官文推荐:365观察|成都“变相松动”限购令被叫停 谁能挺过楼市大考

365观察|成都“变相松动”限购令被叫停 谁能挺过楼市大考？
http://wh.house365.com 2011-11-23 08:48 365地产家居网 [我要纠错] 进入讨论>>

编者按：据媒体报道成都变相松动楼市限购一周被叫停，调控“咬紧不放松”！从去年的“国十条”到年初的“国八条”,调控政策层层推进,在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。

导读：

成都变相松动限购令 执行一周被叫停

潘石屹:开发商没钱死扛将会破产

降价潮蔓延 全国性房企销售业绩将遇寒流

中国经济周刊：开发商别错估了地产调控的形势

调控"紧咬不放" 房企"步步惊心" 谁能在大考中得以过关？

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成都变相松动限购令 执行一周被叫停

关于限购令的每一则消息，都在牵动房产界的神经。

据知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。

这被外界解读为"放松对购房者的资格审查"、"限购松动"。

本报记者多方证实，上述关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周时间，但目前已停止执行。

成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。"现在网签时我们要像过去一样审核上传材料。"两位不愿透露姓名的成都房管系统人士22日对本报记者说。

多位成都地产和金融界人士分析，政府此举会默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往两年后才开始办理房产证。

当地有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。但住建部一位分管副司长对本报记者表示，"住建部并没有派人去叫停。如果当地政策属实，的确存在政治风险。"

短暂后置的审查

11月11日夜，数十家地产企业负责人被召集至成都房管局座谈。11月12日，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在其认证微博上称："昨晚成都80%主流开发商在房管局开会，即使处于限购资格的人，也可以暂时予以备案，只需要购买人写下承诺即可。是不是真的？"

此后市场关于成都限购政策将松动的传闻主要为两条：第一是开发商将拥有备案的资格，即代替房管局审查购房者的资格；第二，在全款付清的情况下，户籍在成都主城区(成华、青羊、金牛、高新、武侯、锦江)的家庭，可购房屋数量由之前的两套上升至四套。

本报记者11月18日分别在万科、华润、阳光、中国铁建、蓝光等公司在成都的楼盘进行实地调查，除中国铁建、蓝光云鼎外，其余楼盘置业顾问均承认确有此事。

自当日开始，成都房管局网签合同管理系统显示，商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查，然后上传至房管局备案。

一家当地地产代理机构向本报记者展示，进入网签环节后，系统将弹出3条信息：提示开发企业与客户应共同承诺，购买时符合限购条件，所有风险及经济法律责任由双方承担。

在网上确认以上3条信息后，开发商便可拟定合同并直接备案，而无需再由房管局审批是否符合限购条件，并省掉申请备案家庭号的流程。

而政府部门对购房人的资料审查，将后置到办理登记房产证时进行。

多位当地地产公司营销人员介绍，当地盛行期房预售，从购房至交房的建设期一般为一年，委托开发商办理房产证的交付期最短约一年。由此，购房者的资料审核，极有可能在一年多以后进行。

但个人商品房贷款仍由银行独立审核。多家当地银行贷款部门人士证实，目前审核条件仍参照限购令执行，并没有放宽。

如果预期到一年后限购令取消，不符合购房条件者，亦可能通过支付全款或委托中介办理贷款，先行入市购房。

谁在推动？

虽然成都购房资格审查新政已经停止，但其中释放的政策预期，却令外界议论纷纷。

数据显示，成都市主城区上周(11月14日-11月20日)商品房成交约1700套，较前一周上涨约16%。在新政停止执行前日(11月21日)，日成交331套，约是前一日成交量的4.2倍。

有消息认为，地产企业是这一政策的推动方。本报记者获知，成都市房管局市场和产业部门近期曾多次在企业调研。11月11日的会议上，当地市场份额较高的置信、万科、华润、蓝光等开发商均参与其中。

当地多家商业银行的消息称，目前地产企业的偿贷情况基本稳定。大型企业的资金链似乎并不紧张。

对地产企业而言，回笼现金的需求，可能来自抄底土地市场的需要。10月成都地块成交信息显示，住宅类土地楼面价仅267元/㎡，较上月降幅约94.06%。11月15日，成都市土地拍卖中心挂牌出让的4个地块，皆以底价成交。

"很多人认为是抄底的机会，而且拿到土地，未来总是更容易获得(信贷)资金。"一位进驻当地的地产投资机构负责人分析称。

另一种分析则称，如果更多开发商回笼资金以参与土地竞拍，地方政府获得的土地出让金将会走高--这或许是地方政府调整购房资格审查的动机之一。

去年，成都市的土地出让金总额共计550亿元，超过了425亿元的一般财政预算收入。但今年一季度曾传出，当季其土地出让金收入降幅达98%。

截至10月，成都市中心城区通过招拍挂方式成交住宅类用地2054.51亩，仅完成全年供地计划的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城区通过招拍挂方式成交的住宅用地均价为638.57万元/亩，同比2010年下降6.4%。

