查干巴拉唱的嘎达梅林:房地产企业产权置换税务处理

发布时间：2011年03月21日 信息来源：南通市启东地方税务局 字 体：【大中小】
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房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式主要有货币补偿和产权置换两种方式。货币补偿就是拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。产权置换也叫“拆一还一”、 “拆迁回迁”、“实物补偿”。因产权置换税务处理比较特殊，本文就产权置换行为主要涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税处理进行介绍。
一、营业税的处理
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）及《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）的规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。分两种情形：一种是对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。举例一：假定房屋单位卖价为4000元／平米，房屋单位成本为2000元／平米，“拆一还一”面积为80平米，不补差价。则营业税计税依据为2000×80=160000（元）；另外一种是对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。举例二：假定房屋单位卖价为4000元／平米，房屋单位成本为2000元／平米，拆80平米，还100平米，超20平米面积补差价20000元（20×1000）。则营业税计税依据为2000×80+4000×20=240000（元）。
二、土地增值税的处理
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定，即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。“拆一还一”属于土地增值税预征和清算的对象。
三、企业所得税的处理
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。因此，房地产公司对“拆一还一”的业务行为，应按等面积的市场价确定销售收入，并确认相应的开发成本。如上面举例一，应确认销售收入4000×80=320000（元）；确认开发成本中的拆迁补偿费：320000元；确认销售成本：2000×80=160000（元）。举例二，对超面积偿还部分，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格（4000元）确定，确认销售收入：4000×（80+20）=400000（元）；确认开发成本中的拆迁补偿费：320000元；确认销售成本：2000×80+2000×20=200000（元）。确认视同销售收入会对广告费、业务宣传费和业务招待费的税前扣除限额产生影响，因此，调增和调减不可省略。