公孙瓒嘲讽赵云:房地产税收征管分析及对策建议

　　一、目前房地产税收存在的潜在问题

　　1，房价上涨过快，成为房地产税收不稳定因素。近年来房地产业税收快速增长的重要原因之一就是价格增幅过快所形成的拉动。而房价受宏观调控政策及需求关系变化影响极易发生波动或回落，地方税收也将随之同向波动或回落，因此房地产销售价格增速过快是地方税收保持稳定增长的不利因素。由于地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度较大，房地产市场一旦出现波动，将对地方经济产生剧烈影响，这就成为一种潜在风险。

　　2，供应结构不合理，抑制了房地产税收良性增长。主要表现为两方面：一是中小户型住房供应不足。二是二手房交易量小，与需求相比，供应量明显不足。由于小户型住房和二手房房源供应量不足，相当部分居民的购房需求被抑制，这部分税收潜力未能得到有效释放。

　　3，对金融业依赖大，房地产税收的风险难以自控。当前房地产开发企业自筹资金在开发资金来源中所占比重较少，因此银行信贷是开发资金的重要渠道。一旦金融业出现波动，必将影响房地产业的发展，进而给地方税收带来不稳定影响。2009年一季度，房地产市场投资资金来源余额比去年同期略有减少，也使税收持续增长的原动力逐步减弱。

　　4，受土地资源制约，房地产税收可持续增长较难。土地资源的稀缺性、土地供给量的有限性和土地资源的不可再生性，决定了房地产业在一定区域内不具备可持续发展的长远意义。

　　5，受宏观形势影响，房地产税收上下波动幅度大。经验表明，宏观经济向好是房地产业扩张的前提和基础。宏观经济走好，企业盈利和居民收入增加，资金宽裕，购买力和意愿增强，方可推动房地产快速发展。反之，宏观经济放缓，将对房地产市场产生下拉作用。其一居民收入减少，则难以实现自主需求；其二企业效益下滑，社会流动资金减少，势必影响投资需求和投资意愿；其三因心里预期改变，“追涨杀跌”的本能使投机需求大幅减少。

　　受国家宏观调控政策的影响，2008年以来房地产市场在理性回归的同时，也出现了购房者持币观望，而使成交量明显下降的现象。例如江苏某市（以下简称“A市”）的商品房成交量下降17.42%。当地人民银行调查表明，2008年三季度该市居民未来购房意愿居历史最低点。2008年三季度准备购买住房的居民仅占8%，比上季下降了4.25个百分点，比去年同期下降了8.5个百分点，为1999年以来最低水平。

　　进入2009年后，国际国内经济形势愈加复杂，对我国经济发展影响进一步加深，也使房地产业面临的形势更趋严峻。去年四季度以来中央和各地市出台了多项房产新政刺激楼市，政策效应有所显现，使购房者的信心逐渐恢复。如A市房市在经历了连续12个月的成交量同比下降之后，今年2月份市区商品房成交量首次出现增长。今年一季度，市区商品房合同成交面积38.41万平方米，同比上涨5.75%。合同成交价格基本稳定。一季度商品房成交均价4851.2元/平米，同比下降1.26%。该季度，居民未来购房意愿指数为13.5%，比上季增加3个百分点，比去年同期增加2.5个百分点。今年二季度开始，由于政府救市政策效应显现以及2008年积压的刚性需求集中释放等综合因素，楼市逐步回暖。

　　二、房地产税收的征管难点

　　从长期看，需求推动房价上涨的力量依然很强。加之城市用地稀缺；原材料价格上升、劳动报酬增加，房产品质提高等，导致房地产生产成本走高，这些基本面短期内难以根本性改变。在这种态势下，随着政策性及管理性增收效应的逐步减弱，房地产业税收增收空间将逐步减少。

