白洁钟诚媚骨天成:20年后，城市房产将成为没人要的破烂——余治国执笔的房产评论系列文章

20年后，城市房产将成为没人要的破烂　　

/余治国

我们的前两篇文章《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》与《敲响楼市泡沫的丧钟》主要是谈中国楼市在短期走向，本文主要谈中国楼市的长期趋势。前面两篇文章有一个基本的理论前提，即货币内生论。换而言之，不是存款创造了贷款，而是经济活动中的贷款创造了存款。

遗憾的是，很多读者仍然信奉货币外生的弗里德曼货币数量论。其实，货币数量论早已被实践检验是错误的了。1972年10月到1982年8月，沃尔克治下的美联储的“货币主义者实验”早已证明货币数量论纯粹是一个谬论。（参见天津社会科学院出版社《世界金融五百年》2011年版对弗里德曼经济学的分析）可是，至今仍有很多人抱残守缺，还以为通胀是房价上涨的原因。其实，经济活动对货币量的影响要远远超过央行控制基础货币的努力。

为了理解货币内生论，不妨来看一看这样一个故事。设想在某个桃花源中，生活着一群剑客。桃花源有一家桃花源银行，发行货币给大侠们用来交易。桃花源银行的开办者是武功最高、修为最深的一位大侠——王重阳，他深得众好汉的信赖，大家都相信桃花源银行绝不会有破产倒闭的风险。

有一天，有个叫郭靖的人打造出一把绝世好剑——倚天剑。他准备以1000元的价格将此剑卖给一个叫杨康的人。杨康到桃花源银行贷款1000元买了郭靖的倚天剑。郭靖将所得到的1000元又存到了桃花源银行。王重阳印制了1000元纸币以便让郭靖随时提现。

郭靖与一个叫谢逊的人是铁哥儿们，谢逊很快就学会了倚天剑的制造工艺，也打造出一把倚天剑，并将此剑涨价到5000元卖给一个叫张无忌的人。张无忌与杨康一样，得到桃花源银行贷款5000元。此时银行只有1000元存款，不得不凭空造出4000元的贷款给张无忌。谢逊则把这5000元存到桃花源银行。银行此时又发行了5000元纸币以便让谢逊随时提现。

有个叫欧阳锋的人偷学了制造倚天剑的技术，也造了一把倚天剑，并以20000元的价格卖给一位叫张承志的人。张承志到桃花源银行贷款20000元买了这把剑。银行此时有郭靖1000元的储蓄与谢逊5000元的储蓄，不得不再次创造出15000元货币以便带给张承志。而欧阳锋则将20000元存到银行。

此时，银行总共贷款26000元，换句话讲就是发行了26000元的M2。由于这26000元的存款可以随时贷给桃花源中需要钱的人，因此桃花源流通的货币量就有26000元。换句话讲，货币供给量为26000元。依此类推，随着倚天剑制造的数量增加，桃花源银行发行货币将越来越多，并且其增长速度超过倚天剑制造数量的增长速度。倚天剑的价格越来越高，桃花源其他物品的价格也随之日趋上涨。假设倚天剑可以租给别人使用，租金价格的上涨只是剑价上涨的表现。物价上涨并非同时上涨，而是在货币传导机制作用下的依次上涨，因此租金上涨无非是物价普遍上涨过程中的一个环节，并非物价上涨的根本原因。

这个故事简要地解释了贷款创造存款的货币内生论的核心观点——中央银行只能决定基础货币的供给量，货币总量则完全由商业银行（也有人认为非银行的金融机构可以创造准货币）、企业以及个人的经济活动所决定。因此，是房价决定了通胀，而不是通胀决定了房价。

现在言归正传。我们再谈谈为什么中国楼市不具有长期投资的价值。很多人以为，买上几套房子，变成食利阶层，便可吃租养老。中国人本身就是一个世俗的种族，在市场经济的熏陶下更变成一个唯利是图的种族。曾国藩曾讲过，有容乃大，无欲则刚。《淮南子》也曾说过，非澹薄无以明德，非宁静无以致远，非宽大无以兼覆，非慈厚无以怀众，非平正无以制断。智商将随着欲望的增强而下降。因此，欲望有多强，头脑就有多蠢。

我们首先来看人口因素。现在各地城市，一规划起来动辄要若干年若干年达到几百万人口，甚至上千万人口，或者动辄要做“国际大都市”、“国际金融中心”。我们实在不明白，这些规划者的底气到底从何而来。

今年最新的人口普查显示，1995年后，中国生育率只有1.3、1.4左右，换而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查显示0-14岁（1996年到2010年出生）人口为2.2亿人，占全国人口比例的20%都不到。一般的发展中国家，这个数据在50-70%，发达国家在20-40%。中国每年出生人口从1980年末的2600多万下降到现在的1300万左右。也就是讲，20年后，中国年轻人的数量只有现在的一半左右。现在，全国青少年人口已经显著下降，20年后，这种情况会更加严重。

