p2psearcher搜索不了:2011年底，对于楼市来说，注定不平凡

2011年底，对于楼市来说，注定不平凡。此次降价潮来的既迅猛又充满诱惑，让无数人充满了对购房的向往……

然而，房价真的进入下降通道了么？未必！更多的业内人士认为，此次降价无非是适应政策和年底进款的需求，选择降价也只是阶段性的，既然这样，我们不妨抓住这个机会，抢抢房！ 

5折！北京楼市惊现“跳水价”

近期，北京楼市出现跳水价，位于北京朝阳北路上的“北京像素”发起五折促销，推出11600元/平方米、总价48万元起的户型。

记者从北京房地产交易管理网查阅到，北京像素销售的特价楼的拟售均价为22500元/平方米，而现价则为11600元/平方米。记者询问销售人员五折之后是否还有下降空间？销售员表示：“绝对不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在地铁上的房子，且是平层，加上是期房，价格才这么低。”

某知名项目的操盘手向记者透露：“接近年根儿，开发商甩盘除了项目本身的缺陷外，不外乎还有以下几个原因：一是开发商贷款到期，着急套现还贷；二是工程款结算，需要大笔现金；三是看中了别的地块，急需现金拿地。”

我们似乎看不到房价下跌的真正原因。供需并没有发生根本转变，我们只能认为是房价的阶段性调整！ 

上海万科降价30% 楼盘以价换量

11月19日，上海下着中雨，但“清林径”的前期业主在上海万科开盘的当天将售楼处围了起来，使购房者无法到售楼处参观样板房。原因是该楼盘销售价格由此前的1.65万元/平方米，下降到现在均价1.3万元/平方米。“第一天开盘可能不太顺利，但开发商和我们说了，年底前‘清林径’就按这个价格来销售。”销售人员对记者说。

同一天，万科在上海青浦区的“万科尚园”以低于区域均价约4000元/平方米的价格入市，两天就售出了77套。目前同区域楼盘均价约1.6万元/平方米，万科售价为1.2万元/平方米。

“没有回款，随着年底的到来，开发商的财务压力将不断增加。除了土地款、银行还贷的压力，年底还要结算大量的材料款和工程款。现在中央对拖欠支付工程款的事管得很严，这些款项的支付都要求大型房企必须要‘以价换量’。”一位房企老总这样解释。

广州房价10%降幅或年底出现

记者在某上市房企旗下白云区楼盘办公室的白板上看到，现在离12月××日还有多少天，我们的任务还有3亿元。3亿元，对于一个有新货推出的楼盘来说，在过去不是什么问题，2万元/平方米的单价，100平方米/套的单位只要卖出150套就搞定了。

但现在，要卖出150套房并不是容易的事情。从11月1日-11月14日，整个白云区网签套数更只有可怜的86套。一个区半个月所网签的单位，还没有一个楼盘必须要完成的任务量多，楼盘销售人员情何以堪？

比起京沪，广州的房价下跌幅度有限，更多的开发商选择“死扛”他们无非是寄希望政策能有所松动，另一方面是因为价格微幅下调，已吸引了部分买家。但至11月，政策松动的希望已破灭，价格微幅下调已经难以推动成交。因此，已有部分楼盘的营销负责人表示，会有更大幅度的降价，并且“幅度会比之前大，这样才能真正刺激成交”。

房价都在降，如何利用房价这次阶段性调整，找到称心的楼盘？

均价无用！开发商有自己的小算盘

淘房的人大概都有体会，区域性的均价越来越不具备参考价值。开发商的资金状况，拿地成本，楼盘位置等都会左右房价的变动。今年的热销盘也并非都是大幅降价的楼盘，也有一些楼盘占有较为稀缺的资源，即使价格较高，也获得了购房人的认可。

