控政策科学性被首当其冲地受到质疑，接下来，供应总量和结构对需求的偏离、经济增长中贫富差距拉大、货币超发造成货币贬值而房地产成为资金蓄水池等原因也被揪出来。2007年开始，对于房价上涨过快问题的反思，开始落实到保障房“旷课”上，尤其房地产行业内人士，更加希望赶紧实现“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”的住房双轨制；2010年开始，有关土地制度的问题也被摆上台面，对于房价问题的深究，逐渐延伸到是否需要进行土地制度改革，打破目前一元化的土地供应，以促进商品房和保障房的有效供应，从根本上平抑房价。

    此外，还有个不那么被深究但不容否认的原因，就是由于银行房贷政策、房产交易税费等变化造成购房门槛和成本越来越高。比如2003年以前，买房通常可以“零首付”，或首付两成，而今二套房最低首付高达六成，第三套及以上住房则已停贷一年多。这一变化直接促成的影响就是，以前买房大可“空手套白狼”，现在却是手里攥着二三十万现金还不够资格买房。

    当然，各地城市还有些客观存在的“苦衷”，比如深圳的土地瓶颈就是促成高房价的重要原因。深圳目前剩余可建设用地仅100多平方公里，从2003年就开始闹“地荒”，土地拍卖市场多次出现“面粉贵过面包”（即地价超过周边楼价），直接导致了房价的应声大涨