马尔萨斯主义经济学家认为，人口是经济发展的负担。但包括马克思主义与凯恩斯主义（凯恩斯早年信奉马尔萨斯主义，晚年思想转变，曾在大学发表演讲，明确指出，人口增长是经济发展的动力）在内的绝大多数经济学家都认为，一定的人口数量是经济发展的必要条件。人口不仅不是负担，反而是拉动消费与创造财富的主体。一定的人口数量也是国家安全的必要条件。没有了人口，所谓国家的崛起与民族的复兴都成为空谈。（参见《世界金融五百年》关于穆斯林人口的年龄结构与世界政治与金融格局的讨论）罗马帝国的灭亡很大一个因素便是因为罗马人口的急剧下降。罗马人为了保卫帝国，不得不征召日尔曼蛮族充当雇佣军，这些满族学会了罗马的军事组织能力，逐步成为罗马军队的骨干，他们联合侵扰罗马的蛮族部落，成为埋葬罗马的主要力量。

按照现在的人口势头，即便放开计划生育，中国人口下降的确实也无法得到遏制。请问各位读者，现在给你们生上十个、八个，你们原意生吗？即时生了，你们又有几个人养得起？再考虑传统生育文化与道德观遭到严重破坏，大量处于生育年龄的青年妇女沦为失足女。这些本该生养小孩，相夫教子的青年妇女却在其最佳生育年龄段去卖身过活，人口数量与质量将统统下降。有数据显示，中国青年男子不孕不育率高达20%以上，并且这个数字还在逐年增加。此外，由于性别比失调，将来会有3000万男子打光棍，即便将全世界其他所有国家的剩女都强制性地进口到中国也无法满足这一巨大的婚配需求。这意味着，未来中国的人口出生率将在很长一段时间内保持下降的势头，绝不会有任何增长。

再来看一下中国的城市化与农业经济。中国这样的国家，无法长期依赖国际粮食市场。因此，粮食安全对于国家的长治久安有着举足轻重的地位。农业并不是是经济学教科书中所描绘的接近完全竞争的市场，它带有更多的公益性与公共性。这几十年来，由于分田到户的小农经济模式，农田水利设施建设几乎完全荒废，基层政权丧失有效的动员能力。

近几十年来我国粮食产量的增长，主要依靠的是建国前30年所打下的良好基础，此外还有大量增加肥料、农药、杂交稻种子等投入的原因。中国占全球7%的耕地消耗全球35%的氮肥。单位面积上的磷肥和钾肥使用量也是世界平均水平的2倍多。尽管我国是磷矿储备大国，但按现在的消耗量算，磷肥只能用30年。而我国钾肥储备严重匮乏，钾肥自给率不足15%，其他都得依赖于进口。过量使用化肥使得地越种越板结、化肥越用越多、抗灾能力越来越弱、粮食安全越来越难、农业效益越来越低的困境。如果考虑到将来全球石化资源的短缺与生物能源产业的蓬勃发展，更多的农产品将被当作燃料消耗掉，粮食问题将日趋严重。

在这样的局面下，农业劳动力大量进入城镇，留在农村的主体是老年人。据中国农业大学农民问题研究所的调研，农村常驻人口老龄化程度超过了30%，从事农业劳动的人平均年龄达到57岁。中国社会科学院研究的结果则表明，中国真正剩余的农村劳动力中，40岁以下的青壮年绝对数量只有5212万，剩余比例仅为10.7%。很多地区的农村劳动力也面临着青黄不接的局面。那些动辄要吸引几百万、上千万人口的城市规划形同空文。就算平均一座城市吸收100万人口，只要有40座城市就可以将现存的农村青壮年吸收得一干二净。

其实，农村并不是不需要劳动力来从事生产，其实，现代化、规模化、科学化的农业生产需要高素质的年轻人。此外，并不是任何地方都可以实现机械化规模生产，如广大的丘陵山地，发展特色山地农业。也不是任何农业生产领域的劳动力都可以用机械化来替代，像蔬菜种植、水果栽培等，都是劳动力密集型农业。

马克思曾讲过：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域……用这些人利用或滥用一定量土地的法律权力来说明，是什么问题也解决不了的。这种权力的利用，完全取决于不以他们的意志为转移的经济条件。法律观念本身只是说明，土地所有者可以像每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地。”

其实，真正种地的农民与巨大的土地利益毫无关系，那些因城市化与工业化而获取巨大征地利益的所谓“农民”已经形成了一个庞大的土地食利阶层。大家看看各地城中村与城市郊区的被征地农民的收入与生活水平，就知道我们所言非虚。中国的农民甚至市民在各地的分布很大一个原因就是战争或自然灾害引起的民众逃荒或跑反。难道逃荒逃到广东某个村就能发家致富，逃到重庆就注定贫困，或者逃荒逃到重庆市郊就能过上小康生活，逃到边远山区就会贫困。这种分配机制实际上是十分荒谬的。这这种不用劳动即可以获取的土地收益并没有创造出真正的社会财富。这样的所谓财产性收入增加，实际是以牺牲粮食安全为代价的。