对于决策程序变更的原因，成都市房管局新闻办拒绝发表更多评论。一位区级房管局人士透露，日常工作中确实存在审核人力不足的情况。他认为，政策初衷并非鼓励人们提供虚假材料。

新政停止执行之前，其他各方尚在评估变更的风险。多位销售人员说，开发商和中介机构并不掌握房管局的信息系统，因此在审核购房人资料复印件时难以尽职，一些公司正责成法务人员拟定免责合同。

免责合同多以附件形式加入商品房买卖合同，内容包括"购房人自行承诺自己符合限购的承诺书"。因外地购房者提供的社保、税票可为复印件，需要在复印件上签字并加按手印。

亦有一些开发商面对新政，担心未来无法为业主办证，承担连带责任，因此未对销售人员传达。

一座城市的调控走向交锋

中央政府从去年开始的调控，在地方一直以责任状和行政命令强力推行。上周，中国人民大学一份备受争议的地产报告认为，为了保持9%的经济增速，中央政府对地产贷款和销售的限制将会在明年结束，时间窗口将在明年二、三季度。

就像中国其他大城市，成都对楼市的调控在货币和政策层面已执行近三个季度。银监部门维持着对流向地产业信贷比例的日常监管。在政策层面，成都六个城区已执行三个季度的限购令，家庭二套房和未缴纳足够时长社保的外地购房者都被排除在外。

当地地产销售信息显示，去年10月成交量持续下降，仅在今年夏季缓慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明显。

此前，一些地方政府传出"取消限购令"新闻，引发舆论担忧。在厦门、福州、海口等城市均设定12月31日为限购政策执行的"有效期限"的同时，成都市的从今年2月14日起施行的"限购令"，却并未设定政策执行的时间尺度。

事实上，绕开限购的办法一直存在，一位成都阳光地产销售副总经理对本报记者说："要绕开(当地)限购令，办法有两个，第一是你按揭，我们帮你办理假离婚手续，第二是你付全款，我们保证能在房管局给你备上案。这不是违约办理，叫技巧性规避。"

11月11日的成都房管局会场还传出消息，成都市本市户籍居民家庭购房闲置由两套提高到四套。成都中原地产一位置业顾问在21日下午对本报记者说："只要两套房子的产权所有人不是夫妻共有，而为一方所有，夫妻每人都可以再买一套"。

开发商们正在经历寒冬。11月22日成都购房资格审核新政停止，许多人叹息不已。限购令究竟会还原居住需求，还是难以阻止价格预期？

"明年国内限购政策取消的可能性不大，但我希望能有一些细节化的变动"，李国政建议，应该在限购政策上形成区域和人群的差异。他说，在武汉的光谷，就规定高端人才并不在限购的范围内。

住建部房产市场监管司一位副司长对本报记者确认，并未听说或叫停成都对购房资格审核程序的变更，但转移政府部门的审核职责不符合国务院有关精神。

"国务院对省会等大城市的限购要求，是一项政治任务，各地应该继续执行。"他说。(.21.世.纪.经.济.报.道 .衣.鹏 .李.果 .何.永.久)

潘石屹:开发商没钱死扛将会破产

"今天看到这样大的会，主办方说有2000多人，我觉得你们非常的团结，团结得像钢铁一样。开发商已经没有这种可能性了，要不客户砸摊子售楼处，要不自己在打价格战，没有机会大家再聚到一起了。想到大家能够聚到一起对付开发商的时候，我觉得很高兴。"11月19日，SOHO中国董事长潘石屹在第七届环渤海钢铁论坛上一开场便施展起他特有的幽默。

《每日经济新闻》记者发现，黑框的眼镜、迷人的微笑，SOHO中国董事长潘石屹是在众人的簇拥下走进论坛会场的。

而现场演讲的潘石屹，仍保持着一贯的"潘氏幽默"，甚至其后的提问环节，他都为每位现场发言者亲授起"潘币"。"房价要往下跌只有一个原因，就是开发商没有钱了。"SOHO中国董事长潘石屹如是称。

国家统计局11月18日公布的最新数据显示，10月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市有34个，比上月增加17个。其中，北京、上海、广州和深圳等一线城市呈下跌态势，环比跌幅分别为0.1%、0.3%、0.2%和0.1%。

