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补充协议范本2009-08-26 15:45

二手房买卖补充协议（泣血力作，欢迎添加修改）

这个补充协议，一般中介和房东是不会和你签的，因为，你看起来太强了！只是，你可以从中看出应该多注意哪些事项，可以补充进认购协议和正式合同去。很多都是前人用各种教训换来的。切记，签认购前，一定要看看这些条款。


房地产买卖合同补充协议
第一条 协议各方（本协议中双方指甲方与乙方；三方指甲、乙、丙三方）
出卖方（甲方）：
买受方（乙方）：
中介方（丙方）：
第二条 本协议为双方签订《房地产认购协议（书）》、《厦门市房地产买卖合同》的补充协议，为《厦门市房地产买卖合同》、《房地产认购协议（书）》的组成部分，具有同等法律效力。
第三条 本协议为《厦门市房地产买卖合同》、《房地产认购协议（书）》的从合同，若主合同不能成立或被依法撤销或被房地产主管部门驳回，则从合同自始无效。
第四条 本协议所称房屋即交易标的为位于＊＊路＊＊号＊＊＊室 之房产。(一定要确认清楚哦，有的房东和中介让你看房的是一套，协议上写的门牌号是另一套，那到时你就傻了，官司都没法打)。
第五条 甲方保证：在双方签订《房地产认购协议（书）》前，已向乙方说明、告知全部甲方已知或应知的有关所交易房屋的重要信息，并保证其真实、准确、有效，且未隐瞒任何可能侵犯乙方权益的、可能减损房屋价值的事实资料。
第六条 丙方保证：在签订《房地产认购协议（书）》前，已向乙方说明、告知全部丙方已知或应知的有关所交易房屋的重要信息，并保证其真实、准确、有效，且不存在隐瞒可能侵犯乙方权益的、可能减损房屋价值的事实资料。
第七条 因甲方的信息优势，甲方保证，所提供房屋符合国家有关建筑规范标准和有关规定，层高为　　米，并保证房屋不存在可能影响居住的住宅质量问题，包括但不限于：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；房屋内部、外墙无裂缝；外墙无渗水等。若在买卖成交后半年内出现影响居住的房屋质量问题，乙方有权选择退房，所有本次交易和退房产生的各项税、费、各种支出由甲方承担，即返还到交易前乙方的财产状况，乙方应支付使用期间的房屋租金；乙方也可要求甲方修复房屋，所需费用由甲方承担。
第八条 甲方保证：在其已知或应知的范围内，该房屋不存在被征地拆迁的可能。
第九条 甲方保证：在该项房产上不存在中国民俗文化中的不吉利事项，如居住人非正常死亡、事故频发等因素。
第十条 除其它合同载明的房屋情况，甲方和丙方向乙方说明，房屋用地为（住宅、工业、商业）用地，土地使用年限为　　年，始于 年。房屋建成年份为 年，使用年限为国家规定的房屋使用寿命。若因甲方或丙方的故意或过失，致使乙方不了解房屋真实的剩余土地年限或房屋使用寿命而促成买卖的，出卖方需赔偿乙方，丙方负连带赔偿责任：赔偿方法为减少年限占原年限的比例乘以买卖实际成交价；若减少的年限在三年以上的，乙方有权选择退房或要求甲、丙方赔偿，赔偿计算方法按本条款前述方法；若选择退房的，甲方和丙方应全部返还从乙方处收到的全部与交易有关的款项，应承担本次交易和退房办理变更中乙方向有关部门缴纳的全部的税、费、各种支出。
第十一条 交房：甲方应按约定向乙方交房，交房须履行交钥匙手续，并保证房屋内居住人员不再滞留（乙方书面同意的除外）。
第十二条 交房前，甲方须结清物业管理费、水、电、煤气、有线电视、宽带、电话等费用，缴清公共维修基金、月付的公共维修费及其它国家有关部门、业主组织或业主公约规定的费用。
第十三条 甲、乙双方承担本次交易的相关费用约定如下：契税、中介费、土地出让金（A、以成交价的1%计，B、以建筑面积每平方米＊＊元计，超过部分由甲方和丙方承担）由　方承担，所得税等其它费用由　方承担。其中的支付中介费的生效条件为甲、乙双方正式签署《厦门市房地产买卖合同》。 （本人一直认为，如有所得税，应由卖方承担，因为卖方再买房时，这税可以抵扣的。）
第十四条 签署《厦门市房地产买卖合同》时，以该合同的实际作价为　　万元。（有些人为了避税，弄低成交价）
第十五条 甲方保证第四条所述房屋不存在抵押、质押、担保、涉及诉讼、其它权利主张等可能影响乙方权益的事项。
第十六条 甲方在交房前（或一个月内），应迁出位于该房产之上的全部户口，并有义务协助乙方办理煤气、有线电视、宽带、电话、公共维修基金专户、物业管理等应由新业主承继的权利的过户手续，并转交所交易房产原有的房屋结构图、原始买卖合同、水电装修路线图等相关资料。
第十七条 丙方为本次交易的居间方，承担为甲方、乙方代办各种非本人必须到场的有关手续的义务。产权变更及相关手续办理应在《厦门市房地产买卖合同》签署45天内完结。未能及时按时完结的，甲方和乙方均有权要求赔偿，计算方法为每拖延壹日赔偿人币100元，直至丙方收取的佣金被扣完为止。本条款不影响其它因违约过失产生的赔偿要求。
第十八条 甲方、乙方、丙方在本交易中，因故意或过失导致另一方财产损失的，由过错方负责赔偿，赔偿金额为违约金5000元加上造成的损失。在赔偿支付之前，各方有权选择扣留应交款项或拒绝履行合同有关的义务。若因房屋质量或房屋产权有关信息的过失或故意，因甲方、丙方在交易中的信息优势，若因此产生诉讼，房屋质量的举证责任由甲方和丙方自愿承担。
第十九条 若本交易房屋不能办理厦门市土地房屋权证，或办理的费用超过原约定的范围，则乙方有权选择解除合同或要求甲方、丙方承担相关费用，同时要求赔偿，赔偿违约金为5000元人民币。
第二十条 双方、甲方与丙方或合同三方签署的本协议、任何书面协议显失公平或与法律法规、部门规章、政府规范性文件相抵触的条款自始无效。
第二十一条 本合同若发生争议，应友好协商，协议不成的可向法院提起诉讼，起诉地为房屋所在地法院。
第二十二条 本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。
第二十三条 其它补充条款：