即便以目前来看，城市有好几亿的进城务工农民，虽然存在几千万套空置房，也没有看到有多少人在睡马路！现在的企业如果不为工人提供宿舍，几乎招不到人！如果还有人认为，房地产供给很紧缺，那未免也太阿Q了！更不要妄想所有的进城农民来购买或租赁现有的商品房。目前，农民收入主要依靠外出打工收入、农业收入和国家财政转移而维持。其中农民个人赚取的收入大致分成两个部分：小农式农业生产的收入；进城务工经商的收入。就全国统计来看，农民的务农收入约占55%，务工经商收入占45%左右。由于农村进城务工的劳动力可以自由流动，即使他们失去城市的就业，他们也可以回到村庄，随时取回土地承包经营权，过最低标准的温饱生活。如果农民全家搬到城市，他们事实上就彻底脱离了农村，就再不可能返回农村，他们的收入只剩下务工收入。

但是，绝大多数进城农民不可能获得稳定而体面的就业和收入，无法在城市长期生存下去，只能在城乡之间流动。即使他们拥有城市户籍（现在除了北京上海等一线城市的户籍还值点钱，其他城市的户籍一文不值），也只能形成中国特色的贫民窟。贫民窟意味着什么？贫民窟意味着暴低的房价与混乱的社会治安！

因此，长期来看，人口数量急剧下降，城市化过程已基本完成。那种妄想全国的城市都扩张多少倍，农村变成美国式农场的想法太异想天开了。

如果去过欧洲就知道，欧洲的大量房产都是几十年甚至一百多年前建造的，他们的房屋质量以几百年计。他们每隔一段时间将这些高质量的房产整修一下便会焕然一新。而中国的房产质量监督部门与很多机构一样腐败，钱在他们那里是万能的。除极少数重点工程外，中国的房地产大多质量低劣，寿命极短。大家去观察一下80年代、90年代所建房屋现在是什么样子！而最近十年的房产质量只是更差，不会更好！10年后，20年后，30年后，难以想象现在的新房到那时会破烂到什么程度！

一边是过剩的质量低劣的房产，一边是越来越少的人口。我们实在不清楚，那么多的房产租给谁？难道租给鬼吗？怪不得媒体将那些空置房较多的小区称为“鬼城”，真是名副其实啊！

马克思曾指出：“从一个较高级的经济的社会形态的角度来看，个别人对土地的私有权，和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。甚至整个社会，一个民族，以至一切同时存在的社会加在一起，都不是土地的所有者。他们只是土地的占有者，土地的受益者，并且他们应当作为好家长把经过改良的土地后传给后代。”

从宏观角度看，土地是与阳光、空气、河流一样的不可再生的自然资源，任何一块土地都具有垄断性。而大量拥有土地与房产的食利阶层的存在，将成为国家发展的严重制约。中国古代之所以在发展到某个文明高峰之后停滞不前甚至倒退的主要原因也在于此。中国古代的巨商大富将积累的资本全部投入土地与房产，结果导致中国古代技术的升级与工商业的发展总在其巅峰期迅速下滑，始终跨不过工业革命的那道门槛。而欧洲人却将大量资本用于航海与殖民，迅速超越古代中国，独领世界之风骚！难道我们今天还要重蹈古人之覆辙吗？中国在未来有并且仅有一条出路——技术创新与产业升级。至于房地产及其利益集团，但愿我们早点把它扫进历史垃圾堆！

从微观角度来看，就像《金刚经》所云，一切有为法，如影幻泡沫。人生世间，生不带来，死不带去。这世上有什么东西是属于你自己的？活着时候不过一张床，死了无非一个小小的盒子（就这小盒子你还指望它能挺过多少年？）。古话讲，儿孙自有儿孙福，很多事情强求不来，何必为自己子孙后代操那份房子的闲心。为了利益，钩心斗角，早上醒来第一件事想的是利益，晚上睡前最后一件事想的仍然是利益，同志们，你们累不累啊！

何必呢？何苦呢？千年良田八百主，纵观古今中外几千年历史，有多少民族，又有多少家族如昙花一般消逝于历史长河中！有几套、十几套或者几百套房产，或者拥有巨大的资本或权力，就可以万代永固了？即便移民他国就可以过上安逸的寓公生活了？去看看托洛茨基是怎么被全球追杀的吧，去看看俄罗斯财阀怎么被普京引渡的吧，去看看华人在印尼的遭遇吧，去看看日裔美国人、德裔、意裔英国人在二战时的待遇吧！难道真有这么多人在做清秋大梦吗！

一命二运三风水四积德五读书。想来想去，烧香拜佛也许会改变命运，但除此之外，我们实在看不到这世间能有什么比知识、眼界与能力更值钱的东西了！与这些相比，房产算得了什么！20年后，不过是一堆没人要的破烂玩艺！