近日，通州楼盘东亚·逸品阁向外公布自己成本价的做法引起市场的广泛关注。这从另一个侧面也能告诉我们，商人永远都是依据成本定价的，不是便宜的都好贵的都不好。

从市场层面来看，一个楼盘所谓的热销，往往反映为开发商向市场投放一定量的产品，同时实现了较高的去化率。开发商往往会根据自身回笼资金的需求，来决定向市场中投放多少供应量。此次调控政策的紧缩，也使得开发商不得不考虑资金运转效率，有选择的降价成为业内的共识。

见不见底不重要 买房心态是关键

公布成本价，只是开发商的一种促销手段，我们购房人可以根据自己得到的信息、自身具有的专业知识作出理性判断。只要是我们可以接受的，便是可以考虑购买的。

除去房屋本身的价格，购房者最多关心的还是整体的房价运行趋势，不少刚需族拿着钱盼了很久，希望获得一个更好的价位，更好的机会去选择称心的楼盘。炒房客同样如此，逢低吸纳似乎是投资永恒的旋律。

但买房正如买股票，没有真正的顶，也没有真正的底，若去纠结房价是不是见底，往往最后并不是想要的结果。从目前的情况看，房价并不存在转向的迹象，阶段性的价格调整和年底的开发商的集中去库存，成为我们抢房的重要理由！

降价潮中先挑新楼盘再找旧项目

年底楼市中最忙碌的除了开发商恐怕就是维权者了，各地的房价都在下跌，作为前期已购房的消费者来说，现在的降价似乎有点难以接受。于是，他们组成各种团体，到开发商的售楼处集体维权。

业内人士介绍，判断该区域楼市的最低价，除了实地考察每个楼盘之外，还有一条更为捷径的办法，就是了解该地区新开楼盘的打折情况，由于没有老业主的顾虑，开发商往往更容易选择低价进行销售。

开发商敢于定价的同时，购房者也能保持一个良好的心态去选房看房，前几日，上海万科的楼盘由于降价幅度较大，售楼处也在同一时间遭到了老业主的包围，让希望购房的消费者无法正常看房。同时由于定价的问题，新的购房者很难挑选到最为称心的房屋。

房企资金状况及拿地成本 该算还得算

我们不妨再看看业内人士说到的降价原因：“接近年根儿，开发商甩盘除了项目本身的缺陷外，不外乎还有以下几个原因：一是开发商贷款到期，着急套现还贷；二是工程款结算，需要大笔现金；三是看中了别的地块，急需现金拿地。”

开发商在年底选择降价，无外乎是因为资金紧张，买房者可以重点关注企业最近是否有拿地信息，有无经营需求。资金是开放商共同的命脉，如果开发商口袋里的钱紧，他们必然会选择降价。刚开始降价可以适当观望，因为降价会从不好的户型先降。然后才会延续到所有户型。

考虑开发商的成本，也许选择优质房源的手段之一。买房者可以从土地交易管理网上查土地成交信息。楼面地价的两倍是开发商对于普通住宅售价的心理价位，可作为参考。但成本不是定价的全部依据，价格上下浮动20%为正常。

买房得有主心骨 莫跟风拒忽悠

无论是刚需族或是炒房客，跟风的心态尤为严重，普遍认为很多人都买的楼盘一定好，但这样往往得不到可能会有的优惠，选择人气冷的楼盘，开发商才愿意跟你谈优惠条件，才有可能买到更实惠的房产。

购房前做到心中有数，媒体上各种各样的广告宣传，往往都是营销手段，并不代表真实的售楼情况。实地考察是最重要的，除此以外可以到房产交易网及中介公司查到最准确的价格信息。

位于北京亦庄开发区内的锦上国际区在广告中打出了每平米4980元的白菜价，看似诱人，却疑点重重。原来所谓4980元是上下两层面积相加，再被整体房价除过后得出的“折合价”。为了让价格看上去尽可能的低，甚至连第二层楼空部分的面积也被列入计算。而真实的交易价格并非如此。