甲方（签字）：　　　　　　　　　　　　　　　乙方（签字）：

丙方（签字盖章）：

补充条款：
1、所述房屋内的各种电器、家具、设备、装修的价值均已包括在房屋交易价内，卖方在交接房屋前须保持完好并转交给买方。上述电器、家具、设备、装修包括：＊台空调、热水器、电视、家俱＊件、不锈钢或铝合金门窗、灶台、厨房设备、整体浴室等。（这个随便写，写上以后，原房东一般就不会乱来）
2、出卖方保证其出售该房产的行为已取得其它权利人或共有人或优先权利人的同意,若因出卖方未取得上述权利人同意而擅自出售导致合同不能成立的，出卖方须双倍返还定金作为违约金。
明确费用承担

在交易成功时，如何支付中介费，支付多少中介费通常不会成为一个问题。但在交易双方签署了认购协议后，却不能签署正式的买卖合同，即：买卖双方发生纠纷导致交易失败时，是否要支付中介费，如何支付中介费，支付多少中介费却常常成为交易各方争议的焦点问题。《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”在此，法律规定了在三种情形下，中介方可以收取支付中介费：①居间人向委托人报告订立合同的机会；②提供订立合同的媒介服务；③居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对上述三种中介方可以收费的情形，委托人与中介方可以自由约定上述任何一种支付中介费的方式。具体而言，在第①种情况下，中介方的义务是：向委托人报告订立合同的机会。也就是说，中介方只要向委托人提供了有关的交易信息，委托人就应当支付中介费。在第②种情况下，中介方的义务是：提供媒介服务。即，中介方应当为买卖双方牵线搭桥，提供了诸如传递信息、安排见面、进行撮合等服务，在中介方完成了这些工作后，委托人就应当支付中介费。在第③种情况下，中介方的义务是：促成合同的成立。而促成合同的成立的方式则可以多种多样，如提供信息、传递信息、从中斡旋等等。只要合同成立，无论中介方出多少力，委托人就应当支付中介费。

在房产中介交易中，由于中介方提供给买卖双方的委托协议中都是规定：在买卖双方达成认购协议时支付中介费。在此，支付中介费的条件是买卖双方达成认购协议，而并不是交易的完成。所以，中介方在买卖双方达成认购协议时，就有权要求买卖双方支付中介费。而不论买卖双方在履行过程中是否发生了争议，是否实际履行了认购协议中约定的内容。但是，有些人却认为，交易过程中的“合同”仅仅是指正式的商品房买卖合同，甚至有人认为只有交易完成之后，才要支付中介费。因此，当发生签订认购协议却无法签订正式商品房买卖合同的情况时，他们就表示：“合同还没签，更没有成交，我为什么要付中介费？”显然，这种观点没有意识到：认购协议也是一种合同，只要约定以签订认购协议作为支付中介费的条件，就应当按照协议履行，除非另有约定。”