而据《中国经济时报》近日引述中国房地产信息集团统计数据显示，截至今年10月底，全国多数重点城市的土地收入都未能达到去年同期水平，其中，北京、上海等12个重点城市土地出让金同比缩水，土地出让收入同比下滑幅度大于土地出让面积的下滑幅度。

事实上，据《每日经济新闻》记者了解，当前，银行信贷并没有丝毫放松的迹象反而有进一步收紧的态势，很多房地产开发商的当前任务也变成了如何融资。

此前，绿城集团董事长宋卫平曾在其博文中认为，眼下房地产业量价齐跌，市场萎缩各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。"市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业会真的走上绝路。"

对此，潘石屹称，会不会倒闭，会不会破产，就看开发商聪明不聪明，"如果这个开发商是聪明的，他就现把他的项目拿出来，让有实力的人去兼并。如果是这个开发商死抗，说我没钱了也死抗，抗到最后一步就真破产了。"

而针对当前的房地产现状，潘石屹则一如既往地"一针见血"。他表示，衡量一个市场有没有泡沫，可能从各个角度衡量，但主要的指标是这个市场的租金回报率，"只有这一个指标，大市场、小市场、住宅市场、别墅市场、写字楼市场都可以用这一个指标来衡量。"

他向与会媒体透露称，中国的住宅市场的租金回报率现在不足2%，而一些特大型城市租金回报率只有1%。"1%的话，意味着一百年才能够收回来投资，政府给你的使用年限才是70年，你说这个生意怎么做，这肯定是不合理的生意。"潘石屹表示。

降价潮蔓延 全国性房企销售业绩将遇寒流

楼市调控相对宽松的二三城市一直被大型房企视为避风港，但10月以来，随着降价潮的蔓延，二三线楼市也逐步陷入冰点。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，最大降幅接近20%。

业内人士指出，在房价下行的预期下，购房者持币观望的情绪将进一步加深，二三线楼市量价萎缩已是确定性事件，受此影响，全国性房企今年四季度的销售业绩不容乐观。

降价刚开始

中原监测数据显示，截至11月中旬，十大全国性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%。

“降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向二三线城市辐射，目前来看，楼市降价刚开始。”中原地产分析师张大伟表示。

根据公开的销售数据统计，10月，十大全国性房企总成交面积为458万平方米，环比减少10%，同比减少13%。除恒大和华润外，其余8家房企的销售量同比均有不同幅度的下降。另外，全国性房企1-10月的销售业绩出现明显分化，其中完成年度销售目标超过九成的房企有4家企业，而绿城及金地等公司销售计划的完成率还不足60%。

另据中原地产的监测数据，10月份，35个重点城市中有30个城市商品住宅的成交量同比下降，其中9个城市的成交量降幅在50%以上。长沙商品住宅成交量同比降幅最大，达78.12%；其次是汕头，同比降幅达59.08%。杭州、天津、成都、北京和南京等热点城市商品住宅成交的同比跌幅也皆超过50%。

业内人士指出，在市场环境和业绩考核两方面的压力下，多数房企将采取降价策略来尽量完成销售计划。而部分中小房企受制于资金及库存等方面的压力，已经到了必须出售项目或股权来换取资金“过冬”的关口。

土地市场遇冷

楼市低迷导致土地市场遇冷。近期各地土地市场的流标率大幅攀升。

上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。中原监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

虽然土地成交量持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下调。据统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，与2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。

在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让。北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限；杭州、成都则不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。

中国经济周刊：开发商别错估了地产调控的形势

虽然限购令不可能永远持续下去，但一旦限购令取消，房地产相关税收的调控就会出台。

“限购令要退出了，大家再熬一熬吧”。两个月前，仍然有不少开发商对限购令等一系列调控措施在短期内退出抱有幻想。如今，全国各地大中小型房地产商纷纷打出了降价促销的广告，“死扛是没有出路的”已经被市场认可。

然而，近一些日子来，有关“限购令”是否会退出的争论开始在坊间热议。住建部部长姜伟新那句“采取限购措施，是不得已而采取的办法，目前看来这一政策效果还不错”，被解读为两种截然相反的观点。

一种观点认为，限购令是“不得已”的政策所以长不了了；另一种观点则认为，正是因为“不得已”且效果还不错，所以限购令会保持相当一段时间。

国务院参事、金融专家夏斌表示，中央政府会在未来一至两年内坚持暂时性的限购等政策措施，但也必须做好短期行政措施的退出和长期的税收等有关市场制度进入的准备工作，中国将把住宅房地产以居住为主，打击投资的调控政策初衷和思路长期化。

