中财网nodejs web服务器 效率:为了美丽的家园（五）——关于前期物业的问题
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/10 06:05:14
为了美丽的家园（五）——关于前期物业的问题
主持人：“说起物业我们都觉得非常的熟悉，但什么叫前期物业呢，前期物业就是指您买了房子之后，但是这个小区的业主委员会还没有成立之前，由开发商指定的那个物业公司它所提供的物业服务就被称为前期物业。说起来我们的法律帮助热线小栏目呢曾经是非常多次报道过和业主和物业公司之间的产生的争执和纠纷，说起来很多的纠纷都是产生在提供前期物业服务的物业公司的，我们在福州拍摄到了这样的一段情况就是，福州有一个鼓山院小区，那儿的业主们跟他们前期物业公司应该说已经到了水火不容的地步了。
福州观众
当事人：“当时开发商所承诺的，像医疗诊所，社区会所，游泳池，桑拿浴，网球场等等都没有。”
为此
当事人：“福州市的物业管理办理有规定，要这个小区的业主的入主率达到50％。”
主持人：“福山院到目前为止还不能成立业主委员会，这是什么原因呢？”
当事人：“户主不够是主要原因。按照我们的福州市物业管理办理规定50％，它没有达到这个。”
那么鼓山苑小区的业主们不能成立业主委员会的原因果真是这样吗？记者在采访中了解到，鼓山苑小区一期开发的房屋共有7百多套，而已经售出已经达420多套，对此相关部门又如何解释呢？
开发商：“它400多户，指的是已经卖出去400多户，但并不等于它搬进去，还没有入住。”
主持人：“入住您认为是一个什么样的概念呢？”
开发商：“入住就是住户应该已经居住到新房，小区里面。这个概念是这样的。”
且不说陈处长的这种说法是否合理，事情的结果却是业主们要求成立业主委员会的请求终究没能得到批准，而业主们与物业公司的关系却因此而紧张起来，此后不愉快的事情便接二连三地发生了。
业主：“更让我们业主很难接受的是，打人现象频频发生，甚至将一个业主跟他的亲戚打成轻伤，结果物业公司认为什么，把人打伤是他的事情，物业公司始终认为他没有责任。”
保安打人问题的出现，加上物业公司对此采取的概不负责的态度将业主和物业公司的关系一下僵化了，而双方之间的矛盾更是在业主代表和物业公司的一次协调会上上升到了极点。从业主提供的影像资料看，协调会现场小区的保安可谓全副武装，与业主们之间的对立情绪可见一般，而这一对立情绪更是导致了业主与保安之间发生激烈的冲突，事情的结果则是业主代表再一次被保安打伤。
业主：“然后全体参与殴打的保安全部逃走。那么这个事情就很严重，我们也向公安部门报案，也向物业管理部门、环保局投诉这个事情，要求作出合理的解决。”
然后，事情的结局并不如业主们所希望的那样，被打的业主代表最终还是没能得到一个明确的说法。据了解，到目前为止鼓山苑小区的业主们仍然没有能够成立业主委员会，业主们与物业公司也仍然继续着他们之间的对峙。
开发商：“是这样的，我们一段一段地结算。因为每天都有业主在交房，每天都有业主在交这个钱，我们现在也在统计，阶段性地统计一下，比如说差10万，我们要准备在进行转给开发商，开发商再进行归纳这个帐目。”
如果事情确如这位物业负责人所说，业主们交纳资金没有完全到位是情有可原的话，那么开发商应该拨付那笔物业管理基本金到哪儿去了就不能不使人怀疑了，更何况在采访中物业公司的人始终也没有对这一问题作出正面的解释。
主持人：“现在这个鼓山苑小区的业主跟物业公司也好，还是跟这个房管局的物业管理处也罢，他们争执问题的一个焦点就在于什么叫入住，那我现在想请教一下王总，您觉得什么叫入住呢？”
万科企业股份有限公司的董事长王实“我的理解，他教了钥匙给他这就是入住，你不能理解他没有住进来，他不叫入住。因为可以那是他的一个选择，应该说按照契约来讲，他就应该是属于这个选举权。”
主持人：“我知道咱们秦律师给我们解释一下，法律上对于入住是怎么界定的。”
龙安律师事务所的律师秦兵：“那我们一般认为呢，消费者把这个房款支付给开发商，开发商把房屋建设完毕以后，具备了这种居住条件，把钥匙交给消费者，一般认为是使用权的交付。我看它那个房管部门关于入住的概念，恐怕解释得不太精确。”
主持人：“这个片子当中解释不太对。那这么看来，无论物业公还是房管局的相关部门拒绝鼓山苑小区的业主们成立业主委员会都是没有道理的。”
秦律师：“一般来说，前期物业管理公司它之所以不愿意业主成立业主委员会，它不仅仅是一个利益问题它还有很多其他问题，我遇到一个案件，三个人的物业管理公司，一个纯利润是600多万，不可想像。再一个自己的物业公司来管理的话，可以在诉讼实效之内掩盖一些质量问题，你比如说我要是发现这个房屋有质量问题的话我应该提起诉讼，它的诉讼实效往往是两年，一般是两年。那么如果其他物业公司来管理的话这个问题就掩盖不了。你每年要办理交接程序，交接程序人家就说这个事有问题，自己的公司就无条件接受，然后想办法来延长这个时间，一直到超过了，然后就是说你已经丧失这个胜诉权了。就是你在起诉开发商也不怕了，没关系，你起诉吧，那条件已经过了。”