　　1，税外负担的日益加重给税收征管带来难度。自2003年以来，宏观税负逐年提升，说明税务部门对房地产税收强化征管是富有成效，同时也表明在税负高位运行的状态下以管促收的难度在加大。此外，房地产企业税外收费有增无减。以A市某房地产开发公司开发的一处住宅项目为例，该项目销售收入为16000多万元，政府规费约占销售收入的9%。房地产开发企业的收费负担偏重，是房地产价格居高不下的内在原因之一，也是投资规模、房地产供给增长速度放慢的原因。税外收费负担过重，诱使房地产企业偷逃相关税收。

　　2，不合理税收政策给税收征管带来难度。比如，以不动产投资入股不征收营业税，股权转让也不征收营业税。利用股权、产权转让名义销售不动产和转让土地使用权规避税收的行为不断出现，使国家税款大量流失，造成税收征管漏洞很大。又如企业所得税政策对税源转移的影响，新企业所得税法关于跨地区汇总纳税政策，造成房地产业税源的跨地区转移，这些都降低房地产业对扬州财政贡献度。

　　3，房地产关联性大给税收征管带来难度。房地产业涉及其开发建设、保有、转让等诸多环节，从土地拍卖、转让开始，就和税收紧密相连，但由于没有专门部门统一扎口管理，信息不完整、不对称，造成税收征管部门掌握涉税信息相对滞后，以致出现税源的流失。

　　4，大量的现金交易给税收征管带来了难度。房屋中介服务公司、个人房屋出租、个人房屋装修等与房地产业密切相关的行业，普遍存在现金交易行为，这些行业零散性、隐蔽性较大，其税收目前尚未有效纳入正常征管范围，这也是税收征管的难点，甚至是税收征管的盲点。

　　三、加强房地产税收征管的应对之策

　　1，严格审核把关，高度关注房地产行业的信贷风险。密切关注房地产走势，预防房地产信贷规模过度膨胀，房贷增长应与经济增长、借款者的还款能力相匹配。各商业银行应进一步加强企业的准入审批以及开发项目的可行性评价和全过程监控，控制房地产信贷规模的过快增长，但也应避免“一刀切”地抑制金融资源向房地产业的流动。应同时通过制度和金融创新，努力建立房地产金融风险的利用、转化和分担机制。

　　2，加强税源分析，牢牢把握房地产税收工作主动权。税收部门应密切关注房地产经济运行走势，关注价格波动轨迹，争取工作主动权。同时，加强房地产宏观经济与税收关系的研究，加强经济税源分析，宏观上作分析，微观上找原因，征管上排措施。通过房地产业宏观税负和税收弹性分析，对重点税源企业的税负水平进行纵横向比较,及时发现房地产业税收政策执行和税收征管中存在的问题，科学分析房地产各税种税源的变化，评估各种变化对税源及税收的影响程度，加强税收征管的针对性和时效性。

　　3，实施分类管理，不断提高房地产税收的征管水平。房地产市场可以细分为商品房开发市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三个部分。在商品房开发市场上，需精细化、全程化、网络化并行，严密监控房地产开发行业税收的税源动态。在二手房市场的税收征管上，坚持“先税后证”，实行源泉控管。在服务租赁市场，加强与国土、城建、房产管理部门的协调、配合和信息共享。进一步完善房屋租赁业税收管理。充分依靠社会力量，如委托社区街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织机构代征，完善代征网络，加强对出租房屋的税收管理。

　　4，吸引外来税源，鼓励外地企业来扬设立法人机构。现行政策规定，跨省分支机构按一定比例就地预缴企业所得税，省内分支机构必须在总机构汇总缴纳。因此，不论是跨省分支机构，还是省内分支机构都将减少市级税源。对此，笔者建议，在招商引资等政策取向方面，对引进的非法人机构的房地产企业，应改变单纯拍卖土地的招商政策，尽可能动员分支机构注册登记为法人资格的营业机构，就地缴纳企业所得税。同时，建议政府协调有关部门，动员现有省内分支机构的房地产企业，转制为法人机构，以减少税源跨地区转移，减轻对地方财力的影响。