这就是说，那些翘盼限购令政策退出、认为调控政策会放松致使房价反弹的开发商和炒房者们，可能错误地估计了形势。虽然限购令不可能永远持续下去，但一旦限购令取消，意味着房地产相关税收的调控作用就会体现出来。

同为国务院参事的财税专家刘桓认为，在市场失灵的情况下，采取限购等行政管制是有必要的，但是等市场步入正轨后，政府限购令等政策就会放松，进而用税收来替代。

出台半年来，限购令引发了对于房地产这一市场究竟应该用行政手段还是市场手段进行调控的争论。某些市场派对这样的行政干预措施嗤之以鼻，指责政策破坏了所谓市场经济环境下的自由交易和配置资源职能等规则云云。

但不可否认的是，连年上涨的房价已经让理性的经济人意识到，政府在对房地产行业“越调越涨”的情况下，采用一般的市场手段已经无法使得“失灵的市场”实现价格发现功能，需要通过“麻痹疗法”来让市场回归理性，让盲从跟风者的抢购预期恢复正常。

显而易见，“麻痹疗法”是有效的，有些地方的房价停涨了，甚至下跌了，那些买贵了的购房人纷纷要求开发商赔偿或退房，交易的游戏规则告诉他们，购买房屋也存在风险，没有只涨不跌的市场，中国的房地产市场亦是如此。

不过，即便房价永远上涨的预期被打掉了，限购令这一“麻痹疗法”起效了，政府也不应该就此满足，而是要加强长效的制度建设，让房地产市场从行政干预中回归到市场自我修复中，而税收将是一项长期的调控手段，最终让房屋回归其居住的本质，而非投机炒作的筹码。

从全世界范围来看，各国政府对房地产政策主要通过税收来调控，有的针对流通环节，有的针对持有环节。房产税就是针对持有环节，而高额累进所得税则是针对交易流通环节。

在未来一段时间，房产税将在上海和重庆试点的基础上逐步被推广开来，其主要的终极目的是对房屋的持有进行征税，那些拥有大量房产者的利益将因此受损，对于一个住房资源紧缺的国家，过度占有住房就应该付出相应的成本。即使崇尚市场规则的德国不仅有严格的房产税，如果购房者所购房屋五年之内既不住也不出租，政府可以组织流浪汉入住，这一政策让民众认识到土地和房屋具有准公共产品的属性。

财政部财政科学研究所所长贾康坦言，目前社会贫富差距扩大主要是体现在不动产分布上，因此征收房产税应该发挥收入分配以及再分配过程中的优化作用。因此除了针对持有房产征税之外，对房屋交易环节进行惩罚性征税也已经在某些国务院智囊中达成了一致性的看法。夏斌就明确透露出类似的看法，应该在房产交易环节推进高额累进所得税，进一步明确买房自住抑制投机的政策意图。

所谓高额累进所得税，是对于房产转让过程中所获得收益作为所得税进行累进征收，从而抑制房地产投资收益。比如日本便实行全面保护普通自住房的调控制度，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税和巨额房产继承税，因而从制度上杜绝了住宅的投资投机需求。

新华社分析 调控"紧咬不放" 房企"步步惊心"

房地产企业所面临的尴尬处境,是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”,调控政策层层推进,房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。 链家地产首席分析师张月认为,今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变,渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务,极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿,以避免高负债、高风险的资金危机重演。

面对如此严峻的市场形势,一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示,前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。

研究员鄢峰表示,从目前情形看,开发商才刚进入步履维艰的时代,“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”

在鄢峰看来,未来能生存下来的房企主要有两类:一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企;一类是具有很强产品或区域特色,在这些领域能力强,能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。

谁能在大考中得以过关？

面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120％。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。

亿房网研究中研究员鄢峰表示，从目前的情形看，开发商才刚刚进入步履维艰的时代，“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”

在鄢峰看来，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，为了应对大考，大多数房企将加快布局三、四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

不过，要对抗市场大考的考验，最根本的策略仍然是“降价”。根据链家地产市场研究部统计，10月份降价潮的持续蔓延同时，除少数直降项目销售回暖外，其余项目的滞销潮仍在加剧，10月底仅北上广深一线城市的库存住宅面积就达3109.3万平方米，市值逾6000亿元。

张月认为，高位库存不仅使巨额资金丧失流动收益，还将抢占明年新项目的销售空间，使同区域同质化项目的增多，加剧来自于房企内部的销售竞争。

在这种情况下，降价才是企业活下去最直接也是最有效的方法，只有降价才能缓解资金链日益紧绷的压力，只有降价才能消化日益积累的库存。同样，也只有降价才能使房价回归到正常合理的水平，进而让中国的房地产行业进入更加稳定健康的“微利时代”。

在李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产。房企数量的减少和资源向优质企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。