选到了称心的楼盘，在挑选房屋及买房过程中的技巧也是十分重要的！

找到保值房子的十大技巧

看了房产权还要看房屋使用

除了要察看房产证产权人与卖方身份证相同以外，特别要小心处理房屋属于共有产权的情况，还要看看房屋用途是居住呢？还是办公？是否被人用来抵押？是否被依法查封？还要看看所购的房子建筑面积大小。

白天看了晚上也要看

白天看房可以了解日照是否充足，阳光普照卧室的程度，傍晚可判断房子有无噪音，夕照情况如何，夜晚可以查看小区照明情况。

看了交通还要看周围配套

地段如何？楼盘的交通是否方便，除此之外，还要看周围配套是否完善？包括商业超市布局如何？教育设施如何？文化健身娱乐设施如何？小区规模如何？

看了格局还要看细节

　看房子格局，要把握房间各种功能区如何？私密性如何？但是不要错过细节，如墙角是否裂缝？窗沿收边工序做得如何？天花板是否有水渍？漆色是否均匀？吊顶四角油漆有没有脱落等，有没有发霉和漏水或渗水？水电煤设施是否完好？水管周围有没有水垢，是否有漏水？露台、走廊是否擅自占用？

看了通风还要看风水

要考量所购的房屋小区物业管理水平，有没有定时巡逻，安全防范措施是否周到？特别注意有没有小商小贩干扰？居住周围是否清洁？小吃店、夜排档是否干扰？居住周围有没有光辐射源？还要注意看看房子附近有没有垃圾回收点，有没有污水严重现象？

看了电梯还要看楼梯

看电梯很重要，它的功能如何，速度稳定性如何？还要看看楼梯，自己亲自上下走一趟，有没有其他住户堆积物？消防安全做了如何？通道是否畅通？

看了专业人士还要看其他人

　购房时，要到市场多询问专业人士，不要忽视专家朋友的意见，了解房价，特别是了解那些低于市场价真正原因，还要到小区的物业管理员那里沟通，了解小区基本人员居住构成和特点及其爱好。

看了房子还要会验房

确定购买，验房时注意购房合同，看看没有没带尺寸的房型图纸，注意核对图纸，重要设施位置是否变动，有没有装修材料单，注意核对所用的材料如构成、型号和品牌，工程项目有没有遗漏？何时可以维修？还要了解涂料含毒性是否超标？

找准开盘前的认购期

　经验买家介绍，一般一个新项目的首期产品推出之前的认购时期、项目逢年过节的促销,便是一个比较好的入市时间，这个时候最容易买到便宜的房子

三大类人群购房省钱攻略

首次购房人群

● 贷款方案：商业贷款

对于首次购房人群来说，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，但是商业贷款可以贷款的额度比较高，因此专家建议首次购房人群选择商业贷款。

如果有提前还款的打算，在贷款方式上，可以选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。贷款额度根据自身全款选择，一般还款额在月收入的50%以内比较合理。

在购房方面，专家建议可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于上下班出行

置业升级人群

① 首套房全款购买

● 贷款方案：卖旧买新

根据目前“认房又认贷”的二套房政策，名下已有住房的置业升级人群如果再次购房，有可能被认定为第二套住房。专家建议，最好还是采取“卖旧买新”、全款买房的方法。

在购房方面，要做好长远打算，如果购房目的是为了有孩子以后住得更宽敞，则可一步到位，选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房。

置业升级人群

② 首套房贷款购买

● 贷款方案：“1+1”式置业

从目前的政策来看，有过贷款购房记录的置业升级人群如果将原房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款记录，只要再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以，建议这部分人群选择时下年轻人中较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子。这样一来，可以减轻首付及还款压力，同时还可以保持两代人生活上的独立性。

在贷款方面，如果第一套房没有采用公积金贷款，则建议选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。开发商缺钱，购房者缺房，在2011年底，开发商和我们的购房人有了一次“诱人”的默契。抓住这个时间，选择心仪的房产并适时介入，不失为一个投资上策……