主持人：“那我现在有一个问题要问两位，先问秦律师吧，你觉得物业公司和业主之间的关系是什么样的？”
秦律师：“物业公司应当是业主的委托人。就是说我现在有一个事情我自己没有能力去做，没有时间，没有精力，我委托另外一个人去帮做这件事情，物业管理公司就是业主的委托人。”
主持人：“那王总， 您觉得业主和物业公司之间是什么关系？”
王总：“我同意。我之所以提这个问题是因为物业公司摆不正自己的位置。物业公司它没想清楚它是干什么的，是谁让你在这儿，谁给您饭吃的，是业主。”
主持人：“其实要是这样分析起来的话，我觉得可能有一个方面就是你们两位都不会排斥的，就是以后的发展方向，就是我们的物业公司不要再由开发商来承办，或者有任何群带关系都不要用。”
秦律师：“应该是禁止开发商来承办。”
主持人：“禁止开发商来承办？”
王总：“这个我坚决不同意。”
秦律师：“至少在您这个楼盘里。”
主持人：“坚决不同意。为什么呢？”
王总：“比如说，世界第一大房地产公司，世界上排名2001年，香港非常非常的成熟了，到现在为止在香港非常非常受拥戴就是由物业公司来管理的，所以说以后就绝对禁止，我觉得从历史的角度这是没有道理的。好在，这是听秦律师说的。”
主持人：“我们的两位嘉宾应该说是各持一词，各不相让。既然在这个问题说有这么大观点分歧，我就在想是不是在立法方面能够做这些什么样的规定，这样的话这个问题也就迎刃而解了，那么接下来我们就来看一段短片，来说一说，我国在立法工作上，对于这方面工作的一个方向。”
目前，现行的前期物业管理体制存在的弊端已引起了社会各界的广泛关注，而这其中暴露出来的最大的问题就是前期物业公司与开发商之间的关系造成了前期物业管理的水平低下。据了解，福州市鼓山苑小区的物业公司与开发商就是同属一个集团的兄弟公司，而在我台《焦点访谈》节目曾报道过的上海的物业保安殴打业主的事件当中，物业公司则是开发商下属的一个子公司。
记者：“大量的住宅小区都是房产开发公司新建的，那么在建设的阶段呢，他可能就已经确定了这个由它下属的物业管理公司来管，那么实际上开发公司和物业管理公司是一种父子关系。由于他们这样的直接的这样父子关系，造成物业管理公司在前期介入的过程当中它还是只有听开发商的。”
为了改变物业管理行业的这种现状，更好地规范房地产市场的物业管理，目前，一部相关的法规，——《物业管理条例》正在紧锣密鼓地论证和修改当中。
记者：“物业管理条例呢，它主要是规范物业管理所涉及到的各方主体的法律地位，法律关系和各方面的权责。这里面涉及到开发商，你开发商交下来的物业必须是合格的，特别要强调这个接管和验收阶段，物业管理公司你承担这个后续的物业管理，你就帮所有业主来把验收和接管管理。”
由此看来，物业公司与开发商要分业经营已经成为物业管理行业今后的发展方向。
主持人：“我们的节目叫做《购房合同指南》既然是指南呢，那么接下来咱们就进入非常的实质的阶段。我这儿有一份商品房的买卖合同，这份买卖合同当中对于前期物业是空白的，没有的。没有任何的规定，如果说现在我要买一套王总的房，咱们模拟一下，你现在是我的代理律师，现在咱们刚才谈到了前期物业管理的一块儿，我应该怎么来跟王总来签这个合同？”
秦律师：“比如说保洁费多少钱，保安费多少钱，绿化费多少钱。然后还有财务要公开。由物业管理公司在几月之内或者一年之要公开一次。公开怎么公开，你比如所有的帐目，所有的原始凭证都应当让消费者或者业主有权查阅。”
主持人：“王总，如果我要去买你万科一栋房子，对前期物业管理是这样的一些合同附件当中一些条文的话，你接受吗？”
王总：“我觉得没问题。因为你作为非常的专业的律师，你一条一条来讲，我作为下面当然专门的售房部门，当然按照国家有关的法规，有关的规定，有关的信用，它当然这样。甚至某些方面可能万科的规定比它要求还要苛刻。”
主持人：“那这个物业管理费用的话，是通过什么形式告知业主的呢？”
王总：“一般来讲，买房子的时候都给你讲得非常清楚。”
主持人：“就是口头？”
王总：“不是口头，是公告。”
主持人：“王总，咱们换一个角度。就比如说，您的一个朋友要去买另外一个楼盘，那么他来找你，因为你比较有经验吗，他说关于物业管理这一块，他想签个补充协议，你会赞成他这样的做法吗？”
王总：“那就看他选开发的具体是哪的开发商。比如说，信用怎么样，它有什么样的记录，它有没有坏帐记录啊，打人啊，显然这样来讲，我建议就不签署这样的协议。他这家开发公司的他的记录非常好，名誉也非常好，我觉得可能补充协议是多余的，因为你请律师也要花钱，当然第三个你又非常喜欢这样，要喜欢这样的环境，但是开发商的情况你要了解，它的信誉度怎么样，可信度怎么样，你会花很长时间。”
主持人：“假如说，他要签，你这个朋友已经肯定地说了，就是我一定要签订这个物业管理的这个补充协议。那么作为朋友的话，您会给他什么样的建议，签一些什么样的条款。”
王总：“我说那你这样，去找律师吧。”
主持人：“王总还是不会说任何的具体的条款的。好，我们今天讨论的是关于这个前期管理的这一块儿，希望看了今天的节目之后对您买房子的时候，对前期物业这一块儿有一点点帮助，那我们这期节目也就做得非常成功了。”