宇文护有多爱独孤般若:广东物业维修基金大变身

NEWS.SOHU.COM　　2003年09月17日17:15　　金羊网-新快报

广州专项维修资金缴交有新规 新快报记者　李琳
曾因为究竟该由谁缴交、按什么比例缴交、该如何使用等一系列问题而一度在广东备受争议的物业维修基金，日前在广州发生了彻底的改变，不但缴交责任方、缴交比例、缴交方式、使用管理等各方面都大有改变，连名称本身也来个大变身，根据国务院颁布的《物业管理条例》，统一更改为“专项维修资金”。
近日，广州市国土资源和房屋管理局根据9月1日起实施的《物业管理条例》出台了广州市《物业管理条例具体规定》（以下简称《规定》），并于9月5日起正式生效。在这部新地方性物业管理法规中，物业维修基金可说是变动最大的一部分。
物业维修基金改由业主交纳
在国务院颁布的《物业管理条例》出台以前，广东省一直实行的是1998年10月1日起生效的省人大颁布的《广东省物业管理条例》及后来出台的《广州市物业维修基金管理暂行办法》和2001年2月生效的《广州市物业管理办法》，对物业维修基金规定如下：第一，商品房预售许可证在1998年10月1日前核发的，购房者按购房款2％缴交维修基金（第一次3000元，以后按每月1元／平方米交纳），由物业公司代收后再存到政府主管部门指定银行；第二，商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2％缴交物业维修基金。但同时却注明“建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。”
正因为有“另有书面协议的除外”此条文，令这份法规歧义顿生。许多发展商就此“依法”不将物业维修基金打入楼价，还在格式合同上注明购房者需另行计收。购房者“依法”论理，却又往往得不到法律支持，因为合同大于法，纠纷也就由此而生，且越演越烈，越来越普遍，成为广州房地产投诉的一大热点。
现在，新《规定》将专项维修资金的交纳责任明确归到业主，具体交纳界限及标准如下：1、核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位交纳首期专项维修资金。2、核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者交纳首期专项维修资金。
新《规定》对缴交标准明确细化
按以往的规定，物业维修基金交纳标准是：由购房者交纳的，按购房款2％缴交（第一次3000元，以后按每月1元／平方米交纳）；由建设单位负责的，按物业总投资的2％缴交。“购房款”是个明确数，有合同为证，而“物业总投资”却一般都是一个估算值，通常没有明确标准可依，这又为开发商不交或少交款而留下缺口。
如今，新《规定》对缴交标准作了明确细化，按物业的类别以面积数计算缴交标准，具体方式是住宅（含别墅）按建筑面积的40元/m2缴交，非住宅按建筑面积50元/m2标准缴交，不足物业总投资2%部分，则由规定缴交方按业主大会决定方案交纳。
与之前的按楼价或投资额计算相比，这一规定计算方式无疑极为方便明确，不易产生歧义与纠纷。但只有在2000元/平方米时，才不会出现差值。以广州楼房均价4000元/平方米计算，目前的缴交标准大大低于2%的标准。以一套建筑面积100平方米住房计算，按以前标准需交8000元，而按目前标准则只需交纳4000元，相差达一半，而对于一些单价更高的贵价房来说，差额更大。《规定》将产生差额的具体交纳方案归业主大会决定。
一次性交纳更有保障
对于交纳方式，《规定》中明确为：按规定需由建设单位交纳的，建设单位应在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定账户。按规定需由业主交纳的，购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任何一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。
而按以前的规定，物业维修基金如果由购房者缴交，多次缴交，第一次3000元，以后按每月1元／平方米交纳，具体物业公司代收后再存到政府主管部门指定的银行。如果由开发商缴交的，规定在业主入住时资金缴交应达到1％以上，移交管理权时应缴足2％。在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。
新旧交纳方式的最大不同是一次性交纳，不再分期分批缴交，有效减少中间环节，使业主权益更有保障。
操作方式有待进一步细化
新《规定》明确规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。
共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。
按这一规定，物业专项维修资金的动用需经业主委员会很大程度的介入甚至决定才能生效。而按目前情况看，广州市各小区中已成立业委会的并不多，需要规范管理机制和监督机制，以保障使用上能体现全体业主的意愿、使用过程合法、操作专业。在这一点上，《规定》还有待进一步细化。
迟交费滞纳金每日1‰
新《规定》与旧物业管理条例的不同还表现在相关罚责的明确上。按新《规定》，如果建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。同时，购房者在购房时还要与开发商和前期物管公司分别签署《业主临时公约》和《前期物业服务协议》，明确双方的权利和义务。在市国土房管局发出的《业主临时公约》示范文本中更规定，业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金的，可处每日1‰的滞纳金。