为什么ps打不开png:房价：基本与房子无关

房价：基本与房子无关
www.hexun.com 【2006.06.22 13:39】 来源:SOHO小报


    【作者：张文豪】
　　房价：与房子本身无关

　　从表面上看，房价过高是这次房产新政的直接诱因。

　　其实不然。早在1995年，北京的外销房就有过3500美元/平米的高价，来自台湾的王太就是在那时冲了进来，至今还未解套。彼时也并没有见政府着急给楼市降温。原因在于，买房在当时对于绝大多数人而言，还只是一个遥远的梦。价格再高，也是真正有钱人的游戏，而且当时尚无按揭一说，买房者都是掏出足额的真金白银。

　　而这次不同的是，普罗大众已深入投资性购房的行列。从地域上看，房价上升的“野火”已经燃遍神州大地，甚至包括了西部城市，局部泡沫之说将成“美好愿望”；特别是在上海，市场已然进入了“搏傻”阶段，是亏是赚主要看有无下家接“火棒”。而一旦“穿帮”，银行一定是最后的埋单者。

　　在房价上涨的同时，普通价位的商品房供应相对减少，福利保障性住房体系远未建立，这种强烈的对比，显然不利于和谐社会的建立。

　　所以，潜在的金融风险，以及对社会稳定的不良影响，才是政府的心头大患。

　　那么首先需搞清楚：造成这种局面的起因是什么？

　　一曰地方政府对高房价喜闻乐见。

　　地球人都看得出来，地方政府愿意本地房价升高。因为这样批租土地的价格就高，地方官员的一大“爽”，就是在任期间的政绩突出，大搞形象工程势不可免，钱从哪儿来？土地批租省时又省力。各地的“城市运营”越搞越热闹，原因亦不言自明。

　　二曰房地产一、二级市场“牛唇不对马嘴”。

　　一级市场即土地（或称原料）市场，二级市场为终端产品市场。这里的中国特色在于，土地的一级市场为政府垄断，是非市场化的；而二级市场则是完全的市场化、是充分竞争的。

　　这样造成了房地产产业链条的核心在于土地环节，土地之于房地产市场，就如同上市指标之于股票市场。有限的供应，已经确定了市场上的供需格局，价格趋势也就确定了。

　　三曰地区发展不平衡，造成的“大都市情结”。

　　拿北京来说，其在中国北方地区的辐射能力是显而易见的。东北人为啥愿意到北京买房，直接的原因在于这些地区与北京相比，各方面的差距较大（特别是就业和发展的空间），到北京旅游、读书、工作乃至生活，是东北地区人群的一个普遍情结。最能说明问题的就是在北京写字楼的电梯里，东北口音之此起彼伏，使人时有“直把北京当辽京”的感觉。当然不消说，这里面夹带的灰色收入人群也应在考虑之内。

　　一个反证是，广州房价多年以来较为平稳。一是广州的房地产发展较早，土地供应量充足，二是珠三角地区经济发展较为均衡。佛山、南海、顺德等地的人挣了钱，一般没有要到广州购房的念头，他们会认为：佛山、南海、顺德比广州还好！

　　四曰转型经济时期，“一锤子买卖”太多！

　　身家千万的山西小煤窑主为啥涌到北京买房？因为小煤窑不但并非长期生意，而且从安全生产的角度看，还是非法生意，根本不存在永续或持续经营的可能性。那么挖到的前几桶金如何保值增值？

　　再看温州炒房团，为啥挟大量的民间资金出击全国楼市？浙江私企生产的打火机已占到全球95%的份额，这种情况下，扩大再生产已无太大意义，所以，资金也需要寻求出路，而事实证明，他们试图进行的行业及企业转型困难重重、风险极大，如江苏铁本事件。

　　五曰投资渠道匮乏，且风险极大！房地产成为资金“蓄水池”。

　　北京著名的投资型购房人、曾购入富力城上百套房的张羽冲说：在中国的现实情况下，让我们投资什么呢！股票市场？企业投资？都是欺诈成风，缺乏诚信。谁敢投哇！而在银行存款实际上是负利率的情况下。想来想去，房地产是目前最好的投资产品。

　　六曰人民币升值成定势。

　　日本战后初期对美元的汇率是360日元，到上世纪90年代中期曾升至90日元，而中国经济发展的轨迹，在这方面同日本具有很大的类似性。在长期而言，人民币升值已是大势所趋，作为房产这样价值最大、使用时间最长的耐用消费产品，其中蕴含的增值空间，对于具有投资头脑的购房者，是难以忽视的。

　　七曰大城市房地产品质相对较优。

　　国际大都市中心区域的房产，有着易租性高、流动性相对较好的优势。道理再简单不过了，在北京CBD买一套房，不光出租容易，而且急用现金时，基本可以做到想出手时就出手。这在流动性相对较差的房地产产品而言，其吸引力不可小觑。

　　八曰政府该出手时不出手，福利性住房缺口过大。

　　在中国加速城市化的过程中，政府应该有一套系统的针对中低收入者的住房政策。但由于这样短期内对“城市运营”没有直接的好处，因而往往雷声大，雨点小。这样不利于拉低经济学家们津津乐道的“整体房价。”也使得社会各界非议连连。

　　九曰信息不对称、措施不得力，不良开发商人造“旺市”。

　　政府行为的缺位，使得市场上购房者处于绝对的弱势地位，特别是在信息获得上，这给了开发商极大的造假便利，哄抬房价易如反掌。

　　十曰开发商融资日难一日，存量土地难以形成真正有效的供给。

　　121号文以来，开发商的融资越来越难，而政府在这方面只破不立，使得银行贷款被严格控制之后，没有其它持续有效的融资渠道，开发商的开发进度受到很大影响。当然，这里并不排除在地价上涨的预期下，某些开发商屯积居奇的行为。

　　综上所述，可以看出房价基本与房子本身没有太大的关系。上海和北京早已出现的房价与租金背离（即租金下降，而房价上升）、而房价仍持续上升的情况，也说明了购房者所看重的是资产本身的长期保值增值功能。当然，这种情况在上海已经发展过了头，投资型购房者连长期收益都不看了。

　　更重要的是，上述十个原因短期内没有可能产生根本的改变，总需求压下来的可能性亦不大。所以，这次房产新政的主要目的，一是要通过增加中低价位住房来改变供应结构，二是有针对性地抑制投机，而绝不是单纯地打压房价。

　　如果说由此带来了房价下跌的结果，那只